 被強(qiáng)拆的詩(shī)書路69號(hào)之一是罕見(jiàn)的早期現(xiàn)代主義建筑。
堅(jiān)持不同意保留歷史建筑的賠償方案 ■《金陵臺(tái)妙高臺(tái)建筑：“緩拆令”下慘遭強(qiáng)拆》追蹤 ■新快報(bào)記者 何姍 金陵臺(tái)、妙高臺(tái)民國(guó)建筑被強(qiáng)拆事先毫無(wú)征兆，市規(guī)劃局正與此項(xiàng)目的開發(fā)商翠樺地產(chǎn)置業(yè)有限公司(下稱翠樺)進(jìn)行談判。對(duì)已批出的項(xiàng)目中有涉及歷史文化保護(hù)問(wèn)題，廣州市規(guī)劃局在去年已作出了分三類處理的原則，并成功與開發(fā)商協(xié)商解決了一批案件，包括廣為人知的萬(wàn)科大元帥府項(xiàng)目、大小馬站非遺中心項(xiàng)目等。對(duì)金陵臺(tái)所在的地塊項(xiàng)目，市規(guī)劃局在去年5月發(fā)出“緩拆令”后，即與開發(fā)商談判了三次，為何這次不成功而導(dǎo)致強(qiáng)拆？ 據(jù)廣州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，與開發(fā)商的談判非常困難，規(guī)劃局準(zhǔn)備了兩個(gè)方案，一是保留原建筑，建議開發(fā)商降低容積率，對(duì)其作出賠償。但開發(fā)商認(rèn)為地塊太小，無(wú)回旋余地，堅(jiān)持按原規(guī)劃方案實(shí)施，堅(jiān)決不同意規(guī)劃局的方案。“總之談了三次，每次都是同一句話，不同意，不同意，不同意。” 規(guī)劃局的另一個(gè)方案是收回這塊地，但開發(fā)商提出要按預(yù)期收益贖回。據(jù)一位房地產(chǎn)專家分析，此地塊所在的詩(shī)書路目前一手房?jī)r(jià)應(yīng)有3萬(wàn)每平方米，按此項(xiàng)目總建筑面積14030平方米算，預(yù)期賣樓收入4.2090億元，按利潤(rùn)率平均25%算有一個(gè)多億。 有關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，大的開發(fā)商或者國(guó)企，在廣州市內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目，可以在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移與調(diào)整，但翠樺是一家香港公司，在廣州的項(xiàng)目很少。而且大多數(shù)開發(fā)商對(duì)于老城區(qū)中心的地都不愿意放棄。 在名城保護(hù)規(guī)劃、歷史建筑立法與保護(hù)名錄未出臺(tái)前的現(xiàn)有制度框架下 強(qiáng)拆金陵臺(tái)民國(guó)建筑事件應(yīng)作何檢討？ 尚有數(shù)百宗已批未建用地涉及歷史建筑保護(hù) 與以往任何一次歷史建筑被拆一樣，金陵臺(tái)妙高臺(tái)被強(qiáng)拆再次引發(fā)人們對(duì)歷史文化保護(hù)制度滯后的反思、加快健全制度的呼吁。事實(shí)上，政府部門近年來(lái)正在進(jìn)行歷史建筑立法與歷史建筑普查工作，對(duì)歷史上遺留的已批未建、與歷史文化保護(hù)有抵觸的項(xiàng)目也按分類處理原則成功協(xié)調(diào)解決了一批。金陵臺(tái)強(qiáng)拆事件中，規(guī)劃部門、房管部門也采取“暫緩拆除”措施，不再延期拆遷許可，并與開發(fā)商進(jìn)行談判。但仍未能阻止悲劇發(fā)生。 不少人分析，開發(fā)商強(qiáng)拆，一定是“損失重大”、“被逼急了”，有規(guī)劃、地產(chǎn)界人士認(rèn)為，畢竟開發(fā)商出重本買地，是按照合同行事，“暫緩拆除”并不具法律強(qiáng)制力，如打官司，開發(fā)商未必會(huì)輸。政府如要解決問(wèn)題，應(yīng)為開發(fā)商想出路。 根據(jù)去年的歷史建筑普查，在1038宗已批未建的項(xiàng)目用地中，涉及需保留歷史建筑的有數(shù)百宗。 那么，在《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、歷史建筑立法與歷史建筑保護(hù)名錄未出臺(tái)的現(xiàn)有制度框架下，政府該如何作為？在這一事件的處理中，有哪些應(yīng)檢討之處？可為今后此類牽涉到開發(fā)商利益的糾紛案作何鏡鑒？ 應(yīng)由文物部門認(rèn)定文物線索 一位不愿透露姓名的規(guī)劃專家認(rèn)為，在此案中，第一步，市規(guī)劃局作了正確的事情，就是先向房管局發(fā)函要求發(fā)文“暫緩拆除”。城管應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)。 第二步，在市文廣新局、市名城辦分別組織專家到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，作出判斷此建筑有歷史藝術(shù)價(jià)值、建議保留后，應(yīng)由文廣新局負(fù)責(zé)認(rèn)定其為文物線索或登記文物。 因?yàn)殡m然歷史建筑是由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)管理，但目前規(guī)劃部門要管理保護(hù)好歷史建筑尚未有任何法律依據(jù)，這些法律、政策都在制定中。惟有文物部門有《文物法》可作為保護(hù)文物建筑的合法依據(jù)。 在認(rèn)定為文物線索或登記文物后，文廣新局應(yīng)劃撥資金保護(hù)文物。如有資金困難應(yīng)向市政府申請(qǐng)。 但是，非常遺憾，在本案中，文物部門只是現(xiàn)場(chǎng)研討認(rèn)定其為有歷史文化價(jià)值的建筑就算了，并說(shuō)這不是文物，不由其管理。 