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一直以來，房地產(chǎn)界有一個觀點：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，因此中國房價只漲不跌。2013年全國樓市開始全面下跌之后，這種觀點轉化為：一線樓市人口始終凈流入，剛需支撐一線樓市房價只漲不跌。我們先假設這種觀點是正確的，也就是一線樓市剛需永遠正增長從而推動一線樓市只漲不跌。 根據(jù)中國婦聯(lián)發(fā)起的《中國幸福婚姻家庭調查報告》，我國平均結婚年齡為26歲。北京等東部發(fā)達省份結婚相對較晚，其中北京約為27~28歲。根據(jù)多項調查研究以及人們的常識可知，全國也包括北京等一線城市首套房置業(yè)業(yè)主，也就是所謂剛需，其購房的最主要目的是結婚，其首次購房年齡也均為結婚年齡附近。據(jù)光大銀行與某地產(chǎn)公司市場研究中心發(fā)布的調查顯示，北京首套房貸者平均年齡僅為27歲，與平均結婚年齡28歲高度一致，再次證明剛需買房的主要目的是結婚。再結合北京等一線城市超前購房的現(xiàn)實情況，本文把北京常住人口中20~29歲年齡段人群視為北京購房剛需人群（也可以繼續(xù)擴到20~34歲年齡段，并不影響最終結論）。通過研究這一年齡段人群數(shù)量以及比例的變化，由此推導出北京樓市剛需數(shù)量也就是房屋需求面的變化情況，是否真如樓市多頭認為的那樣剛需數(shù)量只增不減，最終預判北京房價的走勢。 根據(jù)北京市人口普查數(shù)據(jù)，2000年常住人口總數(shù)為1363萬人，其中20~29歲人群（剛需人口）占常住人口總數(shù)比例約為21.5%，即293萬人。2010年常住人口總數(shù)為1961萬人，其中20~29歲人群占比為24%，即470萬人。 北京市近年來人口自然增長率為4‰左右，由此可以計算出“自然增長量”。 用2000~2010年“累計常住人口增加量”-“累計自然增長量”=“累計外來人口增長量”。
根據(jù)該結果以及歷年常住人口增量，可以推導出每年的“外來人口增長量”。（即下表中d項） 接下來，根據(jù)2000年以及2010年北京市常住人口各年齡段的占比數(shù)據(jù)以及人口總數(shù)，可以推導出從2000年~2020年，存量20~29年齡段人群的減少數(shù)量（即表格中f項“存量剛需變化情況”）。比如計算2011年~2015年，由于相對于2010年每增加了一年，就有1/5的25~30歲人群進入了30~34年齡段，相應的每年有1/5的15~20年齡段進入20~24年齡段。由此可以得出，2011年~2015年存量20~29歲人群的年均減少量為1961*（11.5%-5.5%）/5=23.5萬人，對數(shù)字進行平滑處理，可以得到2011~2015年分別減少15.7、19.6、23.5、27.5、31.4萬人。其他年份以此類推。 用“剛需凈增量”-“存量剛需變化情況”，得到“新增外來人口剛需數(shù)量”。 從2000年~2010年，北京“累計存量剛需增加量”=“10~19歲年齡段人口總量”-“20~29歲年齡段人口總量”=（102.2+143.1）-（145.8+147.2）=-47.7萬人 用“累計剛需增加量”-“累計存量剛需增加量”=“累計新增外來人口剛需量” =177.6-（-47.7）=225.3萬人 用“累計新增外來人口剛需數(shù)量”/“累計外來人口增長”=225.3/525.6=42.9%，這個數(shù)字的含義是：每100個外來人口中，有42.9個是剛需人群，也就是說從2000年~2010年的十年間，20~29歲的剛需占外來人口比例為42.9%，暫時可稱之為“新增外來人口剛需占比”。 