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一直以來(lái)，房地產(chǎn)界有一個(gè)觀點(diǎn)：由于大量剛性需求存在，支撐了我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，因此中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌。2013年全國(guó)樓市開(kāi)始全面下跌之后，這種觀點(diǎn)轉(zhuǎn)化為：一線樓市人口始終凈流入，剛需支撐一線樓市房?jī)r(jià)只漲不跌。我們先假設(shè)這種觀點(diǎn)是正確的，也就是一線樓市剛需永遠(yuǎn)正增長(zhǎng)從而推動(dòng)一線樓市只漲不跌。 根據(jù)中國(guó)婦聯(lián)發(fā)起的《中國(guó)幸福婚姻家庭調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)平均結(jié)婚年齡為26歲。北京等東部發(fā)達(dá)省份結(jié)婚相對(duì)較晚，其中北京約為27~28歲。根據(jù)多項(xiàng)調(diào)查研究以及人們的常識(shí)可知，全國(guó)也包括北京等一線城市首套房置業(yè)業(yè)主，也就是所謂剛需，其購(gòu)房的最主要目的是結(jié)婚，其首次購(gòu)房年齡也均為結(jié)婚年齡附近。據(jù)光大銀行與某地產(chǎn)公司市場(chǎng)研究中心發(fā)布的調(diào)查顯示，北京首套房貸者平均年齡僅為27歲，與平均結(jié)婚年齡28歲高度一致，再次證明剛需買房的主要目的是結(jié)婚。再結(jié)合北京等一線城市超前購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)情況，本文把北京常住人口中20~29歲年齡段人群視為北京購(gòu)房剛需人群（也可以繼續(xù)擴(kuò)到20~34歲年齡段，并不影響最終結(jié)論）。通過(guò)研究這一年齡段人群數(shù)量以及比例的變化，由此推導(dǎo)出北京樓市剛需數(shù)量也就是房屋需求面的變化情況，是否真如樓市多頭認(rèn)為的那樣剛需數(shù)量只增不減，最終預(yù)判北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)。 根據(jù)北京市人口普查數(shù)據(jù)，2000年常住人口總數(shù)為1363萬(wàn)人，其中20~29歲人群（剛需人口）占常住人口總數(shù)比例約為21.5%，即293萬(wàn)人。2010年常住人口總數(shù)為1961萬(wàn)人，其中20~29歲人群占比為24%，即470萬(wàn)人。 北京市近年來(lái)人口自然增長(zhǎng)率為4‰左右，由此可以計(jì)算出“自然增長(zhǎng)量”。 用2000~2010年“累計(jì)常住人口增加量”-“累計(jì)自然增長(zhǎng)量”=“累計(jì)外來(lái)人口增長(zhǎng)量”。
根據(jù)該結(jié)果以及歷年常住人口增量，可以推導(dǎo)出每年的“外來(lái)人口增長(zhǎng)量”。（即下表中d項(xiàng)） 接下來(lái)，根據(jù)2000年以及2010年北京市常住人口各年齡段的占比數(shù)據(jù)以及人口總數(shù)，可以推導(dǎo)出從2000年~2020年，存量20~29年齡段人群的減少數(shù)量（即表格中f項(xiàng)“存量剛需變化情況”）。比如計(jì)算2011年~2015年，由于相對(duì)于2010年每增加了一年，就有1/5的25~30歲人群進(jìn)入了30~34年齡段，相應(yīng)的每年有1/5的15~20年齡段進(jìn)入20~24年齡段。由此可以得出，2011年~2015年存量20~29歲人群的年均減少量為1961*（11.5%-5.5%）/5=23.5萬(wàn)人，對(duì)數(shù)字進(jìn)行平滑處理，可以得到2011~2015年分別減少15.7、19.6、23.5、27.5、31.4萬(wàn)人。其他年份以此類推。 用“剛需凈增量”-“存量剛需變化情況”，得到“新增外來(lái)人口剛需數(shù)量”。 