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中國規(guī)劃網(wǎng)記者孫園園報道
正值新舊交替之際,中央打出的調(diào)控“組合拳”讓本來還紅火一片的房地產(chǎn)市場頓時變得像現(xiàn)在的天氣一樣寒氣逼人、前景未卜。不過,此時,獅山的樓市,卻在新“城市戰(zhàn)略”下醞釀著二次崛起。 中心靚地遭眾地產(chǎn)商追捧 去年的最后一天,一場普通的城市經(jīng)營性用地推介會在獅山鎮(zhèn)政府低調(diào)舉行,不料卻引來了中海、招商、雅居樂、碧桂園等數(shù)十家品牌地產(chǎn)企業(yè)的熱烈關注。 據(jù)了解,此次推介的城市經(jīng)營性用地位于獅山鎮(zhèn)中心城區(qū)的博愛路和科技路交叉口西面,總用地面積為139857.26平方米,約合210畝。地塊由A、B、C三宗土地組成,主導使用性質(zhì)為商住用地,其他使用要求為停車場、綠地和教育設施。 獅山鎮(zhèn)政府相關負責人介紹,該地塊的地理位置十分優(yōu)越,地處獅山中心城區(qū)的核心區(qū)域,毗鄰鎮(zhèn)政府新址、石門中學獅山校區(qū)、獅山中心小學、獅山幼兒園、獅山郊野公園以及湖景灣、錦繡華庭等大型成熟社區(qū),周邊還將配套有圖書館、青少年科技活動中心、演藝中心、市民會堂(影劇院)、開放性舞臺、獅山市民文化體育休閑中心和濕地公園等。 “該地塊具備了地產(chǎn)開發(fā)所需的區(qū)位、配套和環(huán)境等眾多優(yōu)勢,確實是一宗不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊。”有著“鎮(zhèn)街王”之稱的佛山鉅隆房地產(chǎn)公司總經(jīng)理李永昊,非常直白地表達自己的看法。 而正因如此,在當天的推介會上,許多品牌地產(chǎn)企業(yè)的代表都情緒高漲,對該地塊普遍給予了高度評價,并紛紛當場拋出橄欖枝,流露拿地意愿。 新城市戰(zhàn)略下的樓市夢想 “在當前中央調(diào)控力度加大、樓市前景不明的情況下,眾多房地產(chǎn)商仍能有如此高漲的拿地熱情,除地塊的自身優(yōu)勢外,更重要的是,在‘新’城市戰(zhàn)略下,獅山樓市美好的發(fā)展前景和巨大的升值潛力。”佛山地產(chǎn)資深研究人士李承璽這樣認為。 2007年年初,對獅山發(fā)展具有重要指導意義的《佛山市南海區(qū)獅山組團分區(qū)規(guī)劃》正式通過專家評審,這是獅山自2005年1月份并鎮(zhèn)以來首個戰(zhàn)略規(guī)劃。按照規(guī)劃,作為南海次中心城區(qū)的獅山,除了建設新型產(chǎn)業(yè)聚集地,還將凸顯自然生態(tài)特色,建設成為一個適合居住的生態(tài)城市。 “從經(jīng)濟規(guī)模上看,獅山已超越了傳統(tǒng)意義上的‘鎮(zhèn)’的概念。這也要求我們在規(guī)劃時要超出‘鎮(zhèn)’的視野,從更高的層面上去思考如何去建設我們的城市。”獅山鎮(zhèn)委書記孔海文表示。 圍繞著這個目標,2007年10月,獅山啟動了22個城市建設項目,包括建設、公共設施、商業(yè)酒店、房地產(chǎn)項目等,標志著獅山建設產(chǎn)業(yè)新城全面開始。與此同時,獅山還在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構、文教發(fā)展、環(huán)境治理、交通建設、公共服務配套等方面投入巨資,下足力氣。 而就在去年年初,獅山舉行了“投入10億拉動百億社會投資”建造城市獅山的公共工程建設項目推介會,啟動了中心城區(qū)市民體育館、市民會堂、傳媒中心大樓、官窯文體中心、紅星路、博愛路等370多個項目。據(jù)介紹,目前獅山已引導和帶動30多億元社會資源投入,全面加速了公共設施建設。 “雖然無法精確計算出城市建設對房地產(chǎn)的貢獻值,但其對樓市的拉動作用卻是顯而易見的。”李承璽認為,獅山在近幾年所取得的城市建設成果,已經(jīng)為其房地產(chǎn)業(yè)的再次崛起奠定了堅實基礎。 獅山樓市的二次爆發(fā) 2009年,這是一個對獅山有著重要意義的年份。 在這一年的3月19日,廣州和佛山兩個城市共同簽署了廣佛同城化框架協(xié)議,標志著廣佛同城化正式上升為國家戰(zhàn)略,同時也全面吹響了珠三角一體化的啟航號角。