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端午節(jié)小長假期間，上海、北京等多個城市商品房成交量大幅攀升，從周成交量來看，部分城市創(chuàng)歷史新高。專家認為，在限購、限貸等調(diào)控政策沒有放松的前提下，目前樓市成交的主力軍仍然是剛性需求和改善型需求，市場對房價觸底的預(yù)期導(dǎo)致成交量的階段性回暖。 長期來看，高達12個月消化周期的高庫存壓力仍然制約房價反彈，開發(fā)商以價換量仍然是大勢所趨，樓市將進入平穩(wěn)增長階段。 多個城市成交量創(chuàng)新高 端午節(jié)期間，上海部分樓盤雖然優(yōu)惠力度非常有限，但仍吸引了不少看房者。佑威以及網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日17時，今年端午節(jié)期間，上海成交714套住宅，高于今年五一期間成交453套的數(shù)據(jù)，低于去年端午節(jié)三天956套的成交量。6月以來上海商品住宅累計成交了69.79萬平方米，以此計算，6月的成交量約在87萬平方米，將超過5月80.63萬平方米的成交量。 北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，端午節(jié)假期前兩天北京商品住宅簽約1155套，較今年五一假期三天網(wǎng)簽總量多286套，較去年端午節(jié)三天總量多719套。與去年端午節(jié)假期前兩日的成交量相比更是大幅上漲了289%。截至6月23日，北京6月新建住宅簽約套數(shù)為8111套，二手房住宅簽約9072套，相較于5月同期，分別上漲了13.9%和4.6%。 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上周（6月18日－24日），監(jiān)測的40個城市中，35個城市成交量同比上升，7城市同比漲幅超過100%。南京、蘇州、杭州、海口、蘭州同比增幅都在150%以上。據(jù)東方證券監(jiān)控，上周14個重點城市單周成交量創(chuàng)12年新高，基本已與2009年同期相當(dāng)。 楊紅旭認為，各地成交量的上升，究其原因，一方面是積壓的購房需求繼續(xù)釋放，加之房企促銷降價，有效刺激了剛性需求的增長；另一方面由于多地政策微調(diào)，也為購房者緩解了一定的購房壓力，增強了入市的信心。預(yù)計6－7月份成交量仍保持高位，成交活躍態(tài)勢還將沿續(xù)，下半年成交量可能超過上半年。 央行最新發(fā)布的二季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示，購房者的心態(tài)也發(fā)生了微妙的變化：對于三季度房價，預(yù)期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個百分點，同時在未來3個月內(nèi)準備出手購房的居民占比達15.7%，較上季提高1.6個百分點，創(chuàng)兩年來的新高。 多家券商也認為，去化率、成交量雙雙走高說明樓市仍在持續(xù)升溫。目前看，除了降價和利率優(yōu)惠對購房人形成吸引之外，房價見底預(yù)期也正成為推動購房人入市的重要力量，預(yù)計未來幾個月成交量仍有望保持在高位。 高庫存仍制約房價過快反彈 針對近期樓市成交量明顯上漲，北京市住建委近日也表示，今年北京有110多個項目降價，樓市成交量回升源自降價換量。目前90%以上的購房人都是首次置業(yè)，調(diào)控并未放松，房價的反彈回漲不具備支持因素。 專家認為，制約房價反彈的主要因素還有高庫存。目前北京的商品房庫存接近6萬套，大部分企業(yè)還處于消化庫存階段。上海也是如此，目前上海全市新建商品住宅可售面積已達1013.18萬平方米，為2007年以來高點。按照5月成交80萬平方米的數(shù)據(jù)來推算，這些庫存全部消化完要超過12個月。國泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)研究團隊認為，15個典型城市一手房去化時間從2010年初7個月上升至目前12個月。因此，當(dāng)前及年內(nèi)樓市仍處于歷史庫存高峰，房價在下半年普遍上漲難以出現(xiàn)。 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，近期樓市的成交活躍是由開發(fā)商“以價換量”促成的，但是未來全國還要面臨巨大的庫存消化難題，僅靠降息和利率優(yōu)惠很難改變市場走勢，房價快速反彈的可能性不大。 龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪認為，樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)根本性變化。開發(fā)商仍需把去庫存、高周轉(zhuǎn)、謹慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場最好的時候，從預(yù)期看，房價不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)增長期 住建部日前強調(diào)，當(dāng)前各地要按照國務(wù)院常務(wù)會議精神，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。 上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，最近地方政府樓市政策層出不窮，加上央行降息和房貸利率8折優(yōu)惠的再現(xiàn)，不少人誤讀為樓市松動的前奏，但是最近中央的表態(tài)樓市調(diào)控不放松，促進樓市健康發(fā)展，限購依然是政策的紅線。從對購房的實際促動作用來看，無論是降息還是房貸利率優(yōu)惠都不會促成樓市成交大幅上漲。 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，決定房價的最主要因素是開發(fā)商的資金情況，而經(jīng)過去年底至今年初的一輪以價換量，目前開發(fā)商資金鏈最危險的時期已經(jīng)過去，開發(fā)商和買房人之間博弈平衡性開始改變，這是5月70個大中城市房價環(huán)比上漲城市增多，一線城市房價開始企穩(wěn)的原因。在2012年內(nèi)，各大城市的總體房價仍將維持陰跌或走平態(tài)勢，不會出現(xiàn)報復(fù)性反彈，房價上行的可能性也不大。 中國房地產(chǎn)研究協(xié)會副會長顧云昌認為，現(xiàn)在談樓市回暖還言之過早，只能說在回穩(wěn)。樓市不可能出現(xiàn)像2009年那樣的瘋漲，當(dāng)時暴漲是因為當(dāng)時存在明顯供求失衡，現(xiàn)在政府正在推動房地產(chǎn)市場調(diào)控供求關(guān)系，加快商品住宅的建設(shè)。在供大于求的背景下房價沒有暴漲基礎(chǔ)。目前需求的釋放已經(jīng)到了相對平穩(wěn)階段，正在恢復(fù)常態(tài)性的需求增長。 （編輯：劉堃茹） (責(zé)任編輯：白雪松) |
