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    近期，房地產(chǎn)價格上漲又刺痛了每個人的神經(jīng)，政府、專家、媒體都聚集在“房價上漲”這四個字。本人以一個實踐者的角度，從房地產(chǎn)價格構(gòu)成與影響房地產(chǎn)價格的因素進行分析，分析目前一線城市的房價到底高還是不高，還會不會漲，能不能及如何才能降低房地產(chǎn)價格進行探討，還原房地產(chǎn)價格的真相，力求真實、客觀。
    一、房地產(chǎn)價格的組成
    房地產(chǎn)價格簡單的構(gòu)成來源：土地成本、建安成本、配套工程成本、銷售成本、融資成本、各種稅費等幾部分外加利潤（或正或負）組成。其中只有稅費是固定的（也隨政策變化而變化），其它幾項隨項目本身、建筑標準、資金來源、銷售推廣與項目運作效率等方式不同而變數(shù)很大，下面以北京5環(huán)內(nèi)普通住宅為例進行一個簡單測算。
    1、土地成本，這一項是這些因素中最大，最不確定的一項，在北京，5年前，樓面價如果到了2000元已經(jīng)是天價了。而現(xiàn)在，由于土地出讓制度的變化，樓面價10000多比比皆是。
    2、建安成本，在北京普通的住宅應(yīng)該在2500元左右。
    3、配套工程成本，配套工程成本包括學校配套建筑、市政配套工程及綠化工程等幾項。市政配套工程1000元左右，綠化工程500元左右，學校等公建配套一般在500元左右。
    4、銷售成本，一般項目在300元左右。
    5、融資成本，以拿地10000元，平均兩年后銷售回款計算，約1200元。
    6、稅費，基本的有契稅、土地使用費、印花稅、營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅（累進稅制），經(jīng)驗估計占利潤總額的45%，如果一平米按3000元利潤計的話，約1250元。
    10000+2500+1000+500+500+300+1200+3000+1250=20250元/平方米。那么，10000的樓面價的項目，在北京5環(huán)內(nèi)，正常的普通住宅情況，應(yīng)該是20000元/平方米左右的銷售價格。目前正在銷售的項目應(yīng)該是2年前拿的地，當時的樓面價應(yīng)該不到6000元/平方米，如果也按20000元/平方米銷售的話，當然價格是比較高。如果土地價格更高，建筑的復(fù)雜程度，同時配套工程中含有政策性住宅的話，價格當然會更高一些，同時，房地產(chǎn)有一個地段的唯一性，價格自然也會有很大的差別，另外，不同公司的品牌價值也不一樣，價格也會不一樣。也就是說，今后兩年內(nèi)，5環(huán)邊，如果09年以10000的樓面價拿的項目，20000元的價格的房子是相對合適的（如亦莊12月初遠洋以18000拿的地，則至少要到30000才能贏利了）。
    二、房地產(chǎn)價格高還是不高
    從上面房地產(chǎn)價格的來源構(gòu)成分析，我想，很清楚，高還是不高，一目了然，但不能這么簡單來說高還是不高，不能只見樹木不見森林。
    從全世界大城市來說，中國大城市的房子與許多國家的比要差很多，在莫斯科房價是1-2萬美金/平方米，在印度孟買房價是1萬美金/平方米，與國際上可比的一線大城市來比的話，北京等一線城市的房價也不算高。從全國來看，在很多二三線城市，5000元左右，大部分小城市在2000元以下，應(yīng)該說不高。
    但北京、上海、深圳、廣州、杭州等經(jīng)濟發(fā)達一線城市，顯然是高，這種高，是相對于本地居民的平均收入水平，相對于正常的房租比（1：150左右）來說。
