商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商業(yè)規(guī)劃_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

    近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商業(yè)規(guī)劃的關(guān)系和科學(xué)協(xié)調(diào)的發(fā)展日益重要。
    一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的現(xiàn)狀
    1、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的兩個(gè)階段。
    從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和商鋪投資走向看，明顯地分兩個(gè)階段。
    第一階段：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的政府行為。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源短缺時(shí)期，國(guó)務(wù)院決定各地按住宅建設(shè)面積7%比例收取商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)，安排商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng),即國(guó)務(wù)院(國(guó)發(fā)[1981]103號(hào)，1981年6月26日)。這項(xiàng)措施在一定程度上發(fā)揮了保障供應(yīng)、滿(mǎn)足人民群眾消費(fèi)需要。就全國(guó)來(lái)講,當(dāng)時(shí)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)是：市級(jí)中心——北京王府井、西單、前門(mén)；區(qū)級(jí)中心——南城的菜市口、西城的三里河；社區(qū)服務(wù)——多少居民人口一個(gè)居委會(huì)，配備一個(gè)糧店、副食店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、飲食店等，原則上10分鐘的商圈。因此，“中商網(wǎng)聯(lián)會(huì)”以征收、規(guī)劃、用好這批資金為工作重點(diǎn)，并創(chuàng)造了“中商網(wǎng)聯(lián)會(huì)”的輝煌。
    第二階段：進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期的企業(yè)行為。1999年11月6日，財(cái)政部、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家計(jì)委等六部委按照國(guó)務(wù)院的要求，聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于公布第三批取消的各種基金(資金附加收費(fèi))項(xiàng)目的通知》（財(cái)綜字[1999]180號(hào)）,取消了“收取商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)的規(guī)定”。現(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資，主要來(lái)自非國(guó)有部門(mén)，大部分是商業(yè)之外的投資者。
    2、對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的總體判斷。
    去年，全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮，據(jù)有關(guān)資料顯示,房地產(chǎn)是我國(guó)高收入者最青睞的投資品種。商業(yè)地產(chǎn)已成為2003年度全國(guó)商業(yè)十大新聞。在網(wǎng)上，五個(gè)關(guān)鍵詞搜索結(jié)果，“商業(yè)地產(chǎn)”名列榜首。
    今年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)更是受到了前所未有的關(guān)注，媒體報(bào)道多了，各地商鋪節(jié)、商鋪展覽會(huì)比比皆是，搞的熱火朝天，同時(shí)各類(lèi)培訓(xùn)班、論壇也多了。今年,我們協(xié)會(huì)就在北京、上海、天津、哈爾濱、沈陽(yáng)、石家莊、杭州、西安、呼和浩特、蘇州、廈門(mén)、嘉興、東莞、浙江臺(tái)州、鹽城等國(guó)內(nèi)近20個(gè)城市舉辦或與有關(guān)方面聯(lián)辦過(guò)論壇，同時(shí)我們也應(yīng)邀出席各地舉辦的類(lèi)似活動(dòng)。應(yīng)該說(shuō)，這是個(gè)好現(xiàn)象，說(shuō)明大家重視這個(gè)行業(yè)，通過(guò)廣泛的研討和交流，達(dá)成共識(shí)，可以起到規(guī)范和引導(dǎo)作用，從而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)健康、有序、理性的發(fā)展。
    應(yīng)該承認(rèn)，我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)情況，到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)完整、權(quán)威的統(tǒng)計(jì)資料。全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量、體量及分布情況等，從政府部門(mén)角度來(lái)講，過(guò)去商業(yè)部門(mén)不掌握、建設(shè)部門(mén)不掌握、銀行系統(tǒng)不掌握、統(tǒng)計(jì)部門(mén)也不掌握。只是最近，大家才開(kāi)始進(jìn)行這方面的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。
    從有關(guān)部門(mén)和我們協(xié)會(huì)初步調(diào)查判斷：從整體情況來(lái)看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量不足的狀況仍未改變，只是局部存在著過(guò)熱的苗頭，表象是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。今年三月份，商務(wù)部在全國(guó)十個(gè)大中城市作了一個(gè)調(diào)查：2003年1到11月份，全國(guó)商業(yè)設(shè)施建設(shè)投資額約為1000億元，竣工面積約為2000萬(wàn)平方米，同比都增加了40%以上。過(guò)熱苗頭表現(xiàn)在，一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小商業(yè)企業(yè)帶來(lái)了很大壓力。局部過(guò)度投資也埋下了引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。部分城市，不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而且造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張等問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常在1.2平米以上，而我國(guó)的北京、上海等大城市還不足1平方米，農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和新建居民區(qū)的商業(yè)設(shè)施還嚴(yán)重不足，居民生活很不方便。
