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地產巨頭爭相涌入商業地產 專家稱盲目進駐會面臨窘境 今年，專注于住宅地產開發的合生創展將向以高級商業地產為代表的投資型物業發力； “只做住宅”的萬科也將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型； 保利地產2009年年報中稱，該公司在商業地產經營上實現較大突破…… 去年以來，在住宅領域比較知名的品牌開發商開始蜂擁般涌向商業地產。與此同時，不少業內專家表示，與住宅相比，商業地產的風險其實比較高，如果開發商盲目進駐商業領域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。信息時報記者 徐鳳 現狀 開發商爭相涌向商業地產 近兩年，在政府對廣州的商業發展進行規劃布局的同時，廣州有實力的開發商也紛紛進軍商業地產。尤其是去年年底以來，樓市緊縮型調控政策拉開大幕，銀行收緊房貸政策的密集調控令住宅市場走勢顯得比較微妙。在這種情況下，很多在住宅領域知名的品牌開發商如萬科、合生、富力、中海、保利、城建等都開始將目光齊齊對準商業地產。 素有“地產大哥”之稱的萬科一向以做住宅著稱，但今年以來不斷加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。今年3月，東莞市長安鎮長青路地塊就被萬科以10.04億元高價斬獲，將建起一座約60層的超高商業建筑。 越秀地產早在2005年就提出向商業地產轉型的口號，該公司目前在天河中央商務區甲級商業物業圈中居主導地位。保利地產2009年年報中稱，該公司在商業地產經營上實現較大突破。 目前，富力地產集團與城建集團在珠江新城分別有8個及6個商業項目，中海地產在珠江新城也有相當數量的商業項目。其中，富力地產集團在商業地產方面的表現尤為突出，繼推出富力兒童世界后，又啟動了位于珠江新城CBD區內的富力科訊國際大廈與富力盈隆廣場兩大商業項目，之后，更與全球酒店業兩大巨頭——萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團攜手合作，興建富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店兩大商業項目。 在這股“商業潮”中，今年，專注于住宅地產開發的合生創展也將向以高級商業地產為代表的投資型物業發力。去年合生創展在京滬穗等地有11個商業地產項目啟動開發，部分項目將在今年投入運營和招商。其中最大的動作是啟動了投資70億元、位于上海副中心五角場的合生國際廣場。 中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業地產的發展戰略。而金地集團也表示，將不再單純從事住宅開發，商業地產的開發和運作將成為未來的一個重要戰略規劃，在今年的土地投入計劃中，就有20%的資金會投向商業項目。 信息時報記者 徐鳳 析因 住宅賺錢快 商業地產賺錢多 那么，是什么原因讓這些不差錢的地產巨頭一窩蜂扎堆到一個投資領域呢？ 著名房地產專家謝逸楓認為，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。因此，“空前嚴厲”的調控新政，成了商業地產“利好”的一面。隨著住宅價格上漲態勢穩定甚至回落，商鋪將迎來新一輪的補漲行情，最終回歸商鋪與住宅的價格合理比例關系。所以，在住宅市場泡沫“一觸即炸”的形勢下，商業地產的稀缺性和收益率等種種利好便清晰顯現。 香港開發商兩者并重 地產專家喻海文也指出，商業地產的租金收益能帶來穩定的現金流，“香港房地產商大多數就是商務地產和住宅地產并重。” 對于做住宅地產與商業地產的區別，萬達董事長王健林深有感觸。今年2月他在廣州曾透露，萬達做住宅地產起家，期間歷經了幾次大的調控，城市土地資源終究十分有限，這使他逐漸認識到做住宅地產不是長久之計。 “如果看前3年，住宅地產的賺錢速度可能更快；但如果以20年來做比較，商業地產一定賺得比住宅地產多。”王健林表示，如果投10億元進去，做住宅可能有5億元的利潤，做商業可能每年只有1億元的租金，“但10年累加起來就有10億元的租金收入，而且到十年期的時候，物業還在我手里。” 商住倒掛投資空間顯現 時下，國內房地產市場結構失衡嚴重，包括廣州在內的上海、北京、成都等一線城市住宅價格超漲，反常地屢屢超過同地段的寫字樓，這也成為地產商追捧商業地產的重要原因。 對于住宅和寫字樓的投資回報率，一般來說，短期內住宅物業的增長率可能略高于商用物業，但商用物業增值后勁及租金漲幅力度較強，一般培養周期為5年。