“青山碧海紅瓦綠樹”是康有為眼中的青島，也是德國城市規(guī)劃下老青島的寫照。100多年來，青島以“山海”為題的別墅一直在國內(nèi)擁有很高的知名度。如今，憑借青島獨(dú)有的“山海”資源，青島別墅市場出現(xiàn)了長足的發(fā)展。 在當(dāng)前限購限貸等調(diào)控大環(huán)境下，別墅市場受到一定的沖擊，但與普通住宅相比，別墅憑借其資源的稀缺性，以及良好的保值增值能力，整體市場并未受到太大的沖擊。更值得注意的是，今年以來，青島別墅市場可謂是“百花齊放”，從傳統(tǒng)即墨溫泉板塊的一枝獨(dú)秀，再到城陽板塊的繁榮，現(xiàn)在西海岸別墅板塊正漸漸崛起，島城別墅市場正在全面開花。 市場壓力巨大 據(jù)銳理數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，目前全市別墅存量2253套，根據(jù)去年一年別墅成交1584套計(jì)算，目前別墅的存量足夠市場消化近兩年時(shí)間，去化壓力較大。而2012年1-5月，青島別墅共成交472套，比去年同期下跌36%，下跌幅度比普通商品住宅高10個(gè)點(diǎn);累計(jì)成交均價(jià)11358元/平方米，與去年同期基本持平。 從別墅細(xì)分市場來看，2012年1-5月青島成交的472套中，其中獨(dú)棟成交31套，雙拼成交23套，聯(lián)排成交351套，疊拼成交67套。通過成交數(shù)據(jù)可以看出，200-300平方米的聯(lián)排產(chǎn)品，總價(jià)在200-300萬之間，既能保證產(chǎn)品品質(zhì)、總價(jià)又容易被客戶接受，成交相對活躍，后期去化壓力相對略小。 對整體市場而言，一方面，市場已有的存量足夠消化兩年，另一方面，市場成交還在不斷下跌，不僅如此，新的別墅項(xiàng)目還在源源不斷地加入，目前別墅市場特別是西海岸區(qū)域包括龍湖、保利、世茂等眾多項(xiàng)目的陸續(xù)上市，使未來別墅市場的壓力空前巨大。 需求同樣存在 同普通住宅市場相比，別墅市場的需求雖然沒有那么旺盛，但同樣一直存在。 “限購限貸等調(diào)控政策對別墅市場產(chǎn)生了較大影響，但購房客戶對別墅的需求還是有的。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，限購對別墅客戶群體的影響主要分為顯性和隱性兩個(gè)方面，顯性影響表現(xiàn)在限貸上，雖然購買別墅群體的客戶資金相對寬裕，但別墅的總房款很高，限貸對于這部分人的影響同樣存在;隱性方面則是客戶對價(jià)格預(yù)期走低的影響，“別墅的市場需求肯定是存在的，許多客戶看了我們的別墅后，都覺得很好，但同時(shí)又表示價(jià)格有點(diǎn)貴。”某別墅項(xiàng)目銷售部負(fù)責(zé)人告訴記者，受政策影響，別墅購買群體同樣也對未來價(jià)格看低，抱有降價(jià)的心理預(yù)期。因此，他們也在對別墅這個(gè)市場進(jìn)行觀望。“海信·溫泉王朝項(xiàng)目五一推出精裝修房之后，時(shí)間不長，便成交了兩套，從前來看房的客戶分析，他們對別墅產(chǎn)品的需求還是有的。”海信溫泉王朝相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。 項(xiàng)目全面開花 依靠青島獨(dú)特的山海資源，目前島城別墅市場主要沿青銀高速、濱海大道交通大動脈與沿線山、海、林、泉等自然資源有機(jī)排布，根據(jù)不同的地域?qū)傩裕陆ㄉ唐贩縿e墅分布均勻，無論近郊，還是遠(yuǎn)郊，都有不同類型項(xiàng)目分布。 