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據(jù)報(bào)，6月份我國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲。其中漲幅居前的分別是京、滬、廣、深;新房北京漲16.7%，廣州16.5%…… 其中，新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比在70個(gè)城市中有63個(gè)上漲。環(huán)比上漲排名靠前的有福州2.4%，上海2.2%，岳陽(yáng)1.9%…… 上海新房無(wú)論大中小戶型，均出現(xiàn)上漲。144m2以上的漲2.2%，舊房也迅速跟漲。京、滬等市房租6月份又上漲3%～4%左右。 從各種媒體上看，人們對(duì)房地產(chǎn)新一輪上漲似乎已成共識(shí)。蘭州市百姓幾千人涌來(lái)?yè)屬?gòu)新樓盤(pán)的照片，令人瞠目結(jié)舌;北京搶購(gòu)新房也非常瘋狂，尤其是五道口學(xué)區(qū)房，已漲到8萬(wàn)一平米，完全是真實(shí)的。廈門(mén)我剛?cè)ミ^(guò)，前年去時(shí)島內(nèi)新房1.5～2萬(wàn)一平米，現(xiàn)已漲到3萬(wàn)多一平米，而且島內(nèi)出現(xiàn)了8～9萬(wàn)的天價(jià)房。原來(lái)城建部副部長(zhǎng)對(duì)我講，在同類大城市中，廈門(mén)、珠海房?jī)r(jià)相對(duì)最低。現(xiàn)廈門(mén)已被剔出此列。全國(guó)城市房?jī)r(jià)均在堅(jiān)挺上漲，正如我們過(guò)去多文中分析的一樣。 一、房?jī)r(jià)久漲不跌的原因 引起房?jī)r(jià)上漲的九大因素一個(gè)都沒(méi)有消除，過(guò)去寫(xiě)過(guò)多篇文章，現(xiàn)闡述如下： ①房地產(chǎn)千真萬(wàn)確是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。各地經(jīng)濟(jì)要上去，房地產(chǎn)不敢冷卻太厲害。它起碼影響GDP的30%～40%。 ②中國(guó)百姓居住及改善居住的剛需。44萬(wàn)億城鄉(xiāng)居民存款，由于貧富分化，15%的人擁有85%財(cái)富，他們買得起房;此外，分期25～30年，仍有很多人是可以努力一試的。 ③房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)，直接間接影響40多個(gè)產(chǎn)業(yè)。對(duì)就業(yè)影響達(dá)1.2億多人，房地產(chǎn)一冷，各相關(guān)產(chǎn)業(yè)就關(guān)門(mén)，長(zhǎng)江、珠江三角洲很多工廠就會(huì)空無(wú)一人。 ④“土地財(cái)政”。京、津、滬、廣、深、杭的財(cái)政收入50%～65%靠賣地而來(lái)。把“土地財(cái)政”打掉，像歐美國(guó)家一樣是好啊!可眼下怎么辦?杭州、北京前2年因賣地受影響，財(cái)政一度就很吃緊。 ⑤10.7～12萬(wàn)億的地方融資平臺(tái)在2008～2009年借的債怎么還，地方政府都盼著賣地來(lái)還啊?浙、滬、深可以賣地方債券，它們經(jīng)濟(jì)好，富裕，地方債信譽(yù)好，窮地方怎么發(fā)?誰(shuí)要，只好暗中盼賣地啊! ⑥美國(guó)QE1～QE3量化寬松貨幣政策，伯南克口風(fēng)變來(lái)變?nèi)ィ瑫r(shí)而說(shuō)在他卸任前退出，本月17日又表示：美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)QE政策沒(méi)有“退出”的時(shí)間表，“不存在預(yù)先設(shè)置的進(jìn)程”，“資產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃取決于經(jīng)濟(jì)與金融的發(fā)展?fàn)顩r”，“不會(huì)大幅提高利率”。這使美國(guó)的貨幣供應(yīng)量會(huì)長(zhǎng)久寬松。(宋鴻兵老師一起講學(xué)時(shí)也認(rèn)為，美國(guó)不會(huì)很快退出QE政策。)這些美元依舊會(huì)進(jìn)入中國(guó)，換利率高10倍的人民幣，使我國(guó)貨幣供應(yīng)量——外匯占款繼續(xù)增加，對(duì)房地產(chǎn)起很大的推高作用。 ⑦從長(zhǎng)久來(lái)看，中國(guó)貨幣M2供應(yīng)量依然沒(méi)有從緊。(所謂進(jìn)入升息周期完全是偽命題);M2 已達(dá)105萬(wàn)億是不爭(zhēng)的事實(shí)，是2007年47萬(wàn)億的兩倍多。房?jī)r(jià)、玉石價(jià)、古董價(jià)由此迅速推高，均源于此。 ⑧每年980萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，推高房租。 ⑨每年700萬(wàn)大學(xué)生留城，誰(shuí)也不肯離開(kāi)一、二線大中城市。北大、清華、人大、北師大、政法、協(xié)和醫(yī)科大，甚至海淀大學(xué)的畢業(yè)生都不肯離開(kāi)北京(看過(guò)小說(shuō)《北京情人》嗎?);復(fù)旦、交大、同濟(jì)、上外等不肯離開(kāi)上海;深圳、珠海那里十幾所大學(xué)不肯離開(kāi)廣州、深圳、珠海等城市;貴州師大、貴州大學(xué)不肯離開(kāi)貴陽(yáng)。一留一年就是700萬(wàn)，需350萬(wàn)個(gè)家庭，需350萬(wàn)套房……這樣房?jī)r(jià)就很難跌下去。