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●北京樓市調(diào)控細則出臺：暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、一戶只能新購買一套商品住房等 ● 一二手商品住宅成交量齊降；個別新盤簽約客戶不到預(yù)計的兩成；業(yè)界稱房價松動可能性極大 北京調(diào)控樓市的新政“靴子”在“五一”前迅速落地。 4月30日，北京市住建委出臺了包括暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、暫停對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款、同一購房家庭只能新購買一套商品住房等的新政策。“京十一條”把國務(wù)院留給地方政府的所有選擇空間全部用足了，目的就是不讓炒房。 “最嚴厲的政策”立竿見影。五一期間北京樓市的總成交量迅速跌入冰點，下降幅度超過8成。業(yè)內(nèi)稱，樓市交易量進入“冰川期”，是價格下跌的前兆。而開發(fā)商陣營也已經(jīng)開始分化，大型企業(yè)恒大已經(jīng)在5月5日明確表態(tài)，要在全國范圍內(nèi)掀起一場降價促銷潮…… 二手房市場反應(yīng)最敏感 5月1日上午，某經(jīng)紀公司方莊店業(yè)務(wù)員付燕燕一把店門打開，就聽見店里電話不停地響。南三環(huán)一位房主打電話報上自己的房源信息，并要求她抓緊時間幫他把房賣了。付燕燕放下電話剛要打掃衛(wèi)生，電話又響了，是自己的老客戶詢問最近還有沒有人要看她家的房子。付燕燕表示，不少準備賣房的房主都改變了五一出游計劃，專門騰出一天到處給中介公司報房源。5月1日，該店共接到登記房源的電話40余個，而平時的周末也只有十幾個。 “以前是每天給房主打好幾個電話約看房，現(xiàn)在是每天接好幾個房主電話催我賣房。”付燕燕回憶，清明節(jié)時還有房主借掃墓之名不肯讓人看房，捂房惜售，但是這個“五一”，房主的態(tài)度就來了個180度大轉(zhuǎn)彎。 正如SOHO中國董事長潘石屹所言，二手房市場是新政策最敏感的風(fēng)向標。熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，五一期間北京二手房源量比去年五一上漲了45%，環(huán)比平時周末上漲了32%。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，北京二手住宅存量31464套，環(huán)比4月1日時的25511套上漲了23.3%。而多家中介統(tǒng)計顯示，“五一”小長假二手房市場除經(jīng)濟適用房之外，實際交易量環(huán)比下跌超9成，而且節(jié)后這種趨勢沒有好轉(zhuǎn)的跡象。 新房銷售迅速轉(zhuǎn)冷 在近期開盤的多個項目現(xiàn)場，部分商品房售樓處更是出現(xiàn)了銷售人員數(shù)量超過看房者的現(xiàn)象。現(xiàn)房住宅甚至持續(xù)幾天個位數(shù)成交，5月1日-3日共成交7套。業(yè)界表示，五一期間，新房市場的成交量同比下跌幅度超過8成。 近日，朝陽北路某新開盤的項目就出現(xiàn)與此前有鮮明對比的景象。過去，該樓盤每次開盤都會出現(xiàn)排隊。而這一次，銷售員卻被開盤當日的冷清場面“凍”住了：簽約客戶不到預(yù)計的兩成，就連最優(yōu)質(zhì)的戶型資源，買房人也不怎么買賬。“不是戶型好壞的問題，關(guān)鍵是價格”，從事樓盤銷售工作多年的銷售員陳小姐對買房人的心態(tài)有著自己的看法，“最近幾年賣房子都有這樣的規(guī)律，行情好的時候，就算最差的戶型也不用擔(dān)心，能讓自己的客戶買上就不錯了；而行情差的時候，再好的戶型也沒人會冒著幾十萬的差價去購買，可以說不正常，也可以說很正常。” 