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一名城市規(guī)劃師說過，當(dāng)一個城市發(fā)展到一定程度，它一定將迎來幾何式的、跨越式的發(fā)展。的確如此，城市化進(jìn)程的加速，不僅是繁榮了城市本身，更將擴(kuò)大原來的生活半徑，豐富城市版圖的構(gòu)成。天時，地利，人和之下，西市區(qū)，憑借優(yōu)秀的生態(tài)、人文環(huán)境，眾多知名品牌房企的西進(jìn)留駐，加快它走向品質(zhì)時代的步伐。如果把它的發(fā)展放大五年，我們的眼光，將不僅僅局限于一個區(qū)域，而是一座“西城”。
時代巨變 西城重生 曼哈頓的上東區(qū)，上海的浦東新區(qū)，天津的濱海新區(qū)，無論是文化、財富、精英的聚集地，還是行政中心、經(jīng)濟(jì)引擎、新興產(chǎn)業(yè)集群、宜居新城的布局所在，與城市版圖的不停更新?lián)Q代是分不開的。昆明西市區(qū)，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已成為城市戰(zhàn)略發(fā)展主戰(zhàn)場之一。幾年間的裂變成長，讓西市區(qū)不僅擁有金牌教育環(huán)境、快速交通路網(wǎng)、生活購物商圈、省市重點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、高品質(zhì)休閑運(yùn)動場所等優(yōu)質(zhì)配套。在城市改革的變遷之中，憑借明朗而宏偉的城市規(guī)劃、良好的環(huán)境，西市區(qū)成為整個昆明炙手可熱的高尚居住中心，一座未來的宜居之城。 相較于發(fā)展較快的南市區(qū)及北市區(qū)來說，5年前的西市區(qū)無論是從交通還是區(qū)域配套上還是居住環(huán)境上，都慢了好幾拍。可是，就是這好幾拍，卻讓區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從規(guī)劃至落成，顯得更為成熟、理性。 2008年，昆明市對《昆明城市總體規(guī)劃修編方案（2008-2020年）》進(jìn)行了公示。此次昆明未來12年的城市總體規(guī)劃，明確提出昆明中心城區(qū)由現(xiàn)昆明主城、呈貢新城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成。同時，以“三城”與東、西、南、北各大板塊共同構(gòu)建一個板塊與城市的大界面，拉大城市整體框架。今后，昆明東、西、南、北各大片區(qū)及周邊區(qū)域，將會成為昆明城市核心功能的拓展區(qū)域，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)移的重要載體。于是，昆明主城區(qū)范圍內(nèi)的西城這一概念有了一個清晰的認(rèn)識。 “從現(xiàn)代新昆明建設(shè)的角度上來看，2003年，昆明提出的‘西城’概念是指昆陽到海口新城這一區(qū)域，非現(xiàn)在傳統(tǒng)意義上的西市區(qū)。2007 年，昆明提出了大西市區(qū)的概念，涵蓋了以溫泉為特色的安寧片區(qū)。 而到了2008年，昆明市對城市總體規(guī)劃修編方案（2008-2020年）進(jìn)行了公示，再次把現(xiàn)在的西市區(qū)劃分為三大塊，第一大塊從西二環(huán)一直到馬街（春雨路），這一板塊是西市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最早的，比如最早的梁源小區(qū)等；第二塊從春雨路、人民西路延長線到昆瑞公路。時下，這一區(qū)域聚集了百大國際花園等品質(zhì)項(xiàng)目；第三個板塊則是以高新區(qū)為圓心的區(qū)域。從2008年以來它就受到各開發(fā)商的熱捧。時下，區(qū)域中聚集了經(jīng)典壹城、朝花曦拾、甲殼城市等項(xiàng)目。去年4月，《昆明主城建筑高度控制規(guī)劃方案》亮相，昆明主城提出規(guī)劃建設(shè)”一主三次“CBD區(qū)域，西市副中心區(qū)（次CBD）的地位首次被確定。從政府對于西市區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)以及輕軌線路的布點(diǎn)設(shè)計來看， 未來的西市區(qū)將是一大新興的置業(yè)板塊。入住人群的增多以及交通、居住環(huán)境的完善，讓它具備‘城’的形態(tài)，一定意義上說，它將會成為昆明的西城。”昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)分析師陳亮表示。 