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2010年的福州，正在被城市綜合體包圍。在剛剛落幕的9·8投洽會(huì)上，又有海西塔商業(yè)廣場(chǎng)、白湖亭特易購(gòu)等5個(gè)城市綜合體項(xiàng)目簽約落地。 據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前福州市規(guī)劃、在建的城市綜合體項(xiàng)目已超過(guò)15個(gè)。一年來(lái)急劇升溫的城市綜合體開(kāi)發(fā)熱潮，究竟是集體狂歡，還是曇花一現(xiàn)？雨后春筍般崛起的城市綜合體，又將給榕城房企帶來(lái)怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家，就這一熱點(diǎn)話題展開(kāi)探討。 9·8投洽會(huì) 福州又簽約5個(gè)城市綜合體 第十四屆中國(guó)國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)剛于上周閉幕，而本屆9·8投洽會(huì)的亮點(diǎn)之一，就是大型城市綜合體項(xiàng)目的簽約量超過(guò)歷年水平。包括海西塔商業(yè)廣場(chǎng)、白湖亭特易購(gòu)、新天地商貿(mào)、紅星美凱龍、北京居然之家君臨盛世茶亭等5個(gè)城市綜合體項(xiàng)目成功簽約，落戶福州。 其中，由臺(tái)灣興富發(fā)建設(shè)公司、廈門禹洲集團(tuán)等公司投資建設(shè)的海西塔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，將在福州市倉(cāng)山區(qū)海峽國(guó)際會(huì)展中心前西南方商業(yè)區(qū)地塊征地約700畝。項(xiàng)目擬投資12億美元，建設(shè)融商務(wù)辦公樓、餐飲區(qū)、娛樂(lè)休閑購(gòu)物、生態(tài)公園、海西地標(biāo)塔、高檔酒店和住宅區(qū)等為一體的商業(yè)廣場(chǎng)。 事實(shí)上，自去年7月福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為“福州首個(gè)大型城市綜合體”之后，福州城市綜合體的開(kāi)發(fā)潮急劇升溫。8月6日，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奠基，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)豪擲60億元，打造60萬(wàn)平方米的福州在建規(guī)模最大城市綜合體。同位于浦上大道的特易購(gòu)金山店將于明年1月正式開(kāi)業(yè)。另一座大型城市綜合體——倉(cāng)山紅星美凱龍家居廣場(chǎng)也計(jì)劃于2012年6月建成。 與此同時(shí)，在晉安區(qū)、馬尾區(qū)、閩侯南通等非傳統(tǒng)商圈區(qū)域，新一代寶龍城市廣場(chǎng)、東方新天地、SM城市廣場(chǎng)、海西國(guó)際物流商貿(mào)城、海西奧特萊斯等項(xiàng)目也正在不斷加快建設(shè)進(jìn)度。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年內(nèi)，福州至少將新增15個(gè)大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)的城市綜合體項(xiàng)目。 福州規(guī)劃與在建的城市綜合體項(xiàng)目(部分) 項(xiàng)目名稱 所處區(qū)域 最新動(dòng)態(tài) 倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 倉(cāng)山區(qū) 已開(kāi)工，力爭(zhēng)2012年竣工 海西塔商業(yè)廣場(chǎng) 倉(cāng)山區(qū) 在9·8投洽會(huì)上成功簽約 金山特易購(gòu) 倉(cāng)山區(qū) 9月份竣工，明年1月開(kāi)業(yè) 倉(cāng)山紅星美凱龍家居廣場(chǎng) 倉(cāng)山區(qū) 力爭(zhēng)9月動(dòng)工，計(jì)劃2012年6月建成 海西國(guó)際物流商貿(mào)城 倉(cāng)山區(qū) 國(guó)慶前動(dòng)工，計(jì)劃2013年10月竣工 白湖亭特易購(gòu)項(xiàng)目 倉(cāng)山區(qū) 選址倉(cāng)山六一南路原鉛筆廠地塊 大潤(rùn)發(fā)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng) 倉(cāng)山區(qū) 力爭(zhēng)今年底前落實(shí)土地 福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 臺(tái)江區(qū) 預(yù)計(jì)年底前開(kāi)業(yè) 北江濱商務(wù)區(qū) 臺(tái)江區(qū) 8月24日四幅地塊成功拍賣 SM城市廣場(chǎng) 晉安區(qū) 爭(zhēng)取年底前動(dòng)建 新一代寶龍城市廣場(chǎng) 晉安區(qū) 擬選址岳峰鎮(zhèn)化工路以北、連江路以東地塊 東方新天地商業(yè)廣場(chǎng) 晉安區(qū) 擬選址福馬路原國(guó)際家具城地塊 海西奧特萊斯城市綜合體 閩侯南通 年底完成前期報(bào)批工作，至2015年竣工 海峽汽車文化廣場(chǎng) 馬尾區(qū) 預(yù)計(jì)國(guó)慶前動(dòng)工，計(jì)劃2012年竣工 馬尾快安城市綜合體 馬尾區(qū) 力爭(zhēng)年內(nèi)動(dòng)工 政府推波助瀾 開(kāi)發(fā)商集體迎合 在這輪城市綜合體的井噴放量中，不可忽視的是政府的推波助瀾。