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    近期，房地產價格上漲又刺痛了每個人的神經，政府、專家、媒體都聚集在“房價上漲”這四個字。本人以一個實踐者的角度，從房地產價格構成與影響房地產價格的因素進行分析，分析目前一線城市的房價到底高還是不高，還會不會漲，能不能及如何才能降低房地產價格進行探討，還原房地產價格的真相，力求真實、客觀。
    一、房地產價格的組成
    房地產價格簡單的構成來源：土地成本、建安成本、配套工程成本、銷售成本、融資成本、各種稅費等幾部分外加利潤（或正或負）組成。其中只有稅費是固定的（也隨政策變化而變化），其它幾項隨項目本身、建筑標準、資金來源、銷售推廣與項目運作效率等方式不同而變數很大，下面以北京5環內普通住宅為例進行一個簡單測算。
    1、土地成本，這一項是這些因素中最大，最不確定的一項，在北京，5年前，樓面價如果到了2000元已經是天價了。而現在，由于土地出讓制度的變化，樓面價10000多比比皆是。
    2、建安成本，在北京普通的住宅應該在2500元左右。
    3、配套工程成本，配套工程成本包括學校配套建筑、市政配套工程及綠化工程等幾項。市政配套工程1000元左右，綠化工程500元左右，學校等公建配套一般在500元左右。
    4、銷售成本，一般項目在300元左右。
    5、融資成本，以拿地10000元，平均兩年后銷售回款計算，約1200元。
    6、稅費，基本的有契稅、土地使用費、印花稅、營業稅、所得稅及土地增值稅（累進稅制），經驗估計占利潤總額的45%，如果一平米按3000元利潤計的話，約1250元。
    10000+2500+1000+500+500+300+1200+3000+1250=20250元/平方米。那么，10000的樓面價的項目，在北京5環內，正常的普通住宅情況，應該是20000元/平方米左右的銷售價格。目前正在銷售的項目應該是2年前拿的地，當時的樓面價應該不到6000元/平方米，如果也按20000元/平方米銷售的話，當然價格是比較高。如果土地價格更高，建筑的復雜程度，同時配套工程中含有政策性住宅的話，價格當然會更高一些，同時，房地產有一個地段的唯一性，價格自然也會有很大的差別，另外，不同公司的品牌價值也不一樣，價格也會不一樣。也就是說，今后兩年內，5環邊，如果09年以10000的樓面價拿的項目，20000元的價格的房子是相對合適的（如亦莊12月初遠洋以18000拿的地，則至少要到30000才能贏利了）。
    二、房地產價格高還是不高
    從上面房地產價格的來源構成分析，我想，很清楚，高還是不高，一目了然，但不能這么簡單來說高還是不高，不能只見樹木不見森林。
    從全世界大城市來說，中國大城市的房子與許多國家的比要差很多，在莫斯科房價是1-2萬美金/平方米，在印度孟買房價是1萬美金/平方米，與國際上可比的一線大城市來比的話，北京等一線城市的房價也不算高。從全國來看，在很多二三線城市，5000元左右，大部分小城市在2000元以下，應該說不高。
    但北京、上海、深圳、廣州、杭州等經濟發達一線城市，顯然是高，這種高，是相對于本地居民的平均收入水平，相對于正常的房租比（1：150左右）來說。
    但從房地產作為一種具有投資性質的特殊商品來看，這些一線城市的房價也不高，繼續上漲理由依然很多。一是，這些城市的購房群體并不只是本地居民，可以隨便調查一個在北京售價在20000元以上的項目，外地購房者都要占到60%以上（全國有錢人購房說）。二是，房地產就是地段、地段、地段，稀缺性與唯一性，就象藝術品一樣，天然具有投資與珍藏價值（建筑是凝固的藝術），更何況還具有每個人都必須擁有的使用價值。三是，“價高者得”的土地壟斷制度，土地成本當然受制于政府的土地政策與土地推出數量及速度。四是，中國人幾千年來的買房置地的傳統文化。五是，資本不斷向少數人與大城市集聚的趨勢還在加劇。六是，中國經濟還處在加速度過程之中。七是，城市化加快的國策。八是，中國人口基數巨大與土地少的矛盾還在不斷加大。九是，現有土地政策、房地產政策可能短期不會有大的變化。十是，中國當前投資渠道太少。綜上十大理由，在中國，一線城市房地產價格依然將持續上漲。也就是說，一線城市目前的價格并不能說是高。
    因為房地產價格的過快上漲，房地產商已是過街老鼠，奸商、暴利的代名詞。于是，我們看到，只要有哪位房地產商說房地產價格還漲的論調一出，老百姓罵，政府也恨，還有很多的專家也非常激動的站出來反對。其實，只要翻開房地產最近十年的歷史，雖然有波動，但總體來說是是一種不斷上漲的現實。房價上漲且將繼續上漲，不過皇帝的新衣罷了。