城市副中心區(qū)定位確定 西城開始質(zhì)變 相比北市區(qū)、南市區(qū)的開發(fā)時間和開發(fā)規(guī)模，西市區(qū)顯然相對滯后，其原因主要是片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局對居住的影響。去年4月，《昆明主城建筑高度控制規(guī)劃方案》亮相，昆明主城提出規(guī)劃建設(shè)“一主三次”CBD區(qū)域，西市副中心區(qū)（次CBD）的地位首次被確定，昆明對各大片區(qū)的傳統(tǒng)認(rèn)知，應(yīng)該要有所改變了。西城，這一概念由此開始萌生。 三年前，相比起北城地產(chǎn)開發(fā)的根深葉茂、南城地產(chǎn)開發(fā)得如火如荼， “城市東擴(kuò)”口號下東城開發(fā)熱度的升溫，昆明的西城，似乎還在酣睡之中。其區(qū)域內(nèi)的梁源小區(qū)和豐寧小區(qū)等較早開發(fā)的項(xiàng)目，無論是品質(zhì)還是居住價值都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)。城市副中心區(qū)定位的確定，讓西城面臨著新的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。 眾所周知，衡量一個地區(qū)的價值，不是以它現(xiàn)今擁有多少綠化、多少交通、多少配套來判斷的，而是應(yīng)該綜合考量其發(fā)展速率和未來的前景。作為昆明樓市名副其實(shí)的“人居新大陸”， “高新板塊”已經(jīng)只能是對今天西城的一個小小注解。不用懷疑，昆明未來12年規(guī)劃對西城的定位成為了“人居新大陸”的核心源動力。今后西城將在“昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位基礎(chǔ)上，逐漸形成一個輻射周邊區(qū)域的區(qū)級商業(yè)副中心。 “早年的城市格局讓西城從起步之初就落在了其他區(qū)城的后面，時間一長，竟然被不少人所‘嫌棄’甚至敬而遠(yuǎn)之。以前，昆明人買房的地段，主要集中在生活配套齊全的南市區(qū)及北市區(qū)。西城一度成為房地產(chǎn)開發(fā)的空白地段。”西城一開發(fā)商向記者表示，如今的西城，不僅市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，也有了西市副中心區(qū)（次CBD）的地位首次確定，因此，西城的地位將隨著城市規(guī)劃的變革，得到重新認(rèn)真審視的機(jī)會。 的確如此，今日的西城已非昔日西城。眾多知名品牌房企的西進(jìn)留駐，則加快了西城走向品質(zhì)時代的步伐。豐富的土地資源儲備和品牌地產(chǎn)的云集成為西城未來發(fā)展的助推力。在昆明南、北片區(qū)居住價值先后被公眾認(rèn)可之后，起點(diǎn)相對較低的西城已經(jīng)成為最具潛力和上升空間的價值洼地。 “今后的西城可能會比現(xiàn)在的北市區(qū)更加漂亮，更加宜居。”一城市規(guī)劃設(shè)計師向記者表示，圍繞未來12年昆明的城市規(guī)劃，原來以工業(yè)、高新科技園區(qū)為主的西城產(chǎn)業(yè)格局將會改變。 城市就像一個人，總會一天天長大，從而給城市注入新的活力。西城轄區(qū)范圍內(nèi)47條骨干路網(wǎng)建設(shè)的啟動，加上一系列軟硬件配套的成熟、多個地產(chǎn)項(xiàng)目的遍地開花，讓它未來的經(jīng)濟(jì)價值及投資價值令人期待。一旦現(xiàn)有的多個城中村項(xiàng)目呈現(xiàn)出來，其龐大的商業(yè)體量給予區(qū)域經(jīng)濟(jì)的提升及帶動性，將使西城成為繼滇池、北市區(qū)后的又一宜居之地。 A市政配套完善人居環(huán)境更美好 眾所周知，一個城市的經(jīng)濟(jì)崛起，首要是交通，其次是產(chǎn)業(yè)鏈條的形成，再次是產(chǎn)業(yè)集群聚集，最后是特色產(chǎn)業(yè)的國際化接軌。事實(shí)讓我們看到，近幾年來，昆明西城大刀闊斧的交通改造，讓西城開始步入一條快速發(fā)展的軌道中來。 B交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá) 時下的西城，擁有著暢通無阻的西二環(huán)，它與北二環(huán)、南二環(huán)的快速連接，將昆明西城與北城、南城實(shí)現(xiàn)空間格局上的串聯(lián)，三大城市版圖的快捷交通通道全面打開，這就是西城的優(yōu)質(zhì)出行線。人民路、海源路、學(xué)府路、黃土坡立交橋等10條城市寬敞路網(wǎng)，保障出行暢通無阻；20余條快速公交車路線通達(dá)昆明城市東西南北中各個角落，保證便捷順暢的交通。再加上未來幾年后，西城區(qū)內(nèi)高速飛馳的輕軌……交通，改變著西城的版圖和發(fā)展，讓每個區(qū)域間融合度大大提升。 