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據(jù)報，6月份我國70個大中城市房地產(chǎn)市場價格普遍上漲。其中漲幅居前的分別是京、滬、廣、深;新房北京漲16.7%，廣州16.5%…… 其中，新建商品住宅價格月環(huán)比在70個城市中有63個上漲。環(huán)比上漲排名靠前的有福州2.4%，上海2.2%，岳陽1.9%…… 上海新房無論大中小戶型，均出現(xiàn)上漲。144m2以上的漲2.2%，舊房也迅速跟漲。京、滬等市房租6月份又上漲3%～4%左右。 從各種媒體上看，人們對房地產(chǎn)新一輪上漲似乎已成共識。蘭州市百姓幾千人涌來搶購新樓盤的照片，令人瞠目結(jié)舌;北京搶購新房也非常瘋狂，尤其是五道口學(xué)區(qū)房，已漲到8萬一平米，完全是真實的。廈門我剛?cè)ミ^，前年去時島內(nèi)新房1.5～2萬一平米，現(xiàn)已漲到3萬多一平米，而且島內(nèi)出現(xiàn)了8～9萬的天價房。原來城建部副部長對我講，在同類大城市中，廈門、珠海房價相對最低�，F(xiàn)廈門已被剔出此列。全國城市房價均在堅挺上漲，正如我們過去多文中分析的一樣。 一、房價久漲不跌的原因 引起房價上漲的九大因素一個都沒有消除，過去寫過多篇文章，現(xiàn)闡述如下： �、俜康禺a(chǎn)千真萬確是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。各地經(jīng)濟(jì)要上去，房地產(chǎn)不敢冷卻太厲害。它起碼影響GDP的30%～40%。 �、谥袊傩站幼〖案纳凭幼〉膭傂�。44萬億城鄉(xiāng)居民存款，由于貧富分化，15%的人擁有85%財富，他們買得起房;此外，分期25～30年，仍有很多人是可以努力一試的。 ③房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最長，直接間接影響40多個產(chǎn)業(yè)。對就業(yè)影響達(dá)1.2億多人，房地產(chǎn)一冷，各相關(guān)產(chǎn)業(yè)就關(guān)門，長江、珠江三角洲很多工廠就會空無一人。 �、�“土地財政”。京、津、滬、廣、深、杭的財政收入50%～65%靠賣地而來。把“土地財政”打掉，像歐美國家一樣是好啊!可眼下怎么辦?杭州、北京前2年因賣地受影響，財政一度就很吃緊。 �、�10.7～12萬億的地方融資平臺在2008～2009年借的債怎么還，地方政府都盼著賣地來還啊?浙、滬、深可以賣地方債券，它們經(jīng)濟(jì)好，富裕，地方債信譽(yù)好，窮地方怎么發(fā)?誰要，只好暗中盼賣地啊! �、廾绹鳴E1～QE3量化寬松貨幣政策，伯南克口風(fēng)變來變?nèi)�，時而說在他卸任前退出，本月17日又表示：美聯(lián)儲對QE政策沒有“退出”的時間表，“不存在預(yù)先設(shè)置的進(jìn)程”，“資產(chǎn)購買計劃取決于經(jīng)濟(jì)與金融的發(fā)展?fàn)顩r”，“不會大幅提高利率”。這使美國的貨幣供應(yīng)量會長久寬松。(宋鴻兵老師一起講學(xué)時也認(rèn)為，美國不會很快退出QE政策。)這些美元依舊會進(jìn)入中國，換利率高10倍的人民幣，使我國貨幣供應(yīng)量——外匯占款繼續(xù)增加，對房地產(chǎn)起很大的推高作用。 �、邚拈L久來看，中國貨幣M2供應(yīng)量依然沒有從緊。(所謂進(jìn)入升息周期完全是偽命題);M2 已達(dá)105萬億是不爭的事實，是2007年47萬億的兩倍多。房價、玉石價、古董價由此迅速推高，均源于此。 �、嗝磕�980萬農(nóng)民工進(jìn)城，推高房租。 �、崦磕�700萬大學(xué)生留城，誰也不肯離開一、二線大中城市。北大、清華、人大、北師大、政法、協(xié)和醫(yī)科大，甚至海淀大學(xué)的畢業(yè)生都不肯離開北京(看過小說《北京情人》嗎?);復(fù)旦、交大、同濟(jì)、上外等不肯離開上海;深圳、珠海那里十幾所大學(xué)不肯離開廣州、深圳、珠海等城市;貴州師大、貴州大學(xué)不肯離開貴陽。一留一年就是700萬，需350萬個家庭，需350萬套房……這樣房價就很難跌下去。中國當(dāng)今的現(xiàn)實是，沒有房子，很難在一、二線大中城市長期立足發(fā)展啊!