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論及樓市與股市的關(guān)系，有人說，是此起彼伏的蹺蹺板關(guān)系。樓市低迷，樓價(jià)下調(diào)，社會(huì)資金流進(jìn)股市推動(dòng)股價(jià)上漲；樓市熱，房價(jià)漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價(jià)下跌，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫作樓市與股市的“替代效應(yīng)”。也有人說，樓市與股市是相互推動(dòng)的關(guān)系。股市興旺，股價(jià)上漲，股民賺錢，財(cái)富增加，買房需求上升；股市走熊，股價(jià)下跌，股民虧錢，財(cái)富縮水，購房需求下降，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫做“財(cái)富效應(yīng)”。應(yīng)當(dāng)說，兩種說法都有一定道理。實(shí)際上，股市與樓市究竟是互相替代還是互相補(bǔ)充，要看各個(gè)地方和各個(gè)時(shí)期哪一種效應(yīng)大一些。因?yàn)椋@兩種效應(yīng)在各個(gè)地方或各個(gè)時(shí)期產(chǎn)生共同作用或互相抵消的結(jié)果，才會(huì)決定股市與樓市的相互關(guān)系究竟是此起彼伏還是相互推動(dòng)。 在我看來，樓市與股市之間的“此起彼伏”關(guān)系，主要發(fā)生在投資需求領(lǐng)域，原因是投資和投機(jī)都是為了獲利，因此哪里有利，資金就會(huì)往哪里跑。而樓市與股市“互相推動(dòng)”的互補(bǔ)關(guān)系，主要發(fā)生在消費(fèi)需求領(lǐng)域，原因是樓市中的消費(fèi)需求，不管是剛性需求還是改善性需求，都依靠家庭財(cái)富的增長，在這里買房是為了自己住，不是為投資發(fā)財(cái)。如果情況是這樣，那么我認(rèn)為，當(dāng)前滬深股市和樓市之間的相互推動(dòng)關(guān)系是主要的，此起彼伏的關(guān)系是次要的。為什么？ 前一時(shí)期媒體上都有報(bào)道，不少在股市上賺了錢的股民都出手買房來改善自己的住房條件。相反，近一段時(shí)間股市狂瀉，許多本來準(zhǔn)備買房的家庭金融資產(chǎn)大幅縮水，被迫取消原有購房計(jì)劃。這些事實(shí)都說明，股市的財(cái)富效應(yīng)確實(shí)會(huì)影響居民的樓市消費(fèi)需求。那么，股市和樓市之間的替代效應(yīng)情況又如何呢？應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在我國，從前這種替代效應(yīng)是非常明顯的，甚至超過了財(cái)富效應(yīng)。2003年前，我國各地房價(jià)不斷上漲，而且幅度很大。從2009年初到2013年初，全國房價(jià)平均上漲幅度差不多達(dá)到了50%。盡管政府在許多地區(qū)實(shí)行了限購措施，仍然擋不住大量社會(huì)資金涌向樓市，造成股市資金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都難以發(fā)行的地步。這就是樓市對(duì)股市的替代效應(yīng)。但是，2013年后股市和樓市的風(fēng)向大變，大量社會(huì)資金開始涌向股市，樓市遭到了冷落，直到現(xiàn)在不少地區(qū)樓市仍然低迷，房價(jià)還在走低。盡管政府出臺(tái)了許多“救市”的政策措施，包括取消限購等，還沒有從根本上改變局面。這又是股市對(duì)樓市的替代效應(yīng)的表現(xiàn)。 那么，6月中旬以來的這一輪股市大跌會(huì)不會(huì)重新引發(fā)資金流向樓市，并推動(dòng)樓市東山再起和房價(jià)上漲的替代效應(yīng)呢？有人認(rèn)為完全可能。我以為不可能。為什么？理由至少有三。 第一，目前我國樓市的投資價(jià)值已經(jīng)不大。經(jīng)過十多年持續(xù)上漲，許多地方的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際購買能力。如果投資購房出租，與房價(jià)相比，一年能收到的房租及收益率實(shí)在太低。既然房價(jià)已很難上漲，從而也難以獲取買賣差價(jià)收益，加上出租收益率又低，投資房產(chǎn)的需求就上不去。再說，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)不易，這也抑制了投資性需求。 第二，目前我國房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)主要在北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市，那里房價(jià)盡管已非常高，但需求異常強(qiáng)烈，所以房價(jià)堅(jiān)挺，還有上漲空間，然而這些地區(qū)國家依然限購。不限購的地區(qū)，盡管房價(jià)低一些，但那里房價(jià)暫時(shí)也難以上漲，尤其是大部分三、四線城鎮(zhèn)目前庫存量依然很大，房價(jià)不僅不會(huì)上漲，還在繼續(xù)下調(diào)。因此，從全國而言，樓市投資需求總體上不強(qiáng)。 第三，房產(chǎn)稅預(yù)期。盡管目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的直接目的并非是為開征房產(chǎn)稅，而是為了更好維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有者權(quán)益。然而，這項(xiàng)登記制度畢竟是將來開征不動(dòng)產(chǎn)稅的必要技術(shù)準(zhǔn)備。因此，這項(xiàng)登記制度的建立與實(shí)施還是會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來房產(chǎn)持有稅收負(fù)擔(dān)的預(yù)期，從而形成對(duì)房地產(chǎn)投資需求的抑制。 導(dǎo)致住房投資需求受到抑制的原因還有很多，但僅僅以上這三條就可以說明，即使這一輪股市暴跌會(huì)多少促成一些投資資金轉(zhuǎn)向樓市，但大規(guī)模轉(zhuǎn)向樓市投資幾乎不可能。因此，這一輪股市大跌不大可能發(fā)生重新引發(fā)資金流向樓市并推動(dòng)樓市東山再起、房價(jià)上漲的替代效應(yīng)，更何況政府一直在盡力采取措施提振股市，甚至多部門在聯(lián)手救市總動(dòng)員，因?yàn)楣墒腥艟痛宿D(zhuǎn)熊，絕對(duì)不符合創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的國家戰(zhàn)略要求。為了實(shí)現(xiàn)中國夢，為了進(jìn)一步改革開放的根本利益，國家需要增加直接融資比重，滬深股市需要相當(dāng)長時(shí)期的穩(wěn)定健康向上發(fā)展。
事實(shí)上，目前政府對(duì)股市和樓市的基本方針，是千方百計(jì)讓股市和樓市都能平穩(wěn)，絕對(duì)不讓任何一個(gè)市場塌方。因此在兩個(gè)市場的關(guān)系上，盡量發(fā)揮兩者之間的相互推動(dòng)作用，防止此起彼落。通過股市發(fā)展帶來的財(cái)富效應(yīng)，推動(dòng)樓市的消費(fèi)性需求，加上一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，不斷消化一些地區(qū)的庫存壓力，以推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。反過來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也會(huì)推動(dòng)股市上的房地產(chǎn)和相關(guān)公司的股價(jià)穩(wěn)定向上，從而有利于整個(gè)股市的健康穩(wěn)定。(作者系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任) |
一場“藍(lán)色”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)將打響
