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    近年來我國的房?jī)r(jià)不斷攀升，已經(jīng)達(dá)到了不合理的狀態(tài)。國家不斷采取措施控制。雖然也收到了一定的成效，但是并沒有達(dá)到預(yù)期的目的。限制購房、增加首付比例、增加貸款利息等各項(xiàng)調(diào)控措施都是針對(duì)購房者，而沒有從源頭上抓起。針對(duì)開發(fā)商、承包商的措施較軟。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)很好的投資。但是真正賺錢的不是炒房者，而是開發(fā)商和建筑商。前面我買房時(shí)認(rèn)識(shí)了一些開發(fā)商和施工單位，對(duì)他們的經(jīng)營情況有個(gè)大概的了解。下面通過對(duì)其運(yùn)營情況做一個(gè)剖析，大家就比較明白了。
    我說的開發(fā)商是兩個(gè)人李某某和孫某，他們?cè)瓉硎菍幭钠搅_縣第一建筑公司的項(xiàng)目經(jīng)理（包工頭），兩人是親家關(guān)系。退休后他們又聯(lián)手搞開發(fā)，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)行業(yè)比較熟悉，所以他們搞起了就得心應(yīng)手，可以通過關(guān)系和手段從銀行里貸來巨額的款。目前他們兩人開發(fā)了一片土地，分2年開發(fā)完，分為A區(qū)和B區(qū)。雖然具體的開發(fā)面積不太清楚。但是兩個(gè)小區(qū)起碼不低于80棟樓房。我們就以這個(gè)數(shù)目來計(jì)算。他們只搞開發(fā)，征地后把樓房承包給建筑商建樓，樓建好后由開發(fā)商銷售。開發(fā)商不承擔(dān)蓋樓的費(fèi)用。只是按照建樓的進(jìn)度將銷售款以一定的比例付給承包商，承包商包下一座樓，也可以自己干，也可以分解后再層層承包。所以開發(fā)商既不占用資金，也不管施工的具體事項(xiàng)。只要事先談話樓房的承包價(jià)格，建好的樓房升值利潤都?xì)w開發(fā)商了。這片樓房是用2年開發(fā)完，全部售完用3年時(shí)間。剛開始的銷售單價(jià)是最高每平方米1800元，目前是2730元。每平方米升值930元，因?yàn)槭沁吺┕み呬N售，每平方米增值就按低于一半左右500元計(jì)算。每幢樓房算40套房子，每套房子平均按90平方米算。那他們的利潤=幢數(shù)*套數(shù)*面積*升值數(shù)=80幢*40套*90平方米*500元=1.44億元，扣除百分之十的貸款利息。毛利潤應(yīng)該是1.296億元。再扣除銷售稅、銀行貸款送禮、建筑公司管理費(fèi)、財(cái)會(huì)和售樓小姐工資等其他支出就算960萬吧。那他們兩人兩年的凈利潤就是1.2億。每人6千萬。開發(fā)期兩年，每人每年收入3千萬元。這就是一個(gè)個(gè)體小開發(fā)商的年基本收入。還不包括行業(yè)內(nèi)的其它潛規(guī)則。一個(gè)開發(fā)商一年的收入是工薪階層幾輩子也賺不來的。
    通過以上的分析使大家對(duì)開發(fā)商的情況有了基本的了解。建筑商的利潤暫不詳述。其實(shí)我們買的房子其成本基本占百分之50左右，其它的都被國家（賣地皮、納稅）、承包商、開發(fā)商、建材銷售商賺走了。