其中，以芭東小鎮(zhèn)、海信·溫泉王朝、依泉美廬為代表的即墨溫泉板塊經(jīng)歷了約六七年的發(fā)展，成為島城較為成熟的中央別墅區(qū);與此同時(shí)，城陽板塊也在香溪庭院、百福山莊、龍湖·滟瀾海岸、青特·花溪地、祥泰·正陽東郡等別墅項(xiàng)目的落成后，成為繼即墨板塊后又一個(gè)已成氣候的別墅密集區(qū);而從去年以來，隨著保利·海上羅蘭、唐島灣、灣上、康大·山語海等項(xiàng)目的開建，一時(shí)間，西海岸別墅項(xiàng)目可謂遍地開花。此外，記者了解發(fā)現(xiàn)，除了這三大密集區(qū)域外，別墅市場也逐步向市中心板塊延伸。 對于擁有獨(dú)特溫泉資源的溫泉板塊而言，目前市場上的別墅已經(jīng)不單獨(dú)滿足于溫泉的概念，高爾夫同樣也成為這一區(qū)域的主題。從項(xiàng)目上看，不僅有天泰·圣羅尼克、海信·溫泉王朝、芭東小鎮(zhèn)、依泉美廬、海爾·原鄉(xiāng)墅、青建橄欖樹等一直在售的溫泉?jiǎng)e墅、洋房，還有領(lǐng)海、香瀾郡、盧卡多堡、香根溫泉等一些陸續(xù)推出的新項(xiàng)目或再推樓盤，是當(dāng)前島城別墅市場比較集中的區(qū)域。 據(jù)了解，依托美麗的山海泉灘資源，即墨溫泉鎮(zhèn)正在打造一個(gè)規(guī)模龐大的溫泉旅游度假區(qū)。隨著海信、天泰、青建等多家開發(fā)商相繼在此“開疆拓土”，圣羅尼克、溫泉王朝、芭東小鎮(zhèn)等別墅項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)，一個(gè)以“山海泉灘”著稱的鰲山灣正在露出自己的靚麗容顏，青島的中央別墅區(qū)也開始基本形成。 近年來，城陽別墅市場范圍逐漸擴(kuò)大，東、中、西遍地開花，除了大家耳熟能詳?shù)南阆ピ骸俑Ｉ角f、銀盛泰·德郡以外，隨著外來大鱷與本土房企的發(fā)力，又落成了多個(gè)別墅項(xiàng)目，其中不乏像龍湖·滟瀾海岸、青特·花溪地、祥泰·正陽東郡、長水山莊等特色別墅，至此，城陽板塊也成為繼即墨板塊之后又一個(gè)別墅密集區(qū)。 與即墨、城陽板塊比起來，西海岸各個(gè)別墅項(xiàng)目從落戶到入市，顯得更為迅速。去年以來，隨著海爾、保利、康大、灣上、龍湖、卓越等多個(gè)房企紛紛在此開疆拓土，一時(shí)間，西海岸別墅項(xiàng)目遍地開花。 僅去年一年，保利·海上羅蘭、康大·山語海等多個(gè)別墅開建入市，與此同時(shí)，灣上、唐島灣等新項(xiàng)目紛紛開工建設(shè)，如此密集的別墅供應(yīng)量在西海岸可謂空前。更值得注意的是，這些別墅項(xiàng)目或是以海景特色著稱，或以大型城市綜合體為特色。2012年，龍湖·原山等新樓盤將陸續(xù)推出，保利海上羅蘭也推出了其新品央墅，西海岸的別墅市場競爭逐漸激烈起來。 如果說資源是衡量別墅的價(jià)值基礎(chǔ)，那么資源的“稀缺性”及“不可復(fù)制性”無疑是對別墅價(jià)值最高的褒獎(jiǎng)。除了這三大密集區(qū)域外，別墅市場也逐步向市中心板塊延伸。 與市郊板塊相比，多層式的花園洋房在城市中心區(qū)就顯得比較稀缺，別墅就屈指可數(shù)了。縱觀這些別墅產(chǎn)品，大多位于李滄區(qū)，其中以萬科·紅郡、時(shí)代城、中海玫瑰庭院較受業(yè)界關(guān)注;此外，分別位于嶗山區(qū)的石灣山莊與西部老城區(qū)和記黃埔的聯(lián)排別墅，亦憑借地段、配套優(yōu)勢，追受到購房者熱捧。 別墅市場需求各異 和普遍住宅產(chǎn)品一樣，青島別墅日趨成熟，產(chǎn)品細(xì)分，不同的產(chǎn)品形態(tài)、不同的價(jià)格段，滿足客戶不同的別墅置業(yè)需求。