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望京零亂的現(xiàn)狀幾乎讓人想不起，它是北京規(guī)劃中一個功能齊全，適合居住、辦公、商務活動的“副都市中心”新城。望京原來規(guī)劃怎樣？望京的現(xiàn)狀和初期規(guī)劃差距有多遠？未來的望京規(guī)劃又會如何調(diào)整？城市商業(yè)規(guī)劃的法約束力有多大？商業(yè)規(guī)劃法規(guī)何時出臺？這些是近20年來，伴隨著大店建設、連鎖兼并、改變經(jīng)營性質(zhì)等商業(yè)載體的變臉，市場的準入者、參與者、受益者、使用者都十分關(guān)心的問題。
商業(yè)規(guī)劃的言重與言輕
望京居住區(qū)位于北京市東北部朝陽區(qū)酒仙橋地區(qū)，距天安門廣場直線距離21千米。范圍包括機場路西北側(cè)、南湖渠路以東、四環(huán)路以北、北小河以南。規(guī)劃用地總面積860公頃，建設用地510公頃，總建筑面積780萬平方米，其中住宅建筑面積481萬平方米，占總量的61.7%，公共建筑面積260萬平方米，占總量的38.3%。總?cè)丝?8.6萬人，總戶數(shù)7萬戶。
望京新區(qū)工程開發(fā)建設從1988年啟動，至今已建成住宅面積569萬平方米，超過原規(guī)劃88萬平方米，增加18.3%。現(xiàn)住宅面積已占總規(guī)劃量的72.9%。而規(guī)劃配套商業(yè)面積，按北京市政府“六五”規(guī)劃中關(guān)于居住區(qū)商業(yè)配套724平方米/千人標準，望京居住區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積13.5萬平方米。到2002年底為止，已建成7萬平方米，只建成規(guī)劃商業(yè)面積的51.9%。如按北京市“十五”商業(yè)配套1000平方米/千人標準，望京新區(qū)只建成規(guī)劃商業(yè)總量的37.6%。在已建成的21個居住小區(qū)，每千人只擁有商業(yè)面積537平方米，其中住宅小區(qū)內(nèi)最低配套現(xiàn)狀每千人僅10平方米。
望京之所以出現(xiàn)住宅面積開發(fā)建設超出規(guī)劃總量18.3%，而商業(yè)面積只占規(guī)劃總量51.9%的局面，則出于眾多開發(fā)商重視住宅開發(fā)，追求資金的短期回籠，滯后商業(yè)開發(fā)、躲避資金的回籠期長的運作模式。這種規(guī)劃的約束力疲軟加速了望京新區(qū)畸形發(fā)展。根據(jù)1994年望京新規(guī)劃方案，除保留原住宅小區(qū)外，還需求建設商務區(qū)、外事區(qū)、新行政區(qū)，并同時規(guī)劃了貿(mào)易、商業(yè)、金融相應比例工程項目，又增加了建設大型購物中心規(guī)劃意向。而近10年的開發(fā)建設，速度最快的仍然是住宅和工業(yè)開發(fā)區(qū)，其中A4、A5、K4、綠蔭芳鄰、風格雅園、大西洋新城、方周園等幾十個房地產(chǎn)項目，已建成160萬平方米，而商業(yè)服務設施嚴重缺乏。日本從20世紀50年代就出現(xiàn)了專門規(guī)范大型商店建設的大店法，利用經(jīng)濟手段和技術(shù)手段，規(guī)劃大型商業(yè)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度。因此，日本東京大型商店占商業(yè)規(guī)模總量為19.8%。而北京2000年底，大型商店占商業(yè)規(guī)模總量的比例為47.2%，比東京高出27.4%，比巴黎高出25.1%，比新加坡高出19.4%，比香港高出17.5%。
商業(yè)規(guī)劃的變與不變
北京望京新城是北京市“十五”規(guī)劃中的10大住宅邊緣集團之一，是一個集居住、商務、辦公為一體的“副都市中心”，是京城東部、北部、西北部中關(guān)村高科技園區(qū)白領階層的大“臥城”。
而現(xiàn)實建成的望京新城是“圍城”，出入望京成了居住者的難題。區(qū)域內(nèi)道路走向格局不合理，建筑物與街道缺乏過渡空間和相應的功能組織，道路缺乏標志，識別性極差，很多人分不清哪條路通向哪里……
望京居住區(qū)的住宅建筑總體上已進入建設發(fā)展的后期，而商業(yè)開發(fā)建設都遠落后于住宅建設速度。在北京市“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，望京規(guī)劃商業(yè)規(guī)模總量18.6萬平方米。到2002年底，已建成7萬平方米，商業(yè)面積中，營業(yè)面積在10000平方米以上的商業(yè)設施只有望京購物中心，800―3000平方米之間的商業(yè)設施有5個。小型無特色營業(yè)網(wǎng)點眾多，而地區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心尚未形成，現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)絡的基本骨架沒有形成。究其原因，是原規(guī)劃中商業(yè)相對集中的公建區(qū)遲遲沒有開工，導致沒有形成一個符合城市發(fā)展規(guī)劃整體布局的商業(yè)中心區(qū)。
