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中新網(wǎng)南京電(楊顏慈)就在南京樓市轉(zhuǎn)冷之際，開發(fā)商紛紛借端午假期降價(jià)促銷，但南京購房者對于開發(fā)商的降價(jià)行為似乎并不買賬。端午小長假期間，南京樓市相當(dāng)?shù)兔裕J(rèn)購量僅為去年同期的1/4左右。人們期待房價(jià)的進(jìn)一步下跌，而開發(fā)商的降價(jià)底線在哪，房價(jià)究竟能降到什么程度，自然成為了購房人高度關(guān)心的話題。 五月南京房市遭遇“滑鐵盧” 領(lǐng)跌全國 南京房市的“虛火”終于在5月隱藏不住了，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月南京新房均價(jià)環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點(diǎn)城市最大跌幅。南京樓市自2012年5月環(huán)比連漲以來，近24個(gè)月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，領(lǐng)跌全國十大重點(diǎn)城市。 與此同時(shí)，南京房市的成交量也創(chuàng)造了3年以來的新低。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，不僅同比下滑近四成，而且環(huán)比也大降近兩成。認(rèn)購量僅為6248套的，與4月的認(rèn)購量相比減少了1399套，降幅近兩成。 開發(fā)商盡管在五月推出了精裝改毛坯、特價(jià)房、優(yōu)惠車位等多種優(yōu)惠，但并未能有效刺激購房人。購房者觀望情緒高漲，盼望房價(jià)進(jìn)一步下行。 降價(jià)空間底線何在 下降30%仍能保本？ 盡管紛紛打出降價(jià)旗號(hào)，南京目前各樓盤的優(yōu)惠卻顯得“尷尬而曖昧”。目前并未有太多樓盤敢于真正“降價(jià)”，還是以變相的優(yōu)惠為主：1萬享3萬、精裝改毛坯、買房送8萬元車位抵用券……由此可見，相比于周邊城市的大幅降價(jià)，南京樓市仍有降價(jià)空間。 對于房地產(chǎn)商的降價(jià)空間有多大，日前，中天城投和萊茵達(dá)置業(yè)兩家房企的報(bào)告似乎透露了一些房地產(chǎn)商的“秘密”。 中天城投對旗下“貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中指出“當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡”。 萊茵達(dá)置業(yè)的楓郡項(xiàng)目測算報(bào)告也指出，其銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。 房產(chǎn)項(xiàng)目不同 “盈虧點(diǎn)”有差異 據(jù)了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧點(diǎn)測算涉及成本與售價(jià)。在成本上，不同項(xiàng)目的土地成本有很大的不同，建筑成本上高層、小高層及多層也有不小差別。加之各項(xiàng)目的售價(jià)及營銷費(fèi)用不一，回款情況難以把控。因此，不同類型項(xiàng)目(如住宅、寫字樓)的盈虧點(diǎn)是有差異的。 對此，南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波指出，不同類型項(xiàng)目的盈虧點(diǎn)與利潤率是有不同的，商業(yè)項(xiàng)目較住宅項(xiàng)目的波動(dòng)更大。而且測算還必須考慮項(xiàng)目的銷售情況，銷售周期越長，財(cái)務(wù)成本也就越高。 對于總體利潤狀況，高波表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率的高低與拿地成本和建筑成本有關(guān)，“過去整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在30%左右，現(xiàn)在毛利率有所下降。但是降價(jià)20%左右，房產(chǎn)商也是可以不虧本的。” 不過，也有房地產(chǎn)業(yè)界研究人士認(rèn)為，30%的說法或許低估了房地產(chǎn)商的利潤空間，實(shí)則或可高達(dá)50%。 南京房價(jià)會(huì)不會(huì)大跌 下降的幅度會(huì)有多大 對于未來的南京樓市，高波表示，“從成交量總體來看，南京樓市庫存還算合理，成交量的下滑是市場多種因素造成。今年短期內(nèi)南京樓市已經(jīng)沒有上漲的動(dòng)力，但是總體還是處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)，應(yīng)該也不太會(huì)存在大跌的可能。” 但是開發(fā)商們則表示，購房者買漲不買跌的置業(yè)心理讓開發(fā)商不敢輕易降價(jià)。“其實(shí)不是開發(fā)商降不降價(jià)的問題，而是降價(jià)之后能不能解決問題，這才是關(guān)鍵。”南京河西某樓盤的銷售人員張夢林表示，“在這樣的環(huán)境下，購房者的降價(jià)預(yù)期和開發(fā)商相差太遠(yuǎn)。你降九折，他希望八折、七折甚至更低，所以開發(fā)商降價(jià)也未必能解決問題。” 但是，6月“沖年中業(yè)績”以及資金回籠的需求，使得不少南京開發(fā)商在這樣的大環(huán)境中也不得不降價(jià)。 在這場市民盼降價(jià)、開發(fā)商期救市、專家稱暫無必要救市的博弈中，本地政府是否會(huì)政策松綁或?qū)⒅苯佑绊懴乱惠喣暇┓績r(jià)的走勢。江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長李智表示，不少樓盤搶著青奧的時(shí)間節(jié)點(diǎn)推盤，若沒有更多利好支撐，屆時(shí)市場存量還會(huì)快速增加，這也將加大去化壓力。專家說：“青奧會(huì)以后市場如何表現(xiàn)則重點(diǎn)取決于信貸和政策兩個(gè)關(guān)鍵要素。” (責(zé)任編輯：白雪松) |
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