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論壇現(xiàn)場(chǎng) 4月17號(hào)國(guó)務(wù)院出行了房貸新政，首套住房貸款不得低于3成，二套住房不得低于5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；并首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制等等。 搜狐焦點(diǎn)第一時(shí)間邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)嘉賓，對(duì)一系列調(diào)控政策進(jìn)行解讀。[預(yù)告：搜狐焦點(diǎn)12城連續(xù)調(diào)查 即時(shí)研判市場(chǎng)走勢(shì)，敬請(qǐng)關(guān)注]
時(shí)間：2010年4月19日 地點(diǎn)：搜狐大廈12層大演播室 以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄 【主持人】：今天的熱點(diǎn)關(guān)注正式開(kāi)始，今天演播室請(qǐng)到嘉賓，希望第一時(shí)間邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)嘉賓，對(duì)一系列調(diào)控政策做一些解讀。4月17號(hào)國(guó)務(wù)院出行了房貸新政，首套住房貸款不得低于3成，二套住房不得低于5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；并首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制等等。 先聽(tīng)聽(tīng)三位嘉賓怎么解讀的？介紹三位嘉賓： 高策顧問(wèn)總經(jīng)理 車輪 我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理 胡景暉 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司國(guó)際業(yè)務(wù)部副主任 江林東
【胡景暉】：顯然是狙擊投機(jī)炒房，特別像北京、上海，廣州這樣跨區(qū)域的炒房，很多富裕的流通性，都指上大都市的房產(chǎn)，這一波從3月15號(hào)兩會(huì)以后出現(xiàn)三塊高價(jià)地開(kāi)始出現(xiàn)這一輪上漲，跟以前不一樣，以前房地產(chǎn)上漲都是以深圳和上海為發(fā)端，唯獨(dú)這一次房?jī)r(jià)上漲以北京為發(fā)端的。從3月15號(hào)三個(gè)地王出現(xiàn)，上海大概比我們晚兩周左右時(shí)間開(kāi)始往上走，深圳也是晚兩周左右時(shí)間開(kāi)始往上走，但是深圳稍微平穩(wěn)一下，經(jīng)過(guò)07、08年大蕭條，三套房肯定是純粹投資投機(jī)。其實(shí)中央出政策之前，管理層出政策之前非常謹(jǐn)慎的。從憲法精神，合同法律精神來(lái)說(shuō)，不應(yīng)該有歧視性條款的，但是這里恰恰由于非本地居民的投資性購(gòu)房導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)上漲很快，所以這次進(jìn)行一些調(diào)制，本地沒(méi)有納稅證明，沒(méi)有社保證明的不能提供房貸。像原來(lái)保障性住房現(xiàn)在反而開(kāi)了一個(gè)口子，如果北京有連續(xù)三到五年勞動(dòng)合同，納稅記錄，北京市稀缺六類人才，或者持有北京市保障綠卡的。短期內(nèi)對(duì)炒房和投機(jī)性購(gòu)房起到抑制作用，會(huì)起到剎一下車的作用，否則會(huì)聚集到懸崖邊上。 【主持人】：對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快才會(huì)有這個(gè)政策，這個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快有沒(méi)有具體的界定，需不需要進(jìn)一步的解釋？ 【胡景暉】：中央的容忍限度一年是10%，現(xiàn)在已經(jīng)就超過(guò)10%，我想主要是戰(zhàn)略性投資，我覺(jué)得10%是一個(gè)界限。 【主持人】：車總您的觀點(diǎn)，您怎么來(lái)解讀，從中央的意圖，包括產(chǎn)生的一些影響效果上面？
【車輪】：過(guò)去一段時(shí)間我們談了很多這樣的事情，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)到了一個(gè)把所有人都卷起來(lái)全民炒房，全民關(guān)注這樣一個(gè)形勢(shì)。尤其在于這種形勢(shì)下，過(guò)了一段時(shí)間的確行業(yè)非理性了很多的現(xiàn)象，好比說(shuō)僅僅評(píng)一個(gè)空頭的消息，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)往上漲，有的漲了上千塊錢，像一些區(qū)域類似通州這樣的去年一年到今年一年翻了一倍不止，這樣一個(gè)現(xiàn)象到了胡總到了該懸崖勒馬的時(shí)候，難以為繼的時(shí)候。兩周前剛好我碰到一個(gè)很久沒(méi)有碰到的朋友，他是大白領(lǐng)，開(kāi)著寶馬車，拿著高檔相機(jī)跟我說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)怎么樣，我說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)買不起了，真是買不起了。