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騰訊財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道（風(fēng)生） A股連續(xù)三周暴跌，超過30萬(wàn)億財(cái)富灰飛煙滅，這也開始波及今年暴漲的樓市，上海、重慶、成都等地樓盤開始出現(xiàn)客戶退房的現(xiàn)象。
 

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》7月9日?qǐng)?bào)道，深圳萬(wàn)科、中海、招商地產(chǎn)的部分項(xiàng)目以及華僑城片區(qū)樓盤，日前開始出現(xiàn)已交付定金的客戶退房現(xiàn)象。福田CBD某商業(yè)項(xiàng)目的客戶也開始向開發(fā)商表達(dá)想轉(zhuǎn)讓手中商鋪的意愿。

從6月底開始，深圳樓市的成交量明顯下降，二手房市場(chǎng)放盤量增加，報(bào)價(jià)也開始下調(diào)，如前海區(qū)域二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)下降了3-5個(gè)百分點(diǎn)。

二手房有價(jià)無(wú)市 開發(fā)商擔(dān)憂大規(guī)模退訂現(xiàn)象未來(lái)爆發(fā)

中原地產(chǎn)前海置業(yè)經(jīng)理劉稱，前海區(qū)域二手房放盤量明顯增多，成交價(jià)格比6月份下降了3%-5%，同樣一套鼎泰風(fēng)華三期的115平米三房，上個(gè)月朝北戶型成交價(jià)在800萬(wàn)元，但目前朝南戶型的報(bào)價(jià)也只有800萬(wàn)元，過去朝南朝北的戶型價(jià)格相差30萬(wàn)-50萬(wàn)元。

“6月之前，前海投資客占比達(dá)到一半，但房?jī)r(jià)短期不可能再大幅上漲，因此失去投資客就只能靠剛需和改善需求，但現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)價(jià)格比較敏感，報(bào)高價(jià)沒人買。”劉洋說(shuō)。

萬(wàn)科內(nèi)部人士稱“針對(duì)股市暴跌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大部分開發(fā)商同行都表現(xiàn)出擔(dān)憂，雖然目前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)大規(guī)模退訂的現(xiàn)象，但可能會(huì)在未來(lái)爆發(fā)。

“部分購(gòu)房者確實(shí)是因股市被套出現(xiàn)資金問題，原準(zhǔn)備在股市高位套現(xiàn)買房，結(jié)果沒來(lái)得及跑路一步步被深套。”上述知情人士稱，這波牛市行情最大的特點(diǎn)就是利用杠桿炒股，很多人在場(chǎng)外通過民間借款或銀行融資后又去場(chǎng)內(nèi)從券商處配資，一旦被平倉(cāng)，財(cái)富縮水、資金出現(xiàn)問題后就難以負(fù)擔(dān)購(gòu)房資金。

歷史數(shù)據(jù)顯示，股市與樓市之間經(jīng)常存在“共振”的現(xiàn)象。在過去10年中，中國(guó)股市與房?jī)r(jià)有超過6年的時(shí)間中幾乎同步變化。其中，最令人印象深刻的莫過于2007年上證指數(shù)在10月份達(dá)到6124點(diǎn)歷史高點(diǎn)后，而房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在當(dāng)年9月見頂，但2008年，因遭遇亞洲金融危機(jī)，股價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙回落。

從以往股市與樓市的變化關(guān)系來(lái)看，深圳樓市與股市同起同落的聯(lián)動(dòng)性最大。2007年深圳也是引領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，2008年金融危機(jī)后，深圳樓市則與股市一樣遭遇罕見大跌，率先出現(xiàn)購(gòu)房者退房潮。此后股市表現(xiàn)平淡，而深圳樓市在2009年出現(xiàn)反彈后，房?jī)r(jià)也并未大漲，直到去年“9?30”政策放開房貸杠桿后，股市一路向上，深圳樓市也再次暴漲，并出現(xiàn)空前的業(yè)主違約潮。

有業(yè)內(nèi)人士分析目前國(guó)家仍然在大力“托市”，將目前的股市下跌定義為“股災(zāi)”還為時(shí)尚早，“目前股市下跌對(duì)深圳樓市的影響應(yīng)該還是個(gè)案，如果未來(lái)真的形成股災(zāi)，肯定會(huì)讓樓市熱度大幅回落。”