從2000年~2010年，北京“累計(jì)存量剛需增加量”=“10~19歲年齡段人口總量”-“20~29歲年齡段人口總量”=（102.2+143.1）-（145.8+147.2）=-47.7萬(wàn)人 用“累計(jì)剛需增加量”-“累計(jì)存量剛需增加量”=“累計(jì)新增外來(lái)人口剛需量” =177.6-（-47.7）=225.3萬(wàn)人 用“累計(jì)新增外來(lái)人口剛需數(shù)量”/“累計(jì)外來(lái)人口增長(zhǎng)”=225.3/525.6=42.9%，這個(gè)數(shù)字的含義是：每100個(gè)外來(lái)人口中，有42.9個(gè)是剛需人群，也就是說(shuō)從2000年~2010年的十年間，20~29歲的剛需占外來(lái)人口比例為42.9%，暫時(shí)可稱之為“新增外來(lái)人口剛需占比”。 通過(guò)“新增外來(lái)人口剛需占比”（42.9%）可以看出，北京新增外來(lái)人口主要由年輕人構(gòu)成，其中20~29歲年齡段人群占比超過(guò)四成。這個(gè)結(jié)論與常識(shí)相符。因此，該結(jié)果可信。由于最近幾年沒(méi)有限制或者鼓勵(lì)年輕人流入流出的政策出臺(tái)，因此有理由相信，從2010年開(kāi)始到2020年，北京20~29歲新增外來(lái)人口依舊會(huì)保持上述比例。因此，以“新增外來(lái)人口剛需占比”做為常量，根據(jù)歷年來(lái)北京新增外來(lái)人口數(shù)量，即可推導(dǎo)出歷年新增外來(lái)人口中剛需的數(shù)量。 根據(jù)北京市政府十三五規(guī)劃，到2020年，北京市常住人口要控制在2300萬(wàn)以內(nèi)，由此可以推導(dǎo)出未來(lái)五年北京新增常住人口數(shù)量。 所有數(shù)據(jù)匯總得到下表：
從上表可以看出，從2000年~2020年，雖然北京常住人口數(shù)量保持正增長(zhǎng)，但實(shí)際剛需數(shù)量卻在2010~2013年達(dá)到最高峰，并開(kāi)始逐年下滑，到2020年的時(shí)候，實(shí)際剛需數(shù)量269萬(wàn)，僅為最高峰時(shí)期475萬(wàn)的56.6%，剛需下滑幅度超過(guò)40%。按理說(shuō)，人口數(shù)量正增長(zhǎng)，剛需數(shù)量也應(yīng)該同比例正增長(zhǎng)，這是人們的正常思維（也包括曾經(jīng)的我），可現(xiàn)實(shí)情況為什么卻與人們的常規(guī)思維截然相反呢？這是因?yàn)楸本﹦傂枞巳簛?lái)源于兩個(gè)部分，一部分為自身增量，另外一部分為外部人口引進(jìn)。而仔細(xì)觀察下面兩個(gè)圖可以發(fā)現(xiàn)，2010年的時(shí)候，北京常住人口中20~29歲年齡段在整個(gè)年齡段中占比最高，合計(jì)24%，而15~19歲年齡段占比僅為5.5%，10~14歲占比更低，均不到20~24和25~29年齡組的一半。可見(jiàn)，如果沒(méi)有外來(lái)新增人口流入，那么20~29歲年齡段剛需人群會(huì)隨著時(shí)間推移大幅下降。換句話說(shuō)，若想維持剛需數(shù)量不下降，就必須不斷依靠外來(lái)新增人口來(lái)彌補(bǔ)缺口才行。一旦外來(lái)人口帶來(lái)的剛需增量無(wú)法彌補(bǔ)北京現(xiàn)有剛需的下滑量，那么即使人口總量在正增長(zhǎng)，實(shí)際剛需數(shù)量依然會(huì)下滑。根據(jù)前文的已知條件，可以算出平衡點(diǎn)的數(shù)量至少為120萬(wàn)人。也就是說(shuō)，若想維持北京20~29年齡段剛需總量不下降，從2016~2020年，北京平均每年新增人口總量必須要達(dá)到120萬(wàn)人才行。反之，若新增人口總量達(dá)不到上述數(shù)量，那么北京剛需數(shù)量下滑的趨勢(shì)將不可逆轉(zhuǎn)！
從上表中可以看出，2001~2013年，北京剛需數(shù)量在逐年增加，從最初的298萬(wàn)增長(zhǎng)到最高點(diǎn)的475萬(wàn)，強(qiáng)大的剛需是北京也是一線城市房?jī)r(jià)十年大牛市最根本支撐力量。而一旦剛需數(shù)量發(fā)生趨勢(shì)性改變，那么支撐北京房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)也就不復(fù)存在。根據(jù)前文可知，到2020年，北京剛需累計(jì)下滑幅度超過(guò)40%，而剛需對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度超過(guò)8成，是其他任何需求都無(wú)法替代的。當(dāng)剛需需求趨勢(shì)性長(zhǎng)期萎縮之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求必然隨著大幅下降，而需求是決定房?jī)r(jià)的最根本因素，因此北京房?jī)r(jià)必跌！