東北三環(huán)也有樓盤近期推出了新房源，最近一周以來，現(xiàn)場也出現(xiàn)了明顯的冷清。有樓盤本來準備五一新推房源，但是當天有買房人前去咨詢時，銷售員說推遲到五一后了，這兩天再問，又說繼續(xù)推遲，不知道推遲到什么時候。知情人士表示，開發(fā)商目前不好確定價格，估計什么價格也不會太好賣，還擔(dān)心此前的客戶出現(xiàn)合同糾紛。“現(xiàn)在開盤屬于沒事找事，還是先看看”，該人士如是說。 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日，北京純商品住宅期房共成交了1155套，日均約231套，盡管比4月下半月的日均206套還高，但比4月上半月的日均340套，已大跌了三成多。業(yè)界人士稱，目前跡象表明，接下來的時間里，樓市的成交數(shù)據(jù)很可能會再次面臨大幅下滑，房價松動的希望極大，并且市場的低迷至少會持續(xù)到2011年初。 后續(xù)政策還會繼續(xù)出臺 “政策不達到打壓房價的目的是不會停止的”，這是業(yè)界對目前政策走勢的基本判斷。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，目前調(diào)控的目標是讓房價回到一個合理的區(qū)間，與過去的遏制房價過快上漲已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，后續(xù)的政策還會跟進，持有環(huán)節(jié)的稅收將是下一個重點。 影響政策達成目標的最大阻力來自于供應(yīng)不足和開發(fā)商的資金鏈承受能力。以北京為例，潘石屹、任志強等業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京可售的一手商品住宅不足9萬套，而實際的年需求約20萬套，這樣的差距是造成樓市不正常上漲的關(guān)鍵因素，如果沒有供應(yīng)的保障，對于需求的限制就不能放松，而形成安全的供應(yīng)量至少需要兩到三年的時間，一旦開發(fā)商無積極性繼續(xù)拿地，政策的退出基礎(chǔ)就難以形成，樓市或進入“停滯期”。 而樓市的停滯對于宏觀經(jīng)濟的承受能力將是一次嚴峻的考驗。“最嚴厲”的打壓政策是否會陷入最嚴重的“進退兩難”境地，是目前市場擔(dān)心的另一個話題。 新浪樂居等機構(gòu)本周的調(diào)研顯示，接近4成受訪者對新政能有效遏制高房價保持沉默，支持“能夠遏制”的比例與不支持的大體相當，均約3成，市場仍處于混沌期。不過，新政的頻發(fā)和力度增強了購房者對未來政策傾向性的判斷，大部分表示等幾個月看看再說。 - 買家心態(tài) 剛需者等待降價、抄底 “房地產(chǎn)也是政策市，政府一直打，房價還得降。”日前，自稱“剛需一族”的小趙這樣對記者說。 從今年二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消，到國十條、京十一條的出臺，再到“新國十條”和包括“一戶一房”等條款的京版樓市新政細則的出臺，不少買房人的脈搏跟著政策起伏。小趙就是其中之一。起初，小趙認為政府已經(jīng)釋放了調(diào)控的信號，房價會下降一點；但自己關(guān)注著的通州區(qū)域，直到4月初，房價還在往上漲。“買房人瀕臨絕望，政府就得給希望。”“新國十條”出臺后，通州房價應(yīng)聲下跌2000到4000元。“這似乎還不夠，北京的政策更是加碼。”在小趙看來，這次調(diào)控，政府鉚足了勁兒，不達目的誓不罷休。“開發(fā)商低估了政府調(diào)控的決心。” 而通州不少樓盤4月開盤價已經(jīng)低于兩萬，有的只在每平米18000元左右，更堅定了小趙房價還會進一步下降的信心。 - 開發(fā)商心態(tài) 開發(fā)商放緩?fù)票P備戰(zhàn)“降價” 李嘉誠對房地產(chǎn)市場特點最著名的判斷就是：地段、地段、還是地段。但自從北京房價高漲以來，這句話就失靈了，因為通州的房價漲過了城區(qū)，望京的地價無人能及；現(xiàn)在樓市的關(guān)鍵因素應(yīng)該是：預(yù)期、預(yù)期、還是預(yù)期。 曾經(jīng)，漲價的預(yù)期讓開發(fā)商掙得不亦樂乎。現(xiàn)在，降價的預(yù)期正在讓開發(fā)商開始放緩銷售節(jié)奏，忙于備戰(zhàn)。 多個樓盤“銷售證還沒辦下來” 根據(jù)最近一周以來，記者對幾十個開發(fā)商的采訪，大多數(shù)稱，房價下降是購房者對新政效力的最大預(yù)期，由此引發(fā)了市場的觀望，銷售量急轉(zhuǎn)直下。老盤后期的開發(fā)商繼續(xù)推盤，尋求趕“末班車”，一走了之；而越來越多的開發(fā)商則加入了“銷售證還沒辦下來”的行列。 記者近期采訪了潤澤悅溪、太陽公元等多個計劃本月入市的樓盤，得到的消息是，原計劃開盤的日期因為銷售證沒有辦理下來的原因，已經(jīng)推遲了。而此現(xiàn)象在新盤及后續(xù)存量較大的樓盤中比較普遍。 “個別樓盤可能確實是因為銷售證的原因，也可能是因為去年既定銷售策略的原因，如公園1872等，推遲到下半年開盤，但是目前很多新盤確實在以不拿銷售證的方式觀望市場”，東四環(huán)一位開發(fā)商表示，最近，他了解到的兩個在排號蓄客的樓盤，進展都很緩慢。“當前情況下，開發(fā)商很清楚自己的處境，既很難把房子賣出去，還擔(dān)心如果降價會招惹麻煩。這樣的傻事誰也不會干。何況一部分人還覺得房價不一定能跌多少，自己完全扛得住呢。”該開發(fā)商如是說。 老盤后期準備“能走就走” 在觀望成為主流的同時，很多樓盤也在紛紛推盤。 根據(jù)專業(yè)機構(gòu)的調(diào)查報告，包括華紡易城、綠城百合公寓、翠海明筑、林肯公園、月亮河城堡等項目，5月份仍有一定的新增供應(yīng)量。4月30日新政之后，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息，首開·智慧社、萬科藍山苑、龍湖蔚瀾香堤、中國鐵建國際城、銀河SOHO等多個樓盤在5月2日都拿了新的預(yù)售許可證。不過這些項目都有一個比較顯著的特征：多數(shù)都是大家比較熟悉的名字，要么是老盤后期，要么是不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)。一位不愿具名的業(yè)界人士表示：“走了算了，或能走多少算多少的離場思路在老盤中比較普遍。” 價格穩(wěn)中微降是主流 據(jù)媒體報道，作為北京調(diào)控新政出臺后第一批開盤的項目，位于回龍觀城鐵的首開·智慧社開盤兩天內(nèi)，便通過降價內(nèi)部認購方式預(yù)訂售出122套房源，占新開樓座420套房源的近30%。根據(jù)多家房產(chǎn)網(wǎng)站的歷史數(shù)據(jù)，東南五環(huán)外珠江拉維小鎮(zhèn)4月份登記的均價是25000元/平米，記者4月30日咨詢該樓盤銷售員時，獲得的新一期房源價格預(yù)計在23000元/平米左右。 記者在4月30日后隨機調(diào)查了數(shù)個公開銷售價格的樓盤，9個公布了預(yù)計價格的樓盤中，除銀河灣上月沒有新開房源的登記無法比較外，6個樓盤的售價與4月持平，如，臨近東南區(qū)五環(huán)板塊的海棠公社，3月份和4月份的歷史價格都是25000元/平米左右，5月份新房源的預(yù)計價格未發(fā)生變化；億城西山公館新房源預(yù)計均價35000元/平米左右，與4月底持平。西山國際城、新天際SPACE+、京漢鉑寓、金色·漫香林等新推房源的樓盤都是類似現(xiàn)象。