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位于上海市中心的豪宅項目“帝景苑”，更多的官商勾結(jié)內(nèi)幕正在被披露。 本報記者掌握的資料顯示，豪宅項目不僅明目張膽閑置長達(dá)六年，甚至擅改容積率，超標(biāo)違建，坐地生財。 其背后所演繹的正是官員低價購房和上海市房管局副局長陶校興落馬的隱秘利益鏈，凸顯了土地亂象、官商勾結(jié)的癥結(jié)。 低價買房利益鏈 11月2日，帝景苑項目股東利益賠償糾紛案在上海市一中院35法庭開庭。原本應(yīng)正式開庭審理的案件，在開庭前改為開預(yù)備庭，也不接受旁聽。 法庭上展示了5份起訴狀，主要是圍繞著蔡青峰涉嫌向官員低價賣房，造成公司利益受損展開。 臺商蔡青峰是帝景苑項目公司的大股東，擁有53%的股份。帝景苑項目坐落于上海市中心徐匯區(qū)肇嘉浜路1001號，土地地塊原屬上海無線電四廠。1993年起，印尼商人黃進(jìn)益與上海無線電四廠合作開發(fā)該地塊。1997年蔡青峰加入。 但隨后雙方產(chǎn)生股權(quán)糾紛。2006年，擁有46%股權(quán)的黃進(jìn)益起訴蔡青峰侵害公司利益。一場由帝景苑項目股東糾紛引發(fā)的官商勾結(jié)案就此逐漸曝光。 在一份追加的訴狀中，披露了蔡青峰向8名低價賣房官員詳情。具體包括上海錦江國際有限公司總經(jīng)理楊原平，前上海市政府主要領(lǐng)導(dǎo)秘書張志蛟、上海市公安局特警總隊黨委書記李征靜的兒子，原上廣電房地產(chǎn)公司總經(jīng)理陸天明，上海市工商局總經(jīng)濟(jì)師杜貴根的妻子等。 8名追加被告中，只有已因上海社保案服刑的陸天明的代理律師到場。律師提出證據(jù)指，當(dāng)時的購房價格優(yōu)惠是經(jīng)過上廣電房地產(chǎn)有限公司的董事長錢佩勇批準(zhǔn)的，且當(dāng)庭出示了當(dāng)時陸天明的申請報告。 上廣電是帝景苑項目土地的原始擁有人，且在黃蔡進(jìn)入后，仍持有1%股份。 報告指，“由于本人經(jīng)濟(jì)條件有限，望錢董事長在我購房價格上，請榮福公司（即帝景苑項目公司）蔡總給予一定優(yōu)惠為盼。” 2005年，陸天明于帝景苑購房，享受的購房單價是6400元/平方米，折扣率72.18%。2006年，社保案發(fā)，陸天明被指參與共同貪污逾3億元入獄15年。 本報記者掌握的材料顯示，即使享受了較大的折扣優(yōu)惠，陸天明仍然沒有付清所有房款，最后實際“成交價”或不到40萬元。根據(jù)徐匯區(qū)房地產(chǎn)登記處提供的商品房預(yù)售合同、房屋交接書等資料，陸天明只在2003年10月及2004年4月分別支付了20%的購房款，總計39.56萬元，但該房仍然如期于2005年1月交付。 8名涉嫌低價購房的官商中，享受購房最低價格的是上海錦江國際總經(jīng)理楊原平。楊在帝景苑購房的實際購買單價僅為5000元每平方米。 本報掌握的材料顯示，楊原平前妻王織雯透露，楊原平曾告訴她帝景苑的房子不能買，“買了違紀(jì)的，開發(fā)商是公司的股東、董事”。 但最后楊原平仍然以此低價購買了。 仍有更多帝景苑內(nèi)低價買房的名單未獲公開。資料顯示，400余戶業(yè)主中，獲得一成以上住房折扣的有50余戶，折扣達(dá)到3成以上也有22戶。 閑置土地近六年 更多的亂象，在帝景苑二期開發(fā)中顯現(xiàn)。 帝景苑二期位于上海市徐匯區(qū)宛平南路88號，與帝景苑一期肇嘉浜路1001號僅一墻之隔，同樣原屬上海無線電四廠。 2003年，上海廣電集團(tuán)將土地出讓給二期主要開發(fā)商廣萬置業(yè)，廣萬置業(yè)首任總經(jīng)理是上廣電（占30%股份）的陸天明，第二任總經(jīng)理是臺商蔡青峰，蔡所控制的兆豐國際（上海）有限公司占64.9%。 雖然早在2003年就簽訂了國有土地出讓合同，但直到2009年，二期工程才正式進(jìn)入動工建設(shè)階段，其間閑置時間長達(dá)六年。 根據(jù)2003年12月31日，上海徐匯區(qū)房屋土地管理局與廣萬置業(yè)簽訂上海市國有土地使用權(quán)出讓合同，廣萬置業(yè)被要求在2005年1月30日之前動工建設(shè)并在2008年12月30日前竣工。 2009年5月，徐匯區(qū)規(guī)劃局在兆豐帝景苑一期貼出公告，公示帝景苑二期的設(shè)計方案。2009年9月，廣萬置業(yè)才正式向城市規(guī)劃管理局申請進(jìn)行樁基建設(shè)工作，項目目前停留在地下樁基階段。 