4月2日，長沙地鐵2號線沙灣公園站附近的樓盤。
再過幾天，長沙第一條地鐵線—地鐵2號線即將試運營。根據(jù)2號線一期工程試運營開通時列車運行圖行車的安排，試運營的運行時間為每天6時30分至晚上9時30分。看到這條消息，住在融科檀香山的張霞立刻制定了一個全家出游橘子洲頭的計劃。因為交通不便，來長沙多年，橘子洲頭是張霞從未去過的一個景點。但是現(xiàn)在，借由地鐵，她一向視之為“天塹”不再成為她出行的障礙，已經(jīng)出現(xiàn)在家門口的地鐵站甚至讓她對自己的全新出行計劃迫不及待的躍躍欲試。 無論現(xiàn)在你是否能夠意識到，一個即將發(fā)生的事實是，出行方式的改變很快就在不同程度上影響著和張霞一樣的普通長沙市民的日常生活。隨著這些打破常規(guī)習慣的小石子不斷投入水面，一層接一層泛起的漣漪積蓄的力量將掀起一場巨大的波浪。 在這場巨變來臨之時，早已經(jīng)在地鐵沿線占好位置的房地產(chǎn)開發(fā)商們正身處在這場時代變革的最前沿。他們在迎接變化的同時，各種各樣的思考正在呈現(xiàn)。 一切，皆有可能。 號稱“世界上最有效率的地鐵系統(tǒng)”的紐約地鐵已經(jīng)成為這座城市最受歡迎的大眾交通工具。多年以來，沒有人能夠確切統(tǒng)計出來地鐵的興建為紐約帶來了多少新的機會，但是不斷地出現(xiàn)在人們眼前的新興商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，令人切身感受這座城市正在因為地鐵而改變—甚至連原本荒涼的皇后區(qū)和東布朗克斯區(qū)也蓋起了高樓大廈。 在紐約，穿梭的地鐵改變城市格局早已經(jīng)是被證實的歷史。在長沙，地鐵改變城市的時代才剛剛開啟。 本版撰文/記者劉渝渝 沿著地鐵生活將成習慣 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)于洪軍 于洪軍，湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)，這是一位從深圳剛到長沙的異鄉(xiāng)人。對于長沙，他可能還沒有足夠的時間來感受，但是對于地鐵，他已經(jīng)深有體會。 在深圳的周末，于洪軍通常不會開車，地鐵已經(jīng)成為他和家人最主要的出行工具，自然，他們選擇的目的地也都會盡量靠近地鐵沿線。這種改變幾乎是在不知不覺中，就完成了。 “沿著地鐵配置資源，是地鐵出現(xiàn)以后城市規(guī)劃和格局重新設(shè)計的必然。”于洪軍說，“比如在房地產(chǎn)行業(yè)，地鐵觸角把居住的壓力向更廣的城市外圍疏導，地鐵站點周圍分布著的酒店、商場、寫字樓、娛樂、休閑等各種設(shè)施可以讓生活工作的各種需求在高效的時空中得到滿足。漸漸的，沿著地鐵生活就成為了人們新的習慣。” 曾經(jīng)有專業(yè)機構(gòu)做了一次房地產(chǎn)行業(yè)專項調(diào)查，其中三個問題，問的是受訪者對“工作區(qū)域”、“意向中的買房區(qū)域”、“上班途中理想消耗時間”的看法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)人很關(guān)注工作區(qū)域與選擇上班途中理想消耗時間相互匹配。大多數(shù)人愿意選擇在半個小時內(nèi)回家，對市中心房價望而興嘆的人們退而求其次，自然會選擇那些價格相較于市中心有自然過渡下降，交通便捷，與上班地點保持了合理尺度的區(qū)域。在當下所有的交通工具里，地鐵的出現(xiàn)最大程度地滿足人們低成本高效率高品質(zhì)生活的需求。 于洪軍認為，對于市民來說，地鐵是低成本高效率的，對于一個城市來說，地鐵則是高投入的事業(yè)，是需要全民買單的，只有城市發(fā)展到一定的程度才能投入，長沙目前的GDP排名在全國省會城市中正在飛速地提升，已經(jīng)到了有能力也有必要投入地鐵的時候；另一方面，人均GDP的提升，本身也是人們消費和生活方式變革的重要原因。 在長沙經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的前提下，地鐵線網(wǎng)重新設(shè)計的城市框架將帶來城市格局的全面改變，新的消費方式和生活方式的改變也將隨之而來，新的商業(yè)機會正蘊含其中。 “未來地鐵和人們生活的聯(lián)系將會非常緊密，地鐵出口距離我們的項目還有十幾米的距離，這是振業(yè)城的小遺憾。”于洪軍說，當時振業(yè)城在做完項目整體規(guī)劃之后，地鐵2號線延長線的具體方案才出來，正因為這個時間差，振業(yè)城在地鐵和項目的對接上有了這個瑕疵。 “不過，我們將會把小區(qū)的一個人行出入口設(shè)計在距離地鐵出入口近距離的合適位置上。對于業(yè)主而言，零距離的地鐵生活仍然是可以實現(xiàn)的。”于洪軍表示。 地鐵來了，回歸產(chǎn)品的時候到了 景鵬控股集團副總經(jīng)理陳崗 地鐵的出現(xiàn)，讓長沙城市空間規(guī)劃沿著全新的思路重新架構(gòu)。地鐵的出現(xiàn)，更讓房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者們，在新的城市格局中對于行業(yè)未來發(fā)展進行深入思考。 “對房地產(chǎn)商而言，地鐵的終端化將帶來城市大到經(jīng)濟發(fā)展小到衣食住行的各方面沖擊，這正是新的機遇。”景鵬控股集團副總經(jīng)理陳崗在湘域熙岸的辦公室里，可以看到小區(qū)內(nèi)郁郁蔥蔥的植物,以及綠影交映中依稀可見的園林小景。這座距離2號線人民東路站只有百米不到的社區(qū)，是湘域系列產(chǎn)品中的“回歸居住本質(zhì)思考”的實踐。 “地鐵的開通，時空距離的縮短，必然會讓一部分的住宅需求隨著地鐵線而外溢。”陳崗說，他們抓住了這部分外溢購買力中對于居住品質(zhì)有著更多追求的人群。城市最中心的位置日益擁擠，其實已經(jīng)很難找到可以匹配、提升居住需求的地方，所以在稍遠城市核心區(qū)的外圍，通過升級置業(yè)來更換居住環(huán)境的需求是存在的。想要更好的綠地空間，但又不能太昂貴；想要更寧靜的居住卻又不能太遠，這看似難以調(diào)和的矛盾在地鐵開通同時出現(xiàn)了可能的解決方案。 “地鐵線已經(jīng)為構(gòu)建適合的生活與工作圈做好了一個最基礎(chǔ)準備。”陳崗認為，既然人們是為了更好的居住才會買房，那么產(chǎn)品本身能夠?qū)τ诰幼〉奶嵘齽t成為湘域熙岸考量的重點。在這樣的思路之下，湘域熙岸在居住的細節(jié)上進行了深入的思考，投入了大量的精力。 地鐵的開通，帶來的是更為廣闊的市場，也讓開發(fā)商焦點開始轉(zhuǎn)變。“有了地鐵，在地段上的時空差距也大大縮小，也加大了項目外在因素的趨同性，此時只有重新回到‘酒香不怕巷子深’的競爭格局，重新關(guān)注到產(chǎn)品自身，才是提升競爭力的關(guān)鍵點。”在陳崗看來，這是地鐵帶給房地產(chǎn)行業(yè)的一個大的變化。 機緣巧合，湘域系列許多項目都分布在了地鐵2號線的沿線。位于五一路上較早時期的商住物業(yè)湘域中央，地處五一商圈的寫字樓項目湘域國際中心和湘域城邦，位于錦泰廣場的湘域相遇，以及位于人民東路站的湘域熙岸。 “一些項目在地鐵規(guī)劃之前就開發(fā)完了，一些項目是根據(jù)地鐵規(guī)劃做了調(diào)整，一些項目是選擇了地鐵沿線……”陳崗說，地鐵時代真正來臨之后，開發(fā)商還將面臨的一個問題就是，地鐵物業(yè)的經(jīng)營。 “地鐵改變著人們的生活圈范圍，同樣也將改變著人們的生活習慣，這也對地鐵時代的物業(yè)運營提出很多新的需求，這將會有一個過程。在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)還會引發(fā)哪些新的變化，雖然還不能完全預知，但值得期待。”陳崗坦言。 地鐵激活長沙發(fā)展新時代 長沙漁人碼頭置業(yè)有限公司總經(jīng)理吳云明 “從歷史經(jīng)驗來看，一個城市的發(fā)展與其交通的發(fā)達程度息息相關(guān)。現(xiàn)在的長沙正處在內(nèi)外交通路網(wǎng)快速完善的階段，特別是即將開通的地鐵，更將以一種全新的出行方式激活了長沙的公共交通網(wǎng)絡(luò)，改變城市的整體格局，從而對長沙城市的整體發(fā)展帶來新的推動力。”談及地鐵交通，長沙漁人碼頭置業(yè)有限公司總經(jīng)理吳云明的興奮之情難以言表。 “漁人碼頭”坐落在湘江碧水畔的濱水新城核心位置。