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對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)與地價(jià)，管理層也在積極開動(dòng)腦筋。上海正在推行土地預(yù)申請(qǐng)制度，這是一種嘗試與探討，新生事物往往有待實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)和印證。
所謂的土地預(yù)申請(qǐng)制度是規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計(jì)劃，信息透明，以便開發(fā)商有針對(duì)性地制定拿地方案；或者至少提前幾個(gè)月公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，通過(guò)項(xiàng)目推薦會(huì)，實(shí)地踏勘，讓開發(fā)商對(duì)地塊的定位與規(guī)劃方案做足研判，還將綜合公示土地涉及的環(huán)保、消防等多個(gè)部門的相關(guān)意見，管理部門聽取各路意見，出一個(gè)合理的底價(jià)后再行招拍掛。
管理層的初衷是通過(guò)平衡市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)平抑房?jī)r(jià)，進(jìn)一步完善土地調(diào)控機(jī)制。然而兩個(gè)月左右的實(shí)踐，其效果又是如何呢？到底把土地招拍掛制度更使合理化了嗎？
我們可以通過(guò)一塊已經(jīng)按照土地預(yù)申請(qǐng)制度摘牌的土地來(lái)看其效果。在上海遠(yuǎn)郊的朱涇鎮(zhèn)，區(qū)域地塊附近目前房?jī)r(jià)也只在6000到8000區(qū)間。此次出讓的土地占地27,793.3平方米，41.7畝，規(guī)劃容積率僅僅1，建筑面積也就是27,793.3平方米，規(guī)土局拿出掛牌起始價(jià)為7505萬(wàn)元，即179.98萬(wàn)元/畝。通過(guò)上面所說(shuō)的預(yù)申請(qǐng)流程，最近這塊地最近已經(jīng)名花有主，但地價(jià)高的很離譜。最后成交價(jià)是375萬(wàn)每畝，樓面價(jià)5537元/平方米。加上各項(xiàng)建安、配套稅費(fèi)等成本4000多元，房?jī)r(jià)至少要買到一萬(wàn)元才保本。遠(yuǎn)郊的朱涇鎮(zhèn)今后的房?jī)r(jià)將突破萬(wàn)元大關(guān)。
由此可見預(yù)申請(qǐng)制度下的寵兒還是面粉與面包是一個(gè)價(jià)，那么這項(xiàng)新生事物探討至少目前是一個(gè)敗筆。
09年的樓市就像一匹脫了僵的野馬，房?jī)r(jià)呈爆發(fā)性上漲的行情，對(duì)于日益高企的房?jī)r(jià)，我們不禁要問(wèn)到底是什么原因，一方面是供需矛盾，另一方面原因還是在土地源頭上。土地一級(jí)市場(chǎng)不斷創(chuàng)奇跡，讓那些腰纏萬(wàn)貫的大企業(yè)不斷標(biāo)新立異，創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)新地王。一處地王產(chǎn)生了，周邊房?jī)r(jià)自然一夜之間迅速膨脹。在許多一線城市地價(jià)已經(jīng)快占整個(gè)60--70比重了，房?jī)r(jià)不高才怪了。在今年的行情里，央企是扮演中國(guó)地王的頭牌小生與花旦。價(jià)高者得，這樣的招拍掛拿地模式何時(shí)了？土地獲取的方式不僅僅局限于唯一的價(jià)高者得這單一模式，價(jià)格高和方案優(yōu)化等方式完全同時(shí)兼顧。
火爆的樓市行情又造成了許多開發(fā)商非常急功近利，拿地也財(cái)大氣粗，包括央企就不說(shuō)了，一些民企拿地價(jià)格也很高，此次拿這塊小地塊的就是一家來(lái)自浙江的民營(yíng)企業(yè)。地價(jià)從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)上根本賺不到錢，但是他們都是預(yù)期未來(lái)有更大的漲幅。
在此我要潑點(diǎn)冷水，我們是要以冷靜的眼光來(lái)看待未來(lái)的發(fā)展，隨著明年土地市場(chǎng)供應(yīng)量的增大，管理層會(huì)加強(qiáng)對(duì)商品房土地的供應(yīng)量來(lái)平抑未來(lái)的房?jī)r(jià)，結(jié)構(gòu)會(huì)有調(diào)整，不能預(yù)期值太高。雖然從中國(guó)人口的紅利來(lái)和城市化進(jìn)程的發(fā)展來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是必漲無(wú)疑，但市場(chǎng)總是在螺旋式徘徊中上升的。
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