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受調(diào)控影響，國內(nèi)一、二線城市的住宅房價已開始趨于平緩，被擠出住宅市場的投資需求逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，也帶來了中高端商鋪的銷售走俏。 商業(yè)地產(chǎn)將有十年黃金發(fā)展期 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與一個國家城市化水平密切相關(guān)。我國目前的城市化率是46%，再過十年將提升至60%，這意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將會有新一輪的十年黃金發(fā)展期。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇大部分來源于地方政府政策的推動。 時下一些地方政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市綜合體模式情有獨(dú)鐘，因此，城市綜合體又成了政府推動城市化進(jìn)程的商業(yè)模型。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，城市綜合體開發(fā)也是一個很好的商業(yè)模型。 由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠(yuǎn)高于純住宅項目，城市綜合體內(nèi)的酒店、商場可長期持有的特性，更可讓開發(fā)商長期獲利，況且，在當(dāng)前銀行對商業(yè)地產(chǎn)只提供短期貸款的前提下，而公寓和寫字樓是可以出售的，開發(fā)商完全可以通過出售這些可售物業(yè)迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運(yùn)營，因而城市綜合體成了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。 商業(yè)是綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵 城市綜合體雖然具有城市功能集約開發(fā)的前瞻性，但也要警惕將城市綜合體概念化、夸大化。城市綜合體作為投資收益型物業(yè)很大一部分是商業(yè)，只有把商業(yè)做好了，才能真正體現(xiàn)綜合體的價值。因此，綜合體內(nèi)的商業(yè)能否成功運(yùn)作，則是城市綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵。況且城市綜合體本身就是一種風(fēng)險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。 時下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無論經(jīng)歷哪個階段，流行哪種模式，開發(fā)商真正遇到的難題都是“招商”。而商業(yè)成功經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體價值鏈的核心價值所在。 綜觀中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，十年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，自始至終是地產(chǎn)開發(fā)走在前面，商業(yè)經(jīng)營跟著地產(chǎn)走；地產(chǎn)主導(dǎo)商業(yè)，商業(yè)被迫適應(yīng)地產(chǎn)的節(jié)奏。因此，可以說近十年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)始終是停留在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)銜階段，而并非商業(yè)發(fā)展領(lǐng)銜階段。這一切均說明國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，還處于重數(shù)量、輕質(zhì)量，開發(fā)商普遍急功近利、簡單操作的初級發(fā)展階段，已導(dǎo)致國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目普遍呈現(xiàn)出違背客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的脆弱性。所以，盡管去年下半年一些城市的住宅房價暴漲，而商鋪售價與租金卻出現(xiàn)大幅度下跌，甚至出現(xiàn)“住商倒掛”、商業(yè)地產(chǎn)價值被低估的現(xiàn)象。在當(dāng)前住宅“限購令”調(diào)控情況下，商業(yè)地產(chǎn)投資雖有轉(zhuǎn)機(jī)但并不旺銷的原因還在于：一是商業(yè)地產(chǎn)土地使用年限比住宅短，二是貸款利率高，三是貸款年限一般在10年之內(nèi)，還貸壓力高，四是一旦空置物業(yè)成本高，五是物業(yè)轉(zhuǎn)手收益部分稅費(fèi)高。所以一些城市的商業(yè)地產(chǎn)暫時處于價值低估狀態(tài)仍屬正常。 警惕商業(yè)地產(chǎn)“空心化” 內(nèi)地城市綜合體概念借鑒于香港，是2007年才引入內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的，但目前內(nèi)地城市綜合體的開發(fā)已經(jīng)處于高速增長中，并且顯現(xiàn)出“大躍進(jìn)”的跡象，盲目、沖動的大量投資開發(fā)已顯得有些躁動。 首先從政府層面來看。 一是，地方政府主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)思維大行其道，目前國內(nèi)二三線城市70%的城市綜合體，政府都集中規(guī)劃在新城區(qū)。按照商業(yè)發(fā)展常規(guī)思路，新城區(qū)應(yīng)先有人入住，后有產(chǎn)業(yè)，再有商業(yè)，再有寫字樓。 二是，一些地方政府在推出城市規(guī)劃地塊招標(biāo)時，始終未能將最重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提出來，使得城市綜合體的投資開發(fā)一哄而上、無序井噴。開發(fā)商在地方政府驅(qū)動下盲目上馬，集中在一個區(qū)域扎堆競爭，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)自身的良性發(fā)展，也造成很大的土地資源浪費(fèi)。 其次從房地產(chǎn)開發(fā)商層面來看。 一是房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體前，普遍對當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足，對市場預(yù)期過于樂觀，盲目立項，簡單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗。任何一個主力商家要入駐一個城市綜合體，都需要事前分析許多市場調(diào)研指標(biāo)，尤其是周邊的居住人口、購買力情況以及商業(yè)的密集程度等。 二是，不少城市綜合體開發(fā)商不掌握商業(yè)地產(chǎn)的訂單開發(fā)模式和開發(fā)理念，在產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)就埋下了致命的隱患，以致建成后的城市綜合體的物業(yè)價值、經(jīng)濟(jì)價值無法得以充分實(shí)現(xiàn)。建筑師的概念設(shè)計方案必須先提供給市場專家或商業(yè)運(yùn)營專家看，甚至是提供給重要商家看，由他們提出基于市場角度的設(shè)計修改建議。 □王浦生/文 （作者系浙江工商大學(xué)管理學(xué)院副教授） 中國規(guī)劃網(wǎng)杭州12月2日電
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