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北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副主任呂隨啟教授今日在微博稱，開發(fā)商說房地產(chǎn)是政府暴利行業(yè)的言論，是一種經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)轉(zhuǎn)移視線和矛盾的手段。并稱開發(fā)商此種行為是“即當(dāng)婊子又立牌坊”。 呂隨啟稱：“最近有的開發(fā)商振振有詞地說：房地產(chǎn)是政府暴利的行業(yè)。作為開發(fā)商，居然如此委屈，既然自己只是政府暴利的一個(gè)媒介，那你可以不做房地產(chǎn)��？高調(diào)誰(shuí)都會(huì)唱，既當(dāng)婊子又立牌坊，可別低估了老百姓的智商。胡潤(rùn)財(cái)富排行榜居于前列的都是開發(fā)商，他們賺的暴利不都被政府拿走了嗎？如果老百姓因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企被輪奸，開發(fā)商的論調(diào)無非是想說政府是強(qiáng)奸犯，自己不是當(dāng)事人而已。鬼才信，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)轉(zhuǎn)移視線和矛盾的伎倆誰(shuí)都懂。” 國(guó)內(nèi)開發(fā)商未來兩月料大量推盤 我們近日的調(diào)查顯示，住房按揭貸款目前仍是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，銀行單純性大幅收緊住房按揭貸款的動(dòng)力不高。與此同時(shí)，在存貨快速增長(zhǎng)、資金壓力巨大的背景下，我們預(yù)計(jì)，更多開發(fā)商將在9、10月份大量推盤，并積極展開優(yōu)惠促銷活動(dòng)，國(guó)內(nèi)樓市成交高峰或于近期出現(xiàn)。 我們此前得到的數(shù)據(jù)顯示，2011年中期時(shí)，16家上市銀行中仍有8家的按揭貸款占比較2010年底有所提升。16家上市銀行整體的按揭貸款占比較2010年底也僅微降了0.03個(gè)百分點(diǎn)，雖呈收縮趨勢(shì)，但收縮力度還遠(yuǎn)不及2008年。從全國(guó)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)房貸款占比來看，2010年三季度以來，該比值也基本保持相對(duì)穩(wěn)定。因此，我們認(rèn)為，住房按揭貸仍是銀行重要且優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，銀行應(yīng)不會(huì)單獨(dú)大幅收緊此項(xiàng)業(yè)務(wù)，而一些銀行暫停房貸更多可能是因?yàn)檎w信貸額度受限所致。 當(dāng)然，若信貸總量大幅收緊，將對(duì)商品房銷售形成很大沖擊，但按中性假設(shè)，若下半年能新增3萬億的人民幣貸款，則商品房銷售金額的下滑幅度有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚能維持相對(duì)穩(wěn)定。若下半年新增人民幣貸款3萬億元，其中的12%成為住房按揭貸款(這一比例相對(duì)于2011年二季度水平)，假設(shè)下半年商品房銷售額中來自于新增按揭款的比例為14%(相對(duì)于2010年下半年水平)，則2011年商品房銷售金額同比下降幅度僅為4%(當(dāng)然，在其他假設(shè)不變的情況下，若下半年信貸額度僅2.6萬億，則商品房銷售額下降幅度將明顯上升，達(dá)到11%)。同時(shí)，在上述銷售金額下，若下半年房?jī)r(jià)環(huán)比小幅下降5%，則商品房銷售面積也僅小幅下降3%。無論是銷售金額還是銷售面積的下降幅度都不明顯，且遠(yuǎn)小于2008年的程度(2008年商品房銷售金額和面積分別同比降18.7%和18.5%). 在房?jī)r(jià)方面，我們預(yù)計(jì)，未來越來越多城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)。以120家上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，雖然短期債務(wù)壓力尚處于較低水平，但長(zhǎng)期債務(wù)狀況已是歷史最差，在這種資金狀況下，開發(fā)商戰(zhàn)略性考慮回籠資金是目前非常現(xiàn)實(shí)的選擇。而由于首付比例和利率的提高，客戶購(gòu)買力已實(shí)質(zhì)下降，況且降價(jià)預(yù)期也導(dǎo)致一些客戶依然處于觀望之中，因此，若要促成成交，降價(jià)將是未來開發(fā)商不得不采取的主要對(duì)策之一。 【投資建議】 2011年9-10月與2010年8-10月背景較為類似，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，房?jī)r(jià)預(yù)期尚未明顯改變，由于前期成交量低迷，“金九銀十”對(duì)開發(fā)商的銷售變得尤為重要，加之開發(fā)商存貨仍在快速增長(zhǎng)、資金壓力巨大，預(yù)計(jì)更多開發(fā)商將借機(jī)大量推盤并積極展開優(yōu)惠促銷活動(dòng)，這種情況有利于出現(xiàn)成交高峰。在個(gè)股方面，建議投資者加大龍頭地產(chǎn)股配置，如保利、萬科、招商、金地、中南建設(shè)、金融街、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球等。中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)北京9月7日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
