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　　“十二五”規(guī)劃正在積極制定當(dāng)中，剛剛結(jié)束的中共十七屆五中全會對如何制訂“十二五”規(guī)劃提出了原則性的指導(dǎo)意見。我在這里談到一個問題，在“十二五”期間，甚至在今后20年到40年之間，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個主導(dǎo)戰(zhàn)略就是要加快城市化進(jìn)程，這個問題首先是由我國目前城鄉(xiāng)居民之間的收入差距越來越大，在不斷擴(kuò)大的趨勢引出的。

 

　　從1978到2009年，改革開放30年當(dāng)中，中國經(jīng)濟(jì)高速增長，城鄉(xiāng)居民的收入絕對水平也在不斷提高，但是城鄉(xiāng)居民之間的相對收入差距在不斷擴(kuò)大。由原來的2.5倍上升到了3.33倍，而且這僅僅是官方公布的數(shù)據(jù)，如果考慮到城市居民享受了大量隱性收入、社會福利和城市基礎(chǔ)設(shè)施帶來的好處，可能差距高達(dá)5-6倍。到2020年，農(nóng)村居民的收入水平要翻一番，按照目前的經(jīng)濟(jì)增長速度，只要保持就可以翻一番。但是這些年來，城鄉(xiāng)居民收入差距還在不斷地擴(kuò)大。

 

　　黨中央國務(wù)院對城鄉(xiāng)收入差距采取了很多措施，除了給予一定的補(bǔ)貼之外，從2006年開始用大規(guī)模大張旗鼓的新政策，但是所有的這些措施都沒有從根本上扭轉(zhuǎn)城鄉(xiāng)居民收入差距，以致于今天我們面臨的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式中，如何擴(kuò)大內(nèi)需變成一個嚴(yán)峻的課題，在經(jīng)濟(jì)高速增長當(dāng)中，國內(nèi)消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)越來越低，占到35%，而美國高達(dá)70%以上，我們消費(fèi)需求如此之低，一個很重要的原因就是大量的人口生活在農(nóng)村，還有70%左右的農(nóng)民，農(nóng)民的消費(fèi)自然低于城市消費(fèi)的1/3，甚至更低。

 

　　一個艱巨的任務(wù)就是把農(nóng)村剩余的勞動力轉(zhuǎn)移，農(nóng)村到底存在多少剩余勞動力？失業(yè)率只是考慮城鎮(zhèn)失業(yè)率，而且是登記的失業(yè)率，這就很大程度人為地低估了我國失業(yè)水平。農(nóng)田現(xiàn)在一家一戶的7.5畝左右，這樣的低面積相當(dāng)于美國平均的一個農(nóng)場，其耕作面積是1/400，相當(dāng)于日本和韓國的1/3，讓農(nóng)民耕種那么狹小的土地，讓他們致富這是不可能的，因此就是要把大量剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城市。隨著農(nóng)村剩余勞動力的減少，較少的人口分布較多的土地，把7.5翻一番變成15，再翻再翻，每家每戶達(dá)到60畝耕地了，才能達(dá)到國際水平。

 

      目前的城市化水平達(dá)到了什么狀態(tài)？我們改革開放前17%到2009年提高到46.6%，這個水平和世界平均水平和周邊國家和地區(qū)相比還是嚴(yán)重滯后的，據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達(dá)國家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家，城市化率也在60%以上。我們知道日本、韓國乃至臺灣地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20~30年當(dāng)中，城市化水平每年提高平均1~2個百分點(diǎn)，而我30年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我們的發(fā)展速度比所有的地區(qū)和國家發(fā)展都快，但是我們的城市化水平提高的速度是1~2個百分點(diǎn)。

 