    但從房地產(chǎn)作為一種具有投資性質(zhì)的特殊商品來看，這些一線城市的房價也不高，繼續(xù)上漲理由依然很多。一是，這些城市的購房群體并不只是本地居民，可以隨便調(diào)查一個在北京售價在20000元以上的項目，外地購房者都要占到60%以上（全國有錢人購房說）。二是，房地產(chǎn)就是地段、地段、地段，稀缺性與唯一性，就象藝術(shù)品一樣，天然具有投資與珍藏價值（建筑是凝固的藝術(shù)），更何況還具有每個人都必須擁有的使用價值。三是，“價高者得”的土地壟斷制度，土地成本當然受制于政府的土地政策與土地推出數(shù)量及速度。四是，中國人幾千年來的買房置地的傳統(tǒng)文化。五是，資本不斷向少數(shù)人與大城市集聚的趨勢還在加劇。六是，中國經(jīng)濟還處在加速度過程之中。七是，城市化加快的國策。八是，中國人口基數(shù)巨大與土地少的矛盾還在不斷加大。九是，現(xiàn)有土地政策、房地產(chǎn)政策可能短期不會有大的變化。十是，中國當前投資渠道太少。綜上十大理由，在中國，一線城市房地產(chǎn)價格依然將持續(xù)上漲。也就是說，一線城市目前的價格并不能說是高。
    因為房地產(chǎn)價格的過快上漲，房地產(chǎn)商已是過街老鼠，奸商、暴利的代名詞。于是，我們看到，只要有哪位房地產(chǎn)商說房地產(chǎn)價格還漲的論調(diào)一出，老百姓罵，政府也恨，還有很多的專家也非常激動的站出來反對。其實，只要翻開房地產(chǎn)最近十年的歷史，雖然有波動，但總體來說是是一種不斷上漲的現(xiàn)實。房價上漲且將繼續(xù)上漲，不過皇帝的新衣罷了。
    三、房地產(chǎn)有沒有暴利
    房地產(chǎn)價格不斷上漲，那么，房地產(chǎn)商的利潤如何？有沒有暴利？大家去看一下經(jīng)過審計過的上市地產(chǎn)公司就知道了，我發(fā)現(xiàn)目前最好的開發(fā)企業(yè)的毛利率也不超過40%，大部分在30%左右，部分不到20%。大家可以去看一下醫(yī)藥行業(yè)，70%的大有企業(yè)在，而一些酒類上市公司的毛利率是多少？80-90%！都是公開的數(shù)據(jù)，可以隨便上網(wǎng)就能查到（從股價來說，2009年12月15日收盤價，銷售房地產(chǎn)的世聯(lián)地產(chǎn)超過40元，其實房地產(chǎn)股最高的是30.9元0+300+1200+3000+1250=1+3000+1250=18250）。與這些行業(yè)比較，房地產(chǎn)小巫見大巫了。那么，為什么房地產(chǎn)給人暴利的感覺呢？我想，一是房地產(chǎn)總價高，一套房子動不動上百萬。二是住房是每一個人的生活必須品，而一些高檔酒之類的不是每個人都需要的，也不是每個人都一定要去消費與消費得起的。
房地產(chǎn)業(yè)是一個土地完全壟斷而其它環(huán)節(jié)又充分競爭的一個行業(yè)。市場經(jīng)濟應(yīng)該是兩只看不見的手在起作用，一只是供求（利潤最大化），一只是道德（社會責任）。房地產(chǎn)在改革與發(fā)展的過程中，為中國的經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻，讓城市日新月異，讓很多人住上了想都不敢想的舒適房子。自然，房地產(chǎn)商承擔了社會責任。房子一旦漲價或者上漲過快，政府就開始說房地產(chǎn)商捂盤惜售，政府說得對不對？應(yīng)該不應(yīng)該說？房地產(chǎn)商可不可捂盤惜售？政府說得對，但不應(yīng)該說。房地產(chǎn)商可捂盤惜售，但也有一個能不能捂盤惜售的問題。政府作為一個房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)游戲規(guī)則的制定者，把房地產(chǎn)定義為一個交易自由的商品，擁有商品的人捂還是不捂，惜還是不惜，那是交易雙方的權(quán)利。因此，從市場經(jīng)濟角度來說，房地產(chǎn)商捂盤惜售是符合政策法規(guī)的。但房地產(chǎn)商能不能捂盤惜售又是另一個問題。我在這里也要問一問，2008年的時候，很多房地產(chǎn)商資金鏈都快斷了的時候，房地產(chǎn)商能捂盤惜售嗎？ 主要還是市場供求在變化，市場在起作用，當然，投資甚至投機的成份也很大。