    按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)翻兩番的要求，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到8萬(wàn)億元，生產(chǎn)資料銷(xiāo)售總額超過(guò)17萬(wàn)億元。作為支撐這樣巨大銷(xiāo)售額的市場(chǎng)載體，我們現(xiàn)在的差距還很大。所以，不能籠統(tǒng)地、簡(jiǎn)單地做出商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)熱”的判斷，不能搞一刀切。商務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)在最近的講話(huà)中強(qiáng)調(diào)：仍然要加快我國(guó)市場(chǎng)體系建設(shè)，采取有效措施，研究制定吸引投資的政策，調(diào)動(dòng)各方面對(duì)市場(chǎng)建設(shè)投資的積極性，引導(dǎo)各方面資本，加大對(duì)商品市場(chǎng)建設(shè)的投入。同時(shí)也指出，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)要分類(lèi)指導(dǎo)，防止重復(fù)建設(shè)和盲目投資，提高成功率。
    3，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的三種類(lèi)型。
    我在這里特別指出的是，商鋪投資已經(jīng)吸引了眾多的中小投資者。據(jù)我們調(diào)查，其吸引力主要體現(xiàn)在：一是中國(guó)人的“一鋪養(yǎng)三代”傳統(tǒng)思想和傳統(tǒng)投資；二是大城市情結(jié)和城市化進(jìn)程；三是商鋪投資轉(zhuǎn)化為教育投資。大城市與中小城市及農(nóng)村的差別，造成小孩在就學(xué)、就業(yè)差別等，在戶(hù)籍制度改革的大背景下，促使中小城市及農(nóng)村先富起來(lái)的家長(zhǎng),通過(guò)在大城市購(gòu)買(mǎi)商鋪使自己的孩子取得城里的戶(hù)口，進(jìn)而取得與城里孩子同等待遇；四是在銀行利率和股市債市變化較大，加上銀行對(duì)投資商鋪可享受貸款政策和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商讓利優(yōu)惠和誘人的承諾，投資人便更加看好商鋪投資，也就出現(xiàn)了異地買(mǎi)商鋪現(xiàn)象,有了買(mǎi)方市場(chǎng)。
    從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售角度，我們分析大致上可分為以下三種類(lèi)型：
    一是，出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵循的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他們把變現(xiàn)的利潤(rùn)，除了落袋為安外，其余急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。在此條件下，銷(xiāo)售前期的做法是一賣(mài)了之，后遺癥較大；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉,地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報(bào)，因此采取了降低置業(yè)門(mén)檻，以化解大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題。“出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購(gòu)”為吸引人的口號(hào)，即銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
    如果地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的項(xiàng)目把握較大，各界人士又都看好這個(gè)項(xiàng)目，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就采取出售經(jīng)營(yíng)權(quán)，這部分所占比例不大，屬于“牛”起來(lái)的。出售商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)的主要區(qū)別是資產(chǎn)是自己的，有利于到銀行貸款再投資，營(yíng)銷(xiāo)比較成功,比較典型的是東莞富民商城和富民商業(yè)步行商業(yè)街2萬(wàn)多㎡沿街商鋪。
    二是，出租。商業(yè)地產(chǎn)商把開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目以出租為主，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。這一類(lèi)檔次有高有低，檔次高的有上海新天地、中信泰富廣場(chǎng)等；中低檔次的有貴陽(yáng)三橋綜合批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)時(shí)尚商業(yè)有限公司的太原街商鋪。北京服裝類(lèi)市場(chǎng)主要以出租為主，如秀水、萬(wàn)通、天意、西單明珠等；還有地鐵商鋪和為數(shù)不少的人防工事，平戰(zhàn)結(jié)合改造成的地下商業(yè)街，如上海、廣州的地鐵和長(zhǎng)春春華地下批發(fā)商城等，這一類(lèi)因?yàn)橛衅涮厥庑裕曰旧喜扇〕鲎庑问健?br />     三是，商家與地產(chǎn)商戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬(wàn)達(dá)模式”。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)工之前，便已確定大部分面積要租與這些國(guó)際商業(yè)大鱷，故被稱(chēng)為“訂單地產(chǎn)”。如，歐倍德在充分發(fā)揮自己品牌經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，為商業(yè)地產(chǎn)上的拓展合作伙伴――萬(wàn)達(dá)集團(tuán)得到的利益是：通過(guò)租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)也為自己節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。
    二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的主要問(wèn)題
    由于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)政策發(fā)生了根本改變，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資主體同時(shí)也發(fā)生了根本變化，在市場(chǎng)配置資源的作用下，特別是我國(guó)加入WTO以來(lái)，中國(guó)巨大的市場(chǎng)和快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，吸引各國(guó)商業(yè)投資集團(tuán)，大大促進(jìn)了我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理，取得了可喜變化。具體表現(xiàn)在城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不但數(shù)量增加，檔次提高，而且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更趨于多樣化，大大滿(mǎn)足了老百姓的消費(fèi)需求。在這些成績(jī)面前，存在的問(wèn)題也不少，事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展中，出現(xiàn)的“多與少”、“熱與不熱”是我們關(guān)心的，我們更關(guān)注的主要問(wèn)題是以下六個(gè)：