(經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，各地?zé)o錢蓋，比例也極小，杯水車薪啊!) 二、70城房價上漲將會迎來什么樣的調(diào)控舉措 在中央政府如此嚴(yán)厲之調(diào)控下，房價還這樣堅挺不下。特別是北京、上海限購了啊!房產(chǎn)稅了啊!怎么還漲?怎么回事?我認(rèn)為前總理的一次次表態(tài)，什么諸如房價一定會調(diào)控到居民可接受的范圍等等，已完全無人相信。政府的威信受到了影響。此外，20%的增值個調(diào)稅除北京外，無城市執(zhí)行(也實在沒有可操作性);要不，上海、重慶、廣州、深圳等這么聽話之大城市也敢不執(zhí)行?此外，北京的執(zhí)行也一定是打了折扣的。聽說在搞陰陽合同。報稅時，大幅壓低房價，6萬元一平米說成3萬元，以躲個調(diào)稅。北京人也不傻的。此外，還有一些城市的居民大量假離婚，再去買新房。這是非常普遍的。原有的一套房子歸女方，男方離婚后再買一套房，幾個月后復(fù)婚。(我的友人中已有人成功完成此周期、過程)。其實在國外，這是非常嚴(yán)重的逃稅違法行為;但在中國，自古以來，法不責(zé)眾，怎么辦呢?再講，你的調(diào)控政策也變來變?nèi)ィ懿缓侠恚?008～2009年還鼓勵大家降貸款利息去買房呢。 這次房價上漲給新總理出了道難題，怎么辦?再漲，百姓是受不了了;留城大學(xué)生更加買不起房，貧富差別更大(有無房者兩重天)，民怨很大。 往下硬調(diào)控，還有什么招呢?比如：①再次重申“國五條”，要求各地一定要征20%稅。但肯定是無人理睬的。②將重慶、上海的對增量房征房產(chǎn)稅試點推向全國所有城市。但是，請注意，這兩個城市的房產(chǎn)稅試點都很不成功。據(jù)悉，上海2012年僅收到幾千萬元，一億元都不到，不肯公布數(shù)據(jù)。怎么推廣到全國?③對原有存量房(即現(xiàn)已有的)幾套征幾套稅，就雞飛狗跳，天下大亂了;事情就鬧大了。一定會引起人們爭相賣房，房價大跌，經(jīng)濟(jì)會以跳崖式地狂瀉，發(fā)生日本1990～1992年～2010年經(jīng)濟(jì)大跌20年的悲劇一幕。新總理敢嗎? 房價大跌，經(jīng)濟(jì)跌到4%～5%;農(nóng)民工一億多回農(nóng)村，一年700萬大學(xué)生200～300萬找不到工作怎么辦?總理是一家之母啊!再說，對存量房征稅也不合理，過去交的70年的土地使用費幾十、上百萬，先吐還給我們啊!仍要重復(fù)征嗎?此外，會使大批精英、人才、企業(yè)家，攜帶巨資到美國、澳大利亞、新加坡去買房、投資，出現(xiàn)“英國病”。 又如，④拿出3300萬畝土地，等于1億畝(容積率因素);660億平方米，10億城市人口，一人66平方米。但可能嗎?18億畝地是紅線啊!房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)一齊垮了怎么辦?房地產(chǎn)市場漲到這種地步，前政府責(zé)任重大;現(xiàn)在積重難返，重病纏身，任何人都難調(diào)控啊! �、� 中國如走前20年日本的大蕭條道路是萬萬不可取的。中國是13.6億人口的泱泱大國啊!人民，人民，要時刻想著人民。 三、 對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 70城房地產(chǎn)市場的上漲為何令人忐忑不安呢?它是把雙刃劍啊!第一，這樣漲，宏觀經(jīng)濟(jì)就不至于冷得太快。第二，7.5%的GDP增長還是有希望的。中國太大了，黑了南方有北方，起碼60多個城市經(jīng)濟(jì)還在燃燒，還在旺。第三、CPI(物價)有可能長期維持在3%～3.5%以下，因為貨幣又有了池瀉之地。第四，就業(yè)也不至于太慘�？傊�，地方政府離現(xiàn)實是更貼近一些。第五，對股市的影響也是中性偏好，十大房地產(chǎn)企業(yè)，大多業(yè)績很好，這對房地產(chǎn)與銀行股都是偏多的。因為銀行對房地產(chǎn)貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。第六，但如果更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺，中國經(jīng)濟(jì)就慘了。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
