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區(qū)位圖 項目背景 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）是中國首批對外開放的國家級沿海開發(fā)區(qū)之一，由東區(qū)和西區(qū)兩部分組成。其中，東區(qū)包括南部生活區(qū)和北部工業(yè)區(qū)。東區(qū)生活區(qū)集中了開發(fā)區(qū)主要的商業(yè)設(shè)施，為本次規(guī)劃的重點。隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放的號角吹響，開發(fā)區(qū)加快了城市化進程。近年來區(qū)內(nèi)人口不斷加速聚集的態(tài)勢，給開發(fā)區(qū)的商業(yè)消費市場帶來了巨大的潛在動力。但常年以來工業(yè)區(qū)的建設(shè)模式使得區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施的規(guī)模、層次、能級均不能滿足發(fā)展需求。面對新的形勢，開發(fā)區(qū)需要新的高起點行業(yè)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)本區(qū)商業(yè)在新時期的發(fā)展方向，并通過規(guī)劃解決現(xiàn)存問題、明確發(fā)展目標(biāo)、整合既有資源，為實現(xiàn)開發(fā)區(qū)和濱海新區(qū)整體發(fā)展目標(biāo)而奠定堅實基礎(chǔ)。 本規(guī)劃中“商業(yè)”的定義 本次商業(yè)規(guī)劃的“商業(yè)”范疇：主要指零售業(yè)、餐飲業(yè)和相關(guān)居住配套設(shè)施。其中居住配套設(shè)施主要指為居住區(qū)配套服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，如美容美發(fā)店、藥店、公共浴室、洗衣店、修理洗車、家政服務(wù)、網(wǎng)吧、房屋租售中介等。
商業(yè)定義
規(guī)劃技術(shù)路線 本規(guī)劃通過對開發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀和區(qū)域條件分析，對相關(guān)規(guī)劃的解讀，認(rèn)清開發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展條件，明確了發(fā)展目標(biāo)。并在專題研究的基礎(chǔ)上，提出了具體的規(guī)劃策略，它們分別是市場定位、網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建、規(guī)模確定、布局設(shè)想和規(guī)劃實施。
技術(shù)路線 規(guī)劃特點 細(xì)致深入的調(diào)研分析。 項目團隊采取現(xiàn)場踏勘、專家座談、問卷調(diào)查等多種方法，對開發(fā)區(qū)及其周邊區(qū)域商業(yè)設(shè)施的規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況和居民使用情況與需求等進行了多方面調(diào)研，使規(guī)劃不僅符合開發(fā)區(qū)的實際情況，也符合當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H需求。 專題研究先行的工作程序。 基于對現(xiàn)狀解讀和認(rèn)知，項目團隊就市場消費特色及業(yè)態(tài)定位、商業(yè)規(guī)模指標(biāo)與布局、商業(yè)設(shè)施配置指標(biāo)體系等對開發(fā)區(qū)商業(yè)規(guī)劃未來發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響的要素開展了專題研究。 市場定位及發(fā)展戰(zhàn)略 本商業(yè)規(guī)劃對開發(fā)區(qū)目標(biāo)群體定位為：藍領(lǐng)工人、本地居民、周邊人群、高校師生以及商務(wù)人士。提出了開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展策略——“高端做精、中端做活、低端做全”。規(guī)劃在研究了開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀消費體系特征和將要面臨的周邊地區(qū)競爭的基礎(chǔ)上提出了符合開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)——“規(guī)劃形成開發(fā)區(qū)城市功能新區(qū)的商業(yè)中心，濱海新區(qū)商業(yè)中心的組成部分之一”。 網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建 規(guī)劃構(gòu)建以生活性街道、軌道交通為構(gòu)架，商業(yè)中心等級體系為核心，其他商業(yè)為補充的商業(yè)發(fā)展布局網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。形成“區(qū)級、片區(qū)級、社區(qū)級”三級商業(yè)中心等級體系。 發(fā)展規(guī)模 規(guī)劃根據(jù)就業(yè)人口和居住容量預(yù)測開發(fā)區(qū)人口規(guī)模和分布，通過專題研究選取適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)面積指標(biāo)來預(yù)測開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展規(guī)模。