第三步，就是要解決開發(fā)商合同權(quán)益問(wèn)題。應(yīng)由文物部門牽頭，匯同房管部門研究進(jìn)行土地收購(gòu)或地價(jià)退還。而不是像現(xiàn)在這樣由規(guī)劃部門出面與開發(fā)商談判，因?yàn)橐?guī)劃部門只能在容積率、設(shè)計(jì)方案等上進(jìn)行調(diào)整，并不具有經(jīng)濟(jì)權(quán)。 程序沒(méi)錯(cuò)效率太低 這位專家還指出，目前市規(guī)劃局在處理這一案件的程序上是沒(méi)問(wèn)題的，但效率太低。現(xiàn)在什么大小事情都要上市規(guī)委會(huì)，也要等領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)，曾被不少規(guī)委會(huì)委員詬病。應(yīng)設(shè)幾個(gè)專業(yè)委員會(huì)，提高決策效率。因?yàn)閷?duì)開發(fā)商而言，半年的利息就很厲害了。 不少網(wǎng)友也質(zhì)疑在規(guī)劃局、房管局發(fā)出“緩拆令”一年后都未解決問(wèn)題，效率太低。而開發(fā)商的工作人員也表示，拖的時(shí)間越長(zhǎng)，損失越大。 政府應(yīng)主動(dòng)行動(dòng)補(bǔ)償開發(fā)商損失 規(guī)劃專家中山大學(xué)袁奇峰教授指出，在政府已經(jīng)梳理好涉及歷史文化保護(hù)的已批項(xiàng)目后，要根據(jù)保護(hù)目標(biāo)采取主動(dòng)行動(dòng)，因?yàn)殚_發(fā)是政府與開發(fā)商共同構(gòu)成的主動(dòng)行為，政府當(dāng)然應(yīng)在保護(hù)歷史文化的同時(shí)處理好開發(fā)商的利益關(guān)系，最好的辦法是通過(guò)高明的設(shè)計(jì)方案將歷史建筑(哪怕是建筑立面)融入新的建筑，如果不得不收回不適合開發(fā)的用地就得補(bǔ)償開發(fā)商損失；要求開發(fā)商保留的歷史建筑，也應(yīng)在修繕維護(hù)費(fèi)用上有補(bǔ)貼與支持。另一方面，他提到，其實(shí)舊城區(qū)很多以前批出去的地塊是先劃紅線，在開發(fā)時(shí)再補(bǔ)交地價(jià)，不存在巨大的經(jīng)濟(jì)賠償。 知名房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為開發(fā)商面對(duì)這種矛盾時(shí)，肯定希望政府贖回或換地，否則很難談得攏。他說(shuō)：“保留建筑，在原址上優(yōu)化是不可能的，因?yàn)檎嫉孛娣e改變了，市場(chǎng)預(yù)計(jì)與目標(biāo)也不同了，開發(fā)商會(huì)有很大損失。政府要保全歷史建筑，一定要付出代價(jià)。要與開發(fā)商協(xié)商。” 他表示這個(gè)協(xié)商沒(méi)有客觀標(biāo)準(zhǔn)，要多溝通。不行就走法律途徑。 應(yīng)有價(jià)值層次取舍制定空間協(xié)調(diào)方案 除了贖回、換地、經(jīng)濟(jì)賠償，華南理工大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系主任王世福教授認(rèn)為政府在與開發(fā)商談判時(shí)應(yīng)先作一個(gè)價(jià)值層次的判斷，對(duì)這個(gè)“有歷史價(jià)值”的建筑進(jìn)行價(jià)值分析，哪些是可以放棄的價(jià)值，哪些是可放可不放的，哪些是堅(jiān)決保護(hù)的，然后形成若干空間方案，顯化利益矛盾的空間形態(tài)結(jié)果，與開發(fā)商談判，并明確利益處置方式。這樣才能取得公共利益與私人利益的平衡。 “如果保留原建筑的方案做得好，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)很有特色，項(xiàng)目也可能因此增值。”但他同時(shí)指出目前體制環(huán)境內(nèi)，這個(gè)方案編制和談判的程序安排尚屬空白。 如果無(wú)法協(xié)調(diào)最低限度保留建筑的方案，政府應(yīng)該考慮收買或開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移。 “緩拆令”應(yīng)改為“禁拆令” 王世福指出：首先，這次規(guī)劃局發(fā)出“緩拆令”是正確的，但凍結(jié)之后并沒(méi)有在一定時(shí)間內(nèi)提出一個(gè)雙方都可以接受的方案，是最大的教訓(xùn)。其次，開發(fā)商在無(wú)限期拖下去的情境中會(huì)權(quán)衡無(wú)證拆除處罰的代價(jià)與項(xiàng)目推進(jìn)的利益，形成鋌而走險(xiǎn)的決策，并避免不斷增加的損失。所以今后要將“緩拆令”升級(jí)為有條件、有約定時(shí)間的有效的“禁拆令”，在約定期限內(nèi)做出一個(gè)方案。這也是政府為禁拆要盡的義務(wù)。 王世福表示，如果形成一定的“禁拆-談判”制度，圍繞利益進(jìn)行有效的技術(shù)談判，這個(gè)事件能成為一個(gè)廣州乃至中國(guó)踐行歷史保護(hù)的標(biāo)竿事件。 袁奇峰也就已經(jīng)強(qiáng)拆的歷史建筑提議在高額罰款之外還可要求開發(fā)商原地原樣復(fù)建，這樣可以為廣州歷史建筑保護(hù)立一個(gè)標(biāo)竿，所采取的行動(dòng)一定要對(duì)以后此類行為起阻嚇作用。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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