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上海土地市場(chǎng)迎來(lái)新一輪推地潮。 7月4日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布2012年第一次預(yù)申請(qǐng)公告。其中，上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊（以下簡(jiǎn)稱“北廣場(chǎng)地塊”）以47.46億元的參考起始總價(jià)高調(diào)出場(chǎng)。如該地塊年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海的總價(jià)地王。 相關(guān)報(bào)道：中赫置地26.3億奪北京萬(wàn)柳地王 樓面價(jià)刷新全國(guó)紀(jì)錄 該地塊東至大統(tǒng)路，南至中興路，西至彭越浦河沿河綠帶，北至中華新路，總占地面積86430平方米，容積率為2.5~4.35，土地用途涉及住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等綜合性物業(yè)性質(zhì)。根據(jù)公告要求，該地塊須按住宅建筑面積配建不少于5%的經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)，結(jié)合地塊設(shè)置110KV變電站一處，預(yù)留110KV變電站一處，另設(shè)附建式公廁。 “在上海內(nèi)環(huán)推出如此大體量的優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)屬罕見(jiàn)，由于地處成熟商圈的核心地段，未來(lái)地塊上所建項(xiàng)目或?qū)⒅苯佑绊懮虾；疖囌緟^(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。”世聯(lián)地產(chǎn)工商事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理田愛(ài)軍說(shuō)。 預(yù)公告探路 無(wú)論是從上海火車站北廣場(chǎng)出站，還是從上海長(zhǎng)途客運(yùn)總站下車，外地旅客一進(jìn)上海，都可看到北廣場(chǎng)地塊。面朝上海火車站立體交通樞紐，背靠閘北密集的居民生活區(qū)，這幅被稱為上海準(zhǔn)地王的地塊和北京萬(wàn)柳地王一樣，有著令業(yè)內(nèi)矚目的地段優(yōu)勢(shì)。 記者從閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局了解到，北廣場(chǎng)地塊由3幅小地塊組成，沿著中興路從東至西一字排開(kāi)。其中，靠近上海長(zhǎng)途客運(yùn)總站的地塊面積最大，占地約為36900平方米，容積率4.35，土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公；靠近上海火車站北出口的地塊次之，占地面積約26900平方米，容積率3.7，土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公和文化娛樂(lè)；靠近彭越浦河的地塊是唯一擁有住宅屬性的地塊，占地面積22630平方米，容積率2.5，限高80米。 田愛(ài)軍指出，北廣場(chǎng)地塊總建筑面積約為31.6萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)約為1.49萬(wàn)元/平方米。目前，該地塊所處區(qū)域仍是上海商務(wù)區(qū)的價(jià)值洼地，住宅和寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，交通樞紐帶來(lái)的流動(dòng)性客源和規(guī)模龐大的居住人口，為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了廣闊前景。 “目前有一些開(kāi)發(fā)商打電話詢問(wèn)情況，但還沒(méi)有一家到場(chǎng)面談并遞交申請(qǐng)書(shū)。”閘北區(qū)規(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，北廣場(chǎng)地塊自開(kāi)始預(yù)申請(qǐng)以來(lái)，市場(chǎng)反響并不強(qiáng)烈。