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    導(dǎo)讀：按照溫家寶總理所說的“合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的這個(gè)說法來看，目前房?jī)r(jià)至少需跌回2006年前后水平才行，房?jī)r(jià)下降50%也許還不行還不夠，一些地區(qū)的一些房子的房?jī)r(jià)或甚至要下跌70%或更多才行。最終能否做到，目前來看還是未知數(shù)…本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]
   “兩會(huì)”讓放松調(diào)控的夢(mèng)想破滅
    今年“兩會(huì)”召開前，盡管中央政府一再強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不允許地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控，但事實(shí)上，一些人依然憑經(jīng)驗(yàn)想象，寄希望中央政府能在“兩會(huì)”上以保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為由放松房地產(chǎn)調(diào)控，甚至象2008年那樣出手救市。這些，已在一定程度上反映到了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期及媒體輿論、企業(yè)行為上，甚至一些人、媒體開始宣稱目前房?jī)r(jià)下降已經(jīng)見底，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始回暖。
    然而，剛剛結(jié)束的今年“兩會(huì)”，已讓一些人設(shè)想或希望中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控甚至再次出手救市的夢(mèng)想破滅了，也事實(shí)性證明了目前房?jī)r(jià)下見底論是個(gè)真實(shí)的謊言，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖只是一個(gè)被人杜撰出來的傳說。
    3月5日上午，十一屆全國人大五次會(huì)議開幕。溫家寶總理在作政府工作報(bào)告時(shí)明確表示，2011年，政府堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處、見到實(shí)效。投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵階段。2012年，將繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
    溫家寶總理的講話說明，中央政府對(duì)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖、繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)的態(tài)度非常堅(jiān)決，目標(biāo)非常明確，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的決心非常大，任何寄希望政府松動(dòng)調(diào)控或再行救市者只是幻想。然而，由于中央政府及溫家寶總理多次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這是房地產(chǎn)調(diào)控要達(dá)成的目標(biāo)之一，因此，又有輿論在質(zhì)疑促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸這一調(diào)控目標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)問到底房?jī)r(jià)要降到多少才叫合理房?jī)r(jià)？房?jī)r(jià)要下降到什么價(jià)位才叫房?jī)r(jià)合理回歸？目前的房?jī)r(jià)是否已經(jīng)下降到合理價(jià)位？下一步中央政府將如何做？
    對(duì)于這些疑問，3月14日上午，十一屆全國人大五次會(huì)議閉幕，溫家寶總理在北京人民大會(huì)堂與中外記者見面，并回答記者提問，給予了明確回答。
    溫家寶總理說，這兩年房地產(chǎn)調(diào)控仍在艱難中看到了一點(diǎn)曙光，這主要是因?yàn)檎{(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖。同時(shí)抓住了一個(gè)抑制投機(jī)和投資性需求的要害問題，采取了有針對(duì)性的政策措施。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大。房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，充分利用市場(chǎng)這只手。但是政府這只手也不可以缺少，因?yàn)樗�更具有穩(wěn)定性和促進(jìn)公平。對(duì)于是什么是房?jī)r(jià)合理回歸？溫家寶總理說，合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。
    無疑，這是溫家寶總理自出任總理以來，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控及房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的闡述，這是態(tài)度最堅(jiān)決、方向最明確、措辭最精準(zhǔn)的一次，說明決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和決心空前，沒有絲毫放松調(diào)控的可能，而且目標(biāo)非常明確，就是要讓全國性的房?jī)r(jià)大幅下降至與居民的收入相適應(yīng)、與投入和合理的利潤(rùn)相匹配的合理價(jià)位，不達(dá)目的不罷休，消除了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控走向的各種懸念！
    房?jī)r(jià)至少需跌回2006年前后水平才行