隨便一個(gè)兩居室的房子可能兩百多，三百多，這種情況已經(jīng)完全超出了大家的承受力。這次政策出臺(tái)是必須要出，就這個(gè)政策來(lái)說(shuō)，這是精準(zhǔn)的調(diào)控，并沒(méi)有說(shuō)打殺一片，很清楚就是要滿足基本需求得到保證，沒(méi)有對(duì)60平米進(jìn)行調(diào)整。但是對(duì)于60平米以上，第二套房，這次第一次提出來(lái)有第三套房子，第三套房子很清楚肯定以投資，或者投機(jī)為主的，第二套有可能改善，看到第一套是保障的，第二套有一定的意識(shí)，既然是改善，多花點(diǎn)錢沒(méi)關(guān)系，我要改善住點(diǎn)好的房子，多高一些首付，多高一些利率會(huì)可以接受。至于第三套就對(duì)不起了，這次政策是比較清楚，剛好過(guò)去一段時(shí)間，樓市已經(jīng)脫離了大部分人正常的住房的需求，已經(jīng)到了投資為導(dǎo)向的，高流動(dòng)性，高杠桿的趨勢(shì)。這樣一定會(huì)對(duì)投資或者投機(jī)的需求帶來(lái)很大的遏制。 第二點(diǎn)，這次政策出臺(tái)比較精準(zhǔn)，比較完整，我看很多人評(píng)價(jià)它是有史以來(lái)，史上最嚴(yán)厲，我倒不覺(jué)得是最嚴(yán)厲，它是比較完整的，比較綜合的，過(guò)去調(diào)控僅僅調(diào)控在供給，調(diào)控需求，但是這次無(wú)論是供給還是需求都有覆蓋到，都是從終端購(gòu)房者開(kāi)始，還是中間生產(chǎn)環(huán)節(jié)都在控制，終端的可能通過(guò)提高資金成本等等，使得終端需求得到抑制，同時(shí)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)通過(guò)這次政策，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)，拿地這方面也控制他們的需求，已經(jīng)是在控制企業(yè)生產(chǎn)需求。同時(shí)供給方面，不僅僅是需求給予控制，增加土地供應(yīng)量，增加保證金，一方面增加供給，抑制需求，這個(gè)符合經(jīng)濟(jì)上的客觀規(guī)律。會(huì)起到很好的作用。我認(rèn)為過(guò)一段時(shí)間整個(gè)樓市應(yīng)該趨于更加理性。 【主持人】：江總，現(xiàn)在對(duì)17號(hào)出臺(tái)三套房終止貸款政策，這一系列政策怎么解讀它？
【江林東】：這次政策是它的一個(gè)目標(biāo)，以前04年出臺(tái)這樣的控制，這里目標(biāo)是非常準(zhǔn)確的。因?yàn)閺姆績(jī)r(jià)的走勢(shì)，高漲，現(xiàn)在從國(guó)內(nèi)來(lái)講主要是跟供求關(guān)系決定的，從需求來(lái)講現(xiàn)在主要是需求拉動(dòng)增長(zhǎng)，我們現(xiàn)在有四個(gè)大的需求，一個(gè)是自住型的，一個(gè)是改善型的，還有一個(gè)是投機(jī)性的，這三大需求。從方式上還有一個(gè)外來(lái)購(gòu)房造成的需求，這是四個(gè)大的需求，這四個(gè)大的需求從今年，從去年下半年到今年房?jī)r(jià)高漲，這個(gè)里面后兩者需求是拉動(dòng)房?jī)r(jià)走向高位的，一個(gè)是炒房投機(jī)性的，一個(gè)是外力因素，這個(gè)是房?jī)r(jià)迅速的拉動(dòng)高位的原因。這兩個(gè)政策，一個(gè)就是第三套房的限制，重點(diǎn)是抑制投機(jī)，炒房的需求，這個(gè)是非常有效的。還有在本地納稅主要是抑制外地購(gòu)房需求，這兩種需求恰恰拉動(dòng)房?jī)r(jià)迅速高漲到高位，這個(gè)政策針對(duì)性很強(qiáng)，而且是正確的政策，這兩個(gè)政策出臺(tái)樓市會(huì)有很迅速的反映，很快會(huì)有降溫，對(duì)樓市，對(duì)房地產(chǎn)走向一個(gè)比較合理的理性的條件還是起到一個(gè)很好的作用。 【主持人】：江老師也贊同樓市會(huì)迅速降溫的觀點(diǎn)。我們梳理14號(hào)溫家寶召開(kāi)國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，比如說(shuō)像研究房地產(chǎn)稅，限制二套房政策，接下來(lái)15號(hào)關(guān)于二套房首付五成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，接下來(lái)又出臺(tái)招拍掛的政策，包括禁地價(jià)，再17號(hào)出臺(tái)三套房停止貸款政策，出臺(tái)這一系列政策非常密集，大家擔(dān)心政府會(huì)不會(huì)有其他彈藥出來(lái)，接下來(lái)會(huì)不會(huì)有更加嚴(yán)厲的措施出臺(tái)？ 【胡景暉】：顯然沒(méi)有結(jié)束，能看到貨幣政策已經(jīng)很明確了，提高首付比例也好，或者提高利率也好，或者放貸也好，進(jìn)而就是財(cái)政政策，目前可能是一個(gè)靜默期，但是我相信物業(yè)稅我們討論過(guò)很多次了，上周也有很密集的討論，但是可能現(xiàn)在看起來(lái)完全是物業(yè)稅有一些困難，但是類似簡(jiǎn)化了一些稅種很可能會(huì)出臺(tái)。