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作者：中國財經(jīng)觀察員 金子厚 從去年9月的“救市政策”，到今年3月的新政，經(jīng)過長達(dá)半年的“托市”，目前中國房地產(chǎn)市場似乎迎來企穩(wěn)曙光。那么，逐漸回暖的樓市是否會再度點燃高房價？ 今年前7個月，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境日益寬松，如，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期等，地方政府也出臺相應(yīng)配套政策支持樓市。曾經(jīng)冷寂的市場因此逐漸升溫。 今年前7個月，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境日益寬松，如，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期等，地方政府也出臺相應(yīng)配套政策支持樓市。曾經(jīng)冷寂的市場因此逐漸升溫。 上個月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在連續(xù)16個月下降后首次回升。國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.63，比上月提高0.2點。7月份，中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為每平米10685元，環(huán)比上漲0.54%。另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，7月份，30個城市的住宅市場成交創(chuàng)下近6年同期的最高水平。 北京、上海、深圳等一線城市在本輪復(fù)蘇中率先起跑，其中，北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套，為近22個月的新高；二線城市中大多數(shù)城市的開發(fā)商“以價換量”實現(xiàn)了較高成交量。但三四線城市則表現(xiàn)并不活躍。 中指院的研報認(rèn)為，整體來看，7月市場走勢平穩(wěn)，百城價格指數(shù)延續(xù)溫和上漲趨勢，環(huán)比漲幅與上月基本持平，同比跌幅繼續(xù)收窄。 據(jù)中國人民銀行7月22日發(fā)布了《2015年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比（比上年同期）多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。 截至今年6月末，個人房貸余額12.64萬億元，同比增長17.8%，增速比上季末高0.2個百分點，比各項貸款增速4.4個百分點。 國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。 全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%。 據(jù)介紹，2015年上半年，20大標(biāo)桿房企在一二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元，占所有土地支出的90.1%，創(chuàng)了歷史新高。 九龍倉集團(tuán)副主席周安橋表示，一二線城市土地價格增長得很厲害，面粉比面包貴；在一些城市，按照現(xiàn)在的土地市場行情，樓市需要相當(dāng)程度的上漲，才能匹配今天的土地價格。 有業(yè)內(nèi)人士稱，房企大面積退出三、四線城市，爭相布局一、二線城市，這將導(dǎo)致市場明顯分化，也將促使一、二線城市樓市快速復(fù)蘇。 專家分析，下半年一線城市的土地市場會繼續(xù)活躍，尤其是上海、深圳這兩個城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會出現(xiàn)。 對市場趨勢做出判斷時，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強最關(guān)注的是環(huán)比數(shù)據(jù)的變化。環(huán)比數(shù)據(jù)的改變常常意味著新趨勢的確立。他在不久前接受媒體采訪時稱，至多進(jìn)入9月份，許多城市就會出現(xiàn)房價環(huán)比和同比的增長。 市場的分化亦很明顯。以庫存量較大的長沙為例，長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：2015年上半年，長沙城區(qū)共掛牌出讓28宗地塊，已成交地塊23宗，成交總面積同比下降約45%，近五年內(nèi)僅多于2012年上半年；成交總金額同比下降約78%，創(chuàng)下自2011年以來的最低值。 7月7日，從湖南中原研究中心發(fā)布的《中原集團(tuán)半年刊》中數(shù)據(jù)可知，截至2015年5月，長沙樓市的庫存量為1731萬平方米，庫存消化周期仍長達(dá)20個月。 國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，從需求來看，以居住為目的購房需求不可能呈現(xiàn)出爆發(fā)式地增長；而投資性的需求也在逐漸消失。房價失去了暴漲的基礎(chǔ)。無論地價和房價，都和宏觀經(jīng)濟(jì)水平和購房者的支付能力密切相關(guān)。這些因素恰恰在過去房價暴漲時期是被忽略的。 不過，鄒曉云認(rèn)為一線城市的地價上漲也很正常。事實上，公布了2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃，同比下降27.27%；上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃，同比下降24.21%。 在市場不好時，地方政府不僅放慢了推地節(jié)奏，也暫緩了一些區(qū)位良好地塊的出讓，開發(fā)商也減少了拿地。而在市場轉(zhuǎn)好之時，部分區(qū)域會出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求。這亦是任志強判斷房價上漲的因素之一。 與一二線城市樓市日益熱烙相比，三四線城市則仍顯冷寂。據(jù)統(tǒng)計，上半年，一線城市表現(xiàn)最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩(wěn)，但部分城市甚至出現(xiàn)“量價齊跌”的趨勢。 對于大部分二三線城市來說，由于房地產(chǎn)供求失衡局面依然存在。統(tǒng)計顯示，截止到6月底，商品房待售面積65738萬平方米，環(huán)比增加72萬平方米，仍處高位。專家表示，目前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷筑底過程，三季度仍將以去庫存為主。 同策咨詢研究部預(yù)計，下半年，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進(jìn)一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線城市房價則難以上漲。 中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，“過去幾年，部分三四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。” 有關(guān)專家認(rèn)為，只有當(dāng)三四線城市，包括二線城市真正企穩(wěn)時，才能說明中國樓市真正走出了低谷，總體看供大于求的格局還未改變。 