在采訪過(guò)程中，更有開(kāi)發(fā)商直言，這波城市綜合體的熱潮，真正唱主角的其實(shí)是地方政府。 利益上的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。“城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在提升區(qū)域土地價(jià)值、拉動(dòng)就業(yè)和提高稅收、提升城市形象等方面，都將起到不容忽視的作用。”申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新表示。 正如商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其商業(yè)地產(chǎn)模式能在全國(guó)高速?gòu)?fù)制，就在于其獨(dú)一無(wú)二的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式成為各地政府“筑巢引鳳”的重要對(duì)象。福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的崛起，帶動(dòng)了周邊區(qū)域和地塊價(jià)值的提升，的確讓政府嘗到了甜頭。 值得留意的是，這波城市綜合體開(kāi)發(fā)大多成為大福州新城區(qū)開(kāi)發(fā)配備的主體。在政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商也“樂(lè)此不疲”。“和政府合作的綜合體項(xiàng)目，土地價(jià)格往往比較低，利潤(rùn)空間相當(dāng)可觀。”這已經(jīng)是業(yè)界的普遍共識(shí)。 加上當(dāng)下，政策對(duì)住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，讓住宅市場(chǎng)上漲的空間有限，未來(lái)，住宅市場(chǎng)能否持續(xù)上漲，開(kāi)發(fā)商心里都沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)肯定的答案。而早在本次新政出臺(tái)之前，國(guó)內(nèi)部分主流開(kāi)發(fā)商早已將發(fā)展戰(zhàn)略鎖定于商業(yè)領(lǐng)域。資料顯示，自去年年底以來(lái)，為了趕商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)“蜜月期”，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、首創(chuàng)、合生等知名住宅開(kāi)發(fā)商，都紛紛加緊了在全國(guó)范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)綜合體的步伐。 不可否認(rèn)，在政府推波助瀾、開(kāi)發(fā)商集體迎合之下，這波城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將成為未來(lái)3-5年福州商業(yè)地產(chǎn)角逐的焦點(diǎn)。 單中心→多中心 挑戰(zhàn)大福州的消化力？ 是否過(guò)剩 一座又一座城市綜合體拔地而起，在革新城市(北京)面貌的同時(shí)，也嚴(yán)重挑戰(zhàn)著福州城市的消化能力。 至今為止，福州已建、在建和擬建的大型城市綜合體保守估計(jì)已超過(guò)15個(gè)，其中多個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積都在20萬(wàn)平方米以上。采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這些大體量商業(yè)扎堆的情況表示擔(dān)憂。 世歐地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蘇小斌分析，城市綜合體“以點(diǎn)帶面”地輻射周邊地區(qū)，確實(shí)有助于推動(dòng)福州改變?cè)械?ldquo;單中心”城市發(fā)展模式，向“多中心”格局發(fā)展。然而，他也指出，“城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的培育期，也需要合理規(guī)劃和政策扶持。”在他看來(lái)，目前新規(guī)劃的城市綜合體大都分布在晉安、倉(cāng)山，甚至馬尾、閩侯等非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。而城市綜合體在新區(qū)大量過(guò)早涌入，很可能會(huì)缺乏相應(yīng)的需求和人口支撐。 和信投資執(zhí)行董事李日強(qiáng)則對(duì)福州商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景有充足的信心，他認(rèn)為，尤其在海西建設(shè)的大背景下，福州的城市容量和輻射范圍正在不斷擴(kuò)大。“福州民間資本雄厚，市民消費(fèi)能力很強(qiáng)，未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿薮螅@正是越來(lái)越多大鱷爭(zhēng)相投資福州的原因。” 