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昨日，多家媒體對廣州某大發(fā)展商在數(shù)十個樓盤推出8.5折優(yōu)惠的消息進(jìn)行報道，有知名開發(fā)商也緊跟其后，表示將調(diào)整產(chǎn)品線。此前開發(fā)商一直固若金湯的“金口”終于首現(xiàn)松動，市場表示隨著一手樓價的松動，二手樓價也有可能應(yīng)聲而跌。不過，也有房地產(chǎn)人士認(rèn)為目前降價的時機(jī)未必非常適合；隨著一手開發(fā)商的“手軟”，買家有可能期盼更低于8.5折的折頭而未必忙于入市。 文/表 記者林琳、陳芳 現(xiàn)狀:上市公司短期還未需緊急套現(xiàn) 五一期間，整體樓市交投冷淡，開發(fā)商的折扣不多，令大部分買家還是暫時持觀望態(tài)度；市場人士分析，開發(fā)商之間也處于博弈狀態(tài)，沒有人愿意做第一個降價的人，都在觀望誰將會“吃螃蟹”。在市場的一段你猜我度之后，日前，廣東某知名開發(fā)商終于首次公開表示在數(shù)十個樓盤中推出8.5折優(yōu)惠。 雖然有分析認(rèn)為，該開發(fā)商提出大幅打折是為了快速搶占市場份額和積累并購資金，但是更多的市場人士認(rèn)為這是開發(fā)商在新政環(huán)境下做出的“表態(tài)”；并因此預(yù)期未來一段時間內(nèi)將會有其他的開發(fā)商積極響應(yīng)這一波“降價潮”。 誰會是下一個降價的企業(yè)？分析上市公司公布的一季度報告可見，“招保萬金”這“四大金剛”暫時沒有償債壓力，短期內(nèi)沒有套現(xiàn)的急迫性。據(jù)萬科A的第一季度報告，截至期末公司持有現(xiàn)金179.2億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款的總和127.4億元。 而另外三大公司的償債壓力相對更輕，保利地產(chǎn)截至第一季度末手持現(xiàn)金138.72億元，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債總額63.67億元的兩倍以上。招商地產(chǎn)短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債共計只有28.28億元，而目前該公司手持現(xiàn)金超過80億元，償債壓力最輕。金地集團(tuán)期末的現(xiàn)金量為86.26億元，短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為51.43億元。 趨勢:“四大金剛”現(xiàn)金流全線萎縮 從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流有全線萎縮的可能性，如果成交量長時間維持在目前的低水平，很可能為企業(yè)帶來巨大的壓力。由于第一季度部分城市銷售量下降，同時新增的開發(fā)項目占用資金，一季度“四大金剛”的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量均為負(fù)，顯示房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流在逐漸萎縮。 根據(jù)萬科A的一季度報告，該公司一季度的經(jīng)營現(xiàn)金流量為-68億元，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流為-0.62元，其中經(jīng)營現(xiàn)金流入只有134億元，而經(jīng)營現(xiàn)金流出卻高達(dá)202億元。按照這樣的速度，如果不加快銷售以及增加融資力度，公司手持的179.2億元的現(xiàn)金，只需要三個季度就可以消耗殆盡。 保利地產(chǎn)一季度經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-150億元，一季度籌資現(xiàn)金流量高達(dá)136.91億元，才使總現(xiàn)金凈增加額變成-13.6億元。招商地產(chǎn)一季度經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額-7.94億元，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-0.46元，公司一季度總現(xiàn)金凈增加額-7.26億元。金地集團(tuán)一季度經(jīng)營現(xiàn)金凈流量-34億元。 分析:現(xiàn)在不一定是降價好時機(jī) 滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰分析，該發(fā)展商的項目多數(shù)處于廣州市郊區(qū)，本次打折可能顯示開發(fā)商因為郊區(qū)盤競爭激烈、無法再支撐下去，因此作出降價的決定。他認(rèn)為，近幾年房地產(chǎn)市場的新規(guī)律是樓價上漲由市區(qū)發(fā)起，樓價下跌由郊區(qū)發(fā)起。這一次“降價潮”呼應(yīng)了這個規(guī)律。 “現(xiàn)在不一定是開發(fā)商降價的好時機(jī)”，中原地產(chǎn)研究部人士對開發(fā)商本次舉措表示不贊同態(tài)度，認(rèn)為廣州市關(guān)于新政的細(xì)則還沒有出臺，不知道政策環(huán)境將會如何；另外，買家發(fā)現(xiàn)開發(fā)商心態(tài)已經(jīng)放軟，有可能對折扣的要求更高，可能追求8折、7.5折，甚至7折，而不一定會在8.5折的時候入市，擔(dān)心樓價再降吃虧。 目前，市場對于廣州樓價將出現(xiàn)下跌已存在共識。不過，大多數(shù)房地產(chǎn)人士均認(rèn)為郊區(qū)盤降價勢在必行，而市區(qū)中心保持穩(wěn)定，這從目前市區(qū)中心因為業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬而難以促成成交可見一斑。 “一旦市區(qū)中心的一手價格也站不穩(wěn)了，二手小業(yè)主才會感到威脅”，周峰表示，一般來說，一手樓和二手樓的價格差在2000元/平方米以內(nèi)時，二手樓就難有條件與一手樓抗衡；而當(dāng)價差在3000元/平方米以上，二手樓才有競爭優(yōu)勢。據(jù)他觀察，目前不少地段的一手和二手之間價差在2500元/平方米附近，因此一旦一手發(fā)展商降價，這種優(yōu)勢就消失了，必然力逼二手業(yè)主降低心理值。 因此周峰預(yù)期，如果未來三個月內(nèi)小業(yè)主仍繼續(xù)堅持不降低放盤價，中介的生存將成問題；而如果小業(yè)主的放盤價能比目前下調(diào)5%左右，成交量將出現(xiàn)回升。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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