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論及樓市與股市的關系，有人說，是此起彼伏的蹺蹺板關系。樓市低迷，樓價下調，社會資金流進股市推動股價上漲；樓市熱，房價漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價下跌，這在經濟學里叫作樓市與股市的“替代效應”。也有人說，樓市與股市是相互推動的關系。股市興旺，股價上漲，股民賺錢，財富增加，買房需求上升；股市走熊，股價下跌，股民虧錢，財富縮水，購房需求下降，這在經濟學里叫做“財富效應”。應當說，兩種說法都有一定道理。實際上，股市與樓市究竟是互相替代還是互相補充，要看各個地方和各個時期哪一種效應大一些。因為，這兩種效應在各個地方或各個時期產生共同作用或互相抵消的結果，才會決定股市與樓市的相互關系究竟是此起彼伏還是相互推動。 在我看來，樓市與股市之間的“此起彼伏”關系，主要發生在投資需求領域，原因是投資和投機都是為了獲利，因此哪里有利，資金就會往哪里跑。而樓市與股市“互相推動”的互補關系，主要發生在消費需求領域，原因是樓市中的消費需求，不管是剛性需求還是改善性需求，都依靠家庭財富的增長，在這里買房是為了自己住，不是為投資發財。如果情況是這樣，那么我認為，當前滬深股市和樓市之間的相互推動關系是主要的，此起彼伏的關系是次要的。為什么？ 前一時期媒體上都有報道，不少在股市上賺了錢的股民都出手買房來改善自己的住房條件。相反，近一段時間股市狂瀉，許多本來準備買房的家庭金融資產大幅縮水，被迫取消原有購房計劃。這些事實都說明，股市的財富效應確實會影響居民的樓市消費需求。那么，股市和樓市之間的替代效應情況又如何呢？應當承認，在我國，從前這種替代效應是非常明顯的，甚至超過了財富效應。2003年前，我國各地房價不斷上漲，而且幅度很大。從2009年初到2013年初，全國房價平均上漲幅度差不多達到了50%。盡管政府在許多地區實行了限購措施，仍然擋不住大量社會資金涌向樓市，造成股市資金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都難以發行的地步。這就是樓市對股市的替代效應。但是，2013年后股市和樓市的風向大變，大量社會資金開始涌向股市，樓市遭到了冷落，直到現在不少地區樓市仍然低迷，房價還在走低。盡管政府出臺了許多“救市”的政策措施，包括取消限購等，還沒有從根本上改變局面。這又是股市對樓市的替代效應的表現。 那么，6月中旬以來的這一輪股市大跌會不會重新引發資金流向樓市，并推動樓市東山再起和房價上漲的替代效應呢？有人認為完全可能。我以為不可能。為什么？理由至少有三。 第一，目前我國樓市的投資價值已經不大。經過十多年持續上漲，許多地方的房價已遠遠脫離了當地居民的實際購買能力。如果投資購房出租，與房價相比，一年能收到的房租及收益率實在太低。既然房價已很難上漲，從而也難以獲取買賣差價收益，加上出租收益率又低，投資房產的需求就上不去。再說，房地產是不動產，變現不易，這也抑制了投資性需求。 第二，目前我國房地產投資熱點地區主要在北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市，那里房價盡管已非常高，但需求異常強烈，所以房價堅挺，還有上漲空間，然而這些地區國家依然限購。不限購的地區，盡管房價低一些，但那里房價暫時也難以上漲，尤其是大部分三、四線城鎮目前庫存量依然很大，房價不僅不會上漲，還在繼續下調。因此，從全國而言，樓市投資需求總體上不強。 第三，房產稅預期。盡管目前不動產統一登記的直接目的并非是為開征房產稅，而是為了更好維護不動產所有者權益。然而，這項登記制度畢竟是將來開征不動產稅的必要技術準備。因此，這項登記制度的建立與實施還是會給房地產投資者帶來房產持有稅收負擔的預期，從而形成對房地產投資需求的抑制。 導致住房投資需求受到抑制的原因還有很多，但僅僅以上這三條就可以說明，即使這一輪股市暴跌會多少促成一些投資資金轉向樓市，但大規模轉向樓市投資幾乎不可能。因此，這一輪股市大跌不大可能發生重新引發資金流向樓市并推動樓市東山再起、房價上漲的替代效應，更何況政府一直在盡力采取措施提振股市，甚至多部門在聯手救市總動員，因為股市若就此轉熊，絕對不符合創新驅動、轉型發展的國家戰略要求。為了實現中國夢，為了進一步改革開放的根本利益，國家需要增加直接融資比重，滬深股市需要相當長時期的穩定健康向上發展。
事實上，目前政府對股市和樓市的基本方針，是千方百計讓股市和樓市都能平穩，絕對不讓任何一個市場塌方。因此在兩個市場的關系上，盡量發揮兩者之間的相互推動作用，防止此起彼落。通過股市發展帶來的財富效應，推動樓市的消費性需求，加上一系列支持房地產發展的政策措施，不斷消化一些地區的庫存壓力，以推動房地產市場健康穩定發展。反過來，房地產市場的發展，也會推動股市上的房地產和相關公司的股價穩定向上，從而有利于整個股市的健康穩定。(作者系復旦大學房地產研究中心主任) |
一場“藍色”經濟戰將打響