中國(guó)當(dāng)今的現(xiàn)實(shí)是，沒(méi)有房子，很難在一、二線大中城市長(zhǎng)期立足發(fā)展啊!(經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，各地?zé)o錢(qián)蓋，比例也極小，杯水車薪啊!) 二、70城房?jī)r(jià)上漲將會(huì)迎來(lái)什么樣的調(diào)控舉措 在中央政府如此嚴(yán)厲之調(diào)控下，房?jī)r(jià)還這樣堅(jiān)挺不下。特別是北京、上海限購(gòu)了啊!房產(chǎn)稅了啊!怎么還漲?怎么回事?我認(rèn)為前總理的一次次表態(tài)，什么諸如房?jī)r(jià)一定會(huì)調(diào)控到居民可接受的范圍等等，已完全無(wú)人相信。政府的威信受到了影響。此外，20%的增值個(gè)調(diào)稅除北京外，無(wú)城市執(zhí)行(也實(shí)在沒(méi)有可操作性);要不，上海、重慶、廣州、深圳等這么聽(tīng)話之大城市也敢不執(zhí)行?此外，北京的執(zhí)行也一定是打了折扣的。聽(tīng)說(shuō)在搞陰陽(yáng)合同。報(bào)稅時(shí)，大幅壓低房?jī)r(jià)，6萬(wàn)元一平米說(shuō)成3萬(wàn)元，以躲個(gè)調(diào)稅。北京人也不傻的。此外，還有一些城市的居民大量假離婚，再去買新房。這是非常普遍的。原有的一套房子歸女方，男方離婚后再買一套房，幾個(gè)月后復(fù)婚。(我的友人中已有人成功完成此周期、過(guò)程)。其實(shí)在國(guó)外，這是非常嚴(yán)重的逃稅違法行為;但在中國(guó)，自古以來(lái)，法不責(zé)眾，怎么辦呢?再講，你的調(diào)控政策也變來(lái)變?nèi)ィ懿缓侠恚?008～2009年還鼓勵(lì)大家降貸款利息去買房呢。 這次房?jī)r(jià)上漲給新總理出了道難題，怎么辦?再漲，百姓是受不了了;留城大學(xué)生更加買不起房，貧富差別更大(有無(wú)房者兩重天)，民怨很大。 往下硬調(diào)控，還有什么招呢?比如：①再次重申“國(guó)五條”，要求各地一定要征20%稅。但肯定是無(wú)人理睬的。②將重慶、上海的對(duì)增量房征房產(chǎn)稅試點(diǎn)推向全國(guó)所有城市。但是，請(qǐng)注意，這兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)都很不成功。據(jù)悉，上海2012年僅收到幾千萬(wàn)元，一億元都不到，不肯公布數(shù)據(jù)。怎么推廣到全國(guó)?③對(duì)原有存量房(即現(xiàn)已有的)幾套征幾套稅，就雞飛狗跳，天下大亂了;事情就鬧大了。一定會(huì)引起人們爭(zhēng)相賣房，房?jī)r(jià)大跌，經(jīng)濟(jì)會(huì)以跳崖式地狂瀉，發(fā)生日本1990～1992年～2010年經(jīng)濟(jì)大跌20年的悲劇一幕。新總理敢嗎? 房?jī)r(jià)大跌，經(jīng)濟(jì)跌到4%～5%;農(nóng)民工一億多回農(nóng)村，一年700萬(wàn)大學(xué)生200～300萬(wàn)找不到工作怎么辦?總理是一家之母啊!再說(shuō)，對(duì)存量房征稅也不合理，過(guò)去交的70年的土地使用費(fèi)幾十、上百萬(wàn)，先吐還給我們啊!仍要重復(fù)征嗎?此外，會(huì)使大批精英、人才、企業(yè)家，攜帶巨資到美國(guó)、澳大利亞、新加坡去買房、投資，出現(xiàn)“英國(guó)病”。 又如，④拿出3300萬(wàn)畝土地，等于1億畝(容積率因素);660億平方米，10億城市人口，一人66平方米。但可能嗎?18億畝地是紅線啊!房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)一齊垮了怎么辦?房地產(chǎn)市場(chǎng)漲到這種地步，前政府責(zé)任重大;現(xiàn)在積重難返，重病纏身，任何人都難調(diào)控啊! ⑤ 中國(guó)如走前20年日本的大蕭條道路是萬(wàn)萬(wàn)不可取的。中國(guó)是13.6億人口的泱泱大國(guó)啊!人民，人民，要時(shí)刻想著人民。 三、 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 70城房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲為何令人忐忑不安呢?它是把雙刃劍啊!第一，這樣漲，宏觀經(jīng)濟(jì)就不至于冷得太快。第二，7.5%的GDP增長(zhǎng)還是有希望的。中國(guó)太大了，黑了南方有北方，起碼60多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)還在燃燒，還在旺。第三、CPI(物價(jià))有可能長(zhǎng)期維持在3%～3.5%以下，因?yàn)樨泿庞钟辛顺貫a之地。第四，就業(yè)也不至于太慘。總之，地方政府離現(xiàn)實(shí)是更貼近一些。第五，對(duì)股市的影響也是中性偏好，十大房地產(chǎn)企業(yè)，大多業(yè)績(jī)很好，這對(duì)房地產(chǎn)與銀行股都是偏多的。因?yàn)殂y行對(duì)房地產(chǎn)貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。第六，但如果更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就慘了。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