雖然地鐵2號線并沒有直接到達漁人碼頭，但是這并沒影響吳云明對于地鐵開通的熱切關(guān)注。 在他看來，地鐵即將帶領(lǐng)長沙進入的是一個城市發(fā)展的全新歷史時期，而在這個時代的大背景下，地鐵和這座城市正在興起的許多新鮮事物一樣，即將為長沙帶來全新的改變。 向外，在未來中國經(jīng)濟格局中將產(chǎn)生重要影響的高鐵，將在長沙形成南北東西交匯的十字架，長沙也將成為目前唯一一個三條高鐵線交匯的城市，這也將長沙的城市能級大大提升。 對內(nèi)，“綠地交通”的地鐵開通，具備了快捷舒適、安全方便、運量大、污染少等各項優(yōu)點的全新交通工具，不但將有效解決城市交通矛盾，更為長沙城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化提供了新的空間，對城市經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)起到促進作用。 “地鐵的開通就意味著長沙市城市擴容的步伐已經(jīng)有了實質(zhì)性的進展！”吳云明認為，長沙擴容所帶來的機遇絕對不僅局限在地鐵線旁。 “除了高鐵、地鐵，對于長沙而言，還有個重要的經(jīng)濟發(fā)展帶就是湘江！”吳云明指出，在一江兩岸的規(guī)劃之中，長沙全新的城市力量正在生長，湘江這條碧透靈動的玉帶也已經(jīng)輕舞飛揚起來。漁人碼頭的誕生正得益于長沙擴容。 “我們抓住了長沙發(fā)展空間大力拓展的機會，和政府建設(shè)濱江新城的大好時機，才決定在湘江河西畔建‘漁人碼頭’這座國內(nèi)首個情景式濱水游憩商旅地產(chǎn)項目。”吳云明表示，將一個城市建設(shè)成為其他城市居民的度假目的地將成為城市發(fā)展一個新的方向，并形成新的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。“在這場競爭中，長沙已經(jīng)具備了相當多的優(yōu)勢。” 吳云明對于長沙的優(yōu)勢如數(shù)家珍，從自然優(yōu)勢上而言，“山水洲城”的長沙具備了高質(zhì)量的旅游目的地的天然生態(tài)資源；高鐵交匯，帶來暢通全國的高效交通優(yōu)勢，無論從哪個方向，在長沙集結(jié)已經(jīng)成為定局；而現(xiàn)在長沙地鐵開通，更是意味著長沙城市內(nèi)生核心動力的提升。 地鐵利好，刷新商業(yè)價值 湖南長城投資有限公司營銷副總經(jīng)理江偉華 靠地鐵物業(yè)致富的傳奇在許多城市已經(jīng)屢屢上演過。在公認地鐵物業(yè)運營最為成功的香港，最貴的商鋪也是屬于如假包換的“地鐵樓盤”。香港地鐵的開通令地鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率達到15%，地鐵上蓋物業(yè)平均升值達到近50%。 一說到長沙地鐵，湖南長城投資有限公司營銷副總經(jīng)理江偉華立刻興致盎然，因為長城投資正是長沙地鐵的受益者。在樓市壓力與日俱增的時候，其旗下的長城雅苑等樓盤卻因為是地鐵物業(yè)的原因而保持著穩(wěn)健的銷售業(yè)績。 “隨著地鐵2號線的即將運行，地鐵帶給城市和人們生活的變化會如同奇跡一般涌現(xiàn)。最為受益的莫過于地鐵口以及沿線的物業(yè)，不僅是新的商圈成型，更是物業(yè)加速升值的契機，甚至一些地方還可能出現(xiàn)房價逆市增長的趨勢。”這是江偉華對于長沙地鐵即將帶給房地產(chǎn)的利好的解讀。 “地鐵一響，黃金萬兩”，隨著地鐵2號線、1號線的正式動工，在長沙，買地鐵房已成為一個趨勢。 “地鐵物業(yè)，是由大運量快速軌道交通帶來的土地高強度開發(fā)及混合利用。正是這樣的高強度開發(fā)及資源整合能力，使得地鐵沿線幾乎擁有了城市的各種資源。首先表現(xiàn)在人的消費空間變大，消耗時間變小，商業(yè)形態(tài)也因為地鐵經(jīng)濟的出現(xiàn)而更加繁復成熟。” 江偉華對于地鐵經(jīng)濟的未來演變模型這樣描述：傳統(tǒng)商家津津樂道“一站式消費”概念因為地鐵的出現(xiàn)將被刷新，地鐵站點凝聚而來的各類商場形成有性格有特色的商圈，帶動起“商圈式消費”，無數(shù)商旅點又因為地鐵的串聯(lián)而形成商旅長廊或商旅網(wǎng)，貨比N家，轉(zhuǎn)瞬就到。