　　而這46.6%的城市化里面也包含了大量的水分，也就是說，我們把進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工計算到城市化的人口里面，這就大大地高估了城市化水平。進(jìn)城務(wù)工人員達(dá)到多少？官方公布的數(shù)據(jù)達(dá)到1.48億，還有大量在城鎮(zhèn)很多在從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這樣在46.6%恐怕要扣掉1/3，現(xiàn)在大概只有33%。因此，前不久有人講過，到本世紀(jì)30年代，就是2030年，中國的城市化水平要達(dá)到65%怎么可能實(shí)現(xiàn)？如果僅僅是按照現(xiàn)在的統(tǒng)計一年增加一個百分點(diǎn)就夠了，但是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民變成真正的城市居民，就要每年大概2000萬左右的農(nóng)民變成城市居民，這個任務(wù)顯然非常艱巨。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)城是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，21世紀(jì)對世界產(chǎn)生兩大重大影響的是美國的高新技術(shù)和中國的城市化進(jìn)程。

 

    2010年6月1日出版的第11期《求是》雜志，發(fā)表中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)同志的文章，題目是《關(guān)于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的幾個問題》：當(dāng)前和今后相當(dāng)長一段時間，我國城鎮(zhèn)化處于快速發(fā)展階段，推進(jìn)城鎮(zhèn)化是關(guān)系現(xiàn)代化建設(shè)全局的重大戰(zhàn)略。要把城鎮(zhèn)化作為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)，最大的內(nèi)需在城鎮(zhèn)化，最雄厚的內(nèi)需潛力在城鎮(zhèn)化。當(dāng)前和今后相當(dāng)長一段時間，應(yīng)以加快城鎮(zhèn)化為依托，調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)和區(qū)域結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大消費(fèi)需求和投資需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展。

 

 

　　毫無疑問，城市化意味著農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)移，當(dāng)然也就意味著城市空間的擴(kuò)大，城市空間擴(kuò)大里面就包含了大量新增的城市人口住房需求。那么，隨著大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，他們的消費(fèi)需求增加，增加多少？

 

　　據(jù)有關(guān)專家測算，如果城市人口增加4.5億，中國的消費(fèi)品總額就可以增加87%，這是由于目前城鄉(xiāng)人口消費(fèi)有著3.3倍的差距。另一方面，隨著大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，城市的基礎(chǔ)設(shè)施要大幅提升，按照2003~2007年的計算如果城市人口增加4.5億，必須增加200億的投資，到2030年基本解決農(nóng)民工落戶的問題，新增的人口就是2億，如果對基本的居住面積計算，新城市住宅的面積就是4億平方米，近幾年來，城市住宅銷售面積每年大概7億多平方米，這里有大量投資需求，有大量城市原有居住民改善性的需求，如果把農(nóng)村作為城市居民作為其需要，這需求無疑為房地產(chǎn)和建材市場提供了巨大發(fā)展空間。

 

　　有人說中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有一個關(guān)鍵的問題就是居者有其屋，中國人未必都要有自己的房子，可以租房。前不久，美國的住房建設(shè)部部長曾經(jīng)透露過這樣一個信息，美國自己擁有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)高達(dá)70%，北歐一些國家可以達(dá)到80%。那么政府的責(zé)任不僅向高收入階層提供豪華住宅，向有錢人提供投機(jī)、投資的供給，更應(yīng)該向中等收入乃至中低收入的階層提供相應(yīng)的住房。這當(dāng)然就包括有產(chǎn)權(quán)的房子，也包括租賃的房子，對最低收入的階層要提供廉租房，所有的不同層次的住房需求都會為房地產(chǎn)市場、建材市場的發(fā)展提供巨大的空間。

 

　　但是，遺憾的是，我們目前的房地產(chǎn)市場是在畸形的發(fā)展，已經(jīng)受到社會各個階層，特別是在兩會期間人大代表政協(xié)委員對房地產(chǎn)市場的猛烈攻擊：沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，房地產(chǎn)在牟暴利，引導(dǎo)政府走向奢靡，改變了官員的生活。房地產(chǎn)市場今年在兩會期間成為政協(xié)委員人大代表的眾矢之的，國家居然辦不了這樣一條信息，房地產(chǎn)的價格平均只上漲了1.5%，很多網(wǎng)民開玩笑，是不是小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)錯了，我認(rèn)為不是小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)錯了的問題，關(guān)鍵是點(diǎn)錯了幾位的問題，是1.5%，還是15%，還是150%，個別城市甚至達(dá)到100%。國土資源部公布的信息則是高達(dá)25%，這么高的房價無疑已經(jīng)顯露出在房地產(chǎn)市場存在的嚴(yán)重的泡沫，這種泡沫的嚴(yán)重性不亞于美國次貸危機(jī)爆發(fā)前的房地產(chǎn)市場，也不亞于當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)、房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)前的房地產(chǎn)市場。