    一是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不甚熟悉。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛興起，由于現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商，大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，商業(yè)與地產(chǎn)存在著“兩張皮”，因此，許多地產(chǎn)商，沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的差別，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，套用比較熟悉的住宅開(kāi)發(fā)模式，先設(shè)計(jì)、后銷(xiāo)售，而商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合性，要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商四者結(jié)合起來(lái)，現(xiàn)實(shí)中，四方銜接很不規(guī)范，這些因素將帶來(lái)巨大的投資前期風(fēng)險(xiǎn)。
    二是，地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)思路的偏差。上面己經(jīng)提到，現(xiàn)在銀行利率和股市債市變化較大，在個(gè)人投資品種又少的情況下，加上投資住宅地產(chǎn)的獲利事實(shí)和放大了的宣傳，投資人便更加看好商鋪投資，吸引了越來(lái)越多的個(gè)體投資者投資商鋪，異地買(mǎi)商鋪現(xiàn)象也就出現(xiàn)了。
    這樣有了買(mǎi)方市場(chǎng)后，相迎合的是賣(mài)方市場(chǎng)。大多數(shù)地產(chǎn)商都喜歡當(dāng)“甩手掌柜”，抱著“賣(mài)完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，希望開(kāi)發(fā)——出售——再開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期越短越好，這就不可能實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，5到8年已經(jīng)是很長(zhǎng)的等待期了。商業(yè)地產(chǎn)商，如果不注重后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和后續(xù)的物業(yè)管理，有的商城和商業(yè)街出現(xiàn)銷(xiāo)售火爆，地產(chǎn)商賺錢(qián)走人后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。尤其是對(duì)購(gòu)物中心、商業(yè)步行街，一味地采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)橘?gòu)物中心、商業(yè)街一旦被拆零賣(mài)，就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，也就很難獲得成功；另外，由于開(kāi)發(fā)商往往不可能全部賣(mài)出去，勢(shì)必造成銀行的債務(wù)無(wú)法還清，同時(shí)又把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了接盤(pán)的小業(yè)主，引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。
    去年以來(lái)，北京、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都發(fā)生了類(lèi)似的問(wèn)題，有的經(jīng)營(yíng)戶(hù)和開(kāi)發(fā)商之間甚至發(fā)生了激烈沖突。我十分擔(dān)心，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)繼住宅地產(chǎn)之后，成為又一個(gè)投訴熱點(diǎn)。最近國(guó)家有關(guān)部門(mén)在宏觀(guān)調(diào)控和信貸上又有新的政策出臺(tái)，這將更有利于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)和健康發(fā)展。
    三是、在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和網(wǎng)點(diǎn)布局上的不合理。一些商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展熱潮，因此，搶商機(jī)爭(zhēng)項(xiàng)目,論證不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目，招商和項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點(diǎn)布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)布局上，東部多西部少，老城市多新城市少；在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，大型百貨店過(guò)剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢；在店址的選擇和經(jīng)營(yíng)定位上，有的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。特別使人擔(dān)憂(yōu)的是大體量的SHOPPING MALL項(xiàng)目正在全國(guó)范圍內(nèi)上馬，它們對(duì)小型商業(yè)企業(yè)殺傷力很大，現(xiàn)在商界議論很多。
    四是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。特別是大型商業(yè)設(shè)施投資大，動(dòng)輒幾億、甚至高達(dá)幾十億，在國(guó)外大多數(shù)都是靠基金支撐運(yùn)作。在我國(guó)，無(wú)論是國(guó)有還是民營(yíng)，多數(shù)是建立在銀行貸款基礎(chǔ)上的。開(kāi)發(fā)商自有資本比例普遍偏低，不少項(xiàng)目，銀行貸款比例高達(dá)八、九成。投資回報(bào)期約8年左右，甚至更長(zhǎng)，用銀行的短期存款，用之于長(zhǎng)期貸款，一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)（銷(xiāo)售）差，利潤(rùn)下降，達(dá)不到贏(yíng)虧平衡點(diǎn)，造成銀行不良貸款，將引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。從去年年底開(kāi)始，一些地方的金融部門(mén)，土地管理部門(mén)，按照央行和相關(guān)部委的要求,開(kāi)始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制土地的發(fā)放，不少銀行，已經(jīng)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自由資本金比例提高到30%以上。前段時(shí)間，在央視論壇上,商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家們談到購(gòu)物中心時(shí)，認(rèn)為像購(gòu)物中心這樣大型商業(yè)設(shè)施，自有資本金比例應(yīng)達(dá)到80%是比較理想的，至少不要低于50%，這些觀(guān)點(diǎn)我是贊同的。
