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房地產(chǎn)去庫存是今年的一個(gè)熱詞。去年底，中央為房地產(chǎn)行業(yè)定下去庫存主基調(diào)，政府工作報(bào)告中再次對(duì)此加以強(qiáng)調(diào)，并提出要“因城施策”。作為房地產(chǎn)界的大佬，全國人大代表、建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森，如何看待房地產(chǎn)去庫存？昨日，胡葆森受訪時(shí)表示，今年“兩會(huì)”他專門帶了一份建議，為房地產(chǎn)去庫存支招、開藥方。
偏重“需求側(cè)”的政策，只能實(shí)現(xiàn)短期去庫存 今年年初，中央和各地相繼出臺(tái)了一系列政策，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。對(duì)此，胡葆森認(rèn)為，目前出臺(tái)的調(diào)控政策仍多偏重于“需求側(cè)”，“例如信貸杠桿、購置稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼等”。 胡葆森認(rèn)為，把重點(diǎn)放在刺激住房需求上，只能實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的去化效果；從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)去庫存，關(guān)鍵要靠供給側(cè)改革。 為何會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的“相對(duì)過剩”？胡葆森認(rèn)為，根本原因就是房地產(chǎn)市場長期以來的“供需錯(cuò)配”。具體原因有四個(gè)：一是開發(fā)商和購房者的投資、購買行為，很大程度上依據(jù)政府價(jià)格信號(hào)進(jìn)行；二是房地產(chǎn)催發(fā)的土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)，使地方政府追求土地收益最大化；三是與我國資源要素市場化改革滯后相關(guān)，房地產(chǎn)的兩大資源供給——土地和金融都來源于政府；四是與現(xiàn)階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關(guān)。 全力推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，才能更好地去庫存 “在目前形勢下，我建議國家全力推進(jìn)房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，以更好更優(yōu)地去庫存。”胡葆森給房地產(chǎn)去庫存和供給側(cè)改革，開出了4張藥方。 看看老胡的4張藥方都是啥？ 藥方1 房地產(chǎn)開發(fā)要和城市發(fā)展相“匹配” 地方政府當(dāng)前對(duì)城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)承受能力缺乏科學(xué)論證，從而造就房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”怪象。 對(duì)此，胡葆森建議，加大城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理力度，控制增量，調(diào)整存量。各級(jí)政府應(yīng)建立房地產(chǎn)開發(fā)跟蹤監(jiān)管機(jī)制，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應(yīng)，消除土地供應(yīng)過剩現(xiàn)象。 此外，他還建議，大幅減少或停止保障安置房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)；將貨幣化補(bǔ)償和補(bǔ)貼作為主要方式，收購合適的商品住宅用作保障房、安置房等。 藥方2 減稅降費(fèi)，降低房地產(chǎn)業(yè)成本 目前，國家出臺(tái)政策降低了除一線城市外其他城市的房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅征收比例，降低了交易成本。“但房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收，在整體稅收收入中仍占到30%。”胡葆森認(rèn)為，開發(fā)商受制于拿地成本及稅費(fèi)支出，造成產(chǎn)品價(jià)格下降空間有限。“減稅降費(fèi)是供給側(cè)改革的第一要?jiǎng)?wù)。”胡葆森說，目前，重慶已出臺(tái)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)，市場反響良好。 胡葆森說，建議國家加大財(cái)稅體制改革力度，并結(jié)合“營改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央與地方政府財(cái)稅與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴，減稅降費(fèi)，提升地產(chǎn)企業(yè)促銷去庫存的積極性。 藥方3 允許多余房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途 過去幾年為抑制房價(jià)過快上漲，部分縣市住宅用地供應(yīng)量過大，而新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地以及養(yǎng)老、綠色健康、文化旅游等民生項(xiàng)目用地滿足度不高，形成供需錯(cuò)配。 胡葆森認(rèn)為，一方面，建議各級(jí)政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵(lì)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)利用低效存量地；另一方面，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地，允許多余房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途，“對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款”。 藥方4 加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度滿足市場新需求 “一邊是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場去庫存的壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細(xì)分化，對(duì)品質(zhì)地產(chǎn)的新興需求缺少有效供給。”胡葆森認(rèn)為，供給側(cè)改革并非是忽視消費(fèi)者的需求，而是根據(jù)真實(shí)需求創(chuàng)造有效供給。
基于這一現(xiàn)狀，“政府應(yīng)加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵(lì)企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產(chǎn)開發(fā)模式，引導(dǎo)企業(yè)加大對(duì)綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)投入，提升供給側(cè)的產(chǎn)品制造、升級(jí)能力。”胡葆森說，政府制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)升級(jí)，從而在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)的基礎(chǔ)上創(chuàng)造、引領(lǐng)并滿足房地產(chǎn)市場的新需求，高效高質(zhì)去庫存。 |