同為別墅，卻可以滿足客戶居住、投資、收藏、身份認(rèn)同等多方面需求。 據(jù)同策咨詢青島公司的研究顯示，青島別墅市場大致可以分為五大品類,別墅的價(jià)值和它所在的區(qū)域、占有資源密切相關(guān)。 之一：200萬元以下普通型別墅 目標(biāo)客群：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的中產(chǎn)人群 此類別墅是別墅家族的新貴，主要體現(xiàn)在總價(jià)的絕對經(jīng)濟(jì)性。在青島別墅市場上，一般每棟總價(jià)在200萬元以下，面積也以160-200平方米左右的經(jīng)濟(jì)空間為宜，主要分布在城市近郊區(qū)域，如城陽正陽路沿線、高新區(qū)以及即墨領(lǐng)海區(qū)域。從產(chǎn)品形態(tài)上看，經(jīng)濟(jì)型別墅一般以聯(lián)排、疊拼等方式出現(xiàn)。購買客群主要來自于承付能力一般的中產(chǎn)人群，用途具有保值增值以及居住的雙重意義。 之二：200-300萬元經(jīng)濟(jì)型別墅 目標(biāo)客群：心懷別墅夢想的置業(yè)者 經(jīng)濟(jì)型別墅一般總價(jià)每棟在200-300萬元左右，此類別墅多分布在新興別墅區(qū)域，如以中信森林湖為代表的少海板塊、龍湖滟瀾海岸領(lǐng)銜的白沙河沿線，中建尚溪地所在的即墨東部嶺海區(qū)域以及以山景為主的城陽東部惜夏板塊。別墅形態(tài)基本以聯(lián)排、雙拼等為主，主要用來滿足中產(chǎn)人群及初步滿足有別墅夢想的人群。 之三：400-500萬元中高端別墅 目標(biāo)客群：別墅產(chǎn)品的多次置業(yè)者 在青島市場，價(jià)格達(dá)到400-500萬元便可堪為中高端別墅，這類產(chǎn)品主要分布在資源價(jià)值有明顯優(yōu)勢的區(qū)域，如以保利海上羅蘭為代表的西海岸前海板塊。再如，即墨溫泉板塊作為最傳統(tǒng)的別墅區(qū)，區(qū)域價(jià)值已廣為認(rèn)同，目前這一類產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量最多。中高端別墅基本以類獨(dú)棟或者雙拼形式出現(xiàn)，更加貼近別墅的土地占有的本真意義。 同策咨詢青島公司相關(guān)分析人士認(rèn)為，購買這類產(chǎn)品的客群一般不是第一次購買別墅，購買的動機(jī)多是用來滿足別墅生活方式的再一次升級。 之四：700-800萬元高端別墅 目標(biāo)客群：滿足圈層內(nèi)認(rèn)同感的客戶 高端別墅一般單套總價(jià)在700-800萬元左右，分布在相對自然資源豐盛的高端別墅區(qū)域，如即墨溫泉板塊，再如青島城市蔓延區(qū)域有少量供應(yīng)，比方說龍湖滟瀾海岸的合院產(chǎn)品。這類產(chǎn)品分布不多，多是別墅項(xiàng)目內(nèi)部的點(diǎn)晴之筆。這一價(jià)格段之上的別墅越來越往“金字塔頂部”抬升，是別墅生活的進(jìn)一步升級，購買者借此滿足圈層內(nèi)的認(rèn)同感。 之五：千萬元頂級別墅 目標(biāo)客群：以收藏心態(tài)購買別墅的人 頂級別墅分布的區(qū)域非常明確，即同時(shí)占有城市資源和頂級自然資源的方能成為頂級別墅，如以石灣山莊為代表的嶗山別墅度假區(qū)、市南東部麥島區(qū)域、薛家島金沙灘區(qū)域，未來在少海區(qū)域預(yù)計(jì)也會出現(xiàn)這類頂級產(chǎn)品。 據(jù)同策咨詢青島公司相關(guān)分析人士介紹，頂級別墅形態(tài)以純獨(dú)棟或者定制化來博得客戶厚愛，單棟總價(jià)在2000萬元以上。