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本報(bào)記者 張曉玲 深圳報(bào)道
7月9日，一篇《我在這輪股災(zāi)中親歷被強(qiáng)平》的文章在微信中廣泛流傳，一位未具名的850萬本金投資者利用1：1杠桿融資，股市暴跌之下，其賬戶于7月8日被強(qiáng)制平倉。該人士稱，其本來籌集了100萬保證金準(zhǔn)備交的，但最終還是被平倉。 100萬來自何方并不明確。但市場同類現(xiàn)象中，卻有不少抽走買房的訂金去補(bǔ)股市“窟窿”的案例，也有二手房業(yè)主拋售房產(chǎn)，去“輸血”股市。 股市跌了，可以轉(zhuǎn)移到樓市去避險(xiǎn)嗎？答案也許是否定的。與2008年股市與樓市的“蹺蹺板效應(yīng)”不同的是，2015年的股市與樓市出現(xiàn)“同步共振”現(xiàn)象：上半年房價(jià)暴漲的深圳樓市，進(jìn)入7月開始放緩；北京、上海、深圳的一些依賴高凈值人群的豪宅，也開始變得難賣。 深圳房價(jià)“熄火” 與6月以來股市暴跌同步，暴漲三個(gè)月的深圳樓市也開始降溫。 伴隨去年9·30新政之后股市的暴漲，樓市也步入興奮。在深圳，部分區(qū)域3月以來的房價(jià)暴漲50%以上；在北京，一些人拿出股市盈利購買豪宅。 然而自6月15日以來，股市暴跌，上證綜指從5178點(diǎn)高位直接墜落到3500點(diǎn)之下，下跌幅度超過30%，兩市總市值蒸發(fā)超過20萬億元。 7月初，深圳龍華、龍崗、南山等區(qū)域，逐漸放出一些特殊的房源：“業(yè)主股市虧損急賣筍盤”，通常比市場價(jià)低數(shù)十萬左右。 深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫透露，最近有中介人員反映，有因股市暴跌而虧掉“首付”的購房者，也有因股市暴跌需要賣房套現(xiàn)的賣房者出現(xiàn)，導(dǎo)致部分區(qū)域的部分房源報(bào)價(jià)下降。 從中原報(bào)價(jià)指數(shù)中能夠更直觀看到市場的變化。上周，中原報(bào)價(jià)指數(shù)為63.6%，較前一周大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)主報(bào)價(jià)提升速度減弱。其中坂田區(qū)域、南山南區(qū)等區(qū)域盤源報(bào)價(jià)明顯回落。 另根據(jù)深圳中原經(jīng)理指數(shù)顯示，上周地鋪經(jīng)理指數(shù)較上周大幅下降4.4%，其中看跌經(jīng)理人上升至6.7%，看平經(jīng)理人占比上升至51%，看升經(jīng)理人占比與上周相比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，占比42%。 對于股市和樓市的關(guān)系，業(yè)內(nèi)流行的看法是“蹺蹺板”理論。樓市低迷，樓價(jià)下調(diào)，社會資金流進(jìn)股市推動(dòng)股價(jià)上漲；樓市熱，房價(jià)漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價(jià)下跌。 但在這輪股市中，短期內(nèi)的暴漲和暴跌，打破了上述循環(huán)。而且，本輪股市擁有強(qiáng)烈的杠桿特征，暴跌后，導(dǎo)致許多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者爆倉，融資盤強(qiáng)平的壓力導(dǎo)致許多場外資金（原本的購房資金）可能會集中沖入股市，進(jìn)行融資追加保證。 這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)在深圳更為明顯。中金公司指出，深圳當(dāng)?shù)亻_戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過1200萬，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購買力顯著變化，是深圳此輪房價(jià)暴漲的主要原因。 然而股市暴跌，導(dǎo)致“股民們”的財(cái)富急劇縮水。深圳中原認(rèn)為，如果救市不力，將有可能引爆兩融盤，造成市場崩潰，影響銀行體系，使資金面更為緊縮。“當(dāng)前應(yīng)該緊密跟蹤資本市場的變動(dòng)情況，如果股市繼續(xù)暴挫，恐怕樓市也難以獨(dú)善其身。” 豪宅的煩惱 深圳樓市降溫的同時(shí)，京滬深豪宅的日子也有點(diǎn)不好過。 一方面是供應(yīng)高企，北京和深圳光單價(jià)10萬以上的豪宅，就各有1000多套，而按照以前的年均銷售速度，每年只能賣出不到100套；另一方面，是股市的雙重影響，股市暴漲，客戶拿錢進(jìn)股市投資；暴跌時(shí)，一些客戶則會選擇退訂，將錢轉(zhuǎn)進(jìn)股市，以避免平倉。 北京頂豪項(xiàng)目龍湖西宸原著流傳著一個(gè)故事：在A股5000多點(diǎn)的時(shí)候，一位客戶把計(jì)劃繼續(xù)加倉的錢，用來買房子送給太太做生日禮物，從而避免了巨額損失。 西宸原著開盤前，就面臨一個(gè)和股市“爭”客戶的問題。北京龍湖稱，在設(shè)計(jì)多種股市可能模擬模型后，得出一個(gè)關(guān)鍵結(jié)論和策略：A股年內(nèi)不會超過6000點(diǎn)。