    三、房地產有沒有暴利
    房地產價格不斷上漲，那么，房地產商的利潤如何？有沒有暴利？大家去看一下經過審計過的上市地產公司就知道了，我發現目前最好的開發企業的毛利率也不超過40%，大部分在30%左右，部分不到20%。大家可以去看一下醫藥行業，70%的大有企業在，而一些酒類上市公司的毛利率是多少？80-90%！都是公開的數據，可以隨便上網就能查到（從股價來說，2009年12月15日收盤價，銷售房地產的世聯地產超過40元，其實房地產股最高的是30.9元0+300+1200+3000+1250=1+3000+1250=18250）。與這些行業比較，房地產小巫見大巫了。那么，為什么房地產給人暴利的感覺呢？我想，一是房地產總價高，一套房子動不動上百萬。二是住房是每一個人的生活必須品，而一些高檔酒之類的不是每個人都需要的，也不是每個人都一定要去消費與消費得起的。
房地產業是一個土地完全壟斷而其它環節又充分競爭的一個行業。市場經濟應該是兩只看不見的手在起作用，一只是供求（利潤最大化），一只是道德（社會責任）。房地產在改革與發展的過程中，為中國的經濟發展做出了重大貢獻，讓城市日新月異，讓很多人住上了想都不敢想的舒適房子。自然，房地產商承擔了社會責任。房子一旦漲價或者上漲過快，政府就開始說房地產商捂盤惜售，政府說得對不對？應該不應該說？房地產商可不可捂盤惜售？政府說得對，但不應該說。房地產商可捂盤惜售，但也有一個能不能捂盤惜售的問題。政府作為一個房地產開發各環節游戲規則的制定者，把房地產定義為一個交易自由的商品，擁有商品的人捂還是不捂，惜還是不惜，那是交易雙方的權利。因此，從市場經濟角度來說，房地產商捂盤惜售是符合政策法規的。但房地產商能不能捂盤惜售又是另一個問題。我在這里也要問一問，2008年的時候，很多房地產商資金鏈都快斷了的時候，房地產商能捂盤惜售嗎？ 主要還是市場供求在變化，市場在起作用，當然，投資甚至投機的成份也很大。
    四、房地產價格可不可能降
    我覺得最重要是房地產價格可不可能降？上面說了，一線城市的房價在政策沒有大的變化的情況下，將持續上漲。那可不可能降？或者說有沒有辦法降？我的答案是：可能，也有辦法。關鍵是政府想不想？有沒有決心？政策將決定房地產價格的起落。
    從房地產價格組成來分析。建安與配套工程成本會隨項目性質與設計標準不同而發生變化，但如果以普通住宅來說，基本可變性不大。銷售成本、融資成本及稅費也不會有大的變化。從價格組成來分析的話，土地成本是目前唯一變化彈性空間最大的。這里拿12月4日北京亦莊新拍地塊來簡單分析一下，起拍價8.512億，最終遠洋地產以48.3億的價格拿下該地塊，其樓面地價也達到了18000元/平方米，加上其它成本，售價至少應該在30000元/平方米。按起拍價計算樓面地價為3172元/平方米，那么，因為土地的這種“價高者得”的交易制度一下子將房地產價格提高近15000元/平方米，正好是售價的50%。顯然，改變目前土地交易制度是降低房價的重要手段。
    從上述說到的一線房地產價格將持續上漲的十個因素來分析。城市的地位（地段說）、文化、經濟發展趨勢、資本向一線城市集聚、人口基數、城市化進程等這些因素短期將很難改變。那么，可變的是：土地與房地產管理政策、投資渠道等幾個因素。首先是，土地壟斷的“價高者得”的交易制度必須改變，降低土地成本，那要看政府愿不愿意。其二是，國有土地與集體土地這種二元土地屬性同時存在的土地產權制度的改變，有利于加快建設用地整理，增加土地投放量和投放速度，什么時候能夠改變，各方利益平衡短期內可能還很難實現。其三是，從交易環節進行限制調控，降低房地產的投資屬性，還住宅本來屬性。比如，一個人在中國只能買一套住宅；限制非本地居民購置住宅；對大面積住宅（200平方米以上）或者別墅等占用土地資源大的地產加大交易稅；包括住宅持有一定時間（5年后）才能二次交易等等措施。將嚴重抑制目前這種住宅成為投資投機的炒房現象。其四是，提高收入水平，相對房地產價格也就降低一部分。我們一線城市的房價與國際上相當地位的城市比還比較低，關鍵是我們工資收入水平太低，購買力不行，也說是我們的競爭優勢---人力成本低，是我們長期來招商引資的不二法寶，我覺得，應該清醒了，那就是，提高勞動者工資水平。不要說房價高，而要說我們工資水平太低。胡主席提出了，“以人為本”。提高收入水平，才是真正的以人為本。勸大家，不要看房子價格，看收入水平吧。也就是說，改革收入分配價格體系。
    上述房地產交易方面的限制，勢必將對經濟發展產生負面影響，如何出臺，政府可能也將權衡利弊，尤其是經濟危機的陰影還沒有散去的當下。