C居住品質(zhì)提升 西城，擁有著數(shù)個綠化廣場，豐盈綠色為生活作底。從西山區(qū)碧雞廣場到高新時代廣場，再到高新區(qū)管委會近45000平方米的綠化廣場，源源不斷的綠色外衣為西城裝點(diǎn)出自然的生態(tài)環(huán)境，大大小小的綠化廣場如翡翠般點(diǎn)綴在這片希望的土地上。行走其中，精致美觀的園林小品成為眼中賞心悅目的美景；立體交錯的綠色植物鮮氧四溢，活力不斷。洋溢綠色生機(jī)的綠化廣場，多個新建樓盤的社區(qū)綠化與公共綠化交融滲透，形成廣袤、豐盈的綠網(wǎng)，為整個區(qū)域提升鮮氧指數(shù)。 D優(yōu)質(zhì)教育資源集中 昆明的多個好學(xué)校都集中在西城。師大附中、師大附二中、高新雙語小學(xué)、高新第一小學(xué)、高新一中、西山區(qū)一中、昆十四中、昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、云南師范大學(xué)商學(xué)院、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院等20所名校匯聚，學(xué)院氣息濃重。優(yōu)質(zhì)的教育資源，也成為眾多開發(fā)商爭搶的開發(fā)區(qū)域。自2008年開始，西城逐漸開始占領(lǐng)樓市的主導(dǎo)地位：經(jīng)典壹城、朝花曦拾、甲殼城市、都市春天、森林湖等大批優(yōu)秀樓盤開始涌現(xiàn)，旺盛的人氣形成西城成熟、豐富的人文環(huán)境。 E“置業(yè)西城”成趨勢 一個區(qū)域獨(dú)占兩條輕軌，又擁有著眾多優(yōu)勢的教育資源及立體交通優(yōu)勢，實(shí)屬難得。也難怪政府對于西城片區(qū)寄予城市副中心的厚望。而這個發(fā)展空間龐大的區(qū)域，由此也占據(jù)了現(xiàn)代新昆明建設(shè)中主戰(zhàn)場中的一角。此外，從最新的昆明城市總體規(guī)劃來看，西城區(qū)大量的工業(yè)用地經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整改變了用地性質(zhì)，大規(guī)模地轉(zhuǎn)為城市化建設(shè)，這是政府這只有形的手在拉動。而從市場這只無形的手來看，近兩年西城開發(fā)的房地產(chǎn)均有商業(yè)配套作為產(chǎn)品附加值，產(chǎn)品形式也漸趨多樣化，西城正朝著一個嶄新的方向大步邁進(jìn)。 “置業(yè)西城”，或許將成為未來昆明樓市中最具有吸引力的一個縮寫詞。 從被低估到厚積薄發(fā) 西城迎來破繭成蝶的蛻變 縱觀昆明的地產(chǎn)發(fā)展脈落，不難發(fā)現(xiàn)，昆明的南、北片區(qū)是當(dāng)之無愧的先頭部隊(duì)，而東、西片區(qū)，則相對滯后緩慢。城市化進(jìn)程的加速，給昆明各個區(qū)域提供了一個良好的質(zhì)變機(jī)會。于是，二環(huán)快速交通來了，城中村改造來了，以商業(yè)為主打的各個城市綜合體項(xiàng)目奔涌而上。在南、北片區(qū)頻繁上演的舊城換新顏的故事中，西城早就坐不住了。手握因?yàn)榘l(fā)展滯后而保留下來的大量可開發(fā)土地資源和更大的房價彈性空間，西城在嶄新規(guī)劃的護(hù)航下，迎來新一輪的開發(fā)熱潮。 如今的昆明西城，正經(jīng)歷著“從價值被低估到厚積薄發(fā)”破繭成蝶般的蛻變。 我們可以想象，隨著其多條城市道路的落成、大型項(xiàng)目的上馬、土地供應(yīng)的放大，昆明樓市向西擴(kuò)展的步伐越來越快。森林湖、中晟溪城、都市春天、朝花曦拾、經(jīng)典壹城……一個個品質(zhì)樓盤，在提升西城人居品質(zhì)的同時也為這片“人居新大陸”留下了諸多的懸念。 本報記者 虞靜 高端訪談 西城魅力初顯 房價上漲成必然 五年前，很多昆明人還沒有想到西城置業(yè)。因?yàn)槟菚r候它只是一個企業(yè)集中的區(qū)域，商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，生活配套不夠成熟。現(xiàn)在，說到西城，很多昆明人已經(jīng)熟知，并開始在那買房。因?yàn)椋缃竦奈鞒牵瑩碛欣ッ魇袨閿?shù)不多的優(yōu)質(zhì)教育資源和較好的物業(yè)性價比。那么，城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，讓未來的西城有著怎樣的價值點(diǎn)及變化呢？ 本期訪談，本報記者邀請了云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成 ﹑云南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員王詠雪兩位業(yè)內(nèi)人士為你全新解讀西城價值所在。 