下圖是2010年第六次全國(guó)人口普查的人口金字塔，從這張圖中可以清楚的看出，2010年時(shí)，全國(guó)人口在20~24年齡段出現(xiàn)了一次人口數(shù)量高峰，數(shù)量遠(yuǎn)超周圍年齡段，其下的15~19和10~14歲年齡段人口數(shù)量快速萎縮。我國(guó)平均結(jié)婚年齡約為26周歲，這就意味著從2000年到~2010年，我國(guó)適婚剛需人群處于不斷增長(zhǎng)狀態(tài)，直到2013年附近達(dá)到剛需買房的高峰期，之后則剛需人數(shù)出現(xiàn)持久快速的下滑。而除一線城市外的全國(guó)樓市的拐點(diǎn)恰好在發(fā)生在2013年附近。全國(guó)樓市從2000年一路上漲到2013年，然后就開(kāi)始進(jìn)入熊市，與上述剛需人口年齡結(jié)構(gòu)高度相關(guān)，因此，這再次證明適婚剛需數(shù)量是樓市的決定性因素。當(dāng)剛需數(shù)量出現(xiàn)持久性下滑的情況下，樓市絕無(wú)走牛的可能性。全國(guó)如此，北京等一線樓市也不會(huì)例外。
那么，為什么北京的剛需在2013年附近見(jiàn)頂下滑，而房?jī)r(jià)卻在一路飆漲呢？這是因?yàn)閯傂杌蛘咝枨笫菦Q定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素，剛需雖然已經(jīng)見(jiàn)頂，但是數(shù)量萎縮的累積作用尚不明顯。北京直到2013年人口依舊處于快速流入狀態(tài)，這些快速流入的年輕人口為北京積累了遠(yuǎn)比全國(guó)平均水平更多的剛需需求，這些新增剛需將在隨后的幾年陸續(xù)釋放，因此直到今天，北京的剛需衰減程度遠(yuǎn)低于全國(guó)水平。這是北京等一線樓市可以逆市走強(qiáng)的根本原因。同時(shí)，樓市的走勢(shì)中短期內(nèi)更容易受到供給端、貨幣政策以及情緒面的影響。最近幾年北京等一線樓市庫(kù)存量相對(duì)更小，而貨幣政策又在15年后出現(xiàn)了極度寬松，再加上一線樓市相對(duì)全國(guó)情況較佳導(dǎo)致存量資金的涌入，這些因素共同促成了北京等一線樓市在2013年后的逆勢(shì)上漲。但北京等一線樓市最近一年多的火爆行情，也將是其持續(xù)了接近20年的超大型牛市的最后瘋狂了。從今年開(kāi)始到2020年，剛需萎縮對(duì)樓市需求進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)的影響將會(huì)逐步顯現(xiàn)，效果會(huì)持續(xù)累加，由量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變，直到房?jī)r(jià)發(fā)生趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折。當(dāng)剛需需求發(fā)生趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折之后，任何的貨幣政策刺激以及限制供給都將于事無(wú)補(bǔ)。北京等一線樓市在本輪貨幣政策刺激下漲得越兇，剛需透支的越厲害，泡沫吹得越大，發(fā)生轉(zhuǎn)折之后跌起來(lái)就會(huì)越猛、跌幅就會(huì)越大。 有人說(shuō)，除了結(jié)婚剛需，還有改善型需求和投資性需求的存在，只要政府放開(kāi)限購(gòu)，全中國(guó)有錢人會(huì)保北京房?jī)r(jià)只漲不跌。實(shí)際上，這些購(gòu)房群體中，起決定性的支柱性作用的只有適婚剛需。改善型需求最多屬于半剛需，改善性需求大多數(shù)都是建立在以小換大的基礎(chǔ)之上，他們必須把已有老破小賣給適婚剛需才有能力置換大房，也就是說(shuō)這些改善型需求對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用是建立在強(qiáng)勁適婚剛需的基礎(chǔ)上，那么當(dāng)適婚剛需大縮水趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折之后，所謂改善型需求對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用也無(wú)從談起。此外，“二套房需求”以及所謂“全中國(guó)有錢人”本質(zhì)上都屬于投機(jī)性需求，這就如同股市中的熱錢，當(dāng)牛市時(shí)，熱錢洶涌而入，似乎無(wú)窮無(wú)盡，而到了熊市到來(lái)時(shí)，這些熱錢會(huì)跑的一干二凈。