 

　　中國的房地產(chǎn)市場到底出了什么問題，原因何在？

 

　　許多年來，無論是政府或民間的研究機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對房價不斷攀升的原因都不約而同地認(rèn)為：是不可再生的土地資源形成的供給約束，以及城市化進(jìn)程加快造成了房價的飚升。這種彌漫業(yè)界多年的普遍性認(rèn)識，是對事實(shí)的嚴(yán)重歪曲！

 

　　中國的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到對房地產(chǎn)形成緊缺性供應(yīng)約束的地步，因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品價格決定了土地資源的原始價格，在農(nóng)產(chǎn)品并沒有因?yàn)橥恋刭Y源的緊缺而出現(xiàn)價格暴漲的情況下，與農(nóng)產(chǎn)品價格直接相關(guān)的土地供給價格就沒有暴漲的理由。更重要的是，除房地產(chǎn)外，所有的礦產(chǎn)都是不可再生資源，相對于土地供給，我國更加緊俏的礦產(chǎn)資源的供給更加稀缺，可為什么唯獨(dú)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)非理性上漲？把房價上漲的原因歸結(jié)為土地資源的不可再生性，是非常錯誤的判斷。

 

　　房價如此之高，主要的原因有以下幾個。

 

　　第一，是政府控制了土地的供給，當(dāng)?shù)胤秸�府成為城市土地市場�?dú)家壟斷的供給者時，地方政府會根據(jù)出讓土地的邊際收益等于征地的邊際成本的原則來確定土地的供給量，從而相應(yīng)地確定土地的出讓價格，這就必然導(dǎo)致較高的土地價格和較高的經(jīng)濟(jì)利潤。政府用低價從農(nóng)民那里拿來廉價的土地，然后以高價拍賣到市場，一個個地王的產(chǎn)生，使得在整個房價當(dāng)中地價占了50%，政府在土地這個環(huán)節(jié)拿走了很多收入，這是抬高房價一個重要的原因。

 

　　另一方面，我們限制了其他房源進(jìn)入市場，例如大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，面積高達(dá)66億平方米，我們認(rèn)為是非法的，不能夠進(jìn)入市場。

 

　　再有一個重要原因，我們在市場的引導(dǎo)上，我們把房地產(chǎn)、把住宅過多地當(dāng)作了投資品、投機(jī)品，而不是消費(fèi)品，因此在大量有40~50%是投機(jī)。不是為了居住，而是投機(jī)。

 

　　因此要從根本上要轉(zhuǎn)變這種發(fā)展，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時，對于他的上游產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)，包括建材產(chǎn)業(yè)，要有毀滅性的打擊。要解決這個問題，我建議如下幾個措施：

 

　　第一，要放開土地市場，其中，特別是要農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)用地進(jìn)入市場，我們現(xiàn)在城市基地建設(shè)面積5000萬畝，農(nóng)村是城市的5倍。城市土地的供給不可能人為的這么緊張，土地供給的數(shù)量的增大，房地產(chǎn)的價格自然會降。

 

　　第二，大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該根據(jù)清潔區(qū)別處理，總體上應(yīng)該允許他們?nèi)胧校�變成合法的產(chǎn)權(quán)房，這樣可以平抑產(chǎn)權(quán)房。

 

　　第三，新增加的土地供給當(dāng)中，把建設(shè)用地、住宅用地分成三類。一類是廉租房可以占15%，提供給最低收入15%的階層。第二類自住房和改善性住房的土地，我們可以占到70%，什么叫自住房？自住房顧名思義，買了以后是留給自己住的，怎么保證自己住？非常簡單，買可以隨便買，但隨便賣，既然是自住的，那么這個房子在10年之內(nèi)不能交易。這一部分應(yīng)該占到50%，20%可以用于改善性住房，5年之內(nèi)不能再賣，今天改善完明年還能再改善嘛？因此我們可以要求他在5年之內(nèi)不能再交易。