任何城市商業(yè)規(guī)劃都要在相對穩(wěn)定的前提下進行不間斷的必要調(diào)整和修改。尤其是北京、上海這樣的超大型城市，城市發(fā)展的三種共性現(xiàn)象已顯現(xiàn)清晰。一是城市中心區(qū)的衰敗。北京和上海均存在此種現(xiàn)象，即從20世紀90年代以來，城市中心區(qū)的人口在不斷遞減。到2010年北京市舊城區(qū)人口只保持在150萬，占全市總?cè)丝诘?2%，因此壓縮城市中心區(qū)商業(yè)規(guī)模是大勢所趨。二是城市郊區(qū)住宅組團的興起。北京市到2010年城市總體規(guī)劃中在距離城市中心區(qū)30千米的地域內(nèi)，規(guī)劃建設10個邊緣居住集團。在距市中心50千米的地域內(nèi)，規(guī)劃建成14個衛(wèi)星城。在城市遠郊邊緣地域，規(guī)劃建成140個小城鎮(zhèn)。城市發(fā)展郊區(qū)化將促進商業(yè)發(fā)展郊區(qū)化的建設。三是家用轎車的熱浪。人均GDP500―800＄，家庭小汽車市場銷售進入消費穩(wěn)定期；人均1000―1500＄時，進入高速增長期。中國目前GDP已突破800＄，1999年城市家庭汽車擁有率為7.8%，北京2002年底已達到13.2%，2003年5月底已達到14.1%。汽車進入家庭消費，從而會改變居民留戀城市中心區(qū)的概念。針對城市發(fā)展共性變化，及時調(diào)整商業(yè)規(guī)劃，使商業(yè)規(guī)劃具有時代性和超前性是完全必要的。北京望京購物中心擁有1.25萬平方米營業(yè)面積，而同時設計建成了1.4萬平方米的停車場，使之成為望京新城顧客對購物環(huán)境選擇最滿意的一處消費場所。
21世紀是個性化消費與同質(zhì)性消費融合的時代，人們渴望商業(yè)環(huán)境提供休閑功能。商業(yè)規(guī)劃應適應市場從計劃型強迫購物模式向享受型寬松購物模式轉(zhuǎn)變。中國許多城市規(guī)劃缺少嚴肅性，即在規(guī)劃的執(zhí)行過程中產(chǎn)生大量人為因素的干擾。從1996年起，全國城市迅速興起的超級市場連鎖經(jīng)營熱潮，把商業(yè)規(guī)劃中嚴格規(guī)定的內(nèi)容沖擊大半。進入21世紀以來的2―3年中，全國掀起了購物中心新的開發(fā)建設浪潮。于是，不管城市的性質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、人口消費習慣的不同特點，一味追求大而全的MALL。北京商業(yè)“十五”規(guī)劃中設計城市四個方面為4個大型購物中心，而實際正在運作的有8個大型項目。商業(yè)規(guī)劃的嚴肅性未得到理想的體驗。
商業(yè)規(guī)劃的立法與監(jiān)督
北京望京新城商業(yè)規(guī)劃1988年就已經(jīng)確定，1994年二次論證、修改，從而以規(guī)劃方案的形式下發(fā)到有關(guān)部門和各開發(fā)商手中。而立法容易，執(zhí)法卻是一項長期而復雜的過程。望京新城商業(yè)開發(fā)建設的結(jié)果與規(guī)劃相差甚遠。2003年3月份對望京新城居民對商業(yè)設施與購物環(huán)境調(diào)查結(jié)果表明：消費者對現(xiàn)狀商業(yè)布局滿意率僅為2%，不滿意率為66%，不關(guān)心率為32%。在21個居民小區(qū)開發(fā)建設中，30個開發(fā)商只安排自己開發(fā)區(qū)內(nèi)的配套建設，相鄰小區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心建設無人過問，造成望京商業(yè)開發(fā)建設的布局混亂和結(jié)構(gòu)錯位的被動局面。
北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃中，明確規(guī)定了三環(huán)路以內(nèi)不再重復建設大型零售商業(yè)設施。但在商業(yè)規(guī)劃以市政府文件下發(fā)的半年之內(nèi)，三環(huán)路以內(nèi)先后開工建設并開業(yè)的大型綜合類百貨商場就達4家。隨著國有資產(chǎn)退出中小型企業(yè)，大量商業(yè)設施也隨法人變更而轉(zhuǎn)型，失去商業(yè)規(guī)劃網(wǎng)絡中的細胞。
商業(yè)規(guī)劃的重點是區(qū)域規(guī)劃、模式規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、類型規(guī)劃、結(jié)構(gòu)規(guī)劃5項。區(qū)域規(guī)劃是根據(jù)城市功能分區(qū)而確定，模式規(guī)劃是根據(jù)區(qū)域人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)而制定，業(yè)態(tài)規(guī)劃是根據(jù)居民消費水平和消費習慣而設計，類型規(guī)劃是根據(jù)區(qū)域發(fā)展目標和購買力增長幅度而選擇，結(jié)構(gòu)規(guī)劃是根據(jù)本地區(qū)消費觀念和相鄰地區(qū)消費趨勢而規(guī)劃。但不管是那種重點，規(guī)劃的法律嚴肅性應是不容置疑的，建立健全商業(yè)規(guī)劃實施法律文件體系是一項迫切的任務。
(責任編輯：瑋鋒)
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