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叫停首付貸“降溫”一線樓市 近日，上海、深圳等地接連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，嚴(yán)控使用資金杠桿購(gòu)房情況。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市推出新政的根本動(dòng)因是為了穩(wěn)定近期過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，打擊越來(lái)越多的投機(jī)性購(gòu)房行為。 上海深圳南京蘇州接連叫停“首付貸” 本輪政策中，均涉及禁止運(yùn)用資金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開(kāi)展專項(xiàng)整治。 深圳此次新政中，也明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開(kāi)展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。 央行南京分行近日也發(fā)布通知稱，加強(qiáng)首付款審查嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”。嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為。 蘇州市銀行業(yè)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)自律機(jī)制決議2日起執(zhí)行，涉及首次購(gòu)買普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源審查等實(shí)施細(xì)則，明確今后市民辦理房貸必須簽署個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源承諾書(shū)，并首次規(guī)定買房付首付不得透支信用卡。 在加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源審查方面，決議明確借款人申請(qǐng)住房貸款均要提供未使用借貸資金充當(dāng)首款的書(shū)面誠(chéng)信保證，包括各銀行發(fā)放的消費(fèi)貸款、信用貸款或信用卡透支刷卡支付首付款等，并簽署相關(guān)承諾書(shū)；此外，申請(qǐng)房貸的市民亦不得使用通過(guò)房地產(chǎn)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、小貸公司等非銀行渠道商業(yè)性借款來(lái)充當(dāng)首付款。 本輪房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是“去杠桿化” “本輪房地產(chǎn)新政的重點(diǎn)是‘去杠桿化’。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫(kù)存的反常現(xiàn)象，場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興起。放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，引起決策層的高度重視。 的確，此前常出現(xiàn)在股市中的場(chǎng)外配資，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)，眾籌買房、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā)。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)行為例，其發(fā)布2015年年報(bào)顯示，該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆，房貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%，51.90%。 常被用作首付貸的消費(fèi)貸正在大幅增加。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費(fèi)貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元；經(jīng)營(yíng)貸款增加9.9億元，同比減少17.6億元。其中，個(gè)人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。 與此同時(shí)，據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的兩組數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個(gè)月房屋換手更為頻繁，近兩個(gè)月內(nèi)成交的二手房中，業(yè)主持有時(shí)間不足半年的比例就高達(dá)8%。 業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)北京跟進(jìn)可能性大 中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點(diǎn)城市的收緊也是大概率事件。本月2日，廊坊市政府為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣（市）住房?jī)r(jià)格，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺(tái)了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，如非本地戶籍人口限購(gòu)一套房等。 但張大偉認(rèn)為，這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫(kù)存壓力依然非常大，分化依然將是后續(xù)市場(chǎng)的主要特征。因此，未來(lái)的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。 的確，多部門去年以來(lái)曾采取針對(duì)房地產(chǎn)的舉措，對(duì)房地產(chǎn)釋放利好。此后，市場(chǎng)出現(xiàn)分化行情：一線城市房?jī)r(jià)再度瘋漲，個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)聞風(fēng)跟漲，而三四線城市房?jī)r(jià)低迷依舊。
事實(shí)上，日前營(yíng)改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。例如營(yíng)改增試點(diǎn)對(duì)個(gè)人購(gòu)二手房的規(guī)定明確，對(duì)于非一線城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；對(duì)于北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。據(jù)新華社 |
