“未來15年到20年內中國城鎮現有住房約有一半需拆了重建。”在8月5日舉行的中國地產金融年會上，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮語出驚人。他認為，目前能夠在城市中保留下來的住房，是1979年到1999年建成的，但其管理格局以及配套設施都遠不能適應今天的城市發展需要，只能存在10到15年，到時也就是“拆”。以后城市能長期保存的，是1999年到現在十年間建的房子。

    因為一句“20年拆一半”，陳淮也被推到媒體的聚光燈下。他的言論再次引發人們對拆遷、對建筑壽命等問題的爭論。省城濟南也會像陳淮所說的那樣么？日前記者進行了調查走訪。

    被拆還是不被拆，市民很糾結

    市民魏先生三年前剛從舜玉小區買了套60平米的房子，房產證上明明白白的寫著房屋建筑時間是1989年，混合結構。按照陳淮的說法，這個時期的房子是為了滿足脫困而建的住房，這些住房需要逐步拆改建。“拆？不太可能吧，這房子看著還不錯，質量也挺好，而且周圍又這么方便，為什么要拆呢？”，魏先生說，“再說這么一大片小區，120多棟樓房，哪有開發商能拆得起啊？”

    大多數市民認為，拆遷能夠改善目前的居住環境，是件好事，但是這里面所牽扯到的一系列問題，比如拆遷補償、拆遷安置等，又是很讓人糾結的。當然也有市民認為，質量好點的房屋不應該拆，拆了就是浪費。

   “最好是能在原來的基礎上進行改造，增加基礎設施等，盡量減少浪費，要不然好好的房子，就這么拆了多可惜啊”，魏先生說。

    記者調查發現，舜玉小區周邊如今已經是一片新的景象。美麗的大學校園，綠意盎然的連綿山脈，還有大小超市，中高檔小區也在不停的崛起。而上世紀80年代末的舜玉小區在這樣的環境里，顯得格外的突兀。“有一種雞立鶴群的感覺”，魏先生笑著對記者說。

    濟南，拆一半不靠譜

    除了上面說到的舜玉小區之外，師東小區、燕山小區、工人新村、洪樓小區等眾多的開放式小區都是上世紀90年代前后建成的，都在陳淮所說的20年要拆的范圍內。

    濟南是否也需要大規模的拆遷呢？是否如陳淮所說的需要拆一半如此之多呢？帶著這些問題，記者采訪了山東省房地產專家，山東師范大學房地產研究中心主任程道平教授。

   “全國拆一半的說法是不太靠譜的，對像北京這樣的大城市也許很適合，但是并不適用于濟南。” 程教授說，中小城市的發展歷程較大城市還很短。1949年以前，濟南的老城很小，現在的住房主要是近30年內擴展建成的，房屋質量都還不錯，如果按照陳淮關于住宅的四個階段的說法，要拆的住房可能根本占不到一半。但是那個年代的房屋質量以及配套設施相對較差，隨著社會發展，可能需要改造，這是規律，也是趨勢，只是因大中小城市的不同而異。對于大中城市而言，要拆掉的舊房子一般都是多層，拆后建小高層、高層，這是水到渠成的事情，“這種更新改造不會有大障礙，體現了城市的可持續發展和自身現代化程度提高，這是拆遷的一個規律”。

    程教授分析，陳淮所說的拆遷主要應是指住宅建筑本身的拆遷，建國以后一段時間內由于需要解困、財力有限等諸多原因，導致那段時期的房屋質量確實相對較差。舊有的房屋質量低下，建筑功能就會滿足不了當代居民的居住需求，這種拆遷對城市功能區的影響很小。拆遷有多種原因，城市規劃也會使一部分住宅用地改變土地用途，改建成商業等，還有城市化包圍進來的城中村等，這些拆遷都不應算在“一半”內。

    開發商：有利潤就有可行性

    濟南某本土開發商認為，目前濟南的舊改項目拆的大多數是棚戶區， 建于上世紀80年代后期的房子仍在使用，但隨著城市化進程的加快，城市核心位置價值的飆升，未來拆遷的速度會越來越快。

    就目前濟南的現狀來看，在2003年的城市總體規劃綱要中，基于保泉護泉的目的，提出“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的方針，其中對于中部是疏導的政策，減少城市中部土地供應，拆遷量較小，在隨后的幾年內，老城區的房屋供給量也比較少。而2006年提出“新區開發、老城提升、兩翼展開、整體推進”的城市規劃建設總體思路，以及加快棚戶區改造，使得城市核心區域拆遷量及土地供應量大增。但大多數拆遷的地塊為校舍，例如建工學院、藝術學院、鐵道職業技術學院、城建學院等。

    從開發商市場運作的角度來考慮，“如果新建房屋的售價，能夠在支付拆遷、土地等成本后，存在適宜的利潤，那么就具有可行性”，一位業內人士告訴記者。

    專家：濟南“中疏” 沒有突破性進展

    開發商愿意建、老百姓還得愿意拆。有舊地情結的拆遷戶，因為留戀城市黃金地段，既擔心拆遷了回不來，又擔心新房建好買不起。從最大化考慮群眾利益出發，濟南的做法是，凡愿意回來的拆遷戶，面積無償補足43平方米；愿意住大房子的，超出部分可按市場價再優惠5%到10%。拆遷戶臨時安置的費用，也由政府從開發商預支的土地收益中統籌給居民。

   “但是濟南‘中疏’沒有突破性進展”，程教授在評價濟南的舊城改造情況時說，濟南市的舊城改造在改善舊城區居民居住條件上取得了不小成績，但在城市功能優化方面沒有明顯改觀，城市中心的人口沒有疏散出去，相反，有更多的人口涌進了城市中心，“中疏”沒有突破性進展。

    最后，程教授認為，舊城改造對于政府、開發商乃至市民都是有利的。對于政府來說，舊城改造不會占用土地指標，因為改造的土地都是存量土地，不僅可以改善居住條件，還可以提高容積率，集約利用土地，而且能及時改變城市景觀，提升城市形象功能；對于開發商來說，舊城改造的區位一般都是成熟地段，產品市場需求充足，公共配套完善，只要價格合適會受追捧，而價格是否合適，關鍵是看開發成本；而對于大部分居民來說，舊城改造可以改善居住條件和居住環境，告別陋室低棚，圓居住夢想。(山東商報 實習記者 劉巧玲) 中國規劃網濟南8月16日電