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從攜手合作到對(duì)簿公堂 三年前，也就是2011年5月16日，海南同晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱海南同晟)與馬文旭、嚴(yán)慧珍及其具有100%股權(quán)的海南錦旭置業(yè)有限公司(以下簡稱錦旭置業(yè))簽訂合作協(xié)議。雙方約定，待海南同晟作為錦旭置業(yè)新股東之后，馬文旭、嚴(yán)慧珍就將錦旭置業(yè)的全部管理及資產(chǎn)交接給海南同晟。這本是雙方皆大歡喜的事情。但在合同履行過程中卻出現(xiàn)了重大變故。 按照雙方簽訂的《合作協(xié)議書》，在簽訂協(xié)議后五日內(nèi)，海南同晟向雙方設(shè)立的共管賬戶支付200萬元履約保證金。2011年5月20日，海南同晟按照合同約定通過中國銀行股份有限公司美舍河南方航空支行賬戶(賬號(hào)：265006845952)，向該行雙方設(shè)立的共管賬戶(賬號(hào)：267508835927)匯入200萬元履約保證金。而在此前后，海南同晟為了履行雙方簽訂的合同，分五次從南通長城建筑安裝工程有限公司、南通恒生投資公司等單位匯入海南同晟賬戶(賬號(hào)：265006845952)5900萬元。 在2011年6月8日，錦旭置業(yè)法定代表人馬文旭簽署授權(quán)委托書，授權(quán)海南同晟員工戴衛(wèi)華、符致發(fā)等為代理人，全權(quán)負(fù)責(zé)改變土地性質(zhì)等有關(guān)事宜及簽訂合同。根據(jù)馬文旭的這個(gè)授權(quán)，海南同晟迅速開展起了土地變性和提高容積率的工作，力圖在短時(shí)間內(nèi)將錦旭置業(yè)擁有的一塊旅游度假用地改為商住用地，將原容積率0.35提高至2.5。以此來贏得市場先機(jī)。海南同晟經(jīng)過多方努力，2011年6月29日該縣國土局同意錦旭置業(yè)改變土地性質(zhì)和提高容積率的申請(qǐng)。 就在大家為改變土地性質(zhì)和提高容積率等有關(guān)事宜忙的熱火朝天，且已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性成效的時(shí)候， 2011年7月4日，馬文旭、嚴(yán)慧珍卻將一紙律師函送到了海南同晟。其理由是海南同晟無力履行合作協(xié)議為由，要求解除合同。 “這是妄圖侵吞海南同晟的勞動(dòng)成果，獨(dú)占變更土地性質(zhì)和增加容積率而帶來的土地增值收益。”海南同晟相關(guān)人士氣憤至極，并當(dāng)即回函預(yù)以駁斥，且要求馬文旭、嚴(yán)慧珍履行增資的合同義務(wù)。 與此同時(shí)，2011年7月5日、7月8日該縣住建局、老城開發(fā)區(qū)管委會(huì)也分別書面提出意見，同意錦旭置業(yè)改變土地性質(zhì)和提高容積率的申請(qǐng)。并在2011年8月26日，中共澄邁縣委辦公室、澄邁縣人民政府辦公室復(fù)函錦旭置業(yè)：“經(jīng)2011年8月5日縣投資委員會(huì)研究，會(huì)議原則同意貴司的申請(qǐng)。會(huì)議要求，必須依法依規(guī)收取土地變性費(fèi)用和增容費(fèi)。” 但此時(shí)的合作雙方，早已不再是之前的和睦相處的合作狀態(tài)，已然對(duì)簿公堂，站在了彼此的對(duì)立面，等待法律的審判結(jié)果。 我們也看到了另外一種事實(shí)，就是在雙方訴訟期間，2011年10月20日，海南同晟就該宗土地的開發(fā)建設(shè)，依然與廈門某設(shè)計(jì)公司簽訂建設(shè)工程設(shè)計(jì)咨詢合同，合同價(jià)款總額75萬元。并分別于同年10月28日、11月6日、11月20日支付完畢。 容積率從0.35到2.5的變化，蘊(yùn)含巨大經(jīng)濟(jì)利益 最終，雙方的訴訟于2012年3月16日經(jīng)海南省第一中級(jí)人民法院做出(2011)海南一中民初字第64號(hào)民事判決，確認(rèn)雙方簽訂的合作協(xié)議有效，繼續(xù)履行，駁回海南同晟其他訴訟請(qǐng)求。 