原來(lái)顧及每個(gè)家庭名下第一套，現(xiàn)在誰(shuí)也不知道誰(shuí)誰(shuí)的名下，民政局也沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)。類物業(yè)稅簡(jiǎn)化版很有可能出臺(tái)，很有可能在北京、上海、深圳、廣州、重慶這樣的城市試點(diǎn)，這也符合國(guó)十條的精神。國(guó)十條出臺(tái)北京已經(jīng)表態(tài)了限房?jī)r(jià)，禁地價(jià)，禁面積，這樣新的土地招拍掛形式，下一階段我覺(jué)得看各個(gè)政府處理土地出讓這個(gè)環(huán)節(jié)，到底以什么樣的方式去執(zhí)行，這個(gè)實(shí)際上向市場(chǎng)傳達(dá)一個(gè)更強(qiáng)烈的信號(hào)。 再一點(diǎn)，保障性住房這一塊，當(dāng)然我看到國(guó)土部講了以后哪個(gè)地方?jīng)]有完成新的土地任務(wù)，就不能進(jìn)入新的土地市場(chǎng)流通。我曾經(jīng)參加過(guò)幾次新的制度設(shè)計(jì)，我知道這個(gè)力度非常大的，包括加強(qiáng)公共租賃房的供應(yīng)等等。接下來(lái)有三個(gè)看點(diǎn)，第一個(gè)簡(jiǎn)化版的物業(yè)稅怎么出臺(tái)，怎么執(zhí)行，下一輪土地出讓到底按什么方式進(jìn)行，還會(huì)不會(huì)出地王了？第三保障性具體的供應(yīng)品種，針對(duì)時(shí)間，人群，細(xì)則什么時(shí)候出臺(tái)，這可能對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生又一個(gè)新的信息源，或者改變預(yù)期新的一些舉措。 【主持人】：接下來(lái)這個(gè)政策還有嗎？接下來(lái)還會(huì)在哪些方面有所體現(xiàn)？ 【車輪】：這次我覺(jué)得應(yīng)該告一段落，但是不會(huì)說(shuō)永遠(yuǎn)不會(huì)有新的出來(lái)，但我覺(jué)得未來(lái)一段，三個(gè)月，半年，甚至一年主要的政策應(yīng)該就是這些政策。這次政策涵蓋面來(lái)說(shuō)，整個(gè)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)基本上比較準(zhǔn)確指向我們樓市出現(xiàn)各方面問(wèn)題，從土地供給，到終端購(gòu)買的一些行為，應(yīng)該要觀察它的效果，所以說(shuō)未來(lái)像這樣的專門針對(duì)樓市的調(diào)控政策應(yīng)該不會(huì)再出來(lái)。包括胡總說(shuō)的某種形式的物業(yè)稅，這個(gè)將來(lái)遲早要出臺(tái)的，但我覺(jué)得可能不會(huì)在近期，因?yàn)橛泻芏嗉夹g(shù)層面的困難，包括稅的內(nèi)涵定義。今年的經(jīng)濟(jì)無(wú)論在中國(guó)，還是全球都存在不確定性，因此，地產(chǎn)還是非常重要的支柱，市場(chǎng)趨于理性的化，往后的工作應(yīng)該是執(zhí)行，或者是細(xì)化，這些政策怎么去落實(shí)它，而不是出新的東西出來(lái)？這個(gè)是從行業(yè)來(lái)說(shuō)。如果有新的政策，可能不僅僅地產(chǎn)行業(yè)，這段時(shí)間一直有加息預(yù)期，但如果還有加息的行為基本上大部分預(yù)期今年會(huì)有兩次加息，那些政策出臺(tái)也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，這是我對(duì)未來(lái)一段時(shí)間政策導(dǎo)向基本看法。假設(shè)說(shuō)目前這個(gè)政策到今天這個(gè)情況還不能給樓市降溫，整個(gè)社會(huì)到了人們都不差錢，這個(gè)房?jī)r(jià)是合適的，但我覺(jué)得這個(gè)可能性極小。 【主持人】：江老師您的觀點(diǎn)呢？接下來(lái)還有沒(méi)有政策呢？ 【江林東】：這個(gè)政策目標(biāo)是很準(zhǔn)確的，從我們政策來(lái)說(shuō)應(yīng)該是抑制那些不合理的需求，對(duì)合理的需求我們應(yīng)該還是支持的，是鼓勵(lì)的。比如說(shuō)自住型的，還有適度的改善型需求，我覺(jué)得還是同意觀察它的執(zhí)行效果。另外需求方面已經(jīng)做得可以了，從供給方面還應(yīng)該增大土地供應(yīng)，你再壓制需求，如果供給始終跟不上需求的要求，那你那個(gè)房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的。所以一方面土地出讓的形式和方法要進(jìn)行一些調(diào)整，更重要的還要加大供應(yīng)量，這樣才能平衡供求之間的關(guān)系，這個(gè)差距要掌握好，在這一方面要落實(shí)這幾個(gè)政策。 另外，最近討論比較多關(guān)于物業(yè)稅，我覺(jué)得物業(yè)稅首先我不認(rèn)為它是一個(gè)抑制房?jī)r(jià)的走勢(shì)，物業(yè)稅本身從各國(guó)來(lái)看，它是一個(gè)財(cái)政收入，主要是作為一個(gè)財(cái)政收入的方式和方法，特別作為一個(gè)地方政府的財(cái)政收入。而且物業(yè)稅你要把它作為一個(gè)抑制房?jī)r(jià)的手段，會(huì)傷及很多政策上的合理上的消費(fèi)，而且是大部分，或者叫傷及無(wú)辜，而且通過(guò)物業(yè)稅這種方式也是加大了購(gòu)房的成本，這個(gè)也不是專門抑制房地產(chǎn)，或者物價(jià)的一種行為。 