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圖為方恒購(gòu)物中心總經(jīng)理 劉炳洪

　　主持人：回到我們剛剛說(shuō)到的規(guī)劃。剛剛在我們論壇開(kāi)始之前，劉總一直有話想說(shuō)。您作為一個(gè)運(yùn)營(yíng)商，對(duì)于規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)的矛盾是否會(huì)感受得更深刻一些？

　　劉炳洪：剛才邢主任、林總、徐總都講了商業(yè)規(guī)劃的問(wèn)題。其實(shí)這幾個(gè)規(guī)劃，關(guān)鍵還在于一個(gè)項(xiàng)目；你到底想做成什么樣；你定位在一個(gè)區(qū)域還是一個(gè)更寬泛的東西；你想面對(duì)的是什么樣的客戶(hù)。現(xiàn)在很多項(xiàng)目都感覺(jué)有或多或少的瑕疵，而且給未來(lái)的經(jīng)營(yíng)都造成了一些困難。這是因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)商在規(guī)劃的時(shí)候沒(méi)有想好做什么，就直接先做了，做完再說(shuō)。但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)了應(yīng)該做這個(gè)業(yè)態(tài)的時(shí)候，設(shè)備設(shè)施可能不夠完備。

　　舉一個(gè)鮮明的例子，以前按照商業(yè)規(guī)劃，每平米12000的項(xiàng)目，120瓦，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是90年代的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在可能全不適用了。照明這塊也是，雖然節(jié)能，能省電，但誰(shuí)不想通過(guò)燈光將客人聚過(guò)來(lái)？通過(guò)燈光讓他產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲。同時(shí)，在業(yè)態(tài)組合上也是，當(dāng)初可能沒(méi)想到做餐飲，但是現(xiàn)在想做餐飲了，面積又不夠。這就產(chǎn)生了二次追加成本。所以，在剛開(kāi)始的時(shí)候你一定要想好自己想做什么。剛才徐總也講了，百分之六七十的時(shí)間都是在做準(zhǔn)備。

　　我覺(jué)得咱們從大的環(huán)境規(guī)劃，到更加細(xì)致的環(huán)境規(guī)劃，甚至到一個(gè)商品的規(guī)劃，都需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍、一個(gè)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)做這個(gè)事。但是現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商可能沒(méi)有完全意識(shí)到規(guī)劃的重要性。也是隨著目前很多項(xiàng)目的失敗，大家現(xiàn)在已經(jīng)意識(shí)到了。希望今后這些開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)都走出去，看一看應(yīng)該是什么樣的。在你開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，能吸取到的一些教訓(xùn)，也是一個(gè)企業(yè)今后長(zhǎng)期發(fā)展必須要經(jīng)歷的一個(gè)時(shí)間段。

　　主持人：剛才經(jīng)過(guò)一輪的交談，獲得的信息比較多，其中最重要的一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的時(shí)候涉及到各種環(huán)節(jié)，大家要互相配合，形成合力才能做到一個(gè)項(xiàng)目的成功。我想給在座的各位嘉賓提一個(gè)問(wèn)題：一個(gè)項(xiàng)目遵循怎樣的開(kāi)發(fā)流程會(huì)是比較科學(xué)的？我們?cè)趺礃颖苊庠谇捌谝?guī)劃過(guò)程中遺留問(wèn)題到運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)？希望能給業(yè)內(nèi)的同仁一些建議。

　　徐宇：我還是堅(jiān)持認(rèn)為前期的準(zhǔn)備工作做得越充分，項(xiàng)目失敗的機(jī)率就越低，出現(xiàn)意外的可能性就越低。但是要想在前期準(zhǔn)備工作做得很充分，還需要幾個(gè)因素，比如專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，尤其是一個(gè)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的理念。我接觸過(guò)很多公司，這次我們百榮商業(yè)規(guī)劃中，把國(guó)內(nèi)國(guó)外比較有名氣的，我們通過(guò)對(duì)8家商業(yè)顧問(wèn)公司做比較，從我的角度來(lái)講，我認(rèn)為都不專(zhuān)業(yè)。

