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住房的稀缺價值在于大家感覺到城市中心區(qū)的稀缺，但我們完全可以重新建設很多新的城市中心、城鎮(zhèn)和城市。 開始于20世紀80年代的新城市化運動正在試圖改變城市擴張的模式，而這種城市擴張模式正是過去半個世紀以來美國和其他國家所致力推行的。在這種模式下，眾多城市郊區(qū)圍繞著現(xiàn)有的主城市不斷地建設起來，而這些郊區(qū)缺乏有效的市政管理，攤子鋪得很大，因而消耗了大量的土地，住戶們不得不在變得更糟糕的交通條件下依賴汽車往來于市中心與居住地。 新城市化主張一開始的構思就是建造小鎮(zhèn)及毗鄰的中心區(qū)。最近，一些城市理論學者提出建設嶄新的大城市中心區(qū)。 例如，克里斯托弗·林納博格就認為人們對大型的適宜步行的城市中心區(qū)--比如小曼哈頓，存在著巨大的需求。他認為，人們真正需求的是經(jīng)過精心設計的新的城市綜合中心區(qū)，而不只是現(xiàn)有的這些城市。有很多人喜歡居住在喧鬧的城市，在這里，人類活動的活力極大地刺激了人們的生活。我們?nèi)祟悓儆谌壕拥姆N群，我們中的多數(shù)人都更傾向于在精心策劃的假期里嘗試少有的幾次野外經(jīng)歷。 人們很喜歡生活在可以更多地以步行為交通方式的城市，在這里，各種各樣的地方都可以在徒步穿越有趣人群的宜人環(huán)境后抵達。寫到這，世界上一些大城市的名字禁不住涌上心頭：倫敦、紐約、巴黎、東京……所以，最關鍵的問題是要建造新的城市，而且規(guī)模要大。這確實是一個完全可以滿足的需求--滿足這個需求所需要的只是大家堅持不懈和齊心協(xié)力的努力。 事實上，對于這樣的城市建設，歷史上有相當多的先例可循，例如在相對偏遠的地區(qū)從零開始建設新首都城市。始于18世紀90年代的華盛頓特區(qū)的建設就是這種方式，到現(xiàn)在，它已經(jīng)是一個大都會，那里的物業(yè)價值也已經(jīng)相當高了。巴西利亞、堪培拉和伊斯蘭堡的建設走的也都是同樣的路。這些城市市內(nèi)的高物業(yè)價值證明了這樣的理論：我們完全可以在現(xiàn)有的擁擠的城市之外建設重要的繁榮的新都市中心區(qū)。 我們也有一些私人建設領域的例子，而且這樣的例子還在不斷增多。例如雷斯頓市鎮(zhèn)中心區(qū)，它位于華盛頓特區(qū)附近，由羅伯特·E·西蒙建設。他的這項創(chuàng)舉始于20世紀60年代。市政中心建成于1990年，在曾經(jīng)一片荒蕪的土地上聳立起了高樓叢林。它完全具備了大多數(shù)傳統(tǒng)城市的特點，而那些傳統(tǒng)城市的房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高了。房地產(chǎn)的高價格將不斷刺激供給，大量像雷斯頓市鎮(zhèn)中心區(qū)這樣的新都市區(qū)將會被不斷推出以滿足大眾的需求。 我們還有一些最新的例子。在新墨西哥州阿布奎基市附近的梅薩·德爾·索，森林城企業(yè)集團（Forest City Enterprises）和考文頓資本合伙公司（Covington Capital Partners）合作在25平方英里的未開發(fā)土地上規(guī)劃建設，包括引入將會給這個新城市帶來獨特特性的工作崗位及各種行業(yè)。這個城市最特別的地方是它將成為電影工業(yè)之家。它的規(guī)劃是為所有收入階層的居民提供住所，避免出現(xiàn)提供服務的人員沒有足夠的經(jīng)濟實力與他所服務的對象居住在同一座城市這種如今非常常見的現(xiàn)代化后遺癥。 在中國，東灘新城正在距上海不遠的一座島上熱火朝天地建設中。這座新城由一家叫奧雅納工程顧問公司(Arup Group)的英國公司設計，計劃到2050年為50萬人提供家園。它將是一個步行城市--按照規(guī)劃，所有傳統(tǒng)的小汽車都將被禁止進入東灘。 我最近在俄羅斯碰到了一位參與康斯坦丁諾夫新城建設的經(jīng)理，康斯坦丁諾夫新城是一座正在建設中的緊鄰莫斯科的新城市。城市將建在一個12平方英里的范圍內(nèi)，這正好接近梅薩·德爾·索的一半。這個城市也是一個經(jīng)過認真規(guī)劃的社區(qū)。巧的是，它的規(guī)劃者也打算把它設計成電影工業(yè)之家。我碰到的這位俄羅斯經(jīng)理說他從未聽說過梅薩·德爾·索，然而，這兩座城市顯現(xiàn)出了太多的相似之處。全世界的創(chuàng)新精英都在關注城市擁擠的問題，并且都在著手解決這一問題。從根本上看，建造新城市是由于人們對此有非常明確的需求，而現(xiàn)代建造技術的進步又為這種需求的實現(xiàn)提供了可行性，同時，城市設計理論的進步也使得這一切變得順理成章。 這些新城市建設項目成為了對抗住房價格急速增長這一趨勢的一個重要組成部分。這并不是說現(xiàn)在深受大多數(shù)人喜歡的地區(qū)周邊不存在土地短缺的情況，從世界歷史來看，幾個世紀以來，人們總是持續(xù)地開發(fā)更多土地、更深入地利用土地，或者移民到其他地區(qū)和其他國家開疆拓土。尤為重要的是，歷史上推動國際政治進步的動力來自于經(jīng)濟地位不平等所引發(fā)的仇恨，這種經(jīng)濟地位不平等主要是由于擁有財產(chǎn)特權的階層對其他階層的殘酷剝削而產(chǎn)生的。為了盡可能解決這個不平等問題，歷史上多次出現(xiàn)了通過修訂與物權有關的法律來推行的土地改革。 事實上，美國的次貸危機本身從某種意義上說，是又一次這種土地改革所導致的結果：美國政府對推進居者有其屋的承諾不斷加碼，因為居者有其屋是最近幾次大選中的主要議題之一。20世紀90年代和21世紀初出現(xiàn)的通過調整上下限放寬借貸限制的情況，就是這個政策目標的直接后果。更加普遍的情況是為現(xiàn)有的土地擁有者和住房擁有者帶來巨大財富的土地開發(fā)限制政策，這種政策直接阻礙了新的建筑項目的開工，而且從政治角度上看是很脆弱的，因此，從長期來看它們最終將被推翻。 目前的現(xiàn)狀是，這些能對一波大的住房價格浪潮起到調節(jié)作用的安全閥的前景尚不明朗。通過針對這些困擾主要城市中心區(qū)的問題進行的新規(guī)劃，我們可以建設起大量全新的城市中心區(qū)，這些地區(qū)就算規(guī)模上沒有老城區(qū)那么大，也會在很多方面擁有數(shù)不清的那些老城區(qū)所不具備的優(yōu)勢。這些新的中心區(qū)最終將會與老城區(qū)展開面對面的競爭，并搶走很多原本屬于老城區(qū)的價值，促使這些地區(qū)的住房價格降下來。中國規(guī)劃網(wǎng)北京3月30日電 (責任編輯：白雪松) |