還有一個(gè)就是利率，提高利息以后，正常的合理的消費(fèi)也是增加了購(gòu)房成本，反而抑制大部分人的購(gòu)房能力，等于相反的沒(méi)有把樓市按合理的方向，抑制那些不合理的炒房、投機(jī)的這些需求，鼓勵(lì)、支持合理的自住型的，消費(fèi)型的，改善型的。目前可能不會(huì)有很大的嚴(yán)厲的政策，特別像物業(yè)稅，提高利率手段來(lái)做，現(xiàn)在就是要保護(hù)合理的消費(fèi)政策，鼓勵(lì)大家增加大部分人購(gòu)房能力，而不是為了降房?jī)r(jià)把整個(gè)樓市，房地產(chǎn)打壓下去，這個(gè)是有害的。 【主持人】：這一輪大家有一些分歧，胡總說(shuō)還會(huì)有一些政策，房地產(chǎn)消費(fèi)稅，或者某種形式物業(yè)稅，保障房的政策，這兩位觀點(diǎn)政策上會(huì)基本上告一段落，接下來(lái)看具體落實(shí)層面。大家之前有很多疑問(wèn)，這樣政策出來(lái)，到了地方政府會(huì)不會(huì)有這么嚴(yán)格的執(zhí)行，或者傳到銀行方面會(huì)不會(huì)打一些折扣，對(duì)于執(zhí)行層面大家怎么來(lái)看？ 【江林東】：前一段時(shí)間也有一些政策，關(guān)于二套房貸款政策，我想我們國(guó)家現(xiàn)在信息系統(tǒng)是不是那么完善？是不是達(dá)到完全有效的運(yùn)作？比如二套房，一個(gè)家庭，或者外地，異地購(gòu)房，這個(gè)數(shù)據(jù)現(xiàn)在不知道，如果你在外地，我在這里購(gòu)了一套房，然后又跑到北京購(gòu)了一套房，這個(gè)數(shù)據(jù)能不能有效反映出來(lái)，這個(gè)我不知道。 還有一個(gè)夫妻以前雖然說(shuō)是家庭，但是丈夫買一套，然后妻子再買一套，這個(gè)不算二套，好像在執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)特別嚴(yán)格的界定�，F(xiàn)在這次有一個(gè)特別嚴(yán)格的界定，以家庭為單位。要執(zhí)行這個(gè)政策，首先要完善全國(guó)性數(shù)據(jù)系統(tǒng)，這是最基本的保障，沒(méi)有這套系統(tǒng)，沒(méi)有信息調(diào)控起來(lái)也很難，這是最重要的。如果有了這套系統(tǒng)了，在執(zhí)行過(guò)程中，是有可行性，可操作性了，這一步有了以后主要靠銀行系統(tǒng)出臺(tái)政策，銀行系統(tǒng)要認(rèn)真執(zhí)行的話，應(yīng)該是可操作性，有可行性的。 【車輪】：我覺(jué)得這次政策相對(duì)比較可操作的，對(duì)于抑制終端需求這塊還是從銀行這邊過(guò)來(lái)的。這次貸款不管你的，全款購(gòu)買政策不在這次政策范圍內(nèi)。既然貸款銀行層面上容易執(zhí)行，而且是可以執(zhí)行的。 第二點(diǎn)可能會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)模糊，第二套房一直存在這樣的問(wèn)題，過(guò)去我炒過(guò)一套房，再買，這東西的確有點(diǎn)彈性，這個(gè)可能不算特別關(guān)鍵。另外關(guān)于一些保障房，還有土地方面的供給會(huì)有很大的差異，因?yàn)槊總�(gè)城市，每個(gè)區(qū)域情況不一樣，北京的情況跟各個(gè)城市情況都不一樣。再加上保障房的供應(yīng)，還有土地供應(yīng)方面，的確跟政府，財(cái)政收益密切相關(guān)，也跟它的支出相關(guān)，如果每個(gè)政府很有錢的話，不會(huì)吝惜建保障性房。 【胡景暉】：我還要講一下09年為什么房?jī)r(jià)會(huì)刷高記錄，12月17號(hào)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講了把改善性和投資投機(jī)區(qū)分開(kāi)來(lái)，而且沒(méi)有區(qū)分這種群體，基本上寧可錯(cuò)殺，也不放過(guò)。這里面很重要的一點(diǎn)，誰(shuí)在去審核，你同樣來(lái)第二套房，誰(shuí)來(lái)把關(guān)你是投資投機(jī)還是改善也好，銀行在里面起到一個(gè)盡職責(zé)任，如果他有放貸動(dòng)機(jī)，比如今年個(gè)貸任務(wù)很重情況下，其實(shí)很難認(rèn)真考核。當(dāng)然要不要第三套來(lái)把關(guān)，這個(gè)很困難，目前有關(guān)方面已經(jīng)把投資投機(jī)和改善性基本上寧可錯(cuò)殺，也不放過(guò)，偏嚴(yán)的政策。這次新的國(guó)十條執(zhí)行可能要嚴(yán)格一些，首先涉及的調(diào)高利率，這個(gè)銀行是喜歡的。因?yàn)榍岸螘r(shí)間打了七折以后，存貸利息差已經(jīng)很薄了，銀行不掙錢了。所以上浮到1.1，銀行肯定愿意，至于貸款成數(shù)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題比去年好一些，因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)銀行也知道，再按今天這個(gè)價(jià)格放下去的話，將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大。銀行這一點(diǎn)上比去年盡職一些，第一加息對(duì)他來(lái)說(shuō)是好事，從7折到1.1倍這個(gè)利率空間是很大的，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也會(huì)盡職的看這個(gè)事情。