　　我發(fā)現(xiàn)大家有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，大家是先去摸開(kāi)發(fā)商的想法。第二，當(dāng)了解到開(kāi)發(fā)商的想法，會(huì)附和開(kāi)發(fā)商去收集一些數(shù)據(jù)。這樣你的數(shù)據(jù)就是具有傾斜性和傾向性的，實(shí)際上已經(jīng)不是一個(gè)平等的信息了。第三，不太善于做一些艱苦的工作，比如數(shù)據(jù)的采集。其實(shí)數(shù)據(jù)的采集是所有顧問(wèn)公司有觀點(diǎn)的一個(gè)最重要的信息。大家對(duì)這方面都比較忽視。

　　比如我的項(xiàng)目里有一個(gè)寫(xiě)字樓，他們覺(jué)得我們應(yīng)該做一個(gè)5A級(jí)的寫(xiě)字樓，我就希望他們給我一個(gè)數(shù)據(jù)，比如它的員工標(biāo)準(zhǔn)是多少錢(qián)；利潤(rùn)是多少；什么樣的公司應(yīng)該進(jìn)入這樣一個(gè)5A級(jí)寫(xiě)字樓；未來(lái)三到五年有多少這樣的公司會(huì)在我這個(gè)商圈里出現(xiàn)？如果將來(lái)沒(méi)有，你為什么讓我做這樣一個(gè)5A級(jí)的寫(xiě)字樓？

　　所以我覺(jué)得作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，聘請(qǐng)一個(gè)客觀、務(wù)實(shí)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，能夠跟這些專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)在操作過(guò)程中心平氣和地按照市場(chǎng)規(guī)律，按照市場(chǎng)客觀現(xiàn)狀去進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，進(jìn)行市場(chǎng)空間的判斷，這一點(diǎn)很重要，我們要先把基礎(chǔ)的東西做好。

　　由于我們的企業(yè)專(zhuān)業(yè)程度不同，相差太大，導(dǎo)致我們?cè)谇捌跍?zhǔn)備工作中會(huì)有各種各樣的失誤。今天我們操作的很多項(xiàng)目，都是現(xiàn)實(shí)中最普遍的問(wèn)題。

　　我覺(jué)得不論歐洲人還是日本人，他們做項(xiàng)目的時(shí)候非常客觀，完全就是看客觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)是什么樣再進(jìn)行推導(dǎo)。我一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)東西，任何事情都是有規(guī)律的，一旦你把握了它的規(guī)律，你就知道它未來(lái)會(huì)向什么方向走。項(xiàng)目是按照規(guī)律研究出來(lái)的，開(kāi)了就會(huì)受到大家的歡迎。所以日本人能夠成功，就是因?yàn)樗麄兎浅？陀^、務(wù)實(shí)。我們前一段到日本，看到他們介紹的一個(gè)項(xiàng)目，就是完全按照生活方式思路來(lái)布局的一個(gè)商業(yè)，也很成功。

　　其實(shí)對(duì)于客觀務(wù)實(shí)的人來(lái)說(shuō)并不難，但對(duì)于我們這些做事情不遵循客觀規(guī)律、過(guò)于急功近利的人來(lái)說(shuō)怎么做都很難。

　　主持人：說(shuō)到規(guī)律，可能跟經(jīng)驗(yàn)有關(guān)系。比如商業(yè)地產(chǎn)做項(xiàng)目，是否一定要求他做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，才有可能具備這樣的條件？或者他僅僅憑自己原來(lái)在某領(lǐng)域的思維，他也可以做成一個(gè)好的項(xiàng)目？

　　徐宇：我覺(jué)得經(jīng)驗(yàn)對(duì)于一個(gè)人來(lái)說(shuō)只是一個(gè)基礎(chǔ)而已。我覺(jué)得你做事必須要?jiǎng)?wù)實(shí)、客觀，你如果本著這樣的做法，任何職業(yè)經(jīng)理人都可以得出正確的結(jié)論。

