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中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱。 “中國房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結(jié)束，未來將是地產(chǎn)的理性發(fā)展時期，三四線城市將成為許多大企業(yè)發(fā)展新動力。 ” 前日下午，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱在北京就“2011中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告”進行解讀時，作出如是表述。 “新限購”城市或不超十個 當前，在經(jīng)濟增速放緩，通脹壓力較大的背景下，樓市調(diào)控效果初顯，部分一二線城市成交量下滑，但房價上漲壓力仍較大。 7月12日，國務院提出除鞏固和加強原有調(diào)控政策外，對房價上漲過快的二三線城市也采取限購。 研究報告認為，這是對三四線市場的一種警示，從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展水平差異決定了不同城市經(jīng)濟波動周期的差異，進而在房地產(chǎn)進程上表現(xiàn)出差異。由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，相對于一二線城市，三四線城市會受到更多的關(guān)注。 對于何時是介入機會，丁祖昱表示可以參考標桿企業(yè)進入一個三四線城市，最好是知道其拿地時開始跟進。通過典型企業(yè)進入三四線城市策略分析未來競爭格局，如果沒有標桿企業(yè)進入的三四線城市，新進入的確有必要注意風險。 不過，丁祖昱認為此次“新限購”無論規(guī)模和力度都不會及第一次限購，預計限購的城市不超過十個。 三四線城市機遇風險并存 研究報告指出，近年來隨著城市化進程的不斷深入，三四線城市的整體實力大幅提升，經(jīng)濟持續(xù)增長、基礎設施硬件快速完善、居民住房需求上升、增值保值預期，都使三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)。 丁祖昱舉例說，萬科用7年時間銷售額翻20倍，他們這些大企業(yè)最近幾年都從三四線城市受益良多，最大的特征便是布局三四線城市，其中恒大更為徹底，北京、上海這樣的城市都沒有想。 而2011年上半年銷售排名前20的房地產(chǎn)企業(yè)，他們?nèi)木�城市的比例份額，占整個企業(yè)的份額正在不斷攀升。一中字號房企，三四線城市份額占比去年上半年為14%，今年上半年便達到20%。 丁祖昱說，由于三四線城市購買力相對弱，最高房價和平均房價倍差不大，只有三倍左右，而部分一線城市達到10倍，利潤空間小，所以港資和外資房企普遍不愿進三四線城市。但如果一個三四線城市，最高房價和平均房價倍差達到六七倍，這里的市場便已存在風險。 不少房企今年日子難過 丁祖昱認為，今年一月份便推出調(diào)控政策，使不少房地產(chǎn)企業(yè)“逃過死劫”，如果調(diào)控發(fā)生在年中，不少房企因?qū)⑸弦荒甑睦麧櫾谀瓿跬度朐?a target="_blank">土地收購上，會死得很慘。因為調(diào)控得早，恰恰控制了大家投資的步伐。 他說：“在一年以前，房地產(chǎn)行業(yè)的風險主要還是在市場層面，之前調(diào)控過多次，但每一次調(diào)控帶來的是市場的進一步或者說報復性反彈，所以我們當時認為整個的風險在于市場，市場的供求關(guān)系搞清楚，這個市場就清楚了。但是今天整個行業(yè)的風險進入到三個層面，既有市場供求的問題，也有經(jīng)濟、社會的問題。 ” 對于一二線城市調(diào)控持續(xù)多久，丁祖昱認為至少要三年，十大重點城市的銷售面積占全國比例，由2007年的25%降到去年年底的16%，預計今年還會繼續(xù)下降至10%左右。商品住宅的黃金十年過去了，“未來保障房和商品住房同時發(fā)展，保障房一定拉住整個商品房的發(fā)展，這個是絕對的”。(記者 胡海林) (責任編輯：白雪松) |