作為此類別墅的持有人一般非常神秘，往往以收藏品的心態(tài)來購買別墅。 歐風(fēng)美雨是主流 據(jù)青島一家房地產(chǎn)代理公司的研究顯示，目前青島別墅市場，建筑風(fēng)格以泛地中海為主，占到了近64%，北美風(fēng)格也占有較大比例，約為13.63%。 隨著別墅市場成熟發(fā)展，高端別墅的建筑理念已經(jīng)不在拘泥于居住層次了，而是深入的探討人與建筑之間的關(guān)系，尊重歷史沿革。東方哲學(xué)中，講究萬物和諧共生，天人合一，青島別墅市場已經(jīng)出現(xiàn)了如長水山莊等古典中式別墅，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 之一：地中海式別墅 地中海風(fēng)格原來是特指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)的住宅。 對小拱璇、文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號進(jìn)行抽象化利用，如從紅筒瓦到手抹灰，從弧型墻到一步陽臺，都表達(dá)出地中海風(fēng)格特點(diǎn)。而風(fēng)格獨(dú)特的拱圈、氣孔，配合文化石與手抹灰墻面，也體現(xiàn)了地中海風(fēng)格。 案例：青島別墅項(xiàng)目如香溪庭院、巴東小鎮(zhèn)、龍湖滟瀾海岸都是這類風(fēng)格的產(chǎn)品。 之二：英式別墅 英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，線條簡潔，色彩凝重。坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等充分詮釋著英式建筑特有的莊重、古樸。雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構(gòu)架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。選用手工打制的紅磚、碳烤原木木筋、鐵藝欄桿、手工窗飾拼花圖案，滲透著自然的氣息。 案例：青島萬科紅郡、保利海上羅蘭都是這類風(fēng)格的別墅產(chǎn)品。 之三：美式別墅 美國的建筑，尤其是住宅，是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素。美式別墅的明顯特點(diǎn)是大窗、閣樓、坡屋頂，豐富和色彩和流暢的線條，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大。美式別墅運(yùn)用側(cè)山墻、雙折線屋頂以及哥特式的尖頂?shù)缺容^典型的北美建建筑的視賞符號。 案例：青島100福國際山莊是美式風(fēng)格別墅在青島的代表。 之四：古典中式別墅 中式古典風(fēng)格常給人以歷史延續(xù)和地域文脈的感受。中式古典風(fēng)格主要特征，是以木材為主要建材，充分發(fā)揮木材的物理性能，創(chuàng)造出獨(dú)特的木結(jié)構(gòu)或穿斗式結(jié)構(gòu)，講究構(gòu)架制的原則，建筑構(gòu)件規(guī)格化，重視橫向布局，利用庭院組織空間，用裝修構(gòu)件分合空間，注重環(huán)境與建筑的協(xié)調(diào)，善于用環(huán)境創(chuàng)造氣氛。運(yùn)用色彩裝飾手段，如彩畫、雕刻、書法和工藝美術(shù)、家具陳設(shè)等藝術(shù)手段來營造意境。 案例：中式古典別墅在國內(nèi)代表有觀唐，在青島有長水山莊。
6月，島城別墅戰(zhàn)事升級