    五是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在著形象工程問(wèn)題。現(xiàn)在全國(guó)很多地方都在建大型的商業(yè)設(shè)施，如購(gòu)物中心和商業(yè)步行街。不少地方政府熱衷這類(lèi)項(xiàng)目，是可以理解的。確實(shí)，購(gòu)物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施具有較強(qiáng)的市政效果，一些地方政府，就不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，一味地積極推動(dòng)。建設(shè)時(shí)又過(guò)于重視城市景觀(guān)要求，忽視了商業(yè)使用功能，建成后，會(huì)使項(xiàng)目陷入招商難的尷尬境地。前不久，我們參加了一條著名商業(yè)街的改造規(guī)劃論證會(huì)，規(guī)劃方案是由某著名大學(xué)的專(zhuān)家教授負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的，建筑風(fēng)格別具一格，受到與會(huì)者的交口稱(chēng)贊，政府部門(mén)對(duì)此也大加贊賞。提交的規(guī)劃方案忽略了一個(gè)最重要的問(wèn)題，就是在這些漂亮的建筑里面，賣(mài)什么？要經(jīng)營(yíng)什么商品？規(guī)劃竟然在沒(méi)有商業(yè)定位的情況下先行，這在國(guó)外是很不可思議的事情。或許，這其中有政府對(duì)發(fā)展現(xiàn)代流通片面理解和對(duì)商業(yè)特性不甚了解等方面的因素。
    六是，投訴將會(huì)集中在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商對(duì)商鋪投資商的承諾兌現(xiàn)好壞。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商鋪投資經(jīng)營(yíng)是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。商鋪的投資回報(bào)可分為前期投資回報(bào)和后期投資回報(bào)。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)主要集中在投資前期，即“養(yǎng)鋪階段”，“養(yǎng)鋪階段”依賴(lài)人氣商氣的集聚，此時(shí)的投資回報(bào)不言而喻；當(dāng)市場(chǎng)的各方面因素發(fā)展成熟了，商鋪優(yōu)勢(shì)才逐漸顯現(xiàn)，這時(shí)跨入后期投資回報(bào), 即“旺鋪階段”,這階段才保證了投資者的收益穩(wěn)定。一開(kāi)盤(pán)就是“旺鋪”很少見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高喊的“商鋪投資回報(bào)率８%～10%”，實(shí)際上是指商鋪的后期投資回報(bào)。從近幾年的商鋪投資來(lái)看，商鋪的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，特別是少數(shù)溫州人，在各地炒商鋪得到了抵制，投資回報(bào)將由不平衡性走向平衡。
    我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛興起，因?yàn)樯虡I(yè)與地產(chǎn)存在著“兩張皮”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方交接還不規(guī)范，所以在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是很大的。如果“養(yǎng)鋪”不成，成“死鋪”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商和商鋪投資商的矛盾就會(huì)暴露。前期投資風(fēng)險(xiǎn)和承諾兌現(xiàn)好壞是產(chǎn)生投訴的導(dǎo)火線(xiàn)，就會(huì)形成類(lèi)似住宅開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主的羅圈官司，成了投訴熱點(diǎn)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商對(duì)他的項(xiàng)目預(yù)期和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制水平高低，對(duì)商鋪投資商的承諾兌現(xiàn)好壞，直接影響商業(yè)的發(fā)展，甚至于影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和穩(wěn)定，如何把風(fēng)險(xiǎn)有效控制在前期投資，確實(shí)是我們要研究的課題和工作的重點(diǎn)。
    三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)規(guī)劃建設(shè)的銜接
    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在今后一段時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求將會(huì)保持供求兩旺。政府營(yíng)造的商業(yè)投資環(huán)境日趨規(guī)范，更加有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，商鋪的投資者的投資。有資料顯示，目前世界發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積為1.2平方米，而在中國(guó)的主要城市中接近西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平。歐洲的商鋪交易量占整個(gè)房地產(chǎn)交易量的一半左右，而上海還不到20%，從總量上分析，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資前景是十分廣闊。
    1,商務(wù)部和中央領(lǐng)導(dǎo)十分重視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。面對(duì)住宅地產(chǎn)熱后的商業(yè)地產(chǎn)熱，應(yīng)該講早就引起了中央領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家商業(yè)行業(yè)主管部門(mén)的重視，吳儀副總理曾在一份報(bào)告上明確批示，當(dāng)務(wù)之急是要抓緊制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委組建不久（2001年8月7日）就下發(fā)了《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在2002年3月18日又下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》，10月16日制發(fā)《“十五”商品流通行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃綱要》，2003年1月24日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》， 2002年8月20日，在大連召開(kāi)“大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)”。