因此必須在股市上漲階段開盤，這是造富階段，肯定比下跌階段好。 西宸原著在6月12日取得預(yù)售證后，很快開盤。6月30日，龍湖宣布，共銷售30套、10個(gè)億，銷售均價(jià)約為16萬元。這中間半個(gè)多月，經(jīng)歷了股市的最初下跌階段，所幸并未影響到客戶的買房行為。 但其他此后推出和將要推出的豪宅就沒這么幸運(yùn)了。原因是，西宸原著單盤半年銷售占到近三年來北京市場3000萬量級年均銷售總套數(shù)約20%，年均銷售額七分之一強(qiáng)。留給其他項(xiàng)目的空間不多了。 另外，隨著股市暴跌，幾位北京的豪宅操盤手透露，最近確實(shí)有前期訂購客戶，為避免股市平倉，撤走了訂金。 一位大型開發(fā)商人士說，今年股市對樓市的影響，很大一部分是體現(xiàn)在高端市場和豪宅產(chǎn)品上。最近，上海和深圳也出現(xiàn)了豪宅退訂、退房現(xiàn)象，也明顯與股市有關(guān)。 去年以來，國內(nèi)高凈值人群和中產(chǎn)階級在資產(chǎn)配置方面明顯趨向于股票投資。友邦保險(xiǎn)最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，高達(dá)73%的中產(chǎn)階級傾向于投資股票、債券或基金，這一比例在北亞所有市場中居于首位。 然而，這場股災(zāi)當(dāng)中受損最大的恰恰是中產(chǎn)階級。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從今年6月15日以來，A股投資者平均每戶損失高達(dá)42.07萬元。中產(chǎn)階級一般普遍利用融資融券、配資等杠桿交易手段，其虧損在股災(zāi)的爆發(fā)中被明顯放大。 “在股市中賺錢成功跑路的投資者，會買了在股市中被爆倉的投資者拋售的房產(chǎn)（筍盤）。財(cái)富重新分配成功。”深圳中原有關(guān)人士說。 下半年樓市不樂觀？ 上半年，在股市和流動(dòng)性充裕的刺激下，多地樓市創(chuàng)新高。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的50個(gè)代表城市住宅上半年月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。 但進(jìn)入7月，情況正在發(fā)生微妙的變化。鄭叔倫表示，股市如果繼續(xù)下跌，樓市整體的流動(dòng)性將收緊。 事實(shí)上，由于上半年的暴漲，深圳多家銀行已經(jīng)收緊了房貸。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，深圳建設(shè)銀行、中國銀行先后將首套房首付比例從3成上調(diào)到4成，首套房貸利率也由基準(zhǔn)調(diào)高到上浮5%~10%。其他銀行也存在跟進(jìn)的可能。 易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，7月樓市前景不樂觀。 他指出，股市和房市都需要進(jìn)行價(jià)值重估。當(dāng)前調(diào)整是對A股價(jià)值的重新評估。同樣，對當(dāng)前房地產(chǎn)也需要進(jìn)行一次價(jià)值重估，基本面并沒有改變，整體供大于求的情況并沒有發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，而是因?yàn)檎摺⒐墒械戎T多方面原因，讓樓市在今年二季度走了一個(gè)漂亮的上升浪，當(dāng)最迫切的購房需求和最強(qiáng)大的購買力過去之后，再對市場進(jìn)行一次客觀評價(jià)，也是完全必要的。 短期來看，股市、房市的空頭力量大于多頭。股市即使是當(dāng)前點(diǎn)數(shù)，和去年起步時(shí)2112.13點(diǎn)相比，也有70%的上漲。 對樓市來說，之前市場呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的態(tài)勢，特別是北京、上海和深圳等地。其中，深圳價(jià)格漲幅最大，四五月份整體上升20%以上。 值得警惕的是，6月以來深圳的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了一定的滯漲。也就是說樓市的多頭力量也有所衰弱，由此及彼，樓市的短期購買力衰弱是大概率事件，不能太過于樂觀。 就7月而言，受二季度樓市回暖的影響，部分樓盤提價(jià)，而提價(jià)之后銷售速度則迅速下降，又對7月樓市產(chǎn)生了負(fù)面影響。此外，6月由于半年報(bào)的原因，諸多大型房企都拼得很兇，也部分透支了7月的銷量。在這種情況下，7月成交量要繼續(xù)維持非常困難，下跌幾乎是必然的情況。
長遠(yuǎn)來看，前述深圳開發(fā)商人士認(rèn)為，目前股市的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)還未過去，如果演變?yōu)?!--keyword-->金融危機(jī)，對樓市的影響就更大了。不過隨著政府出手大力救市，這種風(fēng)險(xiǎn)正在化解。 |
一場“藍(lán)色”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)將打響