通過“新增外來人口剛需占比”（42.9%）可以看出，北京新增外來人口主要由年輕人構成，其中20~29歲年齡段人群占比超過四成。這個結論與常識相符。因此，該結果可信。由于最近幾年沒有限制或者鼓勵年輕人流入流出的政策出臺，因此有理由相信，從2010年開始到2020年，北京20~29歲新增外來人口依舊會保持上述比例。因此，以“新增外來人口剛需占比”做為常量，根據(jù)歷年來北京新增外來人口數(shù)量，即可推導出歷年新增外來人口中剛需的數(shù)量。 根據(jù)北京市政府十三五規(guī)劃，到2020年，北京市常住人口要控制在2300萬以內，由此可以推導出未來五年北京新增常住人口數(shù)量。 所有數(shù)據(jù)匯總得到下表：
從上表可以看出，從2000年~2020年，雖然北京常住人口數(shù)量保持正增長，但實際剛需數(shù)量卻在2010~2013年達到最高峰，并開始逐年下滑，到2020年的時候，實際剛需數(shù)量269萬，僅為最高峰時期475萬的56.6%，剛需下滑幅度超過40%。按理說，人口數(shù)量正增長，剛需數(shù)量也應該同比例正增長，這是人們的正常思維（也包括曾經(jīng)的我），可現(xiàn)實情況為什么卻與人們的常規(guī)思維截然相反呢？這是因為北京剛需人群來源于兩個部分，一部分為自身增量，另外一部分為外部人口引進。而仔細觀察下面兩個圖可以發(fā)現(xiàn)，2010年的時候，北京常住人口中20~29歲年齡段在整個年齡段中占比最高，合計24%，而15~19歲年齡段占比僅為5.5%，10~14歲占比更低，均不到20~24和25~29年齡組的一半。可見，如果沒有外來新增人口流入，那么20~29歲年齡段剛需人群會隨著時間推移大幅下降。換句話說，若想維持剛需數(shù)量不下降，就必須不斷依靠外來新增人口來彌補缺口才行。一旦外來人口帶來的剛需增量無法彌補北京現(xiàn)有剛需的下滑量，那么即使人口總量在正增長，實際剛需數(shù)量依然會下滑。根據(jù)前文的已知條件，可以算出平衡點的數(shù)量至少為120萬人。也就是說，若想維持北京20~29年齡段剛需總量不下降，從2016~2020年，北京平均每年新增人口總量必須要達到120萬人才行。反之，若新增人口總量達不到上述數(shù)量，那么北京剛需數(shù)量下滑的趨勢將不可逆轉！
從上表中可以看出，2001~2013年，北京剛需數(shù)量在逐年增加，從最初的298萬增長到最高點的475萬，強大的剛需是北京也是一線城市房價十年大牛市最根本支撐力量。而一旦剛需數(shù)量發(fā)生趨勢性改變，那么支撐北京房價的基礎也就不復存在。根據(jù)前文可知，到2020年，北京剛需累計下滑幅度超過40%，而剛需對北京房地產(chǎn)市場的貢獻度超過8成，是其他任何需求都無法替代的。當剛需需求趨勢性長期萎縮之后，北京房地產(chǎn)市場的總需求必然隨著大幅下降，而需求是決定房價的最根本因素，因此北京房價必跌！
下圖是2010年第六次全國人口普查的人口金字塔，從這張圖中可以清楚的看出，2010年時，全國人口在20~24年齡段出現(xiàn)了一次人口數(shù)量高峰，數(shù)量遠超周圍年齡段，其下的15~19和10~14歲年齡段人口數(shù)量快速萎縮。我國平均結婚年齡約為26周歲，這就意味著從2000年到~2010年，我國適婚剛需人群處于不斷增長狀態(tài)，直到2013年附近達到剛需買房的高峰期，之后則剛需人數(shù)出現(xiàn)持久快速的下滑。而除一線城市外的全國樓市的拐點恰好在發(fā)生在2013年附近。全國樓市從2000年一路上漲到2013年，然后就開始進入熊市，與上述剛需人口年齡結構高度相關，因此，這再次證明適婚剛需數(shù)量是樓市的決定性因素。當剛需數(shù)量出現(xiàn)持久性下滑的情況下，樓市絕無走牛的可能性。全國如此，北京等一線樓市也不會例外。
