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騰訊財經綜合報道（風生） A股連續三周暴跌，超過30萬億財富灰飛煙滅，這也開始波及今年暴漲的樓市，上海、重慶、成都等地樓盤開始出現客戶退房的現象。
據《華夏時報》7月9日報道，深圳萬科、中海、招商地產的部分項目以及華僑城片區樓盤，日前開始出現已交付定金的客戶退房現象。福田CBD某商業項目的客戶也開始向開發商表達想轉讓手中商鋪的意愿。 從6月底開始，深圳樓市的成交量明顯下降，二手房市場放盤量增加，報價也開始下調，如前海區域二手房報價已經下降了3-5個百分點。 二手房有價無市 開發商擔憂大規模退訂現象未來爆發 中原地產前海置業經理劉稱，前海區域二手房放盤量明顯增多，成交價格比6月份下降了3%-5%，同樣一套鼎泰風華三期的115平米三房，上個月朝北戶型成交價在800萬元，但目前朝南戶型的報價也只有800萬元，過去朝南朝北的戶型價格相差30萬-50萬元。 “6月之前，前海投資客占比達到一半，但房價短期不可能再大幅上漲，因此失去投資客就只能靠剛需和改善需求，但現在購房者對價格比較敏感，報高價沒人買。”劉洋說。 萬科內部人士稱“針對股市暴跌對房地產市場的影響，大部分開發商同行都表現出擔憂，雖然目前市場尚未出現大規模退訂的現象，但可能會在未來爆發。 “部分購房者確實是因股市被套出現資金問題，原準備在股市高位套現買房，結果沒來得及跑路一步步被深套。”上述知情人士稱，這波牛市行情最大的特點就是利用杠桿炒股，很多人在場外通過民間借款或銀行融資后又去場內從券商處配資，一旦被平倉，財富縮水、資金出現問題后就難以負擔購房資金。 歷史數據顯示，股市與樓市之間經常存在“共振”的現象。在過去10年中，中國股市與房價有超過6年的時間中幾乎同步變化。其中，最令人印象深刻的莫過于2007年上證指數在10月份達到6124點歷史高點后，而房價環比漲幅在當年9月見頂，但2008年，因遭遇亞洲金融危機，股價與房價雙雙回落。 從以往股市與樓市的變化關系來看，深圳樓市與股市同起同落的聯動性最大。2007年深圳也是引領全國房價暴漲，2008年金融危機后，深圳樓市則與股市一樣遭遇罕見大跌，率先出現購房者退房潮。此后股市表現平淡，而深圳樓市在2009年出現反彈后，房價也并未大漲，直到去年“9?30”政策放開房貸杠桿后，股市一路向上，深圳樓市也再次暴漲，并出現空前的業主違約潮。 有業內人士分析目前國家仍然在大力“托市”，將目前的股市下跌定義為“股災”還為時尚早，“目前股市下跌對深圳樓市的影響應該還是個案，如果未來真的形成股災，肯定會讓樓市熱度大幅回落。” 當下樓市與股市到底什么關系？ 當前，有觀點認為樓市與股市的關系是此起彼伏的蹺蹺板關系。樓市低迷，樓價下調，社會資金流進股市推動股價上漲；樓市熱，房價漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價下跌，這在經濟學里叫作樓市與股市的“替代效應”。 此前在2010-2014年的A股“慢熊”里，房產價格走出了一波“波瀾壯闊”的升勢。根據中原地產的數據顯示2010年1月至2014年2月期間，中原二手住宅價格指數上漲了41%，而同期上證指數下跌了38.5%。事實上，今年5月以來，全國特別是一線城市樓市升溫趨勢明顯，從市場開盤整體情況來看，新房入市的節奏開始加快，購房者熱情有所提升，成交量也在上漲。 也有觀點認為，樓市與股市是相互推動的關系。股市興旺，股價上漲，股民賺錢，財富增加，買房需求上升；股市走熊，股價下跌，股民虧錢，財富縮水，購房需求下降，這在經濟學里叫做“財富效應”。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，兩種說法都有一定道理。實際上，股市與樓市究竟是互相替代還是互相補充，要看各個地方和各個時期哪一種效應大一些。 尹伯成認為，當前滬深股市和樓市之間的相互推動關系是主要的，此起彼伏的關系是次要的。“近一段時間股市狂瀉，許多本來準備買房的家庭金融資產大幅縮水，被迫取消原有購房計劃。這些事實都說明，股市的財富效應確實會影響居民的樓市消費需求。但是，6月中旬以來的這一輪股市大跌不會重新引發資金流向樓市，并推動樓市東山再起和房價上漲的替代效應。”尹伯成的理由是：第一，目前我國樓市的投資價值已經不大。第二，從全國而言，樓市投資需求總體上不強。 第三，房產稅預期形成對房地產投資需求的抑制。 股市暴跌，會不會波及二手樓價？滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，如果股市持續下跌，不排除部分激進的投資者會因“爆倉”而“割肉”賣房。 “樓市和股市還是有一定關聯度的。雖然目前市場上并未見到出于‘平倉’目的的急售盤，但如果這種跌勢延續下去，一定會看到這樣的降價盤。”有業內人士表示，這類盤源的上市將在一定程度上壓低樓市的整體價格，也會令原本有意入市的買家改為謹慎觀望，短期內對樓市的成交和價格都會形成一定壓力。 “當前宏觀經濟下行壓力較大,人民幣幣值不確定性變強,稍有常識的投資者在調配資產時會更關注資產的流動性和安全性,畢竟把資產都押在房地產上會面臨很大的變現風險。”北京大學經濟學院金融系教授呂隨啟表示，大資金的所有者往往并不缺住房,也不會盲目追加房地產投資,反而是很多中小投資者借股市盈利改善住房的訴求更大,他們面對股市調整時也更容易“追漲殺跌”。
“房地產暴利的時代已經過去,投資者面臨回暖的樓市時需要思考兩個問題,一是上漲會不會持續;二是進行房地產市場投資甚至投機能否獲得超額收益。”呂隨啟說。（騰訊財經綜合） |
一場“藍色”經濟戰將打響