有關(guān)分析認(rèn)為，目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續(xù)加劇，房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇尚需時日，后市房價在經(jīng)過恢復(fù)性上漲后，將保持相對穩(wěn)定，漲幅或?qū)⒎啪彛蠞q空間有限。 中指院報告預(yù)測，在穩(wěn)樓市政策積極推進(jìn)、市場持續(xù)回暖的情況下，中國樓市消費信心穩(wěn)步提升。預(yù)計市場成交將延續(xù)回暖態(tài)勢，供求狀況不斷改善，房價整體回升。 但因各城市去庫存化壓力不同，各線城市房價走勢將繼續(xù)分化。一線及熱點二線城市需求旺盛，價格仍面臨上漲壓力；多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大城市仍將積極促進(jìn)去庫存化，房價走勢趨于穩(wěn)定。 “雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房價暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。”萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林稱。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時，很難出現(xiàn)暴漲。 知名房產(chǎn)投資分析師劉磊表示，一般來說，房價的上漲和房地產(chǎn)市場的繁榮，最根本的支撐并不是投資客和投機者，而是“剛需”。 也因此，之前就會有業(yè)內(nèi)人士鼓吹“二胎救市”“離婚救市”，他們認(rèn)為目前房價萎靡是因為住房需求不夠大，只要人一多，自然就會提起房價。事實果真是這樣嗎？ 根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，隨著改革開放的進(jìn)程，從1978年到2007年，中國的城鎮(zhèn)人口由17245萬人猛增到59379萬；到了2014年末，中國大陸的城鎮(zhèn)常住人口更是增加到74916萬人。根據(jù)2006年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的國家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》，到2020年，城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑦_(dá)到8.98億人。 《全面建設(shè)小康社會居住目標(biāo)》報告指出，到2020年，我國城鎮(zhèn)全面小康的住房標(biāo)準(zhǔn)為人均住房面積35平方米，平均每套住宅標(biāo)準(zhǔn)在120平方米左右。這就意味著，到2020年要實現(xiàn)人均35平方米的城鎮(zhèn)住房全面小康的目標(biāo)，我國城鎮(zhèn)的居民住房總量必須達(dá)到314.3億平方米。 再看2003年當(dāng)時的國家建設(shè)部公布的《2002年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》：2002年底，全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米。 同時結(jié)合國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒和公報，可知從2003到2014年全國城鎮(zhèn)竣工的新建住房總面積為89.6億平方米。 再推算全國城鎮(zhèn)每年的原有住宅拆遷（此外，還要扣除新劃入城鎮(zhèn)區(qū)域的新增住房的因素）估計要減少1.2億平方米，到2020年全國城鎮(zhèn)存量住房損減的總數(shù)將達(dá)到21.6億平方米。 劉磊指出，到去年底，中國城鎮(zhèn)所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來也只有149.85億平方米。離2020年要達(dá)到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高達(dá)164.45億平方米。未來年均需要竣工銷售27.4億平方米的新建住房才能補上這個缺口。 而據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，今年上半年全國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅房屋的竣工面積連2.44億平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房銷售面積雖然比去年同期增加了4.5%，達(dá)到了44389萬平方米，但以此樂觀估計，今年全國能銷售出去的商品住房也就是10億平方米左右。 10億和27億之間的缺口，誰還能說，中國房地產(chǎn)市場一蹶不振，是由于需求不足？因此，劉磊認(rèn)為，未來房價不是靠離婚和二胎就可以托的起來的。 那中國的房地產(chǎn)市場一蹶不振的原因是什么呢？其實很簡單，剛才算出來的住房缺口，對于居民來說，實際上只是“需要”，“需要”加上“購買力”，才能視作剛需。而在現(xiàn)今高價的開發(fā)商住房供應(yīng)模式下，大多數(shù)城市居民根本買不起房或改善不了住房條件。 從中不難看出，中國大中城市普遍存在的房價遠(yuǎn)高于收入的現(xiàn)象，才是遏制居民的住房“需要”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;購買力”的關(guān)鍵所在。 在中國城鎮(zhèn)中，大多數(shù)由進(jìn)城務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生為主的“新市民群體”，在目前開發(fā)商的高房價模式下，真正買得起房的屬于少數(shù)。據(jù)初步估算，在全國城鎮(zhèn)居民的常住人口中，無房戶估計達(dá)到2.4億人左右，占到了全國城市常住人口的近三成。 李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場中20多年，由風(fēng)起云涌到風(fēng)輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實也是一面鏡子。 近日，有消息稱李嘉誠擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體：世紀(jì)匯。這個位于浦東陸家嘴的商辦類項目，總建面36萬平米，地段一流，位于東方路世紀(jì)大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬元單價，約200億總價轉(zhuǎn)手。 近幾年，李嘉誠頻頻出售內(nèi)地物業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計，如果世紀(jì)匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，近三年套現(xiàn)國內(nèi)資產(chǎn)金額達(dá)到上千億，而旗下公司期間沒有新增投資。 作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬，李嘉誠每次出售國內(nèi)大型物業(yè)，總會引發(fā)媒體熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億元出售北京盈科中心。
所以，中國人應(yīng)該透過房價漲跌表象，看透當(dāng)下樓市本質(zhì)——明明尚處于去庫存攻堅，明明購買力不足，明明房價上漲無力，投資者還異想天開的祈望房價暴漲，那未來很可能是用自己的真金白銀來緩解了發(fā)展商的資金壓力，收益則成了海市蜃樓。 |