當(dāng)下樓市與股市到底什么關(guān)系？

當(dāng)前，有觀點(diǎn)認(rèn)為樓市與股市的關(guān)系是此起彼伏的蹺蹺板關(guān)系。樓市低迷，樓價(jià)下調(diào)，社會(huì)資金流進(jìn)股市推動(dòng)股價(jià)上漲；樓市熱，房?jī)r(jià)漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價(jià)下跌，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫作樓市與股市的“替代效應(yīng)”。

此前在2010-2014年的A股“慢熊”里，房產(chǎn)價(jià)格走出了一波“波瀾壯闊”的升勢(shì)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示2010年1月至2014年2月期間，中原二手住宅價(jià)格指數(shù)上漲了41%，而同期上證指數(shù)下跌了38.5%。事實(shí)上，今年5月以來(lái)，全國(guó)特別是一線城市樓市升溫趨勢(shì)明顯，從市場(chǎng)開盤整體情況來(lái)看，新房入市的節(jié)奏開始加快，購(gòu)房者熱情有所提升，成交量也在上漲。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市與股市是相互推動(dòng)的關(guān)系。股市興旺，股價(jià)上漲，股民賺錢，財(cái)富增加，買房需求上升；股市走熊，股價(jià)下跌，股民虧錢，財(cái)富縮水，購(gòu)房需求下降，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫做“財(cái)富效應(yīng)”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，兩種說(shuō)法都有一定道理。實(shí)際上，股市與樓市究竟是互相替代還是互相補(bǔ)充，要看各個(gè)地方和各個(gè)時(shí)期哪一種效應(yīng)大一些。

尹伯成認(rèn)為，當(dāng)前滬深股市和樓市之間的相互推動(dòng)關(guān)系是主要的，此起彼伏的關(guān)系是次要的。“近一段時(shí)間股市狂瀉，許多本來(lái)準(zhǔn)備買房的家庭金融資產(chǎn)大幅縮水，被迫取消原有購(gòu)房計(jì)劃。這些事實(shí)都說(shuō)明，股市的財(cái)富效應(yīng)確實(shí)會(huì)影響居民的樓市消費(fèi)需求。但是，6月中旬以來(lái)的這一輪股市大跌不會(huì)重新引發(fā)資金流向樓市，并推動(dòng)樓市東山再起和房?jī)r(jià)上漲的替代效應(yīng)。”尹伯成的理由是：第一，目前我國(guó)樓市的投資價(jià)值已經(jīng)不大。第二，從全國(guó)而言，樓市投資需求總體上不強(qiáng)。 第三，房產(chǎn)稅預(yù)期形成對(duì)房地產(chǎn)投資需求的抑制。

股市暴跌，會(huì)不會(huì)波及二手樓價(jià)？滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，如果股市持續(xù)下跌，不排除部分激進(jìn)的投資者會(huì)因“爆倉(cāng)”而“割肉”賣房。

“樓市和股市還是有一定關(guān)聯(lián)度的。雖然目前市場(chǎng)上并未見到出于‘平倉(cāng)’目的的急售盤，但如果這種跌勢(shì)延續(xù)下去，一定會(huì)看到這樣的降價(jià)盤。”有業(yè)內(nèi)人士表示，這類盤源的上市將在一定程度上壓低樓市的整體價(jià)格，也會(huì)令原本有意入市的買家改為謹(jǐn)慎觀望，短期內(nèi)對(duì)樓市的成交和價(jià)格都會(huì)形成一定壓力。

“當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,人民幣幣值不確定性變強(qiáng),稍有常識(shí)的投資者在調(diào)配資產(chǎn)時(shí)會(huì)更關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性,畢竟把資產(chǎn)都押在房地產(chǎn)上會(huì)面臨很大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。”北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授呂隨啟表示，大資金的所有者往往并不缺住房,也不會(huì)盲目追加房地產(chǎn)投資,反而是很多中小投資者借股市盈利改善住房的訴求更大,他們面對(duì)股市調(diào)整時(shí)也更容易“追漲殺跌”。

“房地產(chǎn)暴利的時(shí)代已經(jīng)過去,投資者面臨回暖的樓市時(shí)需要思考兩個(gè)問題,一是上漲會(huì)不會(huì)持續(xù);二是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)投資甚至投機(jī)能否獲得超額收益。”呂隨啟說(shuō)。（騰訊財(cái)經(jīng)綜合）