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如果某種導(dǎo)火線讓當(dāng)前中國這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫突然破滅，那是不是會(huì)讓中國民眾造成一場巨大的財(cái)富損失的災(zāi)難呢？對于這樣一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問題，中國的住房投資者從來就不去考慮，因?yàn)樗麄儼严Ｍ耆耐性谥袊砩希驗(yàn)樗麄兿嘈胖袊粫?huì)讓房價(jià)下跌。（鳳凰網(wǎng)）
這幾天，國內(nèi)民眾對房地產(chǎn)市場最為關(guān)注的恐怕是兩大問題，一是“70年產(chǎn)權(quán)大限之后投資與心靈如何安放”，被這樣的一種煽情的語言嚇得腳都軟了，想到購買的住房土地使用權(quán)70年到期后是不是要再繳交費(fèi)用，真不明白現(xiàn)在的年青人怎么啦，為何當(dāng)前將要發(fā)生的事情不去關(guān)注，而老是會(huì)想到未來根本不存在的事情，給自己制造所謂的“不安全感”。估計(jì)這也是現(xiàn)在不少中國年青人本身的特征吧。 二是看到今年以來一線城市的房價(jià)如何瘋狂，看到這種房價(jià)的瘋狂上漲開始蔓延到不少二線城市，那么不少年輕人也想搭上這次財(cái)富增長的快車，否則錯(cuò)過了這個(gè)機(jī)會(huì)，可能一生也會(huì)沒有機(jī)會(huì)了。就如股市暴漲時(shí)，不少年輕人瘋狂涌入股市一樣。目前國內(nèi)投資者就如去年股市一樣已經(jīng)轉(zhuǎn)向涌入房地產(chǎn)市場。 從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，70個(gè)大中城市新建商品房研究院房價(jià)的數(shù)據(jù)也顯示，3月東莞、惠州房價(jià)按月分別上漲6.7%和6.1%，蘇州和昆山則分別上漲5.8%和5.6%，漲幅都超過了一線城市。連北京周邊也是如此。 看到房價(jià)如此快速上漲，可能又會(huì)有人出來說，這是什么“剛性需求”推動(dòng)，是國內(nèi)不少居民手上持有的資金投資渠道太少，只能進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但實(shí)際上，同樣與2015年上半年的股市一樣，國內(nèi)投資者特別年輕的投資者是利用銀行的金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場，而不是居民錢多了沒有地方投資問題。比如，今年1季度全國社會(huì)融資總規(guī)模達(dá)6.59萬億，銀行信貸達(dá)4.51萬億，個(gè)人住房按揭貸款達(dá)1.5萬多億，增加幅度達(dá)25%以上，都在創(chuàng)歷史最高水平。也就是說，當(dāng)前一線城市及部分二線城市的房價(jià)瘋狂上漲基本上都是住房投資者利用正規(guī)渠道(銀行貸款等)及非正規(guī)渠道(互聯(lián)網(wǎng)金融首付貸等)的資金加大金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場所造成，基本上是利用銀行信貸投機(jī)炒作的結(jié)果。 但是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場這樣的情況，國內(nèi)投資者從來就沒有想到過房價(jià)漲得這樣程度，房地產(chǎn)泡沫這樣大，中國的房地產(chǎn)市場有沒有崩盤之危險(xiǎn)，沒有想到中國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)可能發(fā)生什么。比如，香港樓市，今年以來開始調(diào)整，而這次調(diào)整盡管房價(jià)下跌不多，但是在2012年購買住房的投資者，想現(xiàn)在賣出贏利根本不可能，多以是虧損。即使虧損，他們還得賣，否則可能虧損得更大。 但是中國的情況則不是這樣。從2003年中國商品房市場快速發(fā)展以來，除了溫州、鄂爾多斯等幾個(gè)城市的特例之外，其他城市的房價(jià)從來就沒有下跌過，只是會(huì)上漲。甚至于房價(jià)只要些許下跌，政府立馬會(huì)出臺(tái)救市的政策。因此，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場投資者認(rèn)為中國的房價(jià)只會(huì)上漲而不會(huì)下跌。目前看到一些城市的房價(jià)又在上漲，看到政府以最大的優(yōu)惠政策鼓勵(lì)持有住房的投資者進(jìn)入市場，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格又會(huì)上漲，購買到住房就是搶到錢，這時(shí)中國住房投資者豈能不會(huì)涌入房地產(chǎn)市場？