而此時的獅山,已不僅僅是南海的城市副中心、佛山“2+5”城市組團的重要組成部分,還是廣佛都市圈西部一個現(xiàn)代化的高科技產(chǎn)業(yè)基地、一個教育科研的中心、一座宜居的生態(tài)新城,她肩負著承東啟西、將廣佛輻射力傳遞到粵西地區(qū)的重要責任。 “如果說2005年的獅山并鎮(zhèn)給樓市帶來了第一次崛起的話,那珠三角一體化、廣佛同城化,將點燃獅山房地產(chǎn)業(yè)的二次爆發(fā)。”多年來一直在獅山進行操盤實戰(zhàn)的職業(yè)經(jīng)理人羅華岳,對這里的樓市發(fā)展如數(shù)家珍。據(jù)他介紹,受獅山并鎮(zhèn)和城市建設的利好刺激,在2005年至2008年期間,獅山迎來了首個大發(fā)展,區(qū)內(nèi)先后出現(xiàn)了俊景花園、南海湖景灣、時代依云小鎮(zhèn)、中恒海暉城、錦繡華庭等一批頗有規(guī)模的品質(zhì)樓盤,并基本形成了以獅山城區(qū)、松崗城區(qū)和南國桃園區(qū)域為主的幾大樓市板塊。而其間,房價也隨著產(chǎn)品質(zhì)素的提升而水漲船高,從2005年不足2000元/平方米飆升至2008年4000元/平方米的水平,部分高品質(zhì)樓盤甚至達到了5000元/平方米以上。 而進入2009年以來,珠三角一體化和廣佛同城化的確定,不僅給獅山帶來全新的城市定位,也給其房地產(chǎn)發(fā)展帶來了全新的機遇。 根據(jù)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》,珠三角正在實施的多條軌道交通體系都匯聚獅山,其中包括了廣珠鐵路、廣佛肇城際軌道、廣茂鐵路、貴廣鐵路、廣佛環(huán)線、佛山地鐵3號線等重要軌道線路,以及同時承擔著廣州火車“西站”功能,廣東至廣西、貴州高速鐵路始發(fā)站和終點站的佛山鐵路新客運站。鉅隆房產(chǎn)總經(jīng)理李永昊就指出,隨著軌道交通建設的開展,獅山的區(qū)域價值將會不斷得到提升,這將會吸引越來越多的開發(fā)商和消費者在此“落戶”。 不過,獅山樓市的“幸福”還遠不止這些。去年9月17日,佛山市市委確定了2009年第四季度在獅山、容桂開展“強鎮(zhèn)擴權”試點,這意味著兩個鎮(zhèn)將在財政、城市規(guī)劃等方面得到更大的自主權,并有望朝著“鎮(zhèn)行區(qū)權”的方向發(fā)展。對此,業(yè)內(nèi)人士就表示,伴隨著“強鎮(zhèn)擴權”改革的深入,獅山勢必會加快城建升級,并由此帶來房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 正因為如此,伴隨2009年樓市的迅速回暖,獅山的房地產(chǎn)業(yè)開始再露崢嶸。繼當年6月出讓羅漢崗地塊之后,8月18日,位于松崗禪炭路的東風水庫地塊再次吸引來中海、保利、鉅隆、中恒等知名地產(chǎn)企業(yè)的熱烈關注,經(jīng)過激烈爭奪最終由保利地產(chǎn)以5.6億元的價格成功競得。而據(jù)了解,目前,中海、碧桂園、招商、鉅隆等諸多品牌地產(chǎn)商均有意落戶獅山。 細觀獅山樓市崛起條件 ◎基礎條件 工業(yè)重鎮(zhèn)和高科技產(chǎn)業(yè)基地 作為南海第一大鎮(zhèn),獅山擁有廣闊的發(fā)展空間和強勁的產(chǎn)業(yè)基礎。有關資料顯示,2008年獅山全鎮(zhèn)實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到1200多億元,成為佛山首個千億強鎮(zhèn)。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值369億元,增長16.2%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25953元,增長6%。 作為新型工業(yè)重鎮(zhèn)和高科技產(chǎn)業(yè)基地,獅山具有無可比擬的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,目前獅山已形成了汽車及零部件、光電顯示器、家電、光電照明、塑料包裝、有色金屬加工等六大支柱產(chǎn)業(yè),吸引了包括松下、東芝、本田等多家世界500強企業(yè)在內(nèi)的國內(nèi)外知名企業(yè)落戶。