|
12月14日，中共中央政治局召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，中共中央總書記習(xí)近平主持會議。會議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 近日中共中央政治局召開的會議，提到“通過加快農(nóng)民工市民化”化解房地產(chǎn)庫存，我們不禁感嘆，農(nóng)民工兄弟不僅承包了制造業(yè)、造房修路等辛苦工作，竟然還成了房地產(chǎn)庫存的“接盤俠”？ 對此，有人持樂觀態(tài)度，認(rèn)為這一系列政策，將有效化解三四線城市需求不足的問題，被房地產(chǎn)去庫存倒逼出來的農(nóng)民工市民化，或者新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的戶籍、社會保障等制度改革，將加快他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場的步伐，為樓市去庫存提供動力。也有人認(rèn)為，由于農(nóng)民群體購買力有限、最需要去庫存的三四線城市吸引力不夠，以及政策配套短期無法出臺等三方面原因，期望農(nóng)民馬上成為去庫存主力并不現(xiàn)實。 那么，指望農(nóng)民工消化庫存，究竟是“如意算盤”還是“緣木求魚”？轉(zhuǎn)播到騰訊微博
中國住房的庫存究竟有多少？ 中國住房的庫存究竟有多少，在數(shù)據(jù)殘缺的情況下，很難對目前全國住房庫存有一個精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。比如華爾街日報說，中國的住房庫存至少有6個曼哈頓的面積。我一看到這個數(shù)字就想偷著樂，美國人是真的太不了解中國的房地產(chǎn)，曼哈頓才有多大？如果中國的住房庫存只有6個曼哈頓的面積，那還叫個事嗎？我們擔(dān)心的是有60個曼哈頓的面積，中央黨校的周天勇說，已經(jīng)蓋好的在建的房子，至少可以夠10幾億人居住。我們?nèi)匀豢梢詮囊恍⿺?shù)字的勾連關(guān)系看出中國房地產(chǎn)目前供應(yīng)過剩的事實： 一是按照官方數(shù)據(jù)，目前中國人均居住面積已經(jīng)差不多超過了35平，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)基本告別了短缺； 二是按照官方的口徑，待售面積超過6.9億平，在建面積超過70億平，已經(jīng)批準(zhǔn)待建的面積超過30億平，再加上小產(chǎn)權(quán)房，以及各種無法納入統(tǒng)計口徑的住房，住房庫存至少在130億平左右。 可以說，目前除了一線城市、重點城市和熱點城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過剩，這是中國房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時間，就從短缺走到了過剩。 農(nóng)民工能消化多少庫存？ 今年11月，習(xí)近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到約7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，根據(jù)《2013年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，我國農(nóng)民工數(shù)量達(dá)到2.69億人。80、90后的第二代農(nóng)民工已成為絕對主力，這部分20-35歲的新生代農(nóng)民工在目前的1.5億跨省流動農(nóng)民工中占80%份額，十年內(nèi)這部分群體人數(shù)將突破2億。 根據(jù)統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的公開數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。 《中國住房發(fā)展報告2015—2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。這無疑是一個天量的購房需求，但對比我們之前推算的130億平米左右的庫存，數(shù)量上仍然有很大差距。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
期望農(nóng)民馬上成為去庫存主力現(xiàn)實嗎？ 啟動農(nóng)民購房，應(yīng)該是樓市中長期的利好政策，但絕不會在短期內(nèi)立竿見影。原因如下： 1、購買力問題 有條件購房的農(nóng)民群體，實際上已經(jīng)購房。剩下的農(nóng)民群體，不管是給戶口也好，還是給補貼支持也好，最終還是要看他們的購買能力，從目前情況來看，短期內(nèi)要讓大部分農(nóng)民工有住房消費能力尚不現(xiàn)實。同時，依靠農(nóng)民工這樣的低購買力來支撐當(dāng)前由高購買力決定的房價，存在一定的風(fēng)險。現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城購房的貸款風(fēng)險補償機(jī)制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，在土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村制度改革未定的背景下，農(nóng)民有效擔(dān)保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。 我們不妨算筆賬，農(nóng)民工想要付一套房子的首付需要工作多長時間？ 來自國家統(tǒng)計局今年4月29日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國東部地區(qū)農(nóng)民工人均月收入為2966元。以今年11月份濟(jì)南新建商品住宅的平均價格為每平方米8657元為例，一套可以落戶的90平方米普通住宅的總價為77.9萬元。按照目前市場上大部分住宅25%的首付比例計算，首付金額約為19.5萬元。假設(shè)一個單身農(nóng)民工不吃不喝，工資全部用來支付購房首付，需要66個月，也就是5年半。如果上述例子中的農(nóng)民工父母“支援”購房基金5萬元，仍需48.9個月，超過4年。 2、區(qū)域選擇問題 目前庫存壓力最大的還是三四線城市，而農(nóng)民工最集中的城市卻是一二線，但一二線城市中的庫存壓力反而不高。最需要去庫存的三四線卻因為社會資源分布問題、產(chǎn)業(yè)集聚問題，尚不能吸引大量農(nóng)民工進(jìn)入。所以短期內(nèi)該政策的供求調(diào)度是錯配的。 3、政策配套問題 不管是戶籍制度改革的地方配套政策，還是公積金的擴(kuò)大范圍，或者是地方政府給予農(nóng)民相應(yīng)補貼，哪一個政策都不是說了就能實施的，都有一個制定、出臺的周期，有的可能還會很長，短期內(nèi)出臺很困難，遠(yuǎn)水救不了近渴。 如何支持農(nóng)民工購房需求 住建部計劃在原來支持城市居民的基礎(chǔ)上，增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房的支持力度。 住建部指出地方政府應(yīng)加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時，部里要求研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。 事實上，農(nóng)民進(jìn)城買房進(jìn)行補貼在一些地方早已開始實施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農(nóng)村居民進(jìn)城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。
就目前的狀況而言，這還需要一系列配套改革跟進(jìn)，中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一說，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。 |