樓市紅五月的出現(xiàn)，讓?shí)u城開發(fā)商開始積極備戰(zhàn)6月。除了剛需盤繼續(xù)發(fā)力外，六月份，島城樓市的一大亮點(diǎn)是別墅項(xiàng)目扎推入市。 據(jù)了解，6月份，共有世茂諾沙灣、麗山國際、長水山莊、璞玉島、萬科紅郡、嶺海香蘭郡、世茂公園美地、保利海上羅蘭、城陽龍湖疊墅和西海岸龍湖原山10家開盤預(yù)計(jì)將亮相，規(guī)模之大實(shí)屬罕見。 其中，從目前已經(jīng)亮相或者即將亮相的樓盤所在區(qū)域來看，西海岸高端居住區(qū)的別墅項(xiàng)目現(xiàn)已逐漸顯示出集聚效應(yīng)，紛紛成為大鱷們跑馬圈地爭搶高端客群資源的聚集地。目前，西海岸區(qū)域已經(jīng)吸引了保利海上羅蘭、龍湖原山等別墅項(xiàng)目，面臨開盤或者加推的關(guān)鍵時(shí)刻，客源爭奪大戰(zhàn)已經(jīng)不可避免。西海岸別墅市場的競爭已經(jīng)日趨激烈。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，之所以會出現(xiàn)這種別墅貼身肉搏的現(xiàn)象，主要原因有兩個(gè)： 一是限購導(dǎo)致今年的別墅市場比較慘淡，開發(fā)商的資金壓力較大，部分項(xiàng)目已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，必須抓緊時(shí)間搶占市場份額。二是受季節(jié)因素影響，別墅項(xiàng)目都非常注重景觀品質(zhì)，而島城的六月剛好是鳥語花香，一片郁郁蔥蔥的季節(jié)，各個(gè)項(xiàng)目的景觀也基本都是最美的，能帶來不少人氣，吸引客戶出手購買。但是，別墅項(xiàng)目集體亮相，將會導(dǎo)致更加激烈的競爭，島城的別墅的市場或?qū)⒊霈F(xiàn)大的調(diào)整。
青島別墅發(fā)展歷經(jīng)三個(gè)階段
第一階段 從德國占領(lǐng)青島，到上世紀(jì)80年代，由德國人、南京國民政府、新中國政府先后建設(shè)了約近700余座別墅，主要分布在信號山、八大關(guān)、太平角一代，形成了“紅瓦綠樹”的青島獨(dú)特建筑風(fēng)格。這批別墅經(jīng)歷了相當(dāng)長的歷史時(shí)期，雖然稍顯陳舊，但其優(yōu)越的自然環(huán)境和地段區(qū)位，所沉積的歷史文化是其他別墅項(xiàng)目無法復(fù)制的，它們已經(jīng)成為獨(dú)一無二的城市財(cái)富。 第二階段 上世紀(jì)90年代至2006年左右，隨著青島的城市東擴(kuò)，先后建成了多個(gè)別墅區(qū)，代表項(xiàng)目如弄還園、紳園、銀都花園、山海天等，主要分布在東海路沿海一線，從西往東逐漸延伸。這個(gè)時(shí)期的別墅發(fā)展屬于野蠻增長期，項(xiàng)目次良莠不齊，有些項(xiàng)目由于規(guī)劃較差，甚至拆掉重建，給別墅市場的發(fā)展帶來許多不利，但這個(gè)時(shí)期的建成的別墅均占據(jù)絕佳地段優(yōu)勢和海景資源。 第三個(gè)階段 2006年“禁批別墅用地”政策的頒布、青島沿海土地的稀缺、品牌開發(fā)商進(jìn)駐等契機(jī)，別墅市場有了長足發(fā)展。從發(fā)展區(qū)域來看，不再局限于沿海一線，城陽、即墨、李滄東部、高新區(qū)、少海新城等板塊依次崛起;從資源利用上看，不再僅局限于海景資源，一些別墅項(xiàng)目便開始向山景、湖景、溫泉等資源靠攏;從品質(zhì)上看，規(guī)劃建設(shè)理念、建筑風(fēng)格、園林打造、物業(yè)管理理念等均取得了質(zhì)的飛躍。 （編輯：劉堃茹） (責(zé)任編輯：白雪松) |