同時,獅山還是文教重鎮(zhèn),形成一套完善的教育體系,并走出了“名校———名鎮(zhèn)”的獨特發(fā)展模式,打出了獅山的教育名片。 此外,近幾年來,獅山在環(huán)境治理、交通建設、公共服務配套等城市建設方面取得了突出成績,并大力發(fā)展城市綜合服務業(yè)、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)。 樓市觀點 良好的產(chǎn)業(yè)基礎以及快速推進的城市化進程,極大地提升著獅山的區(qū)域價值,同時也成為了獅山房地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎。 ◎外部機遇 多條軌道交通匯聚獅山 2009年確立的珠三角一體化和廣佛同城化,給了獅山發(fā)展一個全新命題,在珠三角城市群中,獅山的定位是廣佛都市圈西部一個現(xiàn)代化的高科技產(chǎn)業(yè)基地、一個教育科研的中心、一座宜居的生態(tài)新城。 而根據(jù)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》要求,珠三角正在實施的多條軌道交通體系都匯聚獅山,其中包括了廣珠鐵路、廣佛肇城際軌道、廣茂鐵路、貴廣鐵路、廣佛環(huán)線、佛山地鐵3號線等重要軌道線路,以及同時承擔著廣州火車“西站”功能,廣東至廣西、貴州高速鐵路始發(fā)站和終點站的佛山鐵路新客運站。 樓市觀點 無論是珠三角一體化,還是廣佛同城化,其所帶來的最直接表現(xiàn)就在于交通路網(wǎng)的完善以及通達的便利性。獅山鎮(zhèn)委書記孔海文指出,“交通的便利帶來的將會是生活方式的改變,進而改變城市形態(tài)”。而對于房地產(chǎn)而言,這將是人氣的積聚、區(qū)域價值的提升,并最終帶來當?shù)貥鞘械陌l(fā)展。 ◎內(nèi)部機遇 “強鎮(zhèn)擴權”實施 “強鎮(zhèn)擴權”,是政府行政體制改革的內(nèi)容之一,其核心是賦予一些經(jīng)濟總量大、發(fā)展速度快的鎮(zhèn)街縣級行政的事權和人權,從而為實現(xiàn)縣一級政府的經(jīng)濟發(fā)展和社會管理職能奠定基礎。作為佛山兩大改革試點之一,獅山在擴權后將會在財政、城市規(guī)劃等方面得到更大的自主權,這會對其決策速度、發(fā)展方向、本地的適應程度、招商引資的力度等方面產(chǎn)生質(zhì)的變化。從而,鎮(zhèn)區(qū)可以更加集中精力、集中資源進行城市規(guī)劃、城市升級,以適應鎮(zhèn)區(qū)的快速發(fā)展。 樓市觀點 對于房地產(chǎn)而言,“強鎮(zhèn)擴權”無疑會對城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大的推動作用。 擴權后的獅山勢必會通過定位與政策調(diào)整加速城市化進程,實現(xiàn)城建升級。而房地產(chǎn)的發(fā)展程度與城市化進程又成正比關系。因此,隨著獅山城市化進程的加快,城市價值將得到極大提升,并由此吸引更多的房地產(chǎn)商和消費者進駐。 ◎樓市因素 鎮(zhèn)街價格洼地效應明顯 經(jīng)過多年的發(fā)展,佛山的房地產(chǎn)業(yè)基本形成梯度式發(fā)展格局,即以城區(qū)為中心,鎮(zhèn)街多點開花。而這表現(xiàn)在房價水平上,就是中心城區(qū)房價較高,鎮(zhèn)街房價相對較低。目前,作為佛山組團式城市發(fā)展的中心,禪桂中心城區(qū)的房價已經(jīng)普遍高達9000元/平方米以上,而鎮(zhèn)街區(qū)域的房價水平在4000-5000元/平方米,仍處于價格“洼地”。 樓市觀點 受當前中心城區(qū)房價高企和貨源不足影響,許多購房者已開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)鎮(zhèn)街樓市,這其中,毗鄰禪桂中心城區(qū)的獅山樓市前景看好。佛山地產(chǎn)資深研究人士駱儀克認為,由于廣佛同城化的利好刺激,南海東部接近廣州區(qū)域的樓市受到許多廣州客戶的青睞,目前房價上漲較快,不少樓盤的平均價格已普遍達到7000元/平方米以上,甚至更高,其對佛山本地消費者的吸引力正在減小。不過,這對于城市價值不斷提升的獅山樓市而言卻是一大利好,目前區(qū)內(nèi)房價水平約5000元/平方米,與禪桂中心城區(qū)相比仍具有明顯的價格洼地效應。 (責任編輯：瑋鋒) |