另外，地方政府確實(shí)有地方政府的難處，因?yàn)樯现軆?nèi)部研討的時(shí)候講到08年底開(kāi)始這一輪調(diào)控，這一輪刺激，實(shí)際有一個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)老師跟我講我也覺(jué)得很吃驚，大概目前70%—80%地方政府是處于破產(chǎn)狀態(tài)，如果審計(jì)他的財(cái)政的話，他是破產(chǎn)了。其實(shí)地方政府也有他財(cái)政上的困難，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這就牽扯到中央政府對(duì)地方政府的監(jiān)管，包括直接的監(jiān)管，包括國(guó)土到底能不能住房沒(méi)完成任務(wù)就不讓你再開(kāi)新地了，這個(gè)政策能不能貫徹到底，這個(gè)值得我們?nèi)ナ媚恳源?/p> 另外，其實(shí)我覺(jué)得物業(yè)稅是讓地方政府把眼光放得很長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，因?yàn)槲飿I(yè)稅最根本的原則不是一次征收，每年按照房屋評(píng)估價(jià)值來(lái)征收，這大部分錢會(huì)用于本地教育或者基礎(chǔ)設(shè)施，假如說(shuō)北京每一個(gè)小區(qū)都是中關(guān)村二小，都是人大附中，每個(gè)小區(qū)的房子都會(huì)更值錢，政府拿了更多的錢會(huì)建更多的中關(guān)村二小，這個(gè)角度來(lái)說(shuō)還是要有這個(gè)稅來(lái)支持。 【主持人】：對(duì)不能提供一年以上的當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款，這個(gè)政策能不能嚴(yán)格執(zhí)行下來(lái)。 【胡景暉】：這個(gè)恐怕很難，你要有勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同還好說(shuō)，但是社保記錄你沒(méi)有啊，住房公積金連續(xù)繳納的記錄都沒(méi)有啊，原來(lái)還有一個(gè)設(shè)想跟納稅掛鉤，我在北京沒(méi)單位，我是一個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，你把你的執(zhí)照和稅拿出來(lái)，我覺(jué)得這個(gè)應(yīng)該能夠把控的。 【主持人】：三位嘉賓也是講了一些政策的執(zhí)行，有了政策的解讀，執(zhí)行方面的下一步關(guān)注對(duì)于業(yè)界來(lái)說(shuō)怎么來(lái)應(yīng)對(duì)這樣一個(gè)政策，從昨天開(kāi)始跟很多開(kāi)發(fā)商打了電話，他們多說(shuō)今天要開(kāi)會(huì)，針對(duì)這些政策講一些對(duì)策，今天請(qǐng)三位嘉賓給開(kāi)發(fā)商支幾招，接下來(lái)他們?cè)趺磻?yīng)對(duì)政策之后市場(chǎng)的一些變化，怎么能夠更加迎合這樣一些市場(chǎng)的策略，從江老師開(kāi)始吧。 【江林東】：應(yīng)該說(shuō)我們給他們支招不是很合適，因?yàn)槲覀儾皇情_(kāi)發(fā)上，不過(guò)從銷售角度來(lái)講，特別從現(xiàn)在的前一段總體情況來(lái)講，房?jī)r(jià)已經(jīng)高得很多了，價(jià)格暴利，利潤(rùn)空間非常大了，所以說(shuō)政策下來(lái)以后，成交量會(huì)下降，房?jī)r(jià)也會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)大趨勢(shì)，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降了。我也看到一些報(bào)導(dǎo)說(shuō)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備繼續(xù)的捂盤等待房?jī)r(jià)上漲，我覺(jué)得這個(gè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到從需求方面政策已經(jīng)發(fā)生了變化，內(nèi)部的投機(jī)性，外地購(gòu)房的需求在大幅度的減少。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這個(gè)形勢(shì)，適當(dāng)?shù)膽?yīng)該調(diào)整自己的銷售策略，房?jī)r(jià)應(yīng)該是按照市場(chǎng)調(diào)低，然后還是應(yīng)該盡快的把房子推出來(lái)。我覺(jué)得房?jī)r(jià)下降，有人說(shuō)可能降20%，或者還更高，即使那個(gè)高價(jià)位下降20%，比如3萬(wàn)降20%，那還是大概2.4萬(wàn)，那也是相當(dāng)高的。 所以我覺(jué)得應(yīng)該要認(rèn)清這個(gè)形勢(shì)，按照中央的政策調(diào)整自己的銷售策略，盡快的把房子推向市場(chǎng)回收資金，這個(gè)才是適應(yīng)市場(chǎng)的要求。 【主持人】：我們知道其實(shí)去年房?jī)r(jià)上漲有一個(gè)很重要原因，就是地價(jià)，前段時(shí)間望京開(kāi)了2.7萬(wàn)這樣的地價(jià)，開(kāi)發(fā)商怎么運(yùn)作呢？