不久前，趙先生在北京西二環附近的某樓盤購買了一套南北向精裝住房。與此前兩個月他第一次看該項目時相比，銷售均價已從15000元/平方米上漲到18500元/平方米。但房價的上漲并沒有給趙先生帶來更高的住房品質。小區環境、物業配套、裝修標準、建筑材料甚至連外立面涂料都沒有大變化。按照趙先生的理解，這3500元/平方米的差價自然成了開發商的營業利潤。

　　2006年以來，全國房價一直快速上漲，即使是2008年房地產市場經歷寒冬，全國房價指數也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價，更是大幅上揚后的高位盤整。不過，房價高漲并沒有給房地產企業帶來利潤率的增長。財務數據顯示，盈利能力相對較高的地產上市公司，其整體營業利潤率持續走低。那么，漲價帶來的收益究竟是成了開發商的利潤，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價“收窄”營業利潤

　　4月18日，記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當初拿地時的樓面地價約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價計算，土地成本占售價的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠洋·沁山水”的拿地時間為2008年1月。

　　業內專家指出，我國自2004年8月31日實施土地招拍掛政策以來，土地成本直接反映出市場對房地產的需求程度。而房價高企直接推高了地價。在2007年開發商“拿地熱”時，部分城市的地價上漲幅度高于房價。

　　根據國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”統計，去年全國地價仍在增長，但增幅放緩。預計今年一線城市居住用地價格將與去年持平；而二三線城市的地價仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價成交率出現下降，溢價成交再次出現在北京、上海和天津等地。

　　事實上，自2007年以來，部分企業的拿地成本明顯攀升。以華潤置地為例，該公司自2001年起在北京黃村衛星城進行房地產開發，相繼開發了翡翠城一至五期。2004年6月華潤置地競得該區域24號地，樓面地價為1447元/平方米；而2007年歲末，華潤置地競得該區域17號地塊的樓面地價高達6291元/平方米。

　　從公司整體運營來看，個別項目拿地策略的失誤，必然會攤薄其整體的營業利潤率。而高房價帶來的銷售不暢，也影響到總資產周轉率，給企業盈利能力構成傷害。

　　萬科2005年-2008年上海項目土地成本構成報告顯示，2005年萬科開發的上海紅郡項目樓面地價2200元/平方米，售價為12000元/平方米，土地成本占售價的18%。2006年，萬科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開發的羅店項目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過低價收購獲得的趙巷晶園項目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。

　　中央財經大學管理科學與工程學院副院長李文斌指出，房價反映了市場供求關系，并通過倒推機制對土地價格產生影響。尤其當房地產商看好未來房價走勢時，更傾向于高價拿地。縱觀近幾年的土地成本，其所占比重一直在上漲，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本開發完畢，目前市場上以高價地為主。而2007年地價大漲，2008年以后地價高位運行，這將給房地產公司的未來業績造成負面影響。

　　建安成本將下行

　　業內人士指出，去年下半年以來，鋼材、水泥等建材價格大幅下跌，使得建安成本在房地產開發總成本中的比重呈下滑趨勢。

　　建安成本包括房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本，是房價中相對穩定的部分。在國外，建安成本通常占房地產開發總成本的70%，其它如地價及稅費僅占房價30%左右。然而在國內，這個數字是顛倒的。

　　一位房地產業內人士向中國證券報記者透露，建安成本在房地產成本中的占比一直不大。在北京，目前高層的建筑規格約為2000元/平方米、毛坯磚混房約為600-700元/平方米，總體來講建安成本不會超過3000元/平方米。

　　根據有關報告的數據，2005年普通高層住宅的平均建安成本為每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年每平方米升至1524.1元。去年春節過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元。

　　然而自去年下半年以來，水泥價格同比增幅出現回調，漲勢放緩。同時國內鋼材價格開始進入下行通道。

　　水泥及鋼材價格的變化，一定程度上降低了房地產商的成本。業內人士表示，建材價格波動對房地產成本影響較小，尤其是房價較高的區域如北京、上海等地，原材料價格變動兩三百，表現在房價上就微乎其微。

　　而房地產成本中的市政建設成本，包括道路、管線等根據地區不同有所區別，其他隱性成本則是可控的。銷售成本也根據開發商的銷售策略而變動，從5%到30%不等。

　　根據有關報道，以北京為例，建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價的10.66%-28.77%，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71%。

　　隱性成本居高不下

　　北京一位開發商告訴中國證券報記者，地產企業對政府部門、公共事業機構等的“公關支出”和各項規費，一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉化為財務報表中的期間費用。

　　該開發商介紹，地產開發過程中，要向包括建委、規劃局、民防辦、氣象局、環保局、綠化署等10個政府部門繳納多項費用，這些費用包括大到城市基礎設施建設費，其中城區和近郊區住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項目建議書(可研報告)編制費，還有住宅項目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費。

　　另外，開發商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業支付配套工程費用。有資料顯示，在上海，電力配套的收費標準為外環內165元/平方米。外環外區域的全電纜入地費為140元/平方米，小區外架空區內入地費用為125元/平方米。

　　而從房地產上市公司的期間費用來看，剔除ST后，2008年已公布年報的房地產公司銷售費用共計55.48億元，同比增加35.4%，占營業總成本的4.29%；管理費用共計75.8億元，同比增加10.38%，占比5.86%；財務費用共計28.41億元，同比增長46.54%，占比2.2%。

　　除此之外，開發成本中流向政府的部分還包括正常的稅收。以萬科為例，2008年，公司實現營業收入409.92億元，歸屬上市公司股東的凈利潤40.33億元。當年，公司繳納的營業稅金及附加為45.34億元，所得稅費用為16.82億元。兩項稅金合計占當期營業收入的15.2%。

　　業內專家指出，2008年，房地產行業的平均銷售毛利率在30%左右，稅金之外的各項成本占收入的七成。而去年資產減值損失、投資收益等因素變動也對地產企業的凈利潤產生負面影響。