云南信息報：西城概念的提出，緣于什么樣的契機(jī)及城市發(fā)展需要？政府對于此區(qū)域未來五年或十年的規(guī)劃定位如何？ 王詠雪：城市化進(jìn)程的加速需要昆明對各區(qū)域的城市功能進(jìn)行詳細(xì)定位。目前來看，西城概念的提出，是城市化進(jìn)程發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)，對于區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)定位更為清晰，避免在城市建設(shè)中再走彎路。從現(xiàn)在政府對于西市區(qū)的規(guī)劃來看，不出五年，它或?qū)⒊蔀槔ッ鞯挠忠怀鞘懈敝行模?ldquo;西城”。 韓先成：西城概念的提出緣于昆明“一湖四環(huán)”和“一湖四片”的城市發(fā)展新思路。2003年左右，昆明確立以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”昆明城市區(qū)，提出向南發(fā)展的規(guī)劃，繼而出現(xiàn)南城、北城、東城以及西城之說。新昆明建設(shè)中的西城指昆陽到海口新城，非現(xiàn)在傳統(tǒng)意義上的西市區(qū)。如今，昆明市把西市區(qū)作為城市副中心來打造，它涵蓋了五華區(qū)、高新區(qū)以及西山區(qū)的部分區(qū)域。未來的這一片區(qū)，將不是一個小區(qū)域的概念， 而是一個城市功能區(qū)的概念。 云南信息報：近幾年，西城發(fā)生了翻天覆地的變化， 區(qū)域內(nèi)大量的房地產(chǎn)開發(fā)及城中村改造啟動，會為此區(qū)域帶來怎樣的價值變化？ 王詠雪：眾多地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動及落成，不僅彌補(bǔ)了片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的現(xiàn)實(shí)，也促進(jìn)了片區(qū)經(jīng)濟(jì)的提升，為此區(qū)域的業(yè)主提供了居住環(huán)境。當(dāng)然，一定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍濃郁，房價上漲也是必然的。 韓先成：傳統(tǒng)意義上的西市區(qū)隨著大量的城中村改造項(xiàng)目的啟動，其基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共設(shè)施、醫(yī)療、服務(wù)、教育等配套設(shè)施將會大大改善。今后該區(qū)域的居住品質(zhì)也會明顯的提高，人居環(huán)境和區(qū)域價值也會隨之提升。 云南信息報：西城發(fā)展中，還存在哪些方面的問題？比如地產(chǎn)方面的或是城市規(guī)劃上的，又或是交通上的？應(yīng)該如何改善？ 王詠雪：今年以來有多個城市綜合體項(xiàng)目在西城啟動，很多都打著“CBD”概念，商業(yè)體量龐大。這就需要開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位及招商上避免同質(zhì)化的問題。同時，多條道路的啟動建設(shè)，應(yīng)該注意把眼光放長至少15年，避免道路出現(xiàn)多次重復(fù)建設(shè)。 韓先成：目前西城發(fā)展的問題主要有三方面。其一公共服務(wù)配套還不夠完善；其二，交通體系不夠健全，主要是以車為本，缺乏對人的關(guān)懷；其三，市民休閑廣場較少。要解決以上問題，需政府牽頭協(xié)調(diào)，對地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃做好審核監(jiān)督，讓項(xiàng)目的規(guī)劃更加適應(yīng)城市化進(jìn)程的發(fā)展。 云南信息報：是否能為我們描繪一下，你心目中未來西城的面貌？ 王詠雪：道路寬闊，空氣清新，高樓大廈掩映在綠樹之間，人們在這兒安居樂業(yè)，其樂融融。 韓先成：隨著城中村項(xiàng)目的啟動，今后西城的發(fā)展將越來越好。未來的西城應(yīng)該是公共配套設(shè)施健全，醫(yī)療、教育配套完善，交通通行度極好，居住品質(zhì)較高的區(qū)域。記者 虞靜 金芳芳 點(diǎn)睛之筆 俞偉：昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 過去，昆明城區(qū)受不均衡發(fā)展的影響，以前的西市區(qū)給人距離城市中心較遠(yuǎn)，沒有配套，沒有舒適的生活區(qū)，除了工廠就是農(nóng)村等不好的印象。