而東北三環(huán)個別高出4月份報價的樓盤則選擇了推遲開盤。 “北京市的整體房價肯定是過高了”，這是東北三環(huán)紅璽臺樓盤銷售負責(zé)人在談及當前政策出臺的原因時最大的感受，“因此當前使用嚴厲的政策及泡沫顯得很必要”；但是在談及其自身項目的應(yīng)對策略時，該負責(zé)人卻提出了“區(qū)別對待”的思路：項目體量不大，地段和品質(zhì)占據(jù)優(yōu)勢，沒有考慮過調(diào)整價格的事。 不過根據(jù)5月6日的最新消息，恒大地產(chǎn)已經(jīng)明確地提出了降價促銷，搶占市場份額的消息，開發(fā)商普遍對此表示出較高的關(guān)注度。另外，地產(chǎn)界還在關(guān)注萬科的種種動向，傳言該公司設(shè)置了銷售率的下線，超出底線就會降價。個別開發(fā)商先降，引發(fā)拐點，而不是此前業(yè)界關(guān)注的資金鏈影響價格走勢，正在成為近期開發(fā)商的新關(guān)注點。 - 中介心態(tài) “交易量嚴重下降，暫無關(guān)店計劃” 我愛我家副總裁胡景暉表示，當前的市場確實出現(xiàn)了很嚴重的交易量下降問題，難免會對公司的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。“預(yù)計此階段的持續(xù)期在3個月左右，屆時交易量會緩慢回升”，胡景暉說，從目前市場的剛性需求來看，公司還是比較樂觀的，目前暫時沒有關(guān)店的計劃，會借機會招聘一些好的經(jīng)紀人，充實隊伍；同時發(fā)揮公司租賃業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，穩(wěn)定銷售業(yè)績。“行業(yè)淡季的時候，也是公司進行修整和完善內(nèi)部機構(gòu)的好時機，最近公司的‘內(nèi)務(wù)’會是重點。”胡景暉表示。 對此，麥田房產(chǎn)董事長繆壽建也表示認可，但他覺得對當前的行情更不樂觀一些，因為在北京細則出臺前，4月15日左右，北京的交易量實際上已經(jīng)嚴重下降了。“我覺得當前市場處境很艱難，以后還有很多政策要出，面臨很多不確定性，無法預(yù)測今后市場會如何變化，租賃業(yè)務(wù)也很難支撐店面的開展，好在公司的規(guī)模不算太大，必要的時候可以調(diào)整一些店面。”繆壽建同時強調(diào)，中介市場難免起伏，長期經(jīng)營的公司對這樣的變化會有成熟的心態(tài)和策略。 - 熱點問題 “一戶新購一房”會執(zhí)行多久？ 業(yè)界稱房價回歸合理是臨時性“一戶新購一房”政策終止的前提 北京樓市新政細則中，最嚴厲的莫過于，自政策發(fā)布之日起，“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”的規(guī)定。“一戶新購一房”的規(guī)定用行政手段勒緊了市場需求。 值得注意的是，這一規(guī)定也明白無誤地冠以“暫定”的字眼，那么這條規(guī)定將暫行多久也成了業(yè)內(nèi)外關(guān)心的焦點問題。 臨時政策時限關(guān)鍵看調(diào)控效果 “酌情而定。”被問及“一戶一房”政策時限，北京市住建委市場處相關(guān)負責(zé)人這樣表示，市政府要看政策效果。 北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志在接受媒體采訪時表示，“房價沒有回到中央預(yù)期水平，沒有擠掉泡沫，就還會有樓市新政。”而對于北京市“一戶新購一房”的政策，陳志表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、房價回歸合理是臨時性政策終止的前提。如果調(diào)控效果不到位，臨時性政策就有理由持續(xù)下去。