那么，為什么北京的剛需在2013年附近見頂下滑，而房價卻在一路飆漲呢？這是因為剛需或者需求是決定房價的長期因素，剛需雖然已經(jīng)見頂，但是數(shù)量萎縮的累積作用尚不明顯。北京直到2013年人口依舊處于快速流入狀態(tài)，這些快速流入的年輕人口為北京積累了遠比全國平均水平更多的剛需需求，這些新增剛需將在隨后的幾年陸續(xù)釋放，因此直到今天，北京的剛需衰減程度遠低于全國水平。這是北京等一線樓市可以逆市走強的根本原因。同時，樓市的走勢中短期內更容易受到供給端、貨幣政策以及情緒面的影響。最近幾年北京等一線樓市庫存量相對更小，而貨幣政策又在15年后出現(xiàn)了極度寬松，再加上一線樓市相對全國情況較佳導致存量資金的涌入，這些因素共同促成了北京等一線樓市在2013年后的逆勢上漲。但北京等一線樓市最近一年多的火爆行情，也將是其持續(xù)了接近20年的超大型牛市的最后瘋狂了。從今年開始到2020年，剛需萎縮對樓市需求進而對房價的影響將會逐步顯現(xiàn)，效果會持續(xù)累加，由量變轉化為質變，直到房價發(fā)生趨勢性轉折。當剛需需求發(fā)生趨勢性轉折之后，任何的貨幣政策刺激以及限制供給都將于事無補。北京等一線樓市在本輪貨幣政策刺激下漲得越兇，剛需透支的越厲害，泡沫吹得越大，發(fā)生轉折之后跌起來就會越猛、跌幅就會越大。 有人說，除了結婚剛需，還有改善型需求和投資性需求的存在，只要政府放開限購，全中國有錢人會保北京房價只漲不跌。實際上，這些購房群體中，起決定性的支柱性作用的只有適婚剛需。改善型需求最多屬于半剛需，改善性需求大多數(shù)都是建立在以小換大的基礎之上，他們必須把已有老破小賣給適婚剛需才有能力置換大房，也就是說這些改善型需求對房價的支撐作用是建立在強勁適婚剛需的基礎上，那么當適婚剛需大縮水趨勢性轉折之后，所謂改善型需求對房價的支撐作用也無從談起。此外，“二套房需求”以及所謂“全中國有錢人”本質上都屬于投機性需求，這就如同股市中的熱錢，當牛市時，熱錢洶涌而入，似乎無窮無盡，而到了熊市到來時，這些熱錢會跑的一干二凈。所以說，這些熱錢只能起到牛市助長，熊市助跌的作用，無法起到穩(wěn)定市場的作用。過去十幾年北京剛需數(shù)量不斷增長的時期，這些投資投機性需求起到了牛市助長的作用，而未來當剛需萎縮效果疊加作用發(fā)生質變，房價下跌趨勢形成之后，這些所謂的二套房投資需求和“全中國有錢人”不但不會來逆市托房價，反而會變賣手中房產(chǎn)，大幅增加二手房市場供給，成為熊市助跌的幫兇。 有人說，中國的土地都掌握在政府手中，只要北京市政府不賣地了，即使剛需減少了一半，房價也不會降。事實真的如此嗎？來看下一組數(shù)據(jù)：
從上表可以看出，北京市財政收入中，有平均高達40~50%的收入來自土地出讓金收入，地方財政收入嚴重依賴土地財政。由于政府財政支出屬于剛需支出，因此，如果北京市政府連續(xù)5年通過停止或者大幅削減土地出讓來托房價，那么對北京市政府來說將是噩夢。而且，北京等一線城市早已進入二手房時代。二手房交易占比高達60~70%。而2020年剛需減少四成，也就是說2020年樓市存量需求（請注意這里是存量需求減少，而非增量需求減少，存量需求需對應存量供給）會減少四成。簡單計算一下就知道，即使到2020年，北京市完全停止新房供給，僅憑二手房交易依舊無法彌補需求下滑的缺口。更別說這些年由于房價飛漲，剛需需求被大幅的透支，一旦市場趨勢逆轉，透支剛需消失，整個剛需需求降幅會遠高于四成。這意味政府可以通過減少賣地控制新房供給，卻無法控制二手房的供給。當需求端發(fā)生趨勢性萎縮，房價發(fā)生趨勢性轉折之后，市場中屬于投資投機用途的存量二手房將會大量進入到市場中，形成新的供給。