西安城市綜合體國際大都市發(fā)展新篇章_規(guī)劃網(wǎng)—

　　限購令讓住宅市場的開發(fā)商舉步維艱，也將投資者的身影擋在了樓市的門外。那么，限購令乃至可以預(yù)期的更嚴(yán)重的政策調(diào)控之后，在西安，誰將會(huì)成為供求雙方在樓市投資的新熱點(diǎn)？是商鋪、寫字樓或是早早就備受關(guān)注的城市豪宅？答案并不是唯一的。
　　如果細(xì)細(xì)盤點(diǎn)各業(yè)態(tài)的投資價(jià)值，那就不難得出一個(gè)結(jié)論，投資單一業(yè)態(tài)或許并不能滿足高收益、低風(fēng)險(xiǎn)、短周期的要求。此時(shí)，城市綜合體的概念躍入人們的眼簾，這個(gè)并不年輕的概念在新政策的引導(dǎo)下，煥發(fā)了新的光彩。

     現(xiàn)狀：成為投資熱點(diǎn)
　　城市綜合體簡單地說就是一個(gè)縮小了的城市，也被稱為“城中之城”。
　　近些年，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，城市綜合體概念滲透到中國內(nèi)陸地區(qū)，并迅速成為了這個(gè)時(shí)代中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式。政府的推崇，開發(fā)商的擁躉，城市綜合體進(jìn)入高速建設(shè)階段。
　　縱觀當(dāng)下風(fēng)云突變的樓市，我們可以想象，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構(gòu)成了一個(gè)最具競爭力的多職能、抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。業(yè)界普遍達(dá)成的共識是：誰擁有城市綜合體，誰就擁有了城市的未來，它必將成為未來城市政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化的中心。
      城市綜合體顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)概念，憑借其商業(yè)規(guī)模化和集約化的影響，帶來的效應(yīng)是地段的升值和新區(qū)域商業(yè)中心的誕生，其最終目的是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在西安，經(jīng)過了十幾年的發(fā)展壯大，城市綜合體以其不可阻擋的發(fā)展態(tài)勢，開辟了一個(gè)又一個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。三年前，城北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)還是荒蕪的區(qū)域。三年后的今天，高檔住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)在賽高國際、崇尚百貨等商業(yè)綜合體周邊，昔日無人問津的偏僻地塊，在短短3年間成為了投資熱點(diǎn)。這就是城市綜合體的魅力。
       那么，作為城市的名片、標(biāo)簽的城市綜合體，什么樣的檔次水平才能適應(yīng)西安當(dāng)下對城市綜合體的需要？這不是城市設(shè)計(jì)所能解決的，其落腳點(diǎn)在于——宏觀政策和微觀市場對城市綜合體的需求。縱觀國內(nèi)外成功的城市綜合體項(xiàng)目的打造，城市發(fā)展的等級、城市資源的整合能力、城市潛在消費(fèi)群體數(shù)量和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和區(qū)域?qū)傩浴㈤_發(fā)商實(shí)力以及建筑形態(tài)選擇影響著各地不同城市對城市綜合體的消化力。由此可見，城市綜合體的發(fā)展與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、發(fā)展、消費(fèi)水平息息相關(guān)。　
　　在西安這個(gè)正在為創(chuàng)建國際化大都市時(shí)刻準(zhǔn)備著的城市，需要更多的是新型業(yè)態(tài)的城市綜合體，即除了擁有購物、餐飲等功能之外，還需要擁有更加國際化的增值服務(wù)項(xiàng)目，如高標(biāo)準(zhǔn)的國際影院、配套齊全的健身會(huì)所、安全專業(yè)的兒童樂園以及美容美發(fā)、金融服務(wù)、會(huì)展中心等多種業(yè)態(tài)，需要能為前來消費(fèi)的客戶提供完善的一站式服務(wù)。

前景：多重利好
　　作為具有綜合發(fā)展?jié)摿Φ某鞘芯C合體，其商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值不容小覷。
　　首先，節(jié)能環(huán)保，促進(jìn)社會(huì)和諧共贏。在我國正在創(chuàng)造低碳型環(huán)保城市的大背景下，城市綜合體的一個(gè)很大的作用，就是讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從單體邁向集約化，形成新的生活方式和生活圈，隨之而來的節(jié)能減排優(yōu)勢顯而易見：集約化配套服務(wù)可以讓消費(fèi)者減少坐車出行次數(shù)，減少對城市的交通壓力和環(huán)境壓力。在城市綜合體的區(qū)域內(nèi)，消費(fèi)品基本上能滿足老百姓吃穿住行用的各個(gè)方面，這樣就大大降低了區(qū)域內(nèi)人群對公共資源的依賴和消耗，為和諧社會(huì)創(chuàng)造了一個(gè)很好的環(huán)境和基礎(chǔ)。
其次，就業(yè)稅收，雙增雙長，盤活區(qū)域經(jīng)濟(jì)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值最大化，規(guī)模巨大的城市綜合體屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，具有巨大的吸納就業(yè)的能力，其業(yè)態(tài)眾多，崗位眾多，還不需要太高的技術(shù)含量，這就為安置就業(yè)、緩解社會(huì)壓力起到了推動(dòng)作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一個(gè)成熟的大型賣場可提供就業(yè)崗位1萬余個(gè)，而間接就業(yè)崗位更以十萬計(jì)，對于西安這個(gè)輸入型省會(huì)城市來說，大型成熟的城市綜合體無疑會(huì)對緩解城市就業(yè)壓力有巨大幫助。
　　再次，政策空白帶來低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)投資。城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動(dòng)，因此對行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。最后，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的時(shí)間價(jià)值增值。