 

    最后的15%可以用于高價的商品房，高到什么程度？他買100套也不要限制，他把房價抬到天上去也不要擔(dān)心。這一部分只占市場的15%，不礙大局。因此房地產(chǎn)做了這樣一次調(diào)整，尤其是把城市住宅建設(shè)的容積率大量攀升，我們就能夠有助于實(shí)現(xiàn)居者有其屋這樣的理想，同時為每年新增的城市人口包括農(nóng)民工提供廉價的租住、改善性的住房，也為建材業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。這就是我提出的。如果不改善，不下強(qiáng)力政治房地產(chǎn)市場，建材業(yè)、建筑行業(yè)就不會有很大的發(fā)展間，中國的城市化必須和我們的房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來。

 

 

　　最后我要談一下我們的建材市場。我在接受邀請時，是告訴能否和建材下鄉(xiāng)渠道、營銷渠道下沉聯(lián)系起來。我想是這樣，伴隨著家電下鄉(xiāng)，汽車下鄉(xiāng)之后，我們現(xiàn)在積極推進(jìn)建材下鄉(xiāng)。

 

　　經(jīng)過改革開放30 多年發(fā)展，我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有了相當(dāng)基礎(chǔ)，農(nóng)民人均純收入已達(dá)5000 元以上，絕大部分農(nóng)民生活已經(jīng)由溫飽開始邁入小康階段，建房和居住消費(fèi)彈性提高，政策對刺激消費(fèi)的顯現(xiàn)作用增強(qiáng)。目前，我國有7 億多農(nóng)村人口，農(nóng)民建房和居住消費(fèi)每年近5000 億元，是僅次于食品消費(fèi)的第二大消費(fèi)支出。

 

　　截止2008 年末，全國農(nóng)村既有居住房屋總面積233 億平方米，總價值近8 萬億元；2008 年全國農(nóng)民新建房屋面積8.44 億平方米，其中住宅7.86 億平方米；每年農(nóng)村居民用于建房和房屋維修、維護(hù)消費(fèi)近5000 億元，其中絕大部分為建材消費(fèi)。通過財政補(bǔ)貼政策，如能激發(fā)農(nóng)民建房在原有基礎(chǔ)上增長10%~ 15% ，則每年可拉動國內(nèi)消費(fèi)5500 ~ 6000 億元。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士估計，“建材下鄉(xiāng)”的需求量將是汽車和摩托車的3倍。2010年的“建材下鄉(xiāng)”將有可能成功的開拓出農(nóng)村市場的這個原始“金礦”，也有可能讓較為封閉的農(nóng)村消費(fèi)者開擴(kuò)眼界提升生活品質(zhì)，更有可能帶動農(nóng)村建材市場的采購風(fēng)潮。面對著中國農(nóng)村7億的消費(fèi)潛力，這次的“建材下鄉(xiāng)”活動無疑是一個巨大的機(jī)遇。

 

　　根據(jù)中國建材工業(yè)規(guī)劃研究院2007 年就“小康住宅建設(shè)對建材工業(yè)的需求分析”課題調(diào)研分析，目前全國農(nóng)民建房每戶平均建筑面積120~130 平方米，平均每平方米消費(fèi)的主要建筑材料數(shù)量大體為：水泥0.2 噸，鋼材0.03 噸，平板玻璃0.2 平方米，墻體材料折合標(biāo)準(zhǔn)磚200 塊，地磚和墻面磚0.4 平方米，衛(wèi)生潔具0.03 件。由此可見，其對建材行業(yè)的拉動十分巨大。

 

　　盡管如此，但是我個人在這里不妨給大家降降溫，我個人認(rèn)為理解建材下鄉(xiāng)對農(nóng)村房地產(chǎn)市場的供給，要處理好以下幾個問題。

 