對(duì)此，同策咨詢研究中心分析師許之靜認(rèn)為，閘北不夜城板塊一手住宅平均在售價(jià)格為3.5萬(wàn)元~4萬(wàn)元/平方米，酒店式公寓均價(jià)為2.8萬(wàn)元~3.5萬(wàn)元/平方米，辦公樓在售均價(jià)為2萬(wàn)元~3萬(wàn)元/平方米，因此，留給開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利空間相對(duì)有限。 “這塊地的地理位置不錯(cuò)，但總價(jià)也很高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和開(kāi)發(fā)實(shí)力有很高要求，全國(guó)沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)商有能力買(mǎi)下并運(yùn)營(yíng)好這塊地。”滬上一家大型國(guó)有房企高管指出，準(zhǔn)地王身份讓北廣場(chǎng)地塊處境尷尬，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃上須配合上海火車站地區(qū)的整體布局，在工程施工上要考慮鐵路及地下軌道交通，同時(shí)還要承擔(dān)大型商業(yè)綜合體長(zhǎng)線投資所帶來(lái)的壓力。 許之靜指出，該地塊之所以選擇以預(yù)公告形式出現(xiàn)，而不直接掛牌出讓，說(shuō)明出讓方對(duì)出讓前景沒(méi)有把握，需要以緩沖期試探市場(chǎng)行情。公告指出，北廣場(chǎng)地塊接受預(yù)申請(qǐng)的期限預(yù)定為6個(gè)月，截止日期為2013年1月4日。此外，出讓人也可根據(jù)實(shí)際招商情況，提前終止預(yù)申請(qǐng)。 沒(méi)有競(jìng)價(jià)上限 “這塊地如果被成功開(kāi)發(fā)，將大幅提升區(qū)域價(jià)值，一旦失敗則會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。因此很有可能采取綜合評(píng)分制，而不是以往單純的價(jià)高者得方式。”全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍指出，北廣場(chǎng)地塊的出讓過(guò)程不容有失，一旦流拍將極大地影響區(qū)域發(fā)展的步伐。 “我們前期付出了高昂的動(dòng)遷和改造成本，在選擇開(kāi)發(fā)商時(shí)一定會(huì)謹(jǐn)慎考慮。”上述閘北區(qū)規(guī)土局負(fù)責(zé)人指出，地塊申請(qǐng)方在報(bào)名時(shí)須提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體設(shè)想和需求。 資料顯示，上海火車站北廣場(chǎng)雖然處于內(nèi)環(huán)黃金地段，但長(zhǎng)期以來(lái)都未得到較好的開(kāi)發(fā)利用。同時(shí)，北廣場(chǎng)地塊曾是本市棚戶簡(jiǎn)屋集中的特大型舊區(qū)。2005年8月，為改變北廣場(chǎng)周邊落后陳舊的現(xiàn)狀，閘北區(qū)政府痛下決心，用招商引資的方法改造北廣場(chǎng)。經(jīng)過(guò)三期的拆遷，作為上海第一個(gè)以土地儲(chǔ)備形式進(jìn)行的舊區(qū)改造項(xiàng)目，上海火車站北廣場(chǎng)區(qū)域的拆平動(dòng)遷工作在2009年年底宣告完成。 根據(jù)規(guī)劃，上海火車站北廣場(chǎng)區(qū)域的功能主要有3個(gè)：交通功能為，除地鐵站臺(tái)和廣場(chǎng)用地外，還包括中興路南側(cè)的長(zhǎng)途汽車總站、立體式“軌道交通－出租車－公交車”零距離交通換乘樞紐、旅游集散中心；公共活動(dòng)綜合功能為，在中興路北側(cè)的恒豐路和普善路之間建立地區(qū)經(jīng)濟(jì)型賓館、辦公等復(fù)合中心，在普善路和大統(tǒng)路之間建立通道商業(yè)區(qū)域；居住功能為，在大統(tǒng)路和共和新路之間建立社區(qū)產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)。
田愛(ài)軍認(rèn)為，作為上海火車站北廣場(chǎng)升級(jí)改造工程的重要組成部分，北廣場(chǎng)地塊肩負(fù)著“區(qū)域經(jīng)濟(jì)引擎”的重任。在該地塊的后期打造中，商業(yè)部分的發(fā)展空間最大。 7月10日，北京萬(wàn)柳地王花落中赫。相比之下，上海版準(zhǔn)地王沒(méi)有競(jìng)價(jià)上限，沒(méi)有企業(yè)體制之限，唯一需要比拼的將是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的智慧。 （編輯：劉堃茹） (責(zé)任編輯：白雪松) |