所以說(shuō)，這些熱錢只能起到牛市助長(zhǎng)，熊市助跌的作用，無(wú)法起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。過(guò)去十幾年北京剛需數(shù)量不斷增長(zhǎng)的時(shí)期，這些投資投機(jī)性需求起到了牛市助長(zhǎng)的作用，而未來(lái)當(dāng)剛需萎縮效果疊加作用發(fā)生質(zhì)變，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)形成之后，這些所謂的二套房投資需求和“全中國(guó)有錢人”不但不會(huì)來(lái)逆市托房?jī)r(jià)，反而會(huì)變賣手中房產(chǎn)，大幅增加二手房市場(chǎng)供給，成為熊市助跌的幫兇。 有人說(shuō)，中國(guó)的土地都掌握在政府手中，只要北京市政府不賣地了，即使剛需減少了一半，房?jī)r(jià)也不會(huì)降。事實(shí)真的如此嗎？來(lái)看下一組數(shù)據(jù)：
從上表可以看出，北京市財(cái)政收入中，有平均高達(dá)40~50%的收入來(lái)自土地出讓金收入，地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴土地財(cái)政。由于政府財(cái)政支出屬于剛需支出，因此，如果北京市政府連續(xù)5年通過(guò)停止或者大幅削減土地出讓來(lái)托房?jī)r(jià)，那么對(duì)北京市政府來(lái)說(shuō)將是噩夢(mèng)。而且，北京等一線城市早已進(jìn)入二手房時(shí)代。二手房交易占比高達(dá)60~70%。而2020年剛需減少四成，也就是說(shuō)2020年樓市存量需求（請(qǐng)注意這里是存量需求減少，而非增量需求減少，存量需求需對(duì)應(yīng)存量供給）會(huì)減少四成。簡(jiǎn)單計(jì)算一下就知道，即使到2020年，北京市完全停止新房供給，僅憑二手房交易依舊無(wú)法彌補(bǔ)需求下滑的缺口。更別說(shuō)這些年由于房?jī)r(jià)飛漲，剛需需求被大幅的透支，一旦市場(chǎng)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，透支剛需消失，整個(gè)剛需需求降幅會(huì)遠(yuǎn)高于四成。這意味政府可以通過(guò)減少賣地控制新房供給，卻無(wú)法控制二手房的供給。當(dāng)需求端發(fā)生趨勢(shì)性萎縮，房?jī)r(jià)發(fā)生趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折之后，市場(chǎng)中屬于投資投機(jī)用途的存量二手房將會(huì)大量進(jìn)入到市場(chǎng)中，形成新的供給。去年股災(zāi)中，中央政府無(wú)法通過(guò)停止IPO、投入幾萬(wàn)億的救市資金扭轉(zhuǎn)幾十萬(wàn)億市值股市的趨勢(shì)，2013年以來(lái)中央政府也無(wú)法通過(guò)停止供給、刺激需求扭轉(zhuǎn)上百萬(wàn)億市值的全國(guó)樓市的趨勢(shì)。目前北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)市值已經(jīng)高達(dá)幾十萬(wàn)億，幾乎相當(dāng)于整個(gè)A股的規(guī)模，以區(qū)區(qū)北京地方政府的能量，一旦需求端發(fā)生趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折，無(wú)論是停止土地供給還是刺激需求， 都無(wú)法做到與趨勢(shì)作對(duì)，扭轉(zhuǎn)乾坤。 從歷史上看，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熊市往往要持續(xù)3~5年甚至更久，而未來(lái)幾年北京剛需數(shù)量將持續(xù)快速下滑，直到2020年依舊不能企穩(wěn)，因此我預(yù)計(jì)本輪北京樓市大熊最晚將從明年也就是2017年開(kāi)始，至少持續(xù)到2020年。這輪熊市將是過(guò)去接近20年房地產(chǎn)大牛市的一次系統(tǒng)性修正，具體調(diào)整時(shí)間以及跌幅受多方面因素影響，很難預(yù)測(cè)。