    通俗來說，按照溫家寶總理所說的“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”、“合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配”的這個(gè)說法，意味著之前多年來房?jī)r(jià)上漲中的泡沫必須擠出來，已累積上漲至今的房?jī)r(jià)中非正常上漲的部分必須回吐出來，必須降回去。而且，這種房?jī)r(jià)下降當(dāng)是全國性的，并非指一些一線城市，或所謂的七、八個(gè)城市。按照溫家寶總理所說的“合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的這個(gè)說法來看，參照房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)水平而言，目前房?jī)r(jià)至少需跌回2006年前后水平才行。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，目前房?jī)r(jià)下降50%也許還不行還不夠，一些地區(qū)的一些房子的房?jī)r(jià)或甚至要下跌70%或更多才行。當(dāng)然，最終能否如此，能否做到“使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，目前來看還是未知數(shù)。可能嗎？不宜輕易下結(jié)論。對(duì)于房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)一說，溫家寶總理所指的當(dāng)是老百姓的真實(shí)收入對(duì)比和切身感覺，不是一些人所拿出的自己想當(dāng)然計(jì)算出來的所謂房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)。事實(shí)上，在中國的當(dāng)前，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，幾乎沒人能真實(shí)計(jì)算出來，也未必能真實(shí)、有效地說明問題，哪怕是“大概”。這是事實(shí)，不容否認(rèn)！
    不過，要看到的是，這已充分表達(dá)了中央政府的決策意志和將房?jī)r(jià)調(diào)控到底的決心，將會(huì)深度影響房?jī)r(jià)走勢(shì)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期，讓更多的人（包括開發(fā)商、地方政府等）放棄觀望及對(duì)政府可能松動(dòng)調(diào)控的幻想，讓更多消費(fèi)者更堅(jiān)定房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的信心，繼續(xù)選擇觀望乃至棄購，使市場(chǎng)更進(jìn)一步地形成房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降并將加大下降幅度的一致性預(yù)期，加快房?jī)r(jià)下降速度，加大房?jī)r(jià)下降的幅度，并加速市場(chǎng)向更深度方向調(diào)整。
    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)深化調(diào)整的預(yù)期，對(duì)于房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降并加快降價(jià)速度、加大降價(jià)幅度的預(yù)期，將不只是影響新房市場(chǎng)，也將影響二手房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)。
    事實(shí)上，相對(duì)于大量存量二手房總額來說，目前在售新房總量有限的，未來上市新房會(huì)因市場(chǎng)調(diào)整而變，因此，政府要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，應(yīng)該不只是要讓新房?jī)r(jià)格下降，還應(yīng)該讓存量巨大的二手房?jī)r(jià)格下降。
    接下來，關(guān)鍵問題之一是，政府繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控，在繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，必須同時(shí)對(duì)存量二手房?jī)r(jià)格動(dòng)調(diào)控真格。在保護(hù)自住的一套房前提下，盡快推廣開征真正具有調(diào)控效力的房產(chǎn)稅，且研究開征空房稅、空地稅等，加大多種措施的綜合調(diào)節(jié)力度，降低市場(chǎng)的漲價(jià)預(yù)期，改變持房者的漲價(jià)心態(tài)，迫使其降價(jià)出售或降低租金。否則，就征重稅，高到不能將稅轉(zhuǎn)嫁到租房者的水平。如果持房者漲租金話，但大家都租不起了，不租了或減少租賃面積，還漲給誰去？
    只是，應(yīng)該說，政府可以采取一切措施調(diào)控房地產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)合理回歸，包括使用開征房產(chǎn)稅等手段，本文作者陳真誠在次需要重申強(qiáng)調(diào)的是，政府也必須充分考慮盡力滿足老百姓基本生活需要，保護(hù)用于自住的一套普通商品房的生活消費(fèi)需要，使之做到低稅負(fù)化甚至免征，并做到購買、消費(fèi)使用的總體低成本化。
    另一方面，還要消除所謂供不應(yīng)求的輿論誤導(dǎo)影響。就當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，說靠增加供應(yīng)來解決房?jī)r(jià)房租地價(jià)問題，說房地產(chǎn)供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，是個(gè)偽命題，是個(gè)睜眼說瞎話的錯(cuò)誤理論！
    現(xiàn)在，市場(chǎng)上有的是房子，有的是已售待開發(fā)的土地。大量房屋被空置，被開發(fā)商、投資投機(jī)者囤房持有待漲，還有大量的土地被囤積閑置待漲，這些是非常普遍而數(shù)額巨大的，政府必須想辦法動(dòng)真格進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控。否則，無論是房子還是土地，供應(yīng)出來多少，都可能被囤積起來，就可能會(huì)閑置多少，空置多少。
    還有，對(duì)于要讓房?jī)r(jià)大幅下降至溫家寶總理所定義的合理價(jià)位，有人提出說，目前一些房屋是近年來尤其2010年左右以來高價(jià)拿的地，拿地成本怎么辦？想以土地成本為理由而拒絕降價(jià)。對(duì)此，應(yīng)該說，房?jī)r(jià)大幅下降已成政府既定調(diào)控目標(biāo)，已成市場(chǎng)大勢(shì)，作為享受了多年市場(chǎng)火暴、房?jī)r(jià)上漲帶來的高利匯報(bào)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，只能順勢(shì)而為，主動(dòng)采取積極措施積極應(yīng)對(duì)，降價(jià)促進(jìn)銷售回籠資金，或想其他辦法融資，或出售手上多余土地，或?qū)で笈c有資金的企業(yè)合作開發(fā)，以能安全、順利地度過這個(gè)調(diào)整周期。記住，在這個(gè)調(diào)整周期里，在這波優(yōu)勝劣汰的大潮中，只有能確保生存下來的企業(yè)，將來才有可能、有機(jī)會(huì)生存得更好，甚至利用調(diào)整來獲得進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)。