提醒：謹(jǐn)慎開發(fā)
　　西安屬于中等規(guī)模城市。商業(yè)模式略顯簡單，相比一線城市，消費(fèi)者在消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿和消費(fèi)層次上均略顯欠缺。一些具備較強(qiáng)的獲取土地能力和建設(shè)開發(fā)能力的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的商業(yè)概念、資金實(shí)力、資源整合、運(yùn)營能力相對缺乏，對于高層次的大型綜合的商業(yè)開發(fā)難度較大。
　　畢竟城市綜合體的建設(shè)，不只是一個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，而是一個(gè)從政府到開發(fā)商到消費(fèi)者都需要專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的過程，是一項(xiàng)長期的系統(tǒng)工程，其前期規(guī)劃、資源整合、功能定位、建設(shè)施工、后期運(yùn)營的復(fù)雜度不是住宅所能相比的。
　　出于逐利性的考慮，不少開發(fā)商抱著開發(fā)住宅地產(chǎn)的思想去拿了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的地塊，又以開發(fā)住宅地產(chǎn)的理念去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；或者被逼無奈而不得不拿住宅去賭商業(yè)，再來向商業(yè)地塊要回報(bào)，歸根到底是短期利益為主導(dǎo)，“變現(xiàn)的短期價(jià)值”心態(tài)明顯，缺乏長期經(jīng)營“資產(chǎn)增值”的理念。因此，這就需要開發(fā)商具備長期作戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備，畢竟城市綜合體的價(jià)值在建設(shè)開發(fā)周期中具有明顯的“長期價(jià)值溢出效應(yīng)”。
　　盡管與一線城市相比，西安在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、內(nèi)在和外來消費(fèi)客群等方面存在著“先天性缺陷”，但在全國熱火朝天的城市綜合體建設(shè)中，相較青島、蘇州、南京、杭州等同類二線城市，西安的城市綜合體發(fā)展存在著明顯的“后發(fā)優(yōu)勢”。
　　但是，這一“后發(fā)優(yōu)勢”的實(shí)現(xiàn)需要基于：西安城市綜合體的發(fā)展應(yīng)當(dāng)做到現(xiàn)實(shí)性和前瞻性的結(jié)合，創(chuàng)新性與主題性的并存，功能的多元化，并強(qiáng)化資源整合，做好對開發(fā)商的轉(zhuǎn)型引導(dǎo)，以加快城市綜合體的發(fā)展。
　　綜上所述，我們可以看到適合西安的城市綜合體的以下幾種類型：
　　城市核心區(qū)綜合性高端城市綜合體：此類城市綜合體，體現(xiàn)出了城市綜合體典型的高密度集約性、巨大輻射力、整體功能復(fù)合性、內(nèi)外部空間聯(lián)系完整性、空間連續(xù)性等城市綜合體的社會(huì)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。
　　軌道交通型城市綜合體：軌道交通建設(shè)規(guī)劃的成熟，將在空間上改變西安城市的半徑和區(qū)域?qū)傩浴⒖寄壳皣鴥?nèi)一線城市發(fā)展軌跡，軌道交通型城市綜合體一般在城市核心區(qū)高端城市綜合體之后出現(xiàn)，軌道交通型城市綜合體一般以商業(yè)、辦公為主，位于城市現(xiàn)有或新興的商業(yè)商務(wù)區(qū)，消費(fèi)客源和客流能夠得到保障，因此其未來發(fā)展空間極大。
　　區(qū)域型城市綜合體：軌道交通建設(shè)、西安城市的外沿式發(fā)展，在主城周邊逐漸形成“衛(wèi)星狀”的商務(wù)商業(yè)居住區(qū)域，特定的輻射半徑，滿足便捷、就近的城市消費(fèi)需求，因此區(qū)域性明顯的城市綜合體也是未來發(fā)展的方向之一。中國規(guī)劃網(wǎng)西安3月30日電

　　(責(zé)任編輯：白雪松)