    四、房地產(chǎn)價格可不可能降
    我覺得最重要是房地產(chǎn)價格可不可能降？上面說了，一線城市的房價在政策沒有大的變化的情況下，將持續(xù)上漲。那可不可能降？或者說有沒有辦法降？我的答案是：可能，也有辦法。關(guān)鍵是政府想不想？有沒有決心？政策將決定房地產(chǎn)價格的起落。
    從房地產(chǎn)價格組成來分析。建安與配套工程成本會隨項目性質(zhì)與設(shè)計標準不同而發(fā)生變化，但如果以普通住宅來說，基本可變性不大。銷售成本、融資成本及稅費也不會有大的變化。從價格組成來分析的話，土地成本是目前唯一變化彈性空間最大的。這里拿12月4日北京亦莊新拍地塊來簡單分析一下，起拍價8.512億，最終遠洋地產(chǎn)以48.3億的價格拿下該地塊，其樓面地價也達到了18000元/平方米，加上其它成本，售價至少應(yīng)該在30000元/平方米。按起拍價計算樓面地價為3172元/平方米，那么，因為土地的這種“價高者得”的交易制度一下子將房地產(chǎn)價格提高近15000元/平方米，正好是售價的50%。顯然，改變目前土地交易制度是降低房價的重要手段。
    從上述說到的一線房地產(chǎn)價格將持續(xù)上漲的十個因素來分析。城市的地位（地段說）、文化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、資本向一線城市集聚、人口基數(shù)、城市化進程等這些因素短期將很難改變。那么，可變的是：土地與房地產(chǎn)管理政策、投資渠道等幾個因素。首先是，土地壟斷的“價高者得”的交易制度必須改變，降低土地成本，那要看政府愿不愿意。其二是，國有土地與集體土地這種二元土地屬性同時存在的土地產(chǎn)權(quán)制度的改變，有利于加快建設(shè)用地整理，增加土地投放量和投放速度，什么時候能夠改變，各方利益平衡短期內(nèi)可能還很難實現(xiàn)。其三是，從交易環(huán)節(jié)進行限制調(diào)控，降低房地產(chǎn)的投資屬性，還住宅本來屬性。比如，一個人在中國只能買一套住宅；限制非本地居民購置住宅；對大面積住宅（200平方米以上）或者別墅等占用土地資源大的地產(chǎn)加大交易稅；包括住宅持有一定時間（5年后）才能二次交易等等措施。將嚴重抑制目前這種住宅成為投資投機的炒房現(xiàn)象。其四是，提高收入水平，相對房地產(chǎn)價格也就降低一部分。我們一線城市的房價與國際上相當?shù)匚坏某鞘斜冗�比較低，關(guān)鍵是我們工資收入水平太低，購買力不行，也說是我們的競爭優(yōu)勢---人力成本低，是我們長期來招商引資的不二法寶，我覺得，應(yīng)該清醒了，那就是，提高勞動者工資水平。不要說房價高，而要說我們工資水平太低。胡主席提出了，“以人為本”。提高收入水平，才是真正的以人為本。勸大家，不要看房子價格，看收入水平吧。也就是說，改革收入分配價格體系。
    上述房地產(chǎn)交易方面的限制，勢必將對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響，如何出臺，政府可能也將權(quán)衡利弊，尤其是經(jīng)濟危機的陰影還沒有散去的當下。