根據(jù)1999年頒布的《閑置土地處理辦法》規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。 而之所以帝景苑二期如此明目張膽長期閑置，與多名相關(guān)官員涉入低價購房這一灰色利益鏈有關(guān)。 被稱為上海第一處的原上海土地局土地利用處處長朱文錦及徐匯區(qū)規(guī)劃局的兩名官員因此涉案。 操縱容積率 不僅土地閑置，帝景苑二期效仿帝景苑一期，涉嫌違規(guī)提高容積率。這背后的灰色利益鏈同樣令人瞠目。 2000年2月，上海市規(guī)劃局的批復(fù)顯示，要求宛平南路地塊“容積率控制在2.0以下，總建筑面積應(yīng)控制在75800平方米以下”。 但文件下發(fā)后，帝景苑二期開發(fā)商二股東上廣電集團(tuán)迅速作出了反應(yīng)，要求提高容積率。當(dāng)年2月24日，上廣電集團(tuán)致信共同開發(fā)商，要就規(guī)劃問題“與規(guī)劃局進(jìn)行溝通和磋商”。 上廣電的積極反應(yīng)是因為利益考量。由于上廣電在一期開發(fā)中只占有1%的股權(quán)，而在二期開發(fā)中則占有30%。1999年時，帝景苑一期項目已先行完成首次土地出讓合同的更改，獲得批準(zhǔn)的容積率為4，二期項目按照規(guī)劃將容積率控制在2以下，這樣一期二期整體的容積率就符合規(guī)劃局的審批。 2002年，帝景苑一期首次上調(diào)建筑面積，容積率上升至接近5，當(dāng)時的售樓書和廣告也強(qiáng)調(diào)帝景苑為“完整小區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃，分二期開發(fā)”，并指一期較高的容積率將通過二期進(jìn)行平衡。 這樣一來，勢必造成二期盈利空間驟減。上廣電的利益受到壓縮。自此，帝景苑二期項目開始其“獨立”過程。 此后結(jié)果令外界聯(lián)想。最終二期非但沒有平衡一期高容積率，實際開發(fā)仍按其為單獨的地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行操作。 2004年帝景苑一期通過兩次土地出讓補(bǔ)充合同，將容積率調(diào)整到6。至2005年，上海市規(guī)劃局的再次詳細(xì)批復(fù)中明確，“將地上建筑總面積調(diào)整至10.8萬平方米”，這意味著二期項目單獨的容積率到達(dá)3。 僅二期單獨的容積率，也已經(jīng)完全違反了相關(guān)規(guī)定。根據(jù)于2003年開始實行的新版《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，對內(nèi)環(huán)高層居住建筑的容積率要求為不大于2.5。原本，肩負(fù)有攤薄一期超高容積率重任的二期項目容積率至少應(yīng)控制在2以下，才能實現(xiàn)項目總體容積率不超標(biāo)。 堂而皇之操縱容積率的背后，也正是一張官商利益灰網(wǎng)。這其中即包括了時任上海土地局副局長陶校興。本報記者掌握的材料顯示，簽發(fā)帝景苑一期容積率變更的正是陶校興。 低價拿地 容積率以外，帝景苑二期項目的另一牟利方式為超低的土地轉(zhuǎn)讓價格。 根據(jù)2003年12月31日，上海徐匯區(qū)房屋土地管理局與廣萬置業(yè)簽訂上海市國有土地使用權(quán)出讓合同，廣萬置業(yè)以3687萬元的價格獲得了此出讓面積為35962平方米的地塊，平均每平方米出讓價格約1025元。 這幾乎與簽訂于4年前的一期土地出讓合同的出讓價相差無幾。根據(jù)1999年簽訂的帝景苑一期國有土地出讓合同，當(dāng)時一期16031平方米土地的出讓價格為16832550元，平均每平方米1050元。 2008年時，尚未開建的宛平南路88號地塊曾有意標(biāo)價對外出讓，根據(jù)當(dāng)時對此項目的報價，基本在22億至24億之間，相比2003年時的土地出讓價上漲了60余倍。 但這低價拿地的背后，演繹的又是怎樣的灰色利益鏈仍未明朗。據(jù)本報記者了解，臺商蔡青峰手中還有一份涉及更多低價購房官員的名單。 中國規(guī)劃網(wǎng)上海11月6日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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