商業(yè)中心等級體系 規(guī)劃布局 規(guī)劃將構(gòu)建由區(qū)級——片區(qū)級——社區(qū)級商業(yè)設(shè)施所組成的三級商業(yè)中心體系。 區(qū)級商業(yè)中心：以軌道交通或主要商業(yè)街為骨架，若干大型商業(yè)設(shè)施為節(jié)點，所共同形成的一個城市公共活動的區(qū)域。 片區(qū)級商業(yè)中心：根據(jù)生活區(qū)與工業(yè)區(qū)不同人口類型，引發(fā)的對商業(yè)需求的差異，規(guī)劃將開發(fā)區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心分成兩種類型。一種是為生活區(qū)服務(wù)的片區(qū)級商業(yè)中心，以滿足居民的日常生活型需求的商業(yè)設(shè)施，其等級規(guī)模相當(dāng)于一個居住區(qū)級商業(yè)中心。每個片區(qū)中心服務(wù)人口4萬人，服務(wù)半徑約1.5公里。另一種是為工業(yè)區(qū)服務(wù)的片區(qū)中心，主要滿足工業(yè)區(qū)就業(yè)的職工和附近產(chǎn)業(yè)配套公寓內(nèi)居民生活的需求，其服務(wù)半徑約2公里。
區(qū)級商業(yè)中心
社區(qū)級商業(yè)中心：分為主要滿足生活區(qū)居民的日常需求的社區(qū)中心和主要滿足工業(yè)區(qū)配套公寓的居民日常需求的便利中心。其中，社區(qū)中心，服務(wù)人口1-1.5萬人，其等級相當(dāng)于居住小區(qū)級商業(yè)中心，服務(wù)半徑500米；便利中心的布局由于工業(yè)區(qū)各配套公寓的居住人口規(guī)模不等、空間分布分散，根據(jù)現(xiàn)狀與既定規(guī)劃條件確定便利中心的服務(wù)人口為0.5-1.5萬人，服務(wù)半徑為800米。 補充型商業(yè)設(shè)施：是指商業(yè)中心體系外，由特色商業(yè)街區(qū)、沿街小型商業(yè)店鋪以及攤?cè)旱攘鲃由虡I(yè)設(shè)施構(gòu)成的零星商業(yè)設(shè)施。
生活區(qū)片區(qū)中心
生活區(qū)社區(qū)級中心 商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)體系 對應(yīng)開發(fā)區(qū)三級商業(yè)中心等級體系，通過專題研究確定商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)。 規(guī)劃研究通過千人建筑面積控制指標(biāo)來明確片區(qū)級商業(yè)中心的配置內(nèi)容，在具體項目上分為必須設(shè)置的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和選擇性設(shè)置的設(shè)施兩大類。 具有針對性的規(guī)劃策略。 規(guī)劃充分結(jié)合人口的規(guī)模、分布和構(gòu)成特點、構(gòu)建完整的商業(yè)體系，布局各級商業(yè)設(shè)施，制定符合開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀基礎(chǔ)與發(fā)展需求的實施策略，并在分期實施、開發(fā)模式引導(dǎo)、城市設(shè)計等多方面提出了具體建議。
分期實施 規(guī)劃根據(jù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)進程與特點，明確開發(fā)區(qū)商業(yè)體系構(gòu)建與設(shè)施建設(shè)的時序與工作重點，并對現(xiàn)有設(shè)施的改造提出業(yè)態(tài)引導(dǎo)。 開發(fā)模式引導(dǎo) 根據(jù)對開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展特點與趨勢的研究和國內(nèi)其他相似區(qū)域開發(fā)模式的借鑒，規(guī)劃建議開發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)以兩種模式互補的方式開發(fā)：對于營利性設(shè)施比重較大的項目，采用開發(fā)商投資、政府引導(dǎo)的模式進行開發(fā)建設(shè)；對于公益性設(shè)施比重較大的項目，采用政府控制、開發(fā)商建設(shè)、政府經(jīng)營的模式進行開發(fā)建設(shè)。
分期開發(fā)建設(shè)圖 城市設(shè)計導(dǎo)引 規(guī)劃對開發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)施進行了城市設(shè)計方面的引導(dǎo)，按照布局模式將商業(yè)設(shè)施分為裙房式布局和塊狀組群型布局。并分別提出了其建筑和環(huán)境設(shè)計方面的要求。
城市設(shè)計引導(dǎo) (責(zé)任編輯：白雪松) |