　　主持人：徐總主張主觀與客觀相結(jié)合。請(qǐng)林總描述一下您認(rèn)為合理的流程應(yīng)該是怎樣的。

　　林君達(dá)：剛才徐總提到商業(yè)咨詢(xún)公司的問(wèn)題，其實(shí)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)也同樣存在著這樣的問(wèn)題。這種專(zhuān)業(yè)化和職業(yè)精神的體現(xiàn)，包括國(guó)內(nèi)關(guān)系到產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)。我覺(jué)得流程上，肯定經(jīng)營(yíng)規(guī)劃要在前，沒(méi)有這些專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)和專(zhuān)業(yè)結(jié)論，整個(gè)項(xiàng)目再往下推進(jìn)是非常難的。

　　如果產(chǎn)生了流程倒置的問(wèn)題，實(shí)際上是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)通病。前面的數(shù)據(jù)和最終結(jié)論是否成立，直接關(guān)系到我們后面空間規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑的合理性。拿一個(gè)人來(lái)比方，一個(gè)人長(zhǎng)成什么樣，就像談戀愛(ài)一樣，你要知道對(duì)方的想法，我們才能把形象塑造得更完美。我覺(jué)得整個(gè)流程應(yīng)該是這樣的，同時(shí)應(yīng)該強(qiáng)調(diào)整個(gè)流程上的每一個(gè)專(zhuān)業(yè)化和這種職業(yè)精神。

　　主持人：邢主任，您的總結(jié)是什么。

　　邢和平：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上是一種工程，需要整合各種社會(huì)資源。剛才林總也講到了，設(shè)計(jì)師沒(méi)有商業(yè)經(jīng)驗(yàn),我們有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人又不懂得建筑設(shè)計(jì),這是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。但我們不能讓設(shè)計(jì)師經(jīng)營(yíng)商業(yè)去，角色換位以后,可能不會(huì)有好的效果。這樣就需要我們有一個(gè)平臺(tái)，來(lái)整合社會(huì)資源。

　　前一段時(shí)間有一個(gè)建筑設(shè)計(jì)雜志，我寫(xiě)的一個(gè)題目就是“商業(yè)設(shè)計(jì)的靈魂是商業(yè)經(jīng)營(yíng)”，因?yàn)槟阍O(shè)計(jì)得再好，最后在里面經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)不下去，也是失敗的。因?yàn)閺脑O(shè)計(jì)師角度來(lái)講，他是追求唯美的。但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度，他需要有不同的空間，來(lái)營(yíng)造他所展示的商品和環(huán)境。

　　十年前國(guó)際一線品牌進(jìn)入中國(guó)，我們把它放在商品的二層、三層，他也接受了。但是發(fā)展到現(xiàn)在，我們整個(gè)購(gòu)物中心的建設(shè)已經(jīng)與世界接軌了，這些國(guó)際一線品牌的要求也提高了，他從面積上就跟你要求到1000平方米，從結(jié)構(gòu)上要求你是復(fù)式的一層二層。

　　隨著時(shí)間的發(fā)展，設(shè)計(jì)也是有變化的。這些變化落實(shí)到我們具體的規(guī)劃上，你不一定走到前面就會(huì)成功，但是必須要領(lǐng)先一步。我們作為購(gòu)物中心委員會(huì)，我們一直在關(guān)注中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，我們也希望把大家的經(jīng)驗(yàn)，包括像雷士這樣的照明設(shè)計(jì)，通過(guò)設(shè)計(jì)師引進(jìn)到我們購(gòu)物中心來(lái)。我們希望搭建這樣一個(gè)平臺(tái)，以此來(lái)推動(dòng)我們整個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展。