還有沒(méi)有爭(zhēng)取利潤(rùn)的空間呢？ 【車輪】：將來(lái)應(yīng)該成為一個(gè)理性的市場(chǎng)，而不是瘋狂的或者簫條的市場(chǎng)，對(duì)于一些真正負(fù)責(zé)任的，不是簡(jiǎn)單的希望投機(jī)，投資，對(duì)認(rèn)真做事的開(kāi)發(fā)商也是好事情，對(duì)于一個(gè)高度投機(jī)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)力變得不公平，開(kāi)發(fā)商之間有地就牛了，而不是說(shuō)我能開(kāi)發(fā)很好的產(chǎn)品，提供很好的服務(wù)給客戶這樣是牛的。那這樣只要有錢就可以拿到地，所以才出現(xiàn)好多開(kāi)發(fā)商好比金融企業(yè)，把矛頭指向他們，錢多的人就牛，這樣就不公平。將來(lái)市場(chǎng)變得比較理性一些的話，開(kāi)發(fā)商不是通過(guò)有錢，而是通過(guò)做出很好的產(chǎn)品，就可以獲得超過(guò)別人的競(jìng)爭(zhēng)力，這才是公平的市場(chǎng)，對(duì)所有開(kāi)發(fā)商都是好消息，立足于在這個(gè)行業(yè)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商是好事情，而不是投機(jī)者是好事情，這是大的背景。 現(xiàn)在看我們土地情況，盡管將來(lái)趨于理性，但是并不意味著市場(chǎng)不會(huì)有高價(jià)產(chǎn)品，我相信將來(lái)北京好的地端，好的位置，好的產(chǎn)品同樣可以賣出高價(jià)，同樣可以不斷的漲價(jià)，因?yàn)樗袃r(jià)值。但是同時(shí)出現(xiàn)大量普通的產(chǎn)品，或者低端的供應(yīng)市場(chǎng)，整體來(lái)說(shuō)會(huì)滿足不同層面的需求，而不是說(shuō)市場(chǎng)一冷，或者全部就崩潰了，不是這樣一個(gè)情況。在這種情況下無(wú)論是前段時(shí)間出的地王，我覺(jué)得還是有機(jī)會(huì)做一些產(chǎn)品，比如賣到4萬(wàn)塊錢，2.75萬(wàn)樓面價(jià)賣4萬(wàn)還是可以的，但是要打出好的產(chǎn)品，市場(chǎng)也有聚集財(cái)富，并且希望改善自己生活的人還是存在的。目前做這個(gè)事情，能做，可能會(huì)有困難。 【主持人】：開(kāi)發(fā)商要好好回歸理性，怎么做好產(chǎn)品未來(lái)在市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，胡總您的觀點(diǎn)呢？ 【胡景暉】：我看今天早上央視也報(bào)了，通州兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)，這是一個(gè)好的信號(hào)，任何一個(gè)行業(yè)都得隨行入市，首先看到一些資金實(shí)力不是很強(qiáng)，項(xiàng)目擠壓偏大，前期標(biāo)得太過(guò)的，這個(gè)必須要降的，這是沒(méi)有辦法的。第二個(gè)，其實(shí)早在一周前我看到消息，有關(guān)部門已經(jīng)對(duì)某些開(kāi)發(fā)企業(yè)流通性在進(jìn)行調(diào)研，對(duì)于在各地拿過(guò)地王的開(kāi)發(fā)商，第二季度授信額度已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)控了。沒(méi)有一個(gè)行業(yè)說(shuō)保賺不賠的，地價(jià)拿高了，實(shí)在要出貨賠也得賣沒(méi)辦法。當(dāng)然車總說(shuō)的把產(chǎn)品做好，如果做成精品，實(shí)加工這是一個(gè)方案，有可能性。 另外一種你賠著賣了，你就承認(rèn)我就是成本拿高了，現(xiàn)在市場(chǎng)上不接受這個(gè)成本高價(jià)，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)說(shuō)我必須要賺錢，百分之百賺錢。 第三個(gè)長(zhǎng)期持有，你賣了可以不售，酒店式公寓，可以長(zhǎng)期持有，沒(méi)準(zhǔn)十年五年以后租金收得很好，資產(chǎn)本身還溢價(jià)了，也有可能。另外開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地市場(chǎng)有一個(gè)新規(guī)則，對(duì)于新的成本定價(jià)這套規(guī)則要重新考慮了，不能像以前粗放式的，或者賭博式的方式，肯定是不行。車總在產(chǎn)品上更精細(xì)化考慮，要做得真的是專業(yè)化公司。再有類似萬(wàn)科也表態(tài)，我們以前叫開(kāi)發(fā)商，其實(shí)你要去國(guó)外，去美國(guó)，找房地產(chǎn)行業(yè)的人，可以找來(lái)一個(gè)不是開(kāi)發(fā)商，可能更多像經(jīng)紀(jì)公司，或者像車總這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)，你就很奇怪我要找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是在美國(guó)開(kāi)發(fā)商歸到建筑行業(yè)，屬于建筑行業(yè)，不在房地產(chǎn)行業(yè)里面，更多是待工或者承建商。