本輪調(diào)整過(guò)后，北京樓市長(zhǎng)期積累起來(lái)的泡沫將被大部分洗凈，房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)將得到大幅優(yōu)化，從而為下一輪房地產(chǎn)牛市奠定基礎(chǔ)。 未來(lái)北京也包括其他一線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌多久，跌幅有多大，取決于以下幾個(gè)因素： 1、經(jīng)濟(jì)基本面。房?jī)r(jià)下跌期間，經(jīng)濟(jì)基本面越好，經(jīng)濟(jì)增速越高，房?jī)r(jià)跌幅就會(huì)越小，調(diào)整周期就會(huì)越短。反之跌幅越大，調(diào)整周期越長(zhǎng)。 2、貨幣環(huán)境。若房?jī)r(jià)下跌期間貨幣政策保持寬松，則跌幅和調(diào)整周期會(huì)相對(duì)較短，反之，跌幅和調(diào)整周期都會(huì)延長(zhǎng)。 3、政府的態(tài)度。如果政府為了保房?jī)r(jià)，不惜犧牲2020年將常住人口數(shù)量控制在2300萬(wàn)以內(nèi)的目標(biāo)，大幅放開(kāi)戶籍和外來(lái)人口限制，那么房?jī)r(jià)跌幅會(huì)顯著縮小。根據(jù)測(cè)算，未來(lái)五年若想維持剛需數(shù)量不下降，那么從2016~2020年，每年新增人口需超過(guò)120萬(wàn)才可以，也就是說(shuō)2020年北京人口將達(dá)到2800萬(wàn)，遠(yuǎn)超十三五規(guī)劃2300萬(wàn)的人口目標(biāo)。最近幾年，北京每年常住人口增量已經(jīng)從2010年的100萬(wàn)直線下降到2015年的18.9萬(wàn)，人口增速下降趨勢(shì)已經(jīng)十分明朗。預(yù)計(jì)未來(lái)北京市政府控制人口的態(tài)度發(fā)生一百八十度大轉(zhuǎn)彎的概率極低。此外，政府可以通過(guò)控制土地供給在一定程度上緩解供需矛盾，減少跌幅。但由于北京市政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，因此幾乎不可能通過(guò)大幅縮減土地供給的方式來(lái)平衡供需矛盾。
4、房產(chǎn)稅。根據(jù)全國(guó)的《十三五規(guī)劃》，十三五期間要“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。”，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅很有可能在十三五期間也就是2020年之前通過(guò)立法甚至實(shí)施。如果房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)調(diào)整周期內(nèi)實(shí)施，即使首套房免征，那么房產(chǎn)稅也將直接抑制投資投機(jī)性需求，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)等于是雪上加霜，市場(chǎng)的調(diào)整周期以及跌幅將會(huì)進(jìn)一步加大。 未來(lái)五年北京等一線城市為控制城市規(guī)模需要嚴(yán)格控制外來(lái)人口流入，而三四線城市卻在為推進(jìn)城市化吸引外來(lái)人口流入；北京等一線城市自身人口老齡化程度遠(yuǎn)比三四線嚴(yán)重，因此自身剛需的衰減速度比三四線城市更快；過(guò)去3~4年，三四線城市樓市在不斷的去泡沫，而北京等一線城市在不斷的吹泡沫；由于房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，北京等一線城市剛需被透支的程度遠(yuǎn)高于三四線城市。可見(jiàn)，一線樓市泡沫更大，而需求衰減的速度更快，因此在未來(lái)全國(guó)性樓市調(diào)整過(guò)程中，北京等一線樓市比三四線樓市的跌幅會(huì)大的多，調(diào)整時(shí)間也會(huì)長(zhǎng)的多。這一結(jié)論將顛覆絕大多數(shù)人的預(yù)期。
以上結(jié)論不僅包括北京，也同樣包括同為一線城市的上海、深圳以及廣州、其中上海的老齡化程度更為嚴(yán)重，且人口總量已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，因此未來(lái)的跌幅和調(diào)整時(shí)間會(huì)比北京更大；而深圳人口相對(duì)更為年輕化，因此情況相對(duì)較為樂(lè)觀。 |
