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來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)綜合
主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎收看中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)高端訪談之兩會(huì)特別策劃，今天我們將要討論一下房地產(chǎn)的問題。我們請(qǐng)到的嘉賓是中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長(zhǎng)、中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)老師。李老師，您好！李：各位網(wǎng)友大家好！ 主持人：那眼下這個(gè)樓市拐點(diǎn)的爭(zhēng)論是異常的激烈，那么請(qǐng)問李老師，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)我們?cè)鯓优袛噙@個(gè)拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來呢？
李：拐點(diǎn)這個(gè)理論其實(shí)已經(jīng)從去年6、7月份的時(shí)候開始了。那么2007年的6月份房地產(chǎn)的龍頭老大王石先生在“海螺”房地產(chǎn)行動(dòng)這次會(huì)議上講，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)存在了比較多的泡沫，那么泡沫最終是要破滅的，那么作為萬科，他已經(jīng)做好了面對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅的準(zhǔn)備。也就是說萬科是有備而來的。那么到了去年的十月份，王石在一次會(huì)議上講，就是中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)了拐點(diǎn)。后來嘛，有一部分的媒體進(jìn)一步追問，他說這個(gè)媒體僅僅是在珠三角。然后呢，前不久，大概就是半個(gè)月前王石在一次內(nèi)部會(huì)議上，人家問究竟有沒有拐點(diǎn)，他說這不是禿子頭上虱子——明擺著的。因?yàn)橥跏沁@個(gè)產(chǎn)業(yè)的龍頭老大，所以他談拐點(diǎn)引起了舉國(guó)上下的房地產(chǎn)開發(fā)商和廣大買房人的高度關(guān)注。那么關(guān)于拐點(diǎn)的問題，我是想得這么來認(rèn)識(shí)，在我們經(jīng)濟(jì)學(xué)界來研究一個(gè)產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)，我們認(rèn)為它是連續(xù)三個(gè)月表示出同一種狀況，也就是說它的價(jià)格是在回落，它不是在繼續(xù)上升，那么我們就認(rèn)為它到了拐點(diǎn)。那么為了把這個(gè)數(shù)字更加確切的表達(dá)，很多學(xué)者同意這么個(gè)觀點(diǎn)：就是連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)沒有上升，在下跌的過程當(dāng)中，它的總的下跌的分量超過5%，我們就稱它為拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)偏離了原來的發(fā)展方向，在向另一個(gè)方向，也就是現(xiàn)在向下發(fā)展。那么對(duì)照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體來講已經(jīng)進(jìn)了拐點(diǎn)，好多地方已經(jīng)過了拐點(diǎn)。就是說到目前為止，在深圳的市場(chǎng)上，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)下降了25%，最多的部分已經(jīng)下跌了30%，那么少的部分也有下跌了15%的。但是在深圳，總體上已經(jīng)接近下跌20%。那么廣州的市場(chǎng)，從目前的數(shù)據(jù)看下目前下跌了10%—15%，那么最近兩個(gè)月北京市場(chǎng)房地產(chǎn)的價(jià)格，銷售的樓盤最近打出來的最新價(jià)格，有的一次性付款優(yōu)惠20%，也就是八折價(jià)。實(shí)際上，從總體上來衡量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%。所以說中國(guó)的房地產(chǎn)，目前漲價(jià)的龍頭城市，一線城市，基本上都已經(jīng)過了拐點(diǎn)。
主持人：那就是說房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)在回歸理性了？
李：對(duì)
主持人：那有房地產(chǎn)商，比如說華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，他就曾經(jīng)提出，房?jī)r(jià)，抑制后必然會(huì)反彈，您認(rèn)為這種說法有沒有道理呢？
李：理論上講是正確的，但是，拿他這個(gè)觀點(diǎn)來指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)卻是有很大誤差的。因?yàn)槲覀冎肋@個(gè)隨著幾十年時(shí)間的發(fā)展，其實(shí)房?jī)r(jià)它總體上來講，是隨著GDP提高。那么人們的收入是在增長(zhǎng)的。如果你把它放到一個(gè)五年、十年乃至二十年的歷史長(zhǎng)河當(dāng)中來看，那么房?jī)r(jià)是必然上漲的，所以從這一點(diǎn)上來講，任志強(qiáng)先生說的話是正確的。但是我們所要看到的是我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就我個(gè)人看，在最近的兩到三年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的大幅度反彈是不可能的。因?yàn)橹饕蚴墙鼛啄晁臐q幅太快了，它的價(jià)格和它的總價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了80%的乃至90%的城市普通老百姓的消費(fèi)能力，所以購買力不能承受房?jī)r(jià)，它必然無法抬升房?jī)r(jià)。
主持人：去年物價(jià)的漲幅也很明顯，有一種觀點(diǎn)是：物價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。你覺得是這樣嗎?