如果各地保障性住房供應(yīng)量非常大，不管是政府做，還是土地機(jī)構(gòu)做，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商一定角色轉(zhuǎn)換，面對(duì)政府更多是一個(gè)承建商，或者是一個(gè)待工者的角色，這個(gè)角色轉(zhuǎn)換他也要適應(yīng)，因?yàn)閷?lái)在市場(chǎng)上，從土地供應(yīng)，到產(chǎn)品，很多的會(huì)是保障性的，這個(gè)錢掙不掙，可能沒(méi)有原來(lái)那么厚的利潤(rùn)，但是量很大，最起碼相信一部分的上市公司肯定要做，因?yàn)槊磕曦?cái)務(wù)報(bào)表必須要有現(xiàn)金流。 【江林東】：關(guān)于地王情況來(lái)看，從總的趨勢(shì)來(lái)看，特別是我們國(guó)家情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期性，長(zhǎng)期的趨勢(shì)還是我們國(guó)家的一個(gè)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)將還是從長(zhǎng)期來(lái)講還會(huì)上漲，因?yàn)樯蠞q的基本條件還是存在，我們貨幣供應(yīng)量相當(dāng)大，我們貧富差距現(xiàn)在還在擴(kuò)大的一個(gè)趨勢(shì)，我們的城市化不是短期能夠完成的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程還有相當(dāng)長(zhǎng)的階段。還有我們家庭小型化，這是整個(gè)的趨勢(shì)。原來(lái)是大家庭，三代人士住在一起，現(xiàn)在年輕人都要跟父母分開(kāi)住的，特別下一段現(xiàn)在進(jìn)入80后這樣一個(gè)階段，而且我們國(guó)家投資的渠道非常的有限，除了股市以外就沒(méi)有什么投資渠道進(jìn)入房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域。包括現(xiàn)在地方政府財(cái)政還是一個(gè)土地財(cái)政為主要的政策，這些因素并沒(méi)有因?yàn)楝F(xiàn)在的政策而大大改變，這是推向房?jī)r(jià)上漲的基本條件和因素必然存在，這是一個(gè)長(zhǎng)期的，哪怕你現(xiàn)在政策出來(lái)以后降了溫，但是整個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有變。第二個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個(gè)個(gè)性化的產(chǎn)品，它的區(qū)位性最重要的，如果這個(gè)地王位置是稀缺的位置，雖然房?jī)r(jià)整體降了，并不是說(shuō)具體到每個(gè)項(xiàng)目都是同樣的一起漲，所以說(shuō)你的位置好，區(qū)位好，因?yàn)檫@個(gè)房子不是說(shuō)今天買了地馬上明天就能出產(chǎn)品，還有一個(gè)銷售過(guò)程，即使將來(lái)有風(fēng)險(xiǎn)，但是存在著房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲規(guī)律性的趨勢(shì)，再加上是一個(gè)區(qū)位性個(gè)性化的產(chǎn)品，我覺(jué)得對(duì)每一個(gè)地王來(lái)說(shuō)可能起到的作用不是完成一致的，隨著政策大起大落一起來(lái)，可能每個(gè)人有每個(gè)人具體的情況。 【主持人】：剛才請(qǐng)三位嘉賓對(duì)賣房對(duì)開(kāi)發(fā)商提一些建議，接下來(lái)給廣大的網(wǎng)友消費(fèi)者提一些建議，大家都在預(yù)測(cè)接下來(lái)市場(chǎng)陷入一種觀望，08年也在觀望，09年突然就爆發(fā)了，接下來(lái)對(duì)于不同的需求性的消費(fèi)者他們?cè)趺磥?lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，這個(gè)時(shí)候還能不能買房，或者要買的話，要買什么樣的房子更好一些？ 【車輪】：對(duì)于真正需要買房子的人，什么時(shí)候可以買，包括現(xiàn)在仍然可以買，但是不要買那些已經(jīng)漲得過(guò)高的那種。但是永遠(yuǎn)不要想著炒最低，哪怕巴非特也不會(huì)在最底線炒，最高線賣出。我有資本能力，多少成本是我能夠付出的，我就可以出手，但是前提是貨比三家，有比較好的產(chǎn)品。目前來(lái)說(shuō)，對(duì)于目前很多年輕人，尤其我也看到很多大學(xué)生，可能畢業(yè)一兩年，畢業(yè)之后馬上買房，這個(gè)不一定，我希望給大家提一些建議，分享過(guò)去的艱辛，我們多年都是租房過(guò)來(lái)的，我剛開(kāi)始工作都是租住房子的，一個(gè)人剛剛走出社會(huì)買房好像給自己增加負(fù)擔(dān)，而且沒(méi)有必要。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，人們買房的觀念需要做一些調(diào)整，通常來(lái)說(shuō)可能有了家庭，有了財(cái)富積累可以考慮買房，從這個(gè)角度給大家一些建議。 【胡景暉】：首先我覺(jué)得還是這次政策對(duì)于80后結(jié)婚的，或者首次置業(yè)的人，60平米以下優(yōu)惠政策取消了，不管是契稅，這部分人還是可以買的，不要追求一步到位，或者貪大求全，我們一直政府倡導(dǎo)積極消費(fèi)，剩下改善性來(lái)講，除了炒房人在推波助瀾，有很多改善性的人，可改可不改的人由于恐慌心理推向市場(chǎng)，接下來(lái)這些人不必要恐慌了，這種情況下要量力而行。 