蔡繼明：小產(chǎn)權(quán)房問題不宜久拖不決_中國規(guī)劃網(wǎng)—

——訪全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明教授

新聞背景：

國土資源部部長徐紹史前不久在全國國土資源工作會議閉幕時講話指出，要及時發(fā)現(xiàn)、有效遏制苗頭性和傾向性問題。今年國土資源部將要重點打好六場硬仗。其中，要重點清理“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場。

中國改革報·領(lǐng)導(dǎo)者周刊4月29日報道

“今年如果不清理，城鎮(zhèn)化進程加快之后，問題會進一步蔓延，范圍會進一步擴大。”徐紹史說。國家和各地相關(guān)監(jiān)管部門屢屢提示建設(shè)和購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險，但仍難以遏制“小產(chǎn)權(quán)房”這一現(xiàn)象的蔓延。日前，針對社會上普遍關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題，記者采訪了全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明教授。

主編：裴力
嘉賓：蔡繼明

    主  編：什么是小產(chǎn)權(quán)房？您如何看待目前存在的小產(chǎn)權(quán)房問題？
    蔡繼明：所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房是一些村集體組織或者開發(fā)商出售其在集體土地上建設(shè)的房子。目前的“小產(chǎn)權(quán)”房：一種是在村集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設(shè)的。我在這里討論的主要是在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的那些小產(chǎn)權(quán)房。
    目前，小產(chǎn)權(quán)房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉到各個方面的利益。首先，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉(zhuǎn)起來，創(chuàng)造了更大的收益。其次，城市居民可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題。
    而另一方面，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與我國現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場一般的交易秩序相矛盾。因此，國務(wù)院曾經(jīng)多次以會議和通知的形式要求城市居民不要購買“小產(chǎn)權(quán)”房，特別是2008年1月8日國務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。國土資源部也多次發(fā)出“風(fēng)險提示”。可見中央政府相當(dāng)重視小產(chǎn)權(quán)房問題。但是，到目前為止，中央政府和地方政府出臺的各項針對小產(chǎn)權(quán)房的政策都沒有取得預(yù)期的效果，市場上仍有許多小產(chǎn)權(quán)項目正在進行建設(shè)和交易。由于小產(chǎn)權(quán)問題涉及利益面很廣，廣泛存在而且是關(guān)乎國計民生的一個重大問題，值得我們進行深入的研究，提出相應(yīng)的對策建議。
    主  編：小產(chǎn)權(quán)房不僅大量、廣泛地存在。催生小產(chǎn)權(quán)房的主要原因是什么？
    蔡繼明：我認(rèn)為主要有以下幾個方面的原因：一是城市房地產(chǎn)價格居高不下。小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了，現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。
    二是土地制度安排留下了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的空間。《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。
    三是農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機構(gòu)進行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。
    而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用。另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補償金額。
    主  編：城鎮(zhèn)化進程加快之后，“小產(chǎn)權(quán)房”這一現(xiàn)象有可能繼續(xù)蔓延。許多專家也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題不宜久拖不決，您個人認(rèn)為如何解決這一問題？
    蔡繼明：我認(rèn)為，對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目要堅決地予以取締。要加強農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅決予以制止。但是對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光來提出對策，解決問題。
    從長期來看我提出如下四條建議：
    一是各級政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進行交易。

二是明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進行法律確認(rèn)。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結(jié)構(gòu)。
三是建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權(quán)、同價”。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實行“同地、同權(quán)、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實土地價格。形成有效的激勵機制和統(tǒng)一市場才是解決這一問題的根本出路。

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