住宅→商業(yè) 多元化成房企發(fā)展趨勢(shì)？ 轉(zhuǎn)型之困 開(kāi)發(fā)城市綜合體是“后調(diào)控時(shí)代”許多房企的共同選擇，除了萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世茂等全國(guó)地產(chǎn)大鱷，中庚、福晟、正祥等本土開(kāi)發(fā)商今年也紛紛試水商業(yè)地產(chǎn)，嘗試涉足酒店業(yè)、寫字樓、商鋪等領(lǐng)域進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)。 為此，李日強(qiáng)指出，“新政下開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式面臨轉(zhuǎn)型，不再是單純依靠住宅、土地增值就能盈利，而是住宅與商業(yè)相結(jié)合，具備綜合開(kāi)發(fā)能力的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商才能在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)權(quán)。” 中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄坦言，酒店、寫字樓等持有型物業(yè)是長(zhǎng)期資產(chǎn)投資，在住宅市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，多元化開(kāi)發(fā)有助于讓企業(yè)獲得抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，也是企業(yè)未來(lái)爭(zhēng)取上市所必需的資產(chǎn)儲(chǔ)備。“然而，商業(yè)與住宅不同，前期需要投入大量資金，而且回籠較慢，因此對(duì)房企而言也是一種挑戰(zhàn)。” 顯然，操作城市綜合體項(xiàng)目將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、資源整合能力和統(tǒng)籌多業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)能力等。業(yè)內(nèi)人士指出，“資金、人才、專業(yè)程度不足是當(dāng)前許多綜合體發(fā)展的通病。”目前，福州城市綜合體的開(kāi)發(fā)仍在起步階段，許多企業(yè)都缺乏成熟的操作經(jīng)驗(yàn)，介入之前應(yīng)盡量做好充足準(zhǔn)備，避免盲目跟風(fēng)。 同質(zhì)化→差異化 項(xiàng)目扎堆，如何脫穎而出？ 怎樣突圍 城市綜合體遍地開(kāi)花，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機(jī)構(gòu)對(duì)2003年以來(lái)建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體的研究表明，65%的建筑綜合體都具有居住、商業(yè)、酒店、辦公四大基本功能，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常嚴(yán)重。 如何在眾多城市綜合體中脫穎而出？業(yè)內(nèi)人士分析，差異化定位是關(guān)鍵。 蘇小斌指出，“每一個(gè)城市綜合體都應(yīng)該有其獨(dú)特的主題理念，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域消費(fèi)者的特點(diǎn)和文化特質(zhì)，確定該城市綜合體的主題定位。”他認(rèn)為，城市綜合體項(xiàng)目的前期規(guī)劃非常重要，必須對(duì)項(xiàng)目周邊情況、所處區(qū)域價(jià)值、商業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民購(gòu)買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)做出恰當(dāng)?shù)囊?guī)劃。 黃海雄也認(rèn)可差異化定位的重要性，據(jù)他透露，中庚位于海峽會(huì)展島的酒店項(xiàng)目將開(kāi)辟專用游艇碼頭，引進(jìn)豪華游艇，定位為福州最大、最高端的商務(wù)休閑型超星級(jí)酒店。“雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但只要找準(zhǔn)了定位就有我們的市場(chǎng)。” 業(yè)內(nèi)人士林先生補(bǔ)充說(shuō)，畢竟不是每個(gè)城市綜合體項(xiàng)目都像萬(wàn)達(dá)一樣擁有穩(wěn)定的客戶群，“萬(wàn)達(dá)是訂單式地產(chǎn)，能做到開(kāi)鋪即滿員，而其他城市綜合體如何形成特色，吸引人氣，是必須研究的問(wèn)題。尤其是一些處于城市近遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，更要在業(yè)態(tài)的定位及商家的引入上做好規(guī)劃，才能避免空置率過(guò)高。”（東南快報(bào) 金艷 李婷）中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)福州9月18日電 |
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