本報記者 張敏 北京報道
繼上海、深圳樓市先后因政策打壓而出現(xiàn)降溫時，在交易端并未出臺明顯遏制政策的北京市場，也出現(xiàn)一絲調(diào)整端倪。
據(jù)機構統(tǒng)計，近期北京二手房市場的新增客源和新增房源等指標都在下降，說明供需雙方對市場的熱情有所冷卻。在新房市場，隨著成交均價的持續(xù)攀高，業(yè)界擔心，或將影響到后期需求的釋放。
業(yè)內(nèi)人士認為，由于前期需求出現(xiàn)透支性釋放，以及監(jiān)管層頻繁表態(tài)帶來的心理影響，未來北京樓市有可能出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整。
供需雙方積極性下滑
根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，3月第四周（3月21日-27日），北京二手房市場的新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已經(jīng)連續(xù)五周下滑。
上述兩個數(shù)據(jù)是衡量二手房市場熱度的重要指標。新增客源的變動反映買方的態(tài)度，新增房源的變化則體現(xiàn)出賣方情緒。鏈家網(wǎng)認為，這說明買賣雙方的積極性都在下降。
該機構的數(shù)據(jù)還顯示，雖然有春節(jié)假期因素制約，但今年2月，北京二手房市場新增客房比達到了4.6。這意味著市場上每增加1套房子的同時，會有4.6位新買房客戶出現(xiàn)。而在現(xiàn)階段，北京二手房的新增客房比為3.9。按照常規(guī)判斷，新增客房比低于4時，意味著市場進入了低迷狀態(tài)。
在議價空間方面，根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，3月第四周北京二手房議價空間擴大到1.6%，已經(jīng)連續(xù)3周以來環(huán)比上漲。這意味著二手房價格調(diào)整的空間在加大。且在掛牌房源報價調(diào)整中，有64.5%的業(yè)主上調(diào)報價，雖然仍是較大比重，但已連續(xù)3周下降。
盡管這種變化并不意味著市場很快出現(xiàn)降溫，但在從業(yè)者看來，調(diào)整的跡象已經(jīng)存在。
中原地產(chǎn)的一組數(shù)據(jù)也顯示，受政策影響，一線城市市場的先導指標集體下滑。截至3月20日，北京二手房市場的中原報價指數(shù)下跌3.92個百分點，盡管低于上海的11.81%，但這是在沒有外部政策打壓情況下出現(xiàn)的調(diào)整，頗值得關注。
該機構還認為，3月的一線城市二手房市場成交量屬于“慣性上升”，且部分城市屬于“市場過熱”。因此包括北京在內(nèi)，后市的調(diào)整預期仍然強烈。
按照慣例，新房市場的變化趨勢往往滯后于二手房。分析人士指出，由于當前正處于傳統(tǒng)推盤旺季，預計未來北京新房推盤量將繼續(xù)攀升。但因成交均價維持在高位，可能會影響到需求釋放。
二手房或率先冷卻
總體而言，3月北京樓市仍然保持著“量價齊升”態(tài)勢。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，3月北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交共實現(xiàn)7446套，成交面積73.91萬平方米，同比分別大漲158%、135%。同時，3月（前27天）北京商品住宅成交均價為31314元/平方米，同比上漲14%。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，3月全月，北京二手房成交量突破3萬套大關，達到32009套，成交均價突破4萬元，創(chuàng)歷史新高。
分析人士認為，這是此前市場慣性的一種延續(xù)。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，春節(jié)之后，源自二手房市場的價格快速上漲，很快蔓延至新房市場，并使后者出現(xiàn)“厚積薄發(fā)”。具體表現(xiàn)為，3月周度成交持續(xù)回升，最近兩周成交更是連創(chuàng)新高。
值得注意的是，去年9月以來，監(jiān)管層出臺的一系列樓市寬松政策均繞開了包括北京在內(nèi)的限購城市。郭毅對此表示，這是由于購房者形成了一定的恐慌心態(tài)，并不斷給市場帶來刺激。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，這種狀態(tài)不可持續(xù)。他指出，在北京限購未放松的背景下，大量購房需求的提前釋放，出現(xiàn)一定程度的透支。隨著利好政策邊際效應逐步減弱以及市場預期回歸理性，北京二手住宅市場在第二季度將會延續(xù)降溫態(tài)勢，成交量價都會趨于穩(wěn)定。
隨著此前監(jiān)管層對于“去杠桿”的表態(tài)，尤其在上海、深圳先后出臺打壓性政策之后，這種恐慌心態(tài)在進一步消除。郭毅認為，北京雖然尚未有調(diào)控政策出臺，但是受預期影響，恐慌性購房情緒已基本被壓制，預計接下來一段時間北京樓市將進入平穩(wěn)周期。
對于一線城市而言，嚴厲打壓政策對市場的影響可謂深遠。中原地產(chǎn)的報告指出，回溯歷史，上海2005年3月政策收緊之后，中原二手住宅價格指數(shù)連續(xù)9個月環(huán)比下跌，累計跌幅17%。深圳2007年7月政策收緊之后，中原二手住宅價格指數(shù)連續(xù)19個月環(huán)比下跌，累計跌幅26%。
據(jù)悉，在上海、深圳出臺此輪樓市政策后，兩地市場已出現(xiàn)一定的觀望情緒，成交量也有小幅調(diào)整。北京市場雖有降溫端倪，但變化尚不明顯。
分析人士指出，由于二手房對市場更為敏感，未來北京二手房市場可能率先出現(xiàn)量和價的調(diào)整。在傳統(tǒng)的“小陽春”過后，這種趨勢才會傳導到新房市場。