“天冷了加衣服，天熱了減衣服，政策也要類似地因應(yīng)環(huán)境的變化。” 對于市場平穩(wěn)、房價合理的衡量，陳志的個人意見是：房價回歸到2009年6月-9月的區(qū)間，住房消費不以擠壓其他消費為代價；市場平穩(wěn)，買房人不恐慌也不追捧；不合理的投資投機需求被擠出，購買力以自住和改善型需求占主導(dǎo)地位。 非住宅不在限制之列 市建委在“一戶新購一房”的有關(guān)通知中規(guī)定，新政涉及的“商品住房包括新建商品住宅和存量住房。” 而市場中存在的“商改住”項目是否在限制之列？一位業(yè)內(nèi)人士稱，只要是可以合法銷售的商品住房都應(yīng)在限制之列。“市場上實際存在大量商改住的商品房，吸引了不少購買人，實際起到了拉升房價的作用。” 記者就此采訪市住建委市場處負責(zé)人。這位負責(zé)人表示，通知明確了限制的是住宅，商業(yè)、辦公用房不在限制之列。“只要是從規(guī)劃到預(yù)售許可都明確為不屬于住宅的，均不在限制之列。” 記者采訪了2家以商業(yè)立項的在售公寓項目和1家辦公立項在售項目。前者明確表示，不受政策影響，最近有辦理購房合同的也沒有遇到問題。但后者的項目負責(zé)人表示，項目被視同為住宅，遇到了政策限制。“北京此次政策嚴厲，部分商業(yè)或辦公立項項目在實際操作中被‘從嚴’設(shè)限。”這位負責(zé)人表示。 - 記者觀察 新政動了誰的奶酪？ “最嚴厲”。對于京版樓市新政，潘石屹在自己的博客中這樣評價。 認為北京樓市新政“最嚴厲”的遠不止潘石屹一個人。和最新的“國十一條”相比，北京版的新政細則更是更進一步：限量———一戶只得新購一套房子；限外———沒有一年的納稅證明或社保繳納證明不給貸款。 什么人是新政的“靶子”呢？首先就是外地投資客。北京房價早已超出了本地絕大多數(shù)剛性需求和改善型的承受能力，早已是不爭的事實。外來的各色投資人群，特別是以省籍、市籍命名的“炒房團”在推漲北京樓市方面難脫干系。縱然腰纏萬貫、無須貸款、一擲千金的豪客，在“限購一套”的新政面前也不得不低下頭。 其次是愈演愈烈的“全民投資客”。沒有其他投資渠道，買房吧；有點閑錢，買房吧；甚至還在讀書的大學(xué)生也加入了投資房地產(chǎn)的大軍。在膨脹的房地產(chǎn)市場面前，越來越多的人被誘惑，被恐慌，于是一邊嘴上埋怨房價的上漲，一邊把腳站在了需求的天平上，于是房價那一頭越來越高。而今，全民炒房熱可以暫時休矣。 因為鎖定投資投機型需求，新政被冠以“精確打擊”的美譽。但“是藥三分毒”，新政也不可避免地產(chǎn)生“誤傷”。特別是一些具有“剛性改善型需求”的購房人。比如，有的人住著小房子想換大房子，原來沒有貸款，大房子可以認定為首套，結(jié)果現(xiàn)在成二套了。 如何讓政策臻于完善，依然是一個課題。 除了買房子的，新政自然還影響到賣房子的。如今，開發(fā)商宣傳的漲價理由顯得那么弱不禁風(fēng)，諸如“規(guī)劃”；開發(fā)商是否才發(fā)現(xiàn)剛性需求也有彈性，售樓處可以在一夜之間從人滿為患變成門可羅雀；頭腦熱了，價漲高了，袋子鼓了，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)老百姓真的不高興了，政府也就急了。當開發(fā)商抱怨土地供應(yīng)緊張的時候，可曾想過老百姓在抱怨房源供應(yīng)不足？ 不能不提的是，新政并非完美無瑕，甚至被詬病為“反市場”。那么需要思考的，自然少不了政策的制定者：調(diào)控究竟是從長計議、所慮者遠好呢，還是被逼無奈，臨時下猛藥好呢？張家齊 張旭 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
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