5年后租金、售價遞增率一般可達每年10%或更高。而且住宅租賃對象一般為個人，而寫字樓租戶則一般為公司，相對保障性較好一點。另外，寫字樓簽約周期一般為2～3年，相對住宅1年或更短時間的租期，空置風險略小。信息時報記者 羅莎琳 探討 有利于商圈升級 也會帶來壓力 城建興業地產工商鋪部總監朱輝表示，這種由住宅地產逐步過渡到商業地產領域的做法，是企業在房地產領域發展的一種趨勢。“我們看到，無論是在香港，還是在國外，很多大的開發商，都隨著企業的不斷壯大發展，而從單一的住宅開發轉向住宅、商業齊頭并進的發展模式。”他表示，特別是對于上市公司而言，持有可持續經營的商用物業，對股價甚至有直觀的幫助。 業內人士表示，市場對商用物業的需求在不斷加大，開發商紛紛加大商業地產的開發份額，就是看中了這個龐大的需求。“特別是廣州的商業市場，由于商圈較為分散，而且大多存在不夠成熟、規模不大及檔次有待上升等缺陷，更需要實力充足的大開發商參與。”朱輝表示，萬達、太古匯及大批龍頭開發商的進軍，無疑對廣州整體的商業氛圍有極大的利好。 但也有專家擔憂，由于很多大房地產商之前一直都是專注于住宅開發，在商業地產領域并沒有太多的經驗，這類開發商過多地涌入商業地產，容易出現“爛尾”現象。對此朱輝表示，住宅地產和商業地產確實是兩個不同的領域，相應的對開發商也有著不同的要求。“商業地產的經營周期更長，對開發商的要求更高。”他表示，開發商必須有長遠的眼光和足夠的資金實力，同時更需要建立起經驗豐富的管理團隊和經營理念。同時，朱輝表示，未來一兩年，廣州有著多達上百萬平方米的新增商業面積供應，開發商在進入這一領域的時候，需要考慮市場的消化能力，以及商圈周邊的交通道路等基礎建設的承受能力，“商業地產太過于集中，對項目未來的經營也有著較大的壓力。” 信息時報記者 李東元 開發商涌向商業地產面面觀 萬科：“長安鎮地標”或成進軍商業信號 萬科在住宅開發模式上的地位似乎無可撼動——上市18年來，復合增長率超過30%，萬科在專業住宅開發商的道路上走到極致巔峰。 近期，“只做住宅”的萬科開始不斷加大持有型物業的儲備。今年3月，萬科以10.04億元高價競得東莞市長安鎮長青路地塊，將建起一座約60層的超高商業建筑，有望打造成長安鎮第一地標，這也是迄今為止萬科要建的最高建筑，市場人士將之視為萬科真正進軍商業地產的開端。 房企說法：3月18日，王石在萬科股東大會上表示，萬科專注于主流住宅開發的定位并沒有改變，但也需要順應城市的發展趨勢，提升在商業地產領域的競爭能力。總裁郁亮也曾透露，萬科80%做住宅的定位不會改變，其余20%將開發持有型物業，預計未來3年內萬科將建成220萬平方米商業配套。另外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產、多功能物業開發，覆蓋全面產品線。 專家點評：謝逸楓日前表示，長期以來萬科專注于開發住宅項目，所涉及的商業項目大多為配套建設，“東莞60層高”的超高建筑，商業部分或將占相當一部分比例，可能宣告著萬科吹響了進軍商業地產的號角。但萬科能否將住宅開發的成功模式移植到商業地產，仍要拭目以待。 信息時報記者 徐鳳 保利：持有性商用物業投資將增至三成 隨著4月10日佛山保利洲際酒店開業，加上保利水城購物中心的營運，標志著保利地產第一個城市綜合體的全面正式運營，同時也標志著保利地產在商業地產領域已完成了寫字樓、會展中心、購物中心、劇院、博物館、商用公寓、高爾夫球場和五星級酒店的全業態開發經驗。在未來的3～5年間，保利持有性商用物業的投資比例將逐漸增大到全部投資的30%。 房企說法：“縱觀國際大型地產公司的發展，到后期都是持有一定的優質商業物業。”保利地產集團董事總經理宋廣菊表示，這樣住宅銷售可加速資金的回籠，而商業物業的持有則是一種穩定的發展，對公司抗風險有一定的好處。 專家點評：謝逸楓認為，保利轉戰商業地產主要是考慮到未來開發方向和房地產市場開發利潤的大小及經營策略的調整。也說明未來有實力的開發商都會向商業地產靠攏，尤其在政策調控針對住宅市場的情況下，保利投資商業地產的資金比例會逐年提高和增加，同時會在全國布局。 信息時報記者 羅莎琳 合生創展：去年11商業項目啟動開發 去年合生創展實現營業額112.25億港元，同比增長4.18%，穩中有升。2010年，合生創展還可能帶來另一重驚喜——以高級商業地產為代表的投資型物業即將發力。其中最具戰略意義的動作，就是啟動了位于上海副中心五角場的合生國際廣場。而集團目前在廣州的商業項目珠江國際大廈即將進入全面招租階段，作為越秀區唯一全新5A甲級寫字樓，目前已有多家知名企業意向入駐。另外，位于海珠區的合生國際廣場將成為廣州大道南商業龍頭旗艦，駿景北商業城也是天河東標志性商業建筑。 