    去年，新商務(wù)部成立不久（2003年9月18日），就在上海召開(kāi)“全國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃座談會(huì)”，商務(wù)部黃海部長(zhǎng)助理在會(huì)上作了《提高認(rèn)識(shí)，加快進(jìn)度，進(jìn)一步做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作》的重要講話(huà)。今年1月15日,商務(wù)部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》。
    歷經(jīng)三年多的時(shí)間里，連續(xù)下發(fā)了五個(gè)文件，召開(kāi)了兩次全國(guó)性會(huì)議，今年四月商務(wù)部市場(chǎng)體系建設(shè)司分片在南寧、武漢、青島召開(kāi)“地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作座談會(huì)，”對(duì)地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作做出全面部署（我們協(xié)會(huì)作為承辦單位之一），可見(jiàn)重視程度。
    我們?cè)诠ぷ髦畜w會(huì)到：制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，實(shí)行聽(tīng)證制度是政府機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變后管理商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的新思路，是非常正確的。
我認(rèn)為：當(dāng)今，用科學(xué)發(fā)展觀(guān)指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就是要制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，實(shí)行聽(tīng)證制度，這樣才能開(kāi)創(chuàng)定單式商業(yè)地產(chǎn)新局面。
    2，做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，用規(guī)劃引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資。制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的重要性，商務(wù)部黃海部長(zhǎng)助理在上海召開(kāi)的“全國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃座談會(huì)”上，已經(jīng)作了十分詳細(xì)的闡述。2003年12月18日，商務(wù)部于光洲副部長(zhǎng)在全國(guó)商務(wù)工作會(huì)議上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“加快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，2004年要繼續(xù)完成地級(jí)以上城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。盡快頒布《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范管理，避免盲目和重復(fù)建設(shè)。”今年1月15日，商務(wù)部和建設(shè)部又下發(fā)《關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》以后，又在4月份，在南寧、武漢、青島連續(xù)召開(kāi)了三個(gè)“地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃座談會(huì)”，做出具體部署。
    最近，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，商業(yè)專(zhuān)家陳文玲同志專(zhuān)文，引起了商務(wù)部和溫總理的高度重視，這更利于《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理?xiàng)l例》盡早出臺(tái)。從宏觀(guān)上引導(dǎo)商業(yè)投資，優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)角度，制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯得格外重要。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是投資者的重要投資依據(jù)，我們將配合商務(wù)部，今年重點(diǎn)把這項(xiàng)大事抓好。
    3，大力實(shí)施聽(tīng)證制度。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須以規(guī)劃為龍頭，好的規(guī)劃必須有聽(tīng)證制度來(lái)保證，需要通過(guò)聽(tīng)證形式來(lái)提升并強(qiáng)化規(guī)劃意識(shí)，保證決策的正確，這也是國(guó)際通行的做法。今后，沒(méi)有制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，將不予批準(zhǔn)，這是商務(wù)部反復(fù)強(qiáng)調(diào)的。政府實(shí)施這項(xiàng)制度，我們認(rèn)為是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商鋪投資者的負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。我們“中商網(wǎng)聯(lián)會(huì)”今年一是選擇有代表性、示范性的西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聽(tīng)證會(huì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)摩；二是借鑒其他行業(yè)的聽(tīng)證經(jīng)驗(yàn)，邀請(qǐng)聽(tīng)證研究方面的專(zhuān)家組織培訓(xùn)，并舉行聽(tīng)證制度研討會(huì)；三是結(jié)合國(guó)內(nèi)外城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)上實(shí)行聽(tīng)證制度的先進(jìn)做法，在商務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)下，制定出適合中國(guó)國(guó)情的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽(tīng)證程序、規(guī)范和制度。