豈能不把各個(gè)城市的房價(jià)再次推高？ 但是，中國的住房投資者知道當(dāng)前一些城市房價(jià)高到什么程度？知道中國房地產(chǎn)就一定不破滅嗎？還有，如果中國房地產(chǎn)泡沫真的破滅，它將對中國家庭財(cái)富會(huì)造成什么影響，不知道中國投資者會(huì)知道嗎？估計(jì)會(huì)不知道，因?yàn)橹袊顿Y者從來就沒有這樣的經(jīng)歷與體驗(yàn)，他所知道的中國房價(jià)只是會(huì)上漲，而且即使中國的一線城市的房價(jià)漲得上天，他們還是會(huì)認(rèn)為會(huì)上漲。因?yàn)橛行枨笥心抢铮駝t房價(jià)如何會(huì)上漲呢？但中國的住房投資者從來就沒有想到過當(dāng)前的住房需求是從哪里來。從現(xiàn)實(shí)的情況來看，這些需求不是什么居民存款多，而是低利息讓投資者利用金融杠桿涌入市場。這些需求都是借銀行錢及首付貸的錢進(jìn)入而出現(xiàn)。如果這種杠桿斷流，那么中國房地產(chǎn)所有的問題都來了。 因?yàn)椋?dāng)前中國的房地產(chǎn)價(jià)格高得離譜是誰也不可否認(rèn)的事實(shí)。中國大城市的房價(jià)收入比全球領(lǐng)先。北京的房價(jià)收入比是33.5，上海則為30.2，深圳的為30，如果以相對于收入基準(zhǔn)來看，全球十大房價(jià)最貴城市中，中國就占了七個(gè)。也就是說，中國已經(jīng)打造出現(xiàn)代史上最大的房市泡沫。 中國這種房地產(chǎn)市場泡沫不僅在于不少城市的住房價(jià)格在近十年的時(shí)間上漲達(dá)到10倍以上，也在于政府一直都在竭盡全力鼓勵(lì)中國的住房投資炒作者涌入房地產(chǎn)市場。這時(shí)，中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格豈能不高？可以說，當(dāng)前中國的房價(jià)與日本20世紀(jì)80年代發(fā)生的前所未有的房地產(chǎn)泡沫相比，有過之而無不及。之后日本遭遇了一場60%的崩潰，即使事情已經(jīng)過去25年，日本的房地產(chǎn)市場的價(jià)格還是沒有恢復(fù)到當(dāng)年的水平。 難道中國房地產(chǎn)的價(jià)格就是不會(huì)下跌嗎？難道中國一線城市的房價(jià)就會(huì)一直這樣漲上去嗎？這只能是從中國投資者的過去經(jīng)驗(yàn)說，但未來市場會(huì)發(fā)生什么，其實(shí)沒有人知道。中國政府不知道，民眾更是不知道。否則歷史上就不會(huì)一次又一次的金融危機(jī)發(fā)生。但是這個(gè)吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅是必然。誰能阻擋呢？ 現(xiàn)在的問題，如果某種導(dǎo)火線讓當(dāng)前中國這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫突然破滅，那是不是會(huì)讓中國民眾造成一場巨大的財(cái)富損失的災(zāi)難呢？怎么就沒有人這樣去想過呢？否則，當(dāng)前的中國住房投資者也不會(huì)這樣冒然涌入房地產(chǎn)市場。實(shí)際上當(dāng)前中國居民的財(cái)富大致在30萬億左右，而80%是以住房持有。如果中國的房價(jià)像當(dāng)初日本那樣暴跌60%，那么這將意味著中國居民就有近15%或一半以上的財(cái)富蒸發(fā)。如果下跌80%，那么將有20萬億美元甚至更多財(cái)富蒸發(fā)。但是，對于這樣一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問題，中國的住房投資者從來就不去考慮，因?yàn)樗麄儼严Ｍ耆耐性谥袊砩希驗(yàn)樗麄兿嘈胖袊粫?huì)讓房價(jià)下跌。 但實(shí)際上，這本老本天書是否能夠讀到底是不確定的。因?yàn)椋绹鹑谖C(jī)以來，中國的情況與市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化。中國政府同樣在以最為量寬的貨幣政策救經(jīng)濟(jì)，當(dāng)市場充滿了流動(dòng)性，資產(chǎn)價(jià)格炒作得極高之后，資產(chǎn)價(jià)格暴跌是必然。估計(jì)這是誰也沒有能力抗拒的。美國是這樣，中國豈能不這樣？這個(gè)時(shí)刻的到來不要說對中國金融體系及經(jīng)濟(jì)的影響與沖擊，僅是家庭財(cái)富損失也可能讓國人無法承擔(dān)。對此，離自己這么近的事情為何國人就不關(guān)注呢？這才是中國房地產(chǎn)市場最大風(fēng)險(xiǎn)。
(作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授) |
