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主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎收看中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)高端訪談之兩會(huì)特別策劃，今天我們將要討論一下房地產(chǎn)的問題。我們請(qǐng)到的嘉賓是中國經(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長、中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)老師。李老師，您好！李：各位網(wǎng)友大家好！ 主持人：那眼下這個(gè)樓市拐點(diǎn)的爭(zhēng)論是異常的激烈，那么請(qǐng)問李老師，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)我們?cè)鯓优袛噙@個(gè)拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來呢？
李：拐點(diǎn)這個(gè)理論其實(shí)已經(jīng)從去年6、7月份的時(shí)候開始了。那么2007年的6月份房地產(chǎn)的龍頭老大王石先生在“海螺”房地產(chǎn)行動(dòng)這次會(huì)議上講，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)存在了比較多的泡沫，那么泡沫最終是要破滅的，那么作為萬科，他已經(jīng)做好了面對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅的準(zhǔn)備。也就是說萬科是有備而來的。那么到了去年的十月份，王石在一次會(huì)議上講，就是中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)了拐點(diǎn)。后來嘛，有一部分的媒體進(jìn)一步追問，他說這個(gè)媒體僅僅是在珠三角。然后呢，前不久，大概就是半個(gè)月前王石在一次內(nèi)部會(huì)議上，人家問究竟有沒有拐點(diǎn)，他說這不是禿子頭上虱子——明擺著的。因?yàn)橥跏沁@個(gè)產(chǎn)業(yè)的龍頭老大，所以他談拐點(diǎn)引起了舉國上下的房地產(chǎn)開發(fā)商和廣大買房人的高度關(guān)注。那么關(guān)于拐點(diǎn)的問題，我是想得這么來認(rèn)識(shí)，在我們經(jīng)濟(jì)學(xué)界來研究一個(gè)產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)，我們認(rèn)為它是連續(xù)三個(gè)月表示出同一種狀況，也就是說它的價(jià)格是在回落，它不是在繼續(xù)上升，那么我們就認(rèn)為它到了拐點(diǎn)。那么為了把這個(gè)數(shù)字更加確切的表達(dá)，很多學(xué)者同意這么個(gè)觀點(diǎn)：就是連續(xù)三個(gè)月房價(jià)沒有上升，在下跌的過程當(dāng)中，它的總的下跌的分量超過5%，我們就稱它為拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)偏離了原來的發(fā)展方向，在向另一個(gè)方向，也就是現(xiàn)在向下發(fā)展。那么對(duì)照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體來講已經(jīng)進(jìn)了拐點(diǎn)，好多地方已經(jīng)過了拐點(diǎn)。就是說到目前為止，在深圳的市場(chǎng)上，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)下降了25%，最多的部分已經(jīng)下跌了30%，那么少的部分也有下跌了15%的。但是在深圳，總體上已經(jīng)接近下跌20%。那么廣州的市場(chǎng)，從目前的數(shù)據(jù)看下目前下跌了10%—15%，那么最近兩個(gè)月北京市場(chǎng)房地產(chǎn)的價(jià)格，銷售的樓盤最近打出來的最新價(jià)格，有的一次性付款優(yōu)惠20%，也就是八折價(jià)。實(shí)際上，從總體上來衡量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%。所以說中國的房地產(chǎn)，目前漲價(jià)的龍頭城市，一線城市，基本上都已經(jīng)過了拐點(diǎn)。
主持人：那就是說房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)在回歸理性了？
李：對(duì)
主持人：那有房地產(chǎn)商，比如說華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)，他就曾經(jīng)提出，房價(jià)，抑制后必然會(huì)反彈，您認(rèn)為這種說法有沒有道理呢？
李：理論上講是正確的，但是，拿他這個(gè)觀點(diǎn)來指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)卻是有很大誤差的。因?yàn)槲覀冎肋@個(gè)隨著幾十年時(shí)間的發(fā)展，其實(shí)房價(jià)它總體上來講，是隨著GDP提高。那么人們的收入是在增長的。如果你把它放到一個(gè)五年、十年乃至二十年的歷史長河當(dāng)中來看，那么房價(jià)是必然上漲的，所以從這一點(diǎn)上來講，任志強(qiáng)先生說的話是正確的。但是我們所要看到的是我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就我個(gè)人看，在最近的兩到三年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)的大幅度反彈是不可能的。因?yàn)橹饕蚴墙鼛啄晁臐q幅太快了，它的價(jià)格和它的總價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了80%的乃至90%的城市普通老百姓的消費(fèi)能力，所以購買力不能承受房價(jià)，它必然無法抬升房價(jià)。
主持人：去年物價(jià)的漲幅也很明顯，有一種觀點(diǎn)是：物價(jià)上漲推動(dòng)了房價(jià)上漲。你覺得是這樣嗎?
李：應(yīng)該說是房價(jià)上漲推動(dòng)了物價(jià)上漲，這個(gè)因果關(guān)系不能搞顛倒。因?yàn)楝F(xiàn)在我們國家的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是兩個(gè)方面：一是出口導(dǎo)向政策，而出口導(dǎo)向在我們中國的廣大企業(yè)當(dāng)中，很多企業(yè)主要還是在原材料上，是以原材料工業(yè)為基礎(chǔ)。那么賣產(chǎn)品，因?yàn)榧夹g(shù)含量比較低，總體上出口導(dǎo)向還是帶動(dòng)了原材料的大部分消費(fèi)，這是一個(gè)房價(jià)上漲的原因；第二個(gè)是我們近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是空前的發(fā)展。這個(gè)發(fā)展實(shí)際上沒有足夠的消費(fèi)基礎(chǔ)的，就是沒有足夠的貨真價(jià)實(shí)的那種市場(chǎng)。
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，要耗用的原材料，比如鋼鐵、水泥、木材以及塑料、電器，這快主要拉動(dòng)的也是原材料。由于這兩大領(lǐng)域的原材料需求量高速度增長，所以導(dǎo)致市場(chǎng)物價(jià)上漲。物價(jià)上漲我們稱它為生產(chǎn)資料的上漲，PPI就是生產(chǎn)資料的價(jià)格指數(shù)的上升，上升的時(shí)候其實(shí)最終要反映到消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上就是CPI，就是我們老百姓看的見的八大類。
各種消費(fèi)品，由原材料帶動(dòng)別的上漲。這是主要原因，同時(shí)我們還會(huì)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上就是說房價(jià)是每一個(gè)正常要居住的人都必須考慮的消費(fèi)品，它是一個(gè)剛性指標(biāo)。也就是說當(dāng)這個(gè)剛性指標(biāo)的上漲起來的時(shí)候，它必然影響普通的消費(fèi)水平。因?yàn)槲覀兊睦习傩账杏X房價(jià)上漲了，手里的錢越來越不值錢了怎么辦，就是要減少消費(fèi)，然后投資去買房。他如果想要自己的存款增值，那他目前來講，使存款增值有兩個(gè)途徑比較可靠一點(diǎn)：一是股市，獲利比較大一點(diǎn)；二是，房地產(chǎn)；所以這樣大量的資金越來越多的投入進(jìn)了房地產(chǎn)而導(dǎo)致CPI上漲。所以我們說房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)了CPI的增長。
(責(zé)任編輯：瑋鋒)
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