    4，抓訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型，促使商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)盟。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和商鋪投資，如何與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃相銜接，特別是如何科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展？我們認(rèn)為規(guī)劃與聽(tīng)證這二條是實(shí)現(xiàn)的手段，實(shí)現(xiàn)的目的是“訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，這樣商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能做到健康有序。
    今年初有關(guān)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2003年全國(guó)商鋪市場(chǎng)回顧總結(jié)中指出：“我國(guó)1至11月份完成商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資額為1018.49億元，比去年同期增加42.5%，完成商鋪竣工面積達(dá)2097萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.9%。2003年，全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮”。在如此大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，有如此多的商鋪?lái)?xiàng)目，我們“中商網(wǎng)聯(lián)會(huì)”決定抓“訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型，促使商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)盟”。因此，這項(xiàng)工作是我們協(xié)會(huì)的三大重點(diǎn)工作之一。
    作為政府和行業(yè)協(xié)會(huì)角度，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，能通過(guò)各部門(mén)和各方面的聽(tīng)證。我認(rèn)為，規(guī)劃的目的：（1）總量控制，總量發(fā)展要與城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展盡可能地相一致；（2）網(wǎng)點(diǎn)布局要合理，不同業(yè)態(tài)不同規(guī)模之間互傷盡可能的小，相同業(yè)態(tài)的店鋪“肩并肩”或“門(mén)對(duì)門(mén)”地開(kāi)設(shè)，惡性競(jìng)爭(zhēng)必然造成互傷；（3）有利于傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)提升，提高老百姓的購(gòu)物環(huán)境和降低購(gòu)物成本。
    市場(chǎng)的主體是企業(yè)，作為企業(yè)，你的項(xiàng)目一是定好位，賣(mài)什么？吸引老百姓到你這兒來(lái)買(mǎi)什么，使你能賺錢(qián)。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何做到一個(gè)良好準(zhǔn)確的商業(yè)定位，恰當(dāng)選址。商業(yè)定位與物業(yè)的規(guī)模如何相對(duì)應(yīng)。工程設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)以人為本的服務(wù)，設(shè)計(jì)是否合理？，包括今后獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)和采取的促銷(xiāo)手段等，這些是真功夫，希望大家要認(rèn)真對(duì)待。投資者關(guān)心的是投資后如何獲益，這是試金石，開(kāi)發(fā)商一定要明確告訴投資者，一定要有前景預(yù)測(cè)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我想，誰(shuí)能達(dá)到這些要求，誰(shuí)的項(xiàng)目就有吸引力。
    各位領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家、嘉賓：目前，在我國(guó)許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，每年不但有大量的新增商鋪上市，而且有數(shù)量可觀(guān)的閑置商鋪，由于國(guó)內(nèi)的商用房產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有得到很好的發(fā)育，缺乏像居住類(lèi)房產(chǎn)市場(chǎng)那樣的專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)、投資市場(chǎng)、投資機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。沒(méi)有配套的評(píng)價(jià)體系和經(jīng)紀(jì)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，以及出售租賃商鋪專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)。缺乏較為成熟的商用地產(chǎn)市場(chǎng)理論和成熟的政策法規(guī)體系。相對(duì)居住類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這是一塊需要我們認(rèn)真研究和引導(dǎo)的市場(chǎng)。遵照協(xié)會(huì)章程，業(yè)務(wù)傳承和各方面要求，我們將致力于為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、代理商和商鋪投資者服務(wù)，培育商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，關(guān)注和解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等方面出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，在商務(wù)部指導(dǎo)下進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理，為達(dá)到“訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”目標(biāo)而努力。
    今天參加論壇的大多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、代理商和商鋪投資者，你們都是協(xié)會(huì)的服務(wù)對(duì)象，協(xié)會(huì)是你們的家，我們希望大家與我們一起，關(guān)注這方面出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，共同為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市商業(yè)規(guī)劃的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（在山東首屆住交會(huì)系列論壇城市建設(shè)市長(zhǎng)論壇上的演講）

　　(責(zé)任編輯：瑋鋒)