另外不要追求面積過(guò)大，或者總量過(guò)高，其實(shí)我覺(jué)得咱們國(guó)家90平米的三居也設(shè)計(jì)得不錯(cuò)所以不要貪大求全。當(dāng)然對(duì)于投資投機(jī)性咱們不要?jiǎng)袼麄�，他們也�?huì)走掉。第一退守點(diǎn)，股票要跌的話，比如30日均線，還是市場(chǎng)60日均線，會(huì)有一個(gè)第一支撐點(diǎn)，這一輪房?jī)r(jià)如果回落，第一支撐點(diǎn)就是在春節(jié)前后那一段，首先擠掉一定是315地王事件漲出來(lái)這一塊，這一塊太沒(méi)有理由了。接下來(lái)會(huì)不會(huì)擊穿春節(jié)前后這個(gè)價(jià)格線取決于后續(xù)一些市場(chǎng)的問(wèn)題了，首先會(huì)在這兒站著。另外從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，肯定虛高幾個(gè)地方，比如說(shuō)通州、亦莊，包括望京，包括CBD新規(guī)劃的一些區(qū)域，有些區(qū)域肯定要投資向下。但其實(shí)就在這段時(shí)間內(nèi)，我跟購(gòu)房人講，其實(shí)有些被忘切的地方是好地方，四環(huán)到五環(huán)有很多夾層現(xiàn)在房子不是很貴，五環(huán)以外通州有新城規(guī)劃，南城有南城的發(fā)展，四環(huán)五環(huán)有一些區(qū)域很尷尬，兩頭靠不上，又不是新城規(guī)劃區(qū)域，也不是新發(fā)展區(qū)域，其實(shí)可以值得大家考慮。另外抄底，08年9月份，09年4月份，有人蒙蒙朧朧真的炒到底，那時(shí)候望京房子1.5萬(wàn)跌到7、8千，當(dāng)然現(xiàn)在又漲到2萬(wàn)多，我估計(jì)要回調(diào)，應(yīng)該說(shuō)這一輪回調(diào)應(yīng)該給大家創(chuàng)造一些不說(shuō)抄底，但是會(huì)買到比以前房子相對(duì)便宜的機(jī)會(huì)，但是也要審慎選擇。中長(zhǎng)期來(lái)看，政府也說(shuō)了，容忍限度是10%，也許兩三年之后價(jià)格會(huì)趨于平穩(wěn)，其實(shí)大多數(shù)人購(gòu)房有一個(gè)心理價(jià)位，我相信沒(méi)有人相信這一輪調(diào)控房子就回到03、04年的水平，那是不可能的。所以大家還是要有一個(gè)合理的心理預(yù)期，還是首次置業(yè)的，改善性的。 【江林東】：一個(gè)是建立理性的消費(fèi)觀念，不要一次到位，特別是年輕人不一定馬上購(gòu)房，我租房，甚至二手房，再到購(gòu)買商品房這樣一個(gè)過(guò)程。我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以讓每一個(gè)年輕人一走上社會(huì)工作就可以有能力買上房子，不僅我們國(guó)家做得到，發(fā)達(dá)國(guó)家都不能做得到，所以觀念上大家應(yīng)該接受這樣一個(gè)理性消費(fèi)的觀念，包括我有一個(gè)親戚在美國(guó)，已經(jīng)是8年了，結(jié)婚了，生了孩子，就是租房子。他現(xiàn)在生了兩個(gè)孩子，原來(lái)租一個(gè)小的，現(xiàn)在租一個(gè)大的，到現(xiàn)在也沒(méi)有做買房的計(jì)劃，他要根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)收入的能力，然后再根據(jù)自己工作的狀況，是不是將來(lái)穩(wěn)定的長(zhǎng)期發(fā)展，還有并不是說(shuō)租了房人就沒(méi)有尊嚴(yán)了。 第二個(gè)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，如果需求，如果有能力買下來(lái)，我覺(jué)得不一定非要等著抄底等等，因?yàn)榉孔舆@個(gè)產(chǎn)品和其他產(chǎn)品不一樣，它是完全個(gè)性化的。你看重這套房子，這個(gè)區(qū)域環(huán)境，戶型，樓層，包括小區(qū)綠化容積率，你為了等房子，可能心怡的這一套房子被別人買去了，將來(lái)房?jī)r(jià)是可能比這個(gè)便宜一點(diǎn)，但是你這個(gè)房子沒(méi)有了，所以我覺(jué)得建立合理的消費(fèi)觀念。第二個(gè)根據(jù)自己的能力有這種需求的情況下，也可以立即購(gòu)買，不一定非要等待房子降價(jià)。 【主持人】：今天幾位嘉賓就房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策做了精彩解讀，我想經(jīng)過(guò)這一輪密集政策出臺(tái)，一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到一個(gè)降溫作用，對(duì)市場(chǎng)日漸回歸理性，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商也好，對(duì)購(gòu)房者也好，讓他們面對(duì)今后市場(chǎng)行為變化有更加理性的分析和判斷。今天由于時(shí)間的關(guān)系，本期焦點(diǎn)關(guān)注到此結(jié)束，非常感謝三位嘉賓，謝謝大家！ (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