　　第一，加快城市化與新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)系。到底是什么關(guān)系？我們從2006年開始喊加快新農(nóng)村建設(shè)，二次方針有五句話，唯有最后一句話落實(shí)到實(shí)處，其他流于形式。新農(nóng)村建設(shè)有什么問題，和城市化加快到底各自的功能是什么？城市化是解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移問題，是解決三農(nóng)問題的最根本的途徑，新農(nóng)村建設(shè)解決什么？新農(nóng)村建設(shè)是解決尚未轉(zhuǎn)入城市的居民的改善問題。不能夠解決改善問題，甚至在某種程度上，讓農(nóng)村居民住新房，加大其消費(fèi)支出，并不是增長支出。因此我們要明確解決三農(nóng)問題的根本途徑是城市化，重點(diǎn)應(yīng)該放在城市化里面，建設(shè)新農(nóng)村不是長久之計，這是第一個我們要認(rèn)識到。

 

　　第二，新農(nóng)村建設(shè)的功能是改善農(nóng)村現(xiàn)有的居民的居住條件和生活環(huán)境。現(xiàn)在有大量的年輕人向城市轉(zhuǎn)移，留在農(nóng)村的很多是老弱病殘。農(nóng)民有建房的傳統(tǒng)，大概10年翻一次，在城市里面賺錢了就把錢寄到農(nóng)村建房。除了傳統(tǒng)以外，關(guān)鍵是制度，歡迎農(nóng)民進(jìn)城，但是并不鼓勵農(nóng)民落戶，所以農(nóng)民不得不把他們在城市賺的錢拿到農(nóng)村建房。在農(nóng)村建房沒有人住，進(jìn)入城市的農(nóng)民工沒有地方可住，住在地下室，這種局面能否繼續(xù)下去嗎？我認(rèn)為不能。我認(rèn)為黨中央、國務(wù)院已經(jīng)意識到這一點(diǎn)，今后的城市化不僅是空間的城市化，不僅是在城市工作6個月以上的就滿足了，我們應(yīng)該早點(diǎn)讓農(nóng)民不僅進(jìn)城還要落戶，要從國家的大致方針、國家戰(zhàn)略結(jié)合起來，不能夠有短期行為，否則一個一個新村建設(shè)起來了，10、20年之后是否要建了再拆？另一方面，有很多企業(yè)家可能提出了小城鎮(zhèn)建設(shè)。的確中央80年代以來多次提出加快小城鎮(zhèn)發(fā)展，甚至提出小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略，其實(shí)小城鎮(zhèn)多的時候有6萬個，一個鎮(zhèn)就幾千人，一條街從南到北，從一個鎮(zhèn)到一個鎮(zhèn)各個都是小鎮(zhèn)，這樣的小鎮(zhèn)根本沒有發(fā)展前途。大城市、大中城市都沒有為農(nóng)民提供相等的待遇，在醫(yī)療、衛(wèi)生、教育等方面。即使把門檻降低，住房很便宜，會有多少農(nóng)民工選擇小城鎮(zhèn)呢？里面沒有就業(yè)的機(jī)會，沒有第二、第三產(chǎn)業(yè)的依托，小城鎮(zhèn)根本容納不了的。所以今后應(yīng)該著眼于大中城市的建設(shè)，小城鎮(zhèn)圍繞著來建設(shè)，才有機(jī)會。

 

　　第三，要避免新一輪農(nóng)村毀房運(yùn)動。建材下鄉(xiāng)的補(bǔ)貼是想幫助農(nóng)村還有不少家庭住土坯房、危房的，但目前如果實(shí)行先買后補(bǔ)政策，真正需要幫助的家庭反倒是得不到或者根本買不起建材，還只能繼續(xù)住在危房當(dāng)中。

 

　　建材下鄉(xiāng)農(nóng)民到底能享受到多大的實(shí)惠，不僅與建材價格密切相關(guān)，建材產(chǎn)品質(zhì)量也很關(guān)鍵，每當(dāng)有黨的政策一推出，總是有一些不好的措施出來。一到節(jié)日，大量商家拿到農(nóng)民家門口去賣，其實(shí)是被淘汰了的產(chǎn)品，而且價格比市場上的價格還要高、貴。所以提醒各位一定要把建材下鄉(xiāng)當(dāng)做是惠民的而不是坑民的政策。中國規(guī)劃網(wǎng)北京11月27日電