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隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大城市外溢區(qū)域開始逐漸聚集新的產(chǎn)業(yè)，特色小鎮(zhèn)這一新業(yè)態(tài)誕生。 今年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了第一批中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單，進(jìn)入這份名單的小鎮(zhèn)共有127個(gè)。而在今年7月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國(guó)范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計(jì)劃到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。 “特色小鎮(zhèn)成為民間資本投資的新目標(biāo)。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。 城鎮(zhèn)化加速催生特色小鎮(zhèn) 2014年3月，中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，明確了就未來(lái)一段時(shí)間我們新型城鎮(zhèn)化的道路，也就是明確今后未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)城鎮(zhèn)化的路徑。
“解決我們現(xiàn)在面臨的兩億多的農(nóng)民不能融入城市問(wèn)題，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。”國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍在近日舉行的“中國(guó)特色小鎮(zhèn)發(fā)展研討會(huì)”（下稱“研討會(huì)”）上指出。
特色小鎮(zhèn)應(yīng)運(yùn)而生，這個(gè)在城市和農(nóng)村交界的新業(yè)態(tài)成為一個(gè)緩沖帶，在推動(dòng)城鎮(zhèn)化過(guò)程中可以讓農(nóng)村人口共享城鎮(zhèn)化成功，并推動(dòng)城鄉(xiāng)要素的自由流動(dòng)，公共資源的均衡配置。 “中國(guó)中產(chǎn)階層已經(jīng)到了2.25億人，中產(chǎn)階層大規(guī)模崛起意味著他們的消費(fèi)理念與他對(duì)城市的期待欲望是完全不一樣的，而特色小鎮(zhèn)提供的這種模式，正好是中產(chǎn)階層消費(fèi)的主流場(chǎng)所。”南京大學(xué)社會(huì)學(xué)院教授、紫金傳媒智庫(kù)秘書長(zhǎng)閔學(xué)勤在上述研討會(huì)上表示。 克而瑞分析稱，很多特色小鎮(zhèn)就是一個(gè)文旅空間。其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小鎮(zhèn)的文化特色，在于挖掘地域文化內(nèi)蘊(yùn)，并直接決定和表現(xiàn)在園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)布局、景觀設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格上。未來(lái)這樣的文化旅游特色小鎮(zhèn)還將興起，并將給中產(chǎn)階層提供更多的消費(fèi)場(chǎng)所。 陳亞軍表示，中國(guó)現(xiàn)在660個(gè)城市、13億多人口，跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比城市較少。因此，從城市體系看，特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)正是順應(yīng)了城鎮(zhèn)化后期的發(fā)展需求。 第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)的特色小鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)主要集中在新興產(chǎn)業(yè)，如私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算、健康服務(wù)業(yè)、文化旅游等方面。 房企探路小鎮(zhèn)模式 開發(fā)商也希望在這個(gè)風(fēng)口參與其中，包括華夏幸福、綠城中國(guó)、碧桂園等房企已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。
克而瑞研究中心分析師沈曉玲指出，房企的毛利率及凈利率持續(xù)下滑，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，一二線熱點(diǎn)城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發(fā)展，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，以及逐步成熟的PPP模式給房企提供了一種新的發(fā)展思路。
“我們將發(fā)揮已有的PPP模式經(jīng)驗(yàn)，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。”華夏幸福基業(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁葉珺在上述研討會(huì)上透露。 以位于華夏幸福在嘉善打造的人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)為例，地處嘉興市嘉善縣南部區(qū)域，用地面積約3.3平方公里。截至目前，已開工項(xiàng)目18個(gè)，累計(jì)完成投資16億。華夏幸福希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集吸引上海外溢的創(chuàng)業(yè)者，并將這個(gè)區(qū)域打造成一個(gè)完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)嘉善縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。 葉珺認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)最重要的是產(chǎn)業(yè)，每個(gè)小鎮(zhèn)都應(yīng)該有特色產(chǎn)業(yè)；再者是風(fēng)貌，要體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐奈幕Ｍ瑫r(shí)需要強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，為小鎮(zhèn)持續(xù)注入活力。 克而瑞分析指出，目前PPP模式類型分為三類：外包類、特許經(jīng)營(yíng)類及私有化類。而這三種的區(qū)別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。 外包類項(xiàng)目一般是由政府投資，私人部門承包整個(gè)項(xiàng)目中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務(wù)費(fèi)用，故承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目一般是指項(xiàng)目需要私人參與部分或全部投資，并通過(guò)一定的合作機(jī)制與公共部門分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、共享項(xiàng)目收益。項(xiàng)目的資產(chǎn)最終歸公共部門保留。 私有化類項(xiàng)目是公共部門與私人部門通過(guò)契約關(guān)系，是公共項(xiàng)目按照一定的方式最終轉(zhuǎn)化為私人部門的模式。該類項(xiàng)目則需要私人部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部投資，在政府的監(jiān)管下，通過(guò)向用戶收費(fèi)收回投資實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 記者在采訪中了解到，目前房企和政府合作多為特許經(jīng)營(yíng)，政府通過(guò)低價(jià)給房企一級(jí)開發(fā)權(quán)，房企負(fù)責(zé)整個(gè)片區(qū)的招商改造和升級(jí)。所參考的英國(guó)倫敦金絲雀碼頭，就是通過(guò)民間資本進(jìn)入而給片區(qū)煥發(fā)活力。對(duì)于房企而言，低成本土地可以通過(guò)住宅銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，參與到一級(jí)開發(fā)也可以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化。同時(shí)，可以通過(guò)租賃空間等模式實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金回報(bào)，帶來(lái)從長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 碧桂園此前落戶的科技小鎮(zhèn)同樣屬于特色小鎮(zhèn)，其認(rèn)為這類項(xiàng)目產(chǎn)生4個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)效益，第一個(gè)是成為經(jīng)濟(jì)周期的對(duì)沖機(jī)制和穩(wěn)定器，第二個(gè)是成為優(yōu)質(zhì)土地和優(yōu)惠政策的重要來(lái)源，第三個(gè)就是成為中周期利潤(rùn)的重要來(lái)源，第四就是成為相關(guān)業(yè)務(wù)的重要來(lái)源。 嚴(yán)躍進(jìn)指出，雖然特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)“風(fēng)口”，政府部門要保持理性，需要警惕地方政府與企業(yè)相互迎合，共同熱炒和包裝特色小鎮(zhèn)，這將使得地方產(chǎn)生新的大量庫(kù)存。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，我國(guó)的特色小鎮(zhèn)，配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)集聚仍剛剛起步，差距較大,產(chǎn)業(yè)集聚將成為開發(fā)商是否可以掘金成功的重要因素。 |