但實(shí)際上從昆明整個版圖來看，西市區(qū)距離小西門市中心一帶并不遠(yuǎn)，在不堵車的情況下，從西山區(qū)政府到小西門實(shí)際車程也只需15分鐘左右。近幾年來，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，該片區(qū)的生活配套越來越完善，整個片區(qū)的居住品質(zhì)也得以提高。交通方面，基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃比較完善。別的區(qū)域是先開發(fā)，后修路，但西區(qū)卻是先修路，后開發(fā)，交通規(guī)劃非常到位。工業(yè)區(qū)外遷也使得西邊居住環(huán)境大大改善。隨著這一區(qū)域商業(yè)的成熟，居住品質(zhì)的上升，這一區(qū)域必將實(shí)現(xiàn)由區(qū)域向“城”的質(zhì)變。 城中村改造提升片區(qū)房價 布存發(fā)：云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 過去，西區(qū)的城市形象、居住品質(zhì)都較為落后，但從2005年以后，隨著西城土地放量的增加，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入，提升了西城的居住品質(zhì)和生活配套。目前該區(qū)域已屬于半成熟狀態(tài)，今年該片區(qū)多個城中村改造項(xiàng)目中龐大的商業(yè)體量，會極大程度的提升片區(qū)的整體價值，吸引更多的人來此置業(yè)及投資。而各個項(xiàng)目引進(jìn)的品牌商家所具有的帶動性作用，不僅能滿足片區(qū)居民的生活所需，也能讓西城原來商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀得以緩解。
考問 梳理用地性質(zhì)三區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展 昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院教研室主任 鄧曉盈 從城市規(guī)劃的演進(jìn)過程來看，西城經(jīng)歷了以下幾個發(fā)展階段：5年以前的西城，只能算是“西市區(qū)”，它屬于工業(yè)、廠礦企業(yè)較為集中的區(qū)域，廠房、廠區(qū)、部分住宅小區(qū)模式持續(xù)的時間較長；后來，企業(yè)逐漸外遷，部分住宅小區(qū)開發(fā)成為主流，同時高新區(qū)開始發(fā)展，出現(xiàn)技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、寫字樓、研發(fā)中心、現(xiàn)代廠房、市政道路配套；之后規(guī)劃演進(jìn)到進(jìn)一步完善高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，教育配套、商業(yè)用房逐步加強(qiáng)，圍繞西南二環(huán)的建材、賣場以及西南超市沃爾瑪逐漸進(jìn)駐；目前的規(guī)劃為城市副中心，多個城中村改造項(xiàng)目的上馬，均以城市綜合體的概念亮相。 從城市規(guī)劃的這些演進(jìn)過程來看，有一個很大的特點(diǎn)：缺什么補(bǔ)什么，進(jìn)駐什么再配套什么。由于西城這些豐富多樣的產(chǎn)品規(guī)劃形式，使得今后該片區(qū)無論是在做城市規(guī)劃、還是控制性詳規(guī)時，需注意以下幾點(diǎn)：其一，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該有一個明確的可持續(xù)的目標(biāo)，在明確目標(biāo)的基礎(chǔ)上，由先建后規(guī)改變?yōu)橄纫?guī)后建；其二，工業(yè)用地性質(zhì)的改變問題。由于該區(qū)域過去是廠礦、企業(yè)集中的區(qū)域，涉及到工業(yè)用地的梳理，盡管目前很多廠房、廠區(qū)向外遷出，但用地性質(zhì)不改變的話，會影響房地產(chǎn)開發(fā)；其三，由于現(xiàn)在的西城涉及到三個片區(qū)，所以必須謀求三個片區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。高新區(qū)、五華區(qū)、西山區(qū)不能單槍匹馬的各自發(fā)展，協(xié)調(diào)性是關(guān)鍵。記者 金芳芳 （中國規(guī)劃網(wǎng)昆明7月25日電） (責(zé)任編輯：白雪松) |
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