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因為開發(fā)商大降價造成的老業(yè)主抗?fàn)幨录缃裼萦遥秶膊粩鄶U(kuò)大。政府部門和開發(fā)商“按合同辦事”的回應(yīng)，不僅斷絕了老業(yè)主們求得補(bǔ)償?shù)南Ｍ鼘屝聵I(yè)主們心驚膽戰(zhàn)，動搖下手的決心，最終讓樓市成交更陷低迷。 因為降價造成老業(yè)主與開發(fā)商激烈沖突，自2005年以來已經(jīng)是第三輪了。事件的起因、演進(jìn)、沖突方式以及老業(yè)主態(tài)度，三次并無本質(zhì)不同。但當(dāng)事另一方——開發(fā)商和第三方仲裁者，應(yīng)對的方式、態(tài)度，都發(fā)生了180度的變化。 第一輪退房事件發(fā)生在2005年底。時逢第一次嚴(yán)厲調(diào)控，以焦點(diǎn)案例上海大華水岸藍(lán)橋為例，老業(yè)主們2005年初以13000元/平方米左右的價格購房，到年底周邊新房源最低甚至降到8000多元/平方米。如此大的落差讓89位老業(yè)主不惜犧牲自身的金融信用等級，以集體斷供相要挾，逼迫開發(fā)商大華集團(tuán)退房。拖延拉鋸9個月后，寶山區(qū)法院判決：雙方解除合同，購房者承擔(dān)3%違約金，開發(fā)商收回86套房屋，退還1.2億元購房款。這一輪僅上海就有十多個樓盤發(fā)生類似事件。 在這輪退房潮中，絕大多數(shù)開發(fā)商沒有大華集團(tuán)如此強(qiáng)硬，多以補(bǔ)償房款、增加裝修、減免物業(yè)費(fèi)等方式，與業(yè)主達(dá)成和解。這似乎也成為弱市慣例，在2008年同樣在全國上演。相關(guān)政府部門的態(tài)度同樣溫和，以調(diào)解說和為主；法院的判決也基本符合業(yè)主的訴求。當(dāng)然退回的房源在市場回暖后，被開發(fā)商以遠(yuǎn)高過原來的價格銷售一空。目前上述案例水岸藍(lán)橋的二手房售價已經(jīng)超過25000元/平方米。 但在當(dāng)下發(fā)生的此輪退房潮中，無論開發(fā)商還是政府部門，態(tài)度非常明確而堅決。作為焦點(diǎn)的兩個樓盤——中海御景熙岸、綠地秋霞坊，其開發(fā)商中海和綠地的表態(tài)異口同聲：要求退房、補(bǔ)償是業(yè)主的權(quán)利，不退房不補(bǔ)償也是企業(yè)的權(quán)利，業(yè)主認(rèn)為不合理不合法可訴諸法律，由第三方仲裁。買房既然是市場行為，就應(yīng)當(dāng)遵守市場法則、契約精神。 政府方面的表態(tài)是：商品房銷售價格由房地產(chǎn)企業(yè)和購房人根據(jù)市場供求關(guān)系協(xié)商約定。 如果在履約中當(dāng)事人發(fā)生矛盾糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定協(xié)商解決，協(xié)商不成可通過司法途徑解決。如果沒有發(fā)生特別極端的情況，全國各地的地方政府估計都會采取這樣的基本態(tài)度，同時輔以調(diào)解行動。 老業(yè)主們也在樓市變動中久經(jīng)考驗積累了豐富的經(jīng)驗，知道硬邦邦要求退房或補(bǔ)償無法得到支持，此次的斗爭策略是一致指責(zé)開發(fā)商在當(dāng)時的銷售過程中有價格欺詐行為，以此推翻合同成立的基礎(chǔ)。但在誰主張誰舉證的原則下，老業(yè)主們很難拿出有力的證據(jù)。他們手里的牌并不多，更要命的是，以往還能獲得社會輿論的同情，此次卻更多被輿論指責(zé)為“暴民思想”、“沒有契約精神”。 如果此次22000元/平方米買房的老業(yè)主一方一敗涂地，對半夜去中海御景熙岸排隊的新業(yè)主們也是一個警示：如果17500元/平方米的價格繼續(xù)大降一輪，新業(yè)主們也不會得到任何補(bǔ)償。 這種情況會不會發(fā)生？看看北京通州京貿(mào)國際城的案例，此前該樓盤最高價為26800元/平方米左右。去年底推出19800元/平方米的特價房時，開發(fā)商就因前期業(yè)主不滿，對其實施了退還差價的補(bǔ)償。近期，京貿(mào)國際城5號樓開盤銷售，然而售價已經(jīng)下調(diào)到15000元/平方米。 當(dāng)前房價的水分到底有多大？降價空間有多大？首先要看當(dāng)前的價格是從什么樣的價格漲上來的。2009年至2010年底，兩年時間內(nèi)京滬郊區(qū)的房價基本翻了一倍，中海御景熙岸所在的周康板塊，2008年均價只有10000元/平方米上下，當(dāng)前開發(fā)的新盤拿地基本都在2008年之前，利潤空間巨大。 其次要看開發(fā)商降價的決心。此次降價的急先鋒中海和綠地，都是全國排名前十的巨頭，從財務(wù)狀況來看，都是業(yè)內(nèi)領(lǐng)先公司。尤其是以開發(fā)高端房產(chǎn)為主的中海，利潤率在大開發(fā)商中多年穩(wěn)居第一，背后大股東央企中建也是手握上百億現(xiàn)金。他們率先降價，一方面能將市場上所剩無幾的購買力搶先一掃而空，另一方面也是為接下來較長的寒冬作準(zhǔn)備。中國規(guī)劃網(wǎng)北京10月28日電 記者汪歌 (責(zé)任編輯：白雪松) |