    不難理解的是，世上沒有只漲不降的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)沒有永遠(yuǎn)不變的火暴！作為企業(yè)，本身要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。誰說所有的開發(fā)商只能賺而不能虧？誰說所有的開發(fā)商只能在市場(chǎng)火暴期賣房贏利而不能在調(diào)整期讓利甚至虧本賣房？退一步來說，誰讓你當(dāng)時(shí)要不理性地高價(jià)拿地？作為企業(yè)，做任何決策都應(yīng)該三思而行。當(dāng)時(shí)不理性地拿了高價(jià)地，如今市場(chǎng)深度調(diào)整，只能自食其果，只能由自己想辦法消化，或承受高價(jià)拿地、激進(jìn)擴(kuò)張等不理性作為所帶來的懲罰。
    積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)乃至迫使企業(yè)、資金能真實(shí)地投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)
    另外，我們還需考慮一個(gè)問題是，政府強(qiáng)化調(diào)控房地產(chǎn)后，就必須要想其他辦法以其他手段來刺激或確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使經(jīng)濟(jì)能以必要、合理的速度增長(zhǎng)。由于對(duì)外貿(mào)易收到各種因素制約，一時(shí)也難以實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，就主要得依靠刺激內(nèi)需消費(fèi)和刺激投資（包括政府投資或私營(yíng)部門的投資）。而要刺激內(nèi)需消費(fèi)，除要提高老百姓的實(shí)際收入、增加社會(huì)財(cái)富的再分配縮小貧富差距、進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)保障、降低醫(yī)療教育等方面的負(fù)擔(dān)等外，更重要的是要繼續(xù)打擊通貨膨脹（或抑制通貨膨脹預(yù)期），讓老百姓敢于消費(fèi)，能力消費(fèi)。而在刺激投資方面，政府因積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)乃至迫使企業(yè)、資金（包括銀行信貸資金、政府投資資金和個(gè)人等私營(yíng)部門資金）能真實(shí)地投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。
    大家可以看到，政府最近一直強(qiáng)調(diào)要大力鼓勵(lì)、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要鼓勵(lì)、引導(dǎo)投資資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。接下來，作為政府來說，在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，還要合理掌握整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的統(tǒng)籌策略，防止過多資金因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整而集中流向股市等市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作。
    事實(shí)上，目前包括不少開發(fā)企業(yè)（之前開發(fā)樓盤賣房賺了錢，之后沒有繼續(xù)做項(xiàng)目）在內(nèi)等許多企業(yè)（老板或高層或公司），手上因之前市場(chǎng)火暴時(shí)連續(xù)多年贏利而持有不少資金，幾百萬幾千萬到幾個(gè)億甚至更多的都有，不少人一直在與券商（營(yíng)銷部、大客戶部及券商內(nèi)任職人員）保持聯(lián)系，咨詢何時(shí)進(jìn)入股市抄底，準(zhǔn)備將大量資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出轉(zhuǎn)投入股市進(jìn)行抄底投機(jī)（投資）。
    基于這種現(xiàn)實(shí)，因此說，隨著政府態(tài)度堅(jiān)決地推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化，一旦將來房?jī)r(jià)調(diào)控下來之后，政府或不會(huì)也不應(yīng)該過急于把股市抬拉起來，否則，大量資金將依然不會(huì)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，其中包括一些銀行信貸也會(huì)通過各種渠道以各種方式進(jìn)入股市等投資投機(jī)領(lǐng)域進(jìn)行投機(jī)（投資）。
    不難想象，不難理解，如果短期房市股市均無投機(jī)機(jī)會(huì)，那么許多資金就不得不選擇投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)。否則相反，大量資金從房市出來后又進(jìn)入股市。如果是那樣的話，政府想刺激或鼓勵(lì)或促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，很容易成為空話。 
    其實(shí)，今年兩會(huì)間，在3月12日記者會(huì)上，央行行長(zhǎng)周小川明確說，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率并不是表明貨幣政策是松或者是緊。存款準(zhǔn)備金率如果下調(diào)釋放出資金，是廣泛地分布在國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方向，并不是為了增強(qiáng)股市的信心或主要流向房地產(chǎn)業(yè)。就是說，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不代表貨幣政策松動(dòng)，不是為了刺激股市或房市。這也說明，中央政府至少短期內(nèi)使用松動(dòng)貨幣政策等手段刺激股市上漲的可能性不大。
    因此說，對(duì)于持幣等待機(jī)會(huì)以進(jìn)入股市抄底的投資投機(jī)者而言，至少在短期內(nèi)，別寄希望政府能快速發(fā)力大力刺激股市上漲，別對(duì)股市快速反攻上漲抱太大希望，別對(duì)進(jìn)入股市投資獲取大幅反彈而至暴利的預(yù)期太樂觀，而需謹(jǐn)慎，謹(jǐn)慎，再謹(jǐn)慎。