在上述判決生效之后，馬文旭、嚴(yán)慧珍并沒有履行判決按照協(xié)議約定完成代為增資的義務(wù)。而是在2012年8月10日至20日期間，帶領(lǐng)海口市瓊崖公證處的公證人員進(jìn)行了三次公證。以此來證明海南同晟不履行協(xié)議。隨后，以公證作為證據(jù)，于2012年8月30日向海南省第一中級(jí)人民法院起訴海南同晟，要求解除協(xié)議，并沒收海南同晟已經(jīng)支付的200萬元保證金。 2012年12月18日，海南第一中級(jí)人民法院做出【(2012)海南一中民初字第173號(hào)案】，判決海南同晟敗訴。之后，海南同晟提起上訴。與此同時(shí)，為履行土地變性和提高容積率工作，海南同晟仍然支付土地變性和增加容積率的相關(guān)費(fèi)用。 2013年5月14日，海南省高級(jí)人民法院【(2013)瓊民二終字第7號(hào)】終審維持原判。之后的2013年6月3日，海南同晟支付完所有土地變性和提高容積率等相關(guān)費(fèi)用。其結(jié)果是：1、錦旭置業(yè)原擁有地塊從旅游度假用地，變性成為商住用地；2、容積率0.35，提高到了容積率2.5。據(jù)相關(guān)專業(yè)人士的說明，這個(gè)結(jié)果蘊(yùn)含了巨大的經(jīng)濟(jì)利益： 第一、2010年3月18日，澄邁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：(1)、C—23地塊用地面積30畝；(2)、用地性質(zhì)旅游度假用地；(4)、建筑密度≤15%；(5)、容積率≤0.35；(6)、綠地率≥55%；建筑限高≤18米。 依據(jù)上述規(guī)劃，30畝×667平方米×0.35容積率≈只能建7000平方米×約每平方米7000元價(jià)格≈4900萬元。建筑成本約2100元/㎡×7000平方米≈1470萬元，扣除土地成本、稅收等有關(guān)費(fèi)用后，基本沒有多少利潤。 第二、土地性質(zhì)由旅游度假用地改為商住用地，容積率由0.35提高至2.5，以此計(jì)算： 30畝×667平方米×2.5容積率≈可以建50000平方米×約每平方米7000元價(jià)格≈3.5億元。建筑成本約2100元/㎡×50000平方米≈1億元，扣除土地、稅收等費(fèi)用，基本可以獲利1億元以上。 而這正是雙方各執(zhí)一詞，造成該合同履行糾紛案件歷經(jīng)近三年時(shí)間，經(jīng)過三級(jí)法院，六次審理，至今未果的真正所在。 一起合同糾紛案令當(dāng)事人、代理人和法官再思索 海南省高級(jí)人民法院終審維持原判之后，海南同晟一紙“民事再審申請(qǐng)書”遞交到了最高人民法院。最終最高人民法院裁定指令海南省高級(jí)人民法院對(duì)該案再審。該案件又一次回到了“起點(diǎn)”。這一次重審的結(jié)果如何？何時(shí)宣判？ 知情人士認(rèn)為，時(shí)至今日，“面對(duì)其中巨大利益，一方施展各種手段，人為的做成了這個(gè)案件。”其一，在同一事實(shí)沒有發(fā)生重大變化的情況下，人民法院做出了兩個(gè)截然相反的判決；其二，該案經(jīng)過三級(jí)法院六次審理，還未結(jié)束。這在海南法院的歷史上，乃至全國法院審理的案件中也是為數(shù)不多。其典型性，其意義，都特別重大，學(xué)者、專家對(duì)此案件的興趣，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)案件的本身！
可以說，此案件向世人昭示了：當(dāng)事人要如何依法正確維護(hù)權(quán)利，代理人要如何依法正確履行代理義務(wù)，法官要如何依法正確行使司法權(quán)。 (張基軍 趙法忠) |
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