　　主持人：殷總，作為一個(gè)相關(guān)行業(yè)的代表，您是怎么看的？

　　殷慷：其實(shí)我們也在提供產(chǎn)品，商業(yè)購(gòu)物中心也是一個(gè)產(chǎn)品。很多東西的道理都是相同的，都跟人有關(guān)。我要求我的產(chǎn)品經(jīng)理人必須要了解你的客戶(hù)在哪里，你必須了解你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，你必須對(duì)這個(gè)社會(huì)有一定的了解，才能告訴我要開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品。而且，我現(xiàn)在又給他們開(kāi)會(huì)，我說(shuō)你要告訴我你的數(shù)字從哪里來(lái)，是什么時(shí)候的？三個(gè)月以前的，你不要跟我說(shuō)。可能三個(gè)月之后，新的對(duì)手出現(xiàn)了，新的價(jià)值出現(xiàn)了。

　　我相信發(fā)展，從社會(huì)來(lái)講會(huì)越來(lái)越理性，特別是我們做的這些事情，都是拍腦袋做的，我相信以后贏的概率會(huì)越來(lái)越小。剛才徐總和林總都講得比較好。因?yàn)槲覀兒芏喈a(chǎn)品開(kāi)發(fā)出來(lái)，都做事后總結(jié)，失敗的案例也很多。我們開(kāi)發(fā)了很多產(chǎn)品全都扔在倉(cāng)庫(kù)里，賣(mài)不出去，因?yàn)闆](méi)有做嚴(yán)格的定位。或者定位好，并沒(méi)有按照原來(lái)的價(jià)值去實(shí)現(xiàn)。那些賣(mài)得好的產(chǎn)品都是調(diào)研得比較清楚。

　　主持人：每個(gè)行業(yè)都需要自我批評(píng)和自我檢討。劉總，作為運(yùn)營(yíng)商，對(duì)于剛才我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，您應(yīng)該是有發(fā)言權(quán)的，請(qǐng)談?wù)勀�的看法�?/p>

　　劉炳洪：我覺(jué)得現(xiàn)在很多項(xiàng)目在做之前都說(shuō)請(qǐng)一些所謂的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做市場(chǎng)調(diào)研，我也看了這些調(diào)研，一些數(shù)據(jù)都是到處亂摘的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)地深入去了解。我們認(rèn)為應(yīng)該先做好你的市場(chǎng)調(diào)研，再做定位，再到運(yùn)營(yíng)和管理。

　　目前其實(shí)很多項(xiàng)目已經(jīng)到這個(gè)時(shí)候了，我曾經(jīng)說(shuō)09年也是一個(gè)洗牌年，適者生存，你活不下去就要倒閉。要想把自己的商業(yè)做好，還應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)地坐下來(lái)去想辦法。現(xiàn)在很多這種規(guī)劃都是基于老的傳統(tǒng)，其實(shí)那已經(jīng)是幾十年前的經(jīng)驗(yàn)了，尤其是一些資歷很老的商業(yè)從業(yè)者。

　　應(yīng)該多吸收目前成功的經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)趨勢(shì)上能夠得到發(fā)展的東西，在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)必須要有大膽的創(chuàng)新。拿出這種創(chuàng)新意識(shí)，可能今天我不掙錢(qián)，但是這個(gè)方向，我只要堅(jiān)持，在未來(lái)一年、兩年或三年之后才會(huì)發(fā)揮它的商業(yè)效應(yīng)。

　　所以我覺(jué)得這些都需要我們開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者，大家共同拿出一種心態(tài)，來(lái)渡過(guò)這樣一個(gè)艱難的時(shí)刻。

　　主持人：謝謝劉總，也感謝今天幾位嘉賓的光臨！我總結(jié)了大家的觀點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)共同點(diǎn)。首先，我們要打破原先的固有觀念，在一個(gè)項(xiàng)目定位的時(shí)候，我們要想清楚到底要做什么，就是我們要找到它的靈魂。同時(shí)，我們也需要有專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作這個(gè)東西。再就是我們還要整合資源，從而打造出一個(gè)立體的、和諧的項(xiàng)目。希望今天的論壇能引起我們行業(yè)內(nèi)的同仁們更多的思考，有更多的批評(píng)和自我批評(píng)，才會(huì)有更長(zhǎng)足的進(jìn)步。再次謝謝各位！