大量人口被吸納到軌道交通的沿線，特別在交通樞紐的部位，更有助于形成城市的“新中心”，商業(yè)中心也由“單中心”向“多中心”轉(zhuǎn)變，地鐵輸送的人流也將帶來讓商家賺得盆滿缽滿的資金流、眼球流和價值流。 “深圳地鐵自1999年公開規(guī)劃信息以來便開始影響深圳房地產(chǎn)，2002年開始建設(shè)至2004年投入運營期間，地鐵對深圳的房地產(chǎn)影響表現(xiàn)尤為明顯。通過對地鐵不同輻射半徑的研究發(fā)現(xiàn)，住宅價值的最大增值區(qū)位距地鐵100-200米區(qū)域，增值幅度達30.62%，其次為距地鐵站200-400米區(qū)域，增值幅度達23.03%，再次為400-600米區(qū)域，幅度達16.95%。”江偉華認為，地鐵站就像一個個聚能環(huán)，并有著自己的核心升值定律。由無數(shù)個聚能環(huán)連接而成的地鐵線實際上等同于一條資金線、價值線,而選擇真正處于主地鐵口的物業(yè)才是購房和投資真正的上上之選。 記者觀察 并非所有地鐵物業(yè)都能兌現(xiàn)利好 再過幾天，長沙第一條地鐵線—地鐵2號線就要試運營了。“在某種意義上說，地鐵實際上就是一個時間的衡量器具，作為一個過程，實質(zhì)的反映著時間和價值的遞增關(guān)系。”早在2010年，長沙地鐵剛剛開始啟動的那一年，湖南長城投資有限公司營銷副總經(jīng)理江偉華就在博客中寫下了對長沙地鐵的期許。 4年之后，當博客時代已經(jīng)被微博和微信取代的時候，長沙地鐵終于來了。 從2009年2月10日《長沙市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》的正式獲批，到第一條地鐵線的開通用了5年時間。 這5年時間內(nèi)，在地鐵路網(wǎng)重新界定長沙城市骨節(jié)和邊界的同時，長沙房地產(chǎn)市場也在進行著一輪全新的排兵布陣，以可以搶奪“地鐵物業(yè)”的頭啖湯。 從地塊規(guī)劃之初就開始的“地鐵營銷”就早早開始。 在長沙，許多樓盤項目售樓部最醒目的一面墻上，都有著一幅巨大的長沙地鐵規(guī)劃的線路圖。“買地鐵就是買未來。”“地鐵一響，黃金萬兩。”這樣的廣告語在長沙樓市已經(jīng)司空見慣。 在已經(jīng)規(guī)劃到2020年的長沙交通路網(wǎng)中，“地鐵樓盤”已然星羅棋布。就在人們對于地鐵概念的宣傳漸漸有些麻木的時候，第一條地鐵開通的時間悄然逼近。這一次，地鐵真的來了。但所有此前關(guān)于地鐵的利好現(xiàn)在就能兌現(xiàn)嗎？ 沒有爭議的是，圍繞著地鐵線的走向，新的聚居區(qū)域的成形和新商圈正在迅速興起，“地鐵+物業(yè)”正在重新構(gòu)建長沙房地產(chǎn)的未來。地鐵將改變長沙，改變長沙的房地產(chǎn)格局，傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和區(qū)域格局將重建。商業(yè)、辦公、住宅、酒店、餐飲、交通……地鐵站將吸附各種產(chǎn)業(yè)形成組合，地鐵拓展的地上地下的空間，將成為城市高密度混合用地新的經(jīng)濟引擎，一場城市經(jīng)濟生活的巨變撲面而來。 但是另一個共識是，地鐵利好的兌現(xiàn)也并不是一日可以完成的，而且也并非所有的地鐵物業(yè)都能順利成功地搭上這條財富快車。 例如，原則上，專家們將地鐵站口方圓最遠500—1000米以內(nèi)的地鐵樓盤定義為地鐵物業(yè)。超出這個距離布局的地鐵物業(yè)或者將面臨完全不一樣的境遇。 又比如，地鐵作為一條快捷便利的交通通道，帶來的不僅是人群的匯集，也是人群的分散。在同一條地鐵線上，同質(zhì)化物業(yè)的競爭也將面臨更為嚴峻的挑戰(zhàn)。比如商圈之間，從一個商圈到另一個商圈，只需要十幾分鐘甚至更短的時間，“給消費者一個理由”將顯得更為重要。 自地鐵規(guī)劃出臺的那一時刻開始，地鐵物業(yè)就已經(jīng)開始了大規(guī)模的利好的預期炒作，但是在地鐵真正開通之后，在兌現(xiàn)當初愿景之余，仍然會有超出預期的變化發(fā)生。這些變化將會出現(xiàn)在哪些令人意外的地方，有什么令人意外的表現(xiàn)？一切都有可能。 (責任編輯：白雪松) |
