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中國(guó)歷來(lái)有著“一管就死，一放就濫”的傳統(tǒng)，這在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得淋漓盡致。 瘋狂的房地產(chǎn)，空間與資源的不平衡 在中國(guó)，房地產(chǎn)的定位、功能、政策、稅收長(zhǎng)期嚴(yán)重扭曲，令其發(fā)展到今天大而不能倒的畸形狀態(tài)，社會(huì)各方面似乎是吃準(zhǔn)了政府會(huì)硬撐房地產(chǎn)不會(huì)令其倒塌，因此只要一有機(jī)會(huì)，資源就會(huì)瘋狂涌向房地產(chǎn)。這無(wú)異于一場(chǎng)賭博，無(wú)論賭對(duì)、賭錯(cuò)，對(duì)中國(guó)整體而言結(jié)果都將是慘烈的。 開(kāi)發(fā)商之間的土地爭(zhēng)奪游戲以及中產(chǎn)階級(jí)的商品房爭(zhēng)奪游戲，表面上看是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市布局稀缺資源、高檔樓盤(pán)的戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程，但實(shí)際更像是一場(chǎng)由地方政府和開(kāi)發(fā)商串通一氣的表演，去庫(kù)成為政績(jī)考核指標(biāo)令地方政府可以假此之名理直氣壯地大搞房地產(chǎn)，而土地作為工具更是收放自如、價(jià)漲價(jià)跌隨心所欲。  土地價(jià)格上漲一方面令地方政府財(cái)政增加、地方債危機(jī)緩解，另一方面則必然帶動(dòng)待建房?jī)r(jià)上漲和存量房?jī)r(jià)上漲，這將逼迫市場(chǎng)繼續(xù)恐慌性購(gòu)房，而地價(jià)、房?jī)r(jià)的增值會(huì)完美地令融資抵押品增值，從而改善房企資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)。 去庫(kù)存壓力最大、任務(wù)最重的是三、四線城市，但資金卻紛紛涌向一、二線城市，不僅是房企資源，投資需求、改善需求也向上述地區(qū)集中，三、四線城市的交投在短期上漲后面臨再度冰凍的風(fēng)險(xiǎn)。這不但會(huì)將房?jī)r(jià)已經(jīng)虛高的的一線、一線周邊和強(qiáng)二線城市的泡沫吹得更大，關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)是令三、四線去庫(kù)存成為空話。 高凈值人士早已退出房地產(chǎn)投資 事實(shí)上，在日常溝通中，我所獲得的信息是大多數(shù)超高凈值人群早已退出了對(duì)房地產(chǎn)的投資，現(xiàn)在對(duì)于高價(jià)樓盤(pán)的需求已與普通居民沒(méi)有太多關(guān)系，大多來(lái)自后知后覺(jué)和剛剛勉強(qiáng)有能力的中產(chǎn)階級(jí)、城市白領(lǐng)，他們的所謂“恐慌性購(gòu)房”或?yàn)楦纳凭幼…h(huán)境、或?yàn)?ldquo;抓住最后機(jī)會(huì)”進(jìn)行投資。然而，不知道他們是否會(huì)成為樓市里5100點(diǎn)的接盤(pán)俠。  在經(jīng)濟(jì)下行期，全球央行都試圖通過(guò)寬松貨幣政策將資金引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，譬如制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，然而事與愿違，資金都流向了金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)，其結(jié)果是導(dǎo)致資本市場(chǎng)和房?jī)r(jià)詭異上漲的虛弱中繁榮。 這一切的根源均在于經(jīng)濟(jì)過(guò)度金融化和全社會(huì)過(guò)高的負(fù)債率，這令到幾乎沒(méi)有什么成本的資金有足夠的空間、載體和時(shí)間在資本市場(chǎng)、商品市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)中博弈，在債務(wù)鏈條中流動(dòng)，以獲得遠(yuǎn)比投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)低和更劃算的收益，也同時(shí)在繼續(xù)維持和制造著更加巨大的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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