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    在已經(jīng)慢不下來(lái)的中國(guó)，財(cái)富浩浩蕩蕩，地產(chǎn)商大多抱著“三五年變現(xiàn)太久、只爭(zhēng)朝夕”的心態(tài)，恨不得今天拿地明天就變現(xiàn)。但是，如果要做產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)，就必須尊重具體產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期。
    概念的產(chǎn)生
    這些年，房地產(chǎn)行業(yè)大量涌現(xiàn)出許多新的概念，且稱(chēng)之為“主題地產(chǎn)”。例如：工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、包括某些商業(yè)概念的地產(chǎn)等。這些概念的產(chǎn)生，其實(shí)，大多源于“拿地”的需要。因?yàn)椋�在�?dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作系統(tǒng)中，只要有“地”，就沒(méi)有不“發(fā)財(cái)”的道理！
    為什么要通過(guò)這些概念拿地呢？原因是，開(kāi)發(fā)商要想獲取更多、更大的土地越來(lái)越難，就開(kāi)始通過(guò)介入一級(jí)土地整理的方式控制土地。對(duì)于政府，一級(jí)開(kāi)發(fā)要大額投資、要處理各種社會(huì)矛盾、法律糾紛等等，很麻煩！也有了將一級(jí)土地整理市場(chǎng)化運(yùn)作的需求——讓市場(chǎng)化的公司來(lái)干，整理好以后，再交政府的土地管理部門(mén)，甩手當(dāng)掌柜，一起分金稱(chēng)銀，豈不快哉？于是，兩者一拍即合。
    但是，一級(jí)開(kāi)發(fā)的對(duì)象往往都是“生地”，怎樣讓它更有價(jià)值？經(jīng)過(guò)這些年發(fā)展，我們的政府水平提高了、思路放活了，有了“運(yùn)營(yíng)城市”、“經(jīng)營(yíng)城市”這樣的理念和思路，不但進(jìn)行城市空間規(guī)劃、還要有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、文化發(fā)展等等，得這么干，城市價(jià)值才能提升、經(jīng)濟(jì)水平才能提高、土地財(cái)政才有保證。再說(shuō)白一些，賣(mài)地畢竟是一錘子買(mǎi)賣(mài)，至少得賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)吧！
    對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了拿地，必須迎合政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需求，就有了各種“XX地產(chǎn)”的提法出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商同時(shí)面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最重要的價(jià)值其實(shí)是對(duì)城市資源的占用，開(kāi)發(fā)商不用修路、不用建醫(yī)院、不用開(kāi)公交車(chē)，城市里都有，老百姓買(mǎi)房也都沖著這些配套和資源。在占不到原有城市資源的情況下，就必須要引進(jìn)新的城市資源或產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)，才能提升價(jià)值，開(kāi)發(fā)的物業(yè)也才能賣(mài)個(gè)好價(jià)格。于是，兩者再次一拍即合！
    概念到實(shí)踐
    一旦要為土地的開(kāi)發(fā)注入產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，事情就變得復(fù)雜起來(lái)，隔行如隔山，以目前已日趨成熟商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例，其實(shí)就是房地產(chǎn)與零售為主的服務(wù)業(yè)的結(jié)合，開(kāi)發(fā)商熟悉如何從獲取土地到建筑完成的全部過(guò)程，但對(duì)零售業(yè)領(lǐng)域陌生，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，目前都普遍認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不同于住宅開(kāi)發(fā)，必須符合零售業(yè)的行業(yè)本質(zhì)和規(guī)律。
    盡管有各種各樣主題地產(chǎn)概念提出，但總體上就是，房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。既然要涉及一個(gè)產(chǎn)業(yè)，首先就要理解產(chǎn)業(yè)的分工，找準(zhǔn)自己的位置。作為房地產(chǎn)商，并不是要直接去參與一個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，而是利用土地資源和投資能力，提供的產(chǎn)品是符合產(chǎn)業(yè)要求的場(chǎng)所以及基于場(chǎng)所的相關(guān)服務(wù)，最終獲得回報(bào)。所以，幾個(gè)基本問(wèn)題構(gòu)成了類(lèi)似主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本思考模式。
    首先是需求研究，包括最終使用者需求和行業(yè)發(fā)展需求。以旅游地產(chǎn)為例，吃、住、行、游、娛、購(gòu)是旅游產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容，但隨著旅游觀念的改變，休閑、度假、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)成為旅游行業(yè)新的發(fā)展內(nèi)容，通過(guò)研究和細(xì)分，清晰需求，明確項(xiàng)目發(fā)展方向是滿足哪一類(lèi)具體的需求，項(xiàng)目的價(jià)值就會(huì)比較清晰。
    第二，產(chǎn)業(yè)鏈條研究。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展，一定會(huì)有縱向的上下游鏈條和橫向的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的研究明確三個(gè)基本問(wèn)題；明確項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)鏈中的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，也就是要明確項(xiàng)目的核心引擎；明確項(xiàng)目主力產(chǎn)業(yè)方向，產(chǎn)業(yè)鏈中的哪些環(huán)節(jié)是項(xiàng)目的主要發(fā)展對(duì)象，同時(shí)，明確項(xiàng)目發(fā)展必須配套的輔助產(chǎn)業(yè)。
    第三，尊重具體產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期。對(duì)產(chǎn)業(yè)的培育、發(fā)展、成熟有完善的考慮和準(zhǔn)備。在已經(jīng)慢不下來(lái)的中國(guó)，財(cái)富浩浩蕩蕩，地產(chǎn)商大多抱著“三五年變現(xiàn)太久、只爭(zhēng)朝夕”的心態(tài)，恨不得今天拿地明天就變現(xiàn)。但是，如果要做產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)，就必須有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的打算，觀瀾湖高爾夫的成功已經(jīng)充分證明——真正完成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展，回報(bào)是幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。
    第四，盈利模式組合。多種盈利方式形成一本清晰帳。
    實(shí)踐的前景
    地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合必將是決勝未來(lái)的利器。從當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)來(lái)看，許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，首創(chuàng)地產(chǎn)綁定奧特萊斯、中糧集團(tuán)參股國(guó)際酒店品牌、萬(wàn)通攜手TCL進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)、中坤實(shí)踐旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在向更高級(jí)、更復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)整合方向發(fā)展。
    拋開(kāi)地上的建筑不說(shuō)，土地是開(kāi)發(fā)商的核心資源，作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最基本的生產(chǎn)資料，基于土地的發(fā)展方式有千萬(wàn)種可能，所以，任何一種主題和概念的提出，都不是空中樓閣。“控制土地謀發(fā)展”不是中國(guó)特色，有社會(huì)學(xué)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“當(dāng)前的中國(guó)就像19世紀(jì)的美國(guó)，混亂但潛力巨大”，美國(guó)西部土地開(kāi)發(fā)是一部真正的美國(guó)史，明治維新的土地改革激活了日本的現(xiàn)代化進(jìn)程，英國(guó)的圈地運(yùn)動(dòng)客觀上為資本主義發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成了世界經(jīng)濟(jì)中的“怪獸”，獨(dú)大而且惡名昭著。但是，如果房地產(chǎn)發(fā)展能真正走好產(chǎn)業(yè)融合的這條路，通過(guò)土地運(yùn)作支撐起各類(lèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會(huì)不會(huì)也會(huì)成為中國(guó)特色的發(fā)展方式之一呢？ 中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)北京3月12日電