去年股災中，中央政府無法通過停止IPO、投入幾萬億的救市資金扭轉幾十萬億市值股市的趨勢，2013年以來中央政府也無法通過停止供給、刺激需求扭轉上百萬億市值的全國樓市的趨勢。目前北京市的房地產(chǎn)市場市值已經(jīng)高達幾十萬億，幾乎相當于整個A股的規(guī)模，以區(qū)區(qū)北京地方政府的能量，一旦需求端發(fā)生趨勢性轉折，無論是停止土地供給還是刺激需求， 都無法做到與趨勢作對，扭轉乾坤。 從歷史上看，各國房地產(chǎn)市場的熊市往往要持續(xù)3~5年甚至更久，而未來幾年北京剛需數(shù)量將持續(xù)快速下滑，直到2020年依舊不能企穩(wěn)，因此我預計本輪北京樓市大熊最晚將從明年也就是2017年開始，至少持續(xù)到2020年。這輪熊市將是過去接近20年房地產(chǎn)大牛市的一次系統(tǒng)性修正，具體調整時間以及跌幅受多方面因素影響，很難預測。本輪調整過后，北京樓市長期積累起來的泡沫將被大部分洗凈，房價收入比、租售比等指標將得到大幅優(yōu)化，從而為下一輪房地產(chǎn)牛市奠定基礎。 未來北京也包括其他一線城市房價會跌多久，跌幅有多大，取決于以下幾個因素： 1、經(jīng)濟基本面。房價下跌期間，經(jīng)濟基本面越好，經(jīng)濟增速越高，房價跌幅就會越小，調整周期就會越短。反之跌幅越大，調整周期越長。 2、貨幣環(huán)境。若房價下跌期間貨幣政策保持寬松，則跌幅和調整周期會相對較短，反之，跌幅和調整周期都會延長。 3、政府的態(tài)度。如果政府為了保房價，不惜犧牲2020年將常住人口數(shù)量控制在2300萬以內的目標，大幅放開戶籍和外來人口限制，那么房價跌幅會顯著縮小。根據(jù)測算，未來五年若想維持剛需數(shù)量不下降，那么從2016~2020年，每年新增人口需超過120萬才可以，也就是說2020年北京人口將達到2800萬，遠超十三五規(guī)劃2300萬的人口目標。最近幾年，北京每年常住人口增量已經(jīng)從2010年的100萬直線下降到2015年的18.9萬，人口增速下降趨勢已經(jīng)十分明朗。預計未來北京市政府控制人口的態(tài)度發(fā)生一百八十度大轉彎的概率極低。此外，政府可以通過控制土地供給在一定程度上緩解供需矛盾，減少跌幅。但由于北京市政府嚴重依賴土地財政，因此幾乎不可能通過大幅縮減土地供給的方式來平衡供需矛盾。
4、房產(chǎn)稅。根據(jù)全國的《十三五規(guī)劃》，十三五期間要“完善地方稅體系，推進房地產(chǎn)稅立法。”，也就是說，房產(chǎn)稅很有可能在十三五期間也就是2020年之前通過立法甚至實施。如果房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)調整周期內實施，即使首套房免征，那么房產(chǎn)稅也將直接抑制投資投機性需求，這對房地產(chǎn)市場來說等于是雪上加霜，市場的調整周期以及跌幅將會進一步加大。 未來五年北京等一線城市為控制城市規(guī)模需要嚴格控制外來人口流入，而三四線城市卻在為推進城市化吸引外來人口流入；北京等一線城市自身人口老齡化程度遠比三四線嚴重，因此自身剛需的衰減速度比三四線城市更快；過去3~4年，三四線城市樓市在不斷的去泡沫，而北京等一線城市在不斷的吹泡沫；由于房價的瘋狂上漲，北京等一線城市剛需被透支的程度遠高于三四線城市。可見，一線樓市泡沫更大，而需求衰減的速度更快，因此在未來全國性樓市調整過程中，北京等一線樓市比三四線樓市的跌幅會大的多，調整時間也會長的多。這一結論將顛覆絕大多數(shù)人的預期。
以上結論不僅包括北京，也同樣包括同為一線城市的上海、深圳以及廣州、其中上海的老齡化程度更為嚴重，且人口總量已經(jīng)開始負增長，因此未來的跌幅和調整時間會比北京更大；而深圳人口相對更為年輕化，因此情況相對較為樂觀。 |