房企說法：合生創展集團新任行政總裁薛虎表示，2009年是合生創展在高級商業地產的起步之年，在北京、上海、廣州等地有11個商業地產項目啟動開發，部分項目將在今年投入運營和招商，合生創展計劃逐漸將商業物業對營業額的貢獻率增加至20%。他表示，部分物業將出售套現以獲得商業地產后續開發資金。 專家點評：龍斌表示，在國家宏觀調控住宅的時候轉而發展商業地產，是一個很好的時機。尤其對于合生創展集團這樣的一個老牌的地產企業，在目前適當調整企業產品結構是必要的。 信息時報記者 羅莎琳 作為越秀城建地產近期在商用物業的代表作，廣州新地標廣州國際金融中心（西塔）已順利封頂并全面啟動招商工作，項目計劃于今年亞運前正式開業；而作為另一商業重點的財富天地（原水泥廠地塊商業部分），也已開始動工，并開始啟動招商工作。除此之外，該集團在珠江新城還有幾個寫字樓項目正在規劃建設中。 房企說法：過去的5年，越秀城建地產曾提出要使商業地產的貢獻值達到整個集團綜合效益的50%左右，并使之成為廣州市商業地產開發和營運行業中的第一品牌。該集團商業部有關負責人對記者表示，目前越秀城建地產在商用物業的發展上已開始進行優化，未來可能會專注于如西塔、財富天地之類的大型商業項目。 專家點評：一直以來，商用物業的開發和經營在越秀城建地產的主營業務中，均占據著較大的比例，包括白馬服飾批發市場、財富廣場 (論壇 新聞)、城建大廈、越秀城市廣場 (論壇 新聞)、維多利廣場、宏城超市等，均出自越秀城建之手。可以說，越秀城建地產在商業地產領域中奠定的地位，對廣州商業發展有著不可磨滅的貢獻。 信息時報記者 李東元 富力：商業地產開發運營很有經驗 在廣州，富力地產率先拿下珠江新城逾10個地塊、約140多萬平方米建筑面積的商業樓宇，另外，富力地產還與全球著名連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團、凱悅酒店集團、洲際酒店集團等合作，共同打造多家酒店。在北京，富力地產也增加了商業樓宇的開發力度。 房企說法：富力地產相關負責人表示，此次樓市新政打擊的對象是中低端住宅投資客，對于高端住宅和商業地產來說影響不大。同時，受打擊住宅投資的影響，越來越多人把投資目標由住宅轉移向寫字樓，所以近期商業地產的投資價值已經凸顯。 專家點評：謝逸楓認為，在一手住宅利潤減少的情況下，轉戰商業地產是未來的重要策略。同時，富力在商業地產開發和經營方面也有豐富的經驗，目前在富力開發和銷售的項目中，商業項目是最主要的。信息時報記者 羅莎琳 凱德置地：華南首個來福士項目落子 本月10日，凱德置地宣布集團旗下地標性綜合商用品牌——“來福士”落子深圳市南山區，成為其在華南的首個綜合商用項目。根據規劃，凱德置地還將配套寫字樓、住宅、SOHO、零售物業等。 房企說法：凱德置地總裁廖茸桐表示，深圳來福士是凱德置地在華南的首個來福士項目，也是在國內的第6個。至此，凱德置地在華來福士項目已占集團的3/4。未來，凱德置地將促進來福士落子中國的更多城市。 專家點評：韓世同表示，凱德置地開發的項目都是非常高端的，比如天河新作。如果凱德置地能在廣州開發一些商業項目，那么對廣州的商業地產會是一件好事情，也能提升商業地產的素質。信息時報記者 張金娜 專家觀點 業內資深專家韓世同：開發商轉戰商業是出于需要 合生、保利、萬科等集團轉戰商業地產，與商業地產專業戶萬達不一樣，開發商是出于一些需要或是無奈。其一，有些開發商開發的住宅項目需要有一些商業物業配套，比如酒店、會所、商鋪等。其二，開發商開發商業物業成本低，有些開發商的商業項目連著住宅一起拿地，地價成本不高，而且投資回報率高。其三，住宅銷售總會受到諸多因素的影響，而商業物業受到的影響波動不大，收入也穩定，因此備受開發商的青睞。其四，政策調控主要針對住宅，縱觀目前的政策因素，對商業地產影響有限。 著名房地產專家謝逸楓：新政調控未涉及滋潤了商業地產 大集團都轉戰商業地產或加大投入，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場，而商鋪基本上不受到遏制，這會致使一部分資金流入商業地產市場，在一定程度上“滋潤”了商業地產市場。 合富置業首席市場分析師龍斌：并非所有開發商都能做商業 住宅和商業都有自己的發展前景，商業地產具有持續性強、受政策影響小、前景大的特征，這也是開發商轉戰商業地產的一個原因。中國城市發展快，商業也隨著快速發展，而開發商的項目都處于城市的核心位置，投資回報率是比較高的。 但開發商業地產需要較強的實力、較高的運營方式、策略方針以及準確的把握市場能力，不是任何開發商都有這個能力。 信息時報記者 張金娜 (責任編輯：瑋鋒) |
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