李：應(yīng)該說是房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)了物價(jià)上漲，這個(gè)因果關(guān)系不能搞顛倒。因?yàn)楝F(xiàn)在我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是兩個(gè)方面：一是出口導(dǎo)向政策，而出口導(dǎo)向在我們中國(guó)的廣大企業(yè)當(dāng)中，很多企業(yè)主要還是在原材料上，是以原材料工業(yè)為基礎(chǔ)。那么賣產(chǎn)品，因?yàn)榧夹g(shù)含量比較低，總體上出口導(dǎo)向還是帶動(dòng)了原材料的大部分消費(fèi)，這是一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的原因；第二個(gè)是我們近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是空前的發(fā)展。這個(gè)發(fā)展實(shí)際上沒有足夠的消費(fèi)基礎(chǔ)的，就是沒有足夠的貨真價(jià)實(shí)的那種市場(chǎng)。
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，要耗用的原材料，比如鋼鐵、水泥、木材以及塑料、電器，這快主要拉動(dòng)的也是原材料。由于這兩大領(lǐng)域的原材料需求量高速度增長(zhǎng)，所以導(dǎo)致市場(chǎng)物價(jià)上漲。物價(jià)上漲我們稱它為生產(chǎn)資料的上漲，PPI就是生產(chǎn)資料的價(jià)格指數(shù)的上升，上升的時(shí)候其實(shí)最終要反映到消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上就是CPI，就是我們老百姓看的見的八大類。
各種消費(fèi)品，由原材料帶動(dòng)別的上漲。這是主要原因，同時(shí)我們還會(huì)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上就是說房?jī)r(jià)是每一個(gè)正常要居住的人都必須考慮的消費(fèi)品，它是一個(gè)剛性指標(biāo)。也就是說當(dāng)這個(gè)剛性指標(biāo)的上漲起來的時(shí)候，它必然影響普通的消費(fèi)水平。因?yàn)槲覀兊睦习傩账杏X房?jī)r(jià)上漲了，手里的錢越來越不值錢了怎么辦，就是要減少消費(fèi)，然后投資去買房。他如果想要自己的存款增值，那他目前來講，使存款增值有兩個(gè)途徑比較可靠一點(diǎn)：一是股市，獲利比較大一點(diǎn)；二是，房地產(chǎn)；所以這樣大量的資金越來越多的投入進(jìn)了房地產(chǎn)而導(dǎo)致CPI上漲。所以我們說房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)了CPI的增長(zhǎng)。
主持人：那您剛才說到的房地產(chǎn)投資涉及另外一個(gè)很熱門的話題，那就是房地產(chǎn)暴利。這就是有些開發(fā)商，就是高到都不好意思說了，有些開發(fā)商就說就百分之十幾啊！那到底房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有暴利呢？
李：房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利這個(gè)話題爭(zhēng)執(zhí)了幾年。那我們想大家之所以有不同意見，其實(shí)，第一，我們現(xiàn)在言論自由，每個(gè)利益主體都可以充分的發(fā)表自己的看法。那么在我們涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的，我分析它有十個(gè)利益主體，那么十個(gè)利益主體當(dāng)中，除了我們普通購房者，就是真正的消費(fèi)者之外，其他的利益主體都是強(qiáng)勢(shì)主體。那么，這些強(qiáng)勢(shì)主體都是希望房?jī)r(jià)上漲的，然后從中分得自己的一杯羹，這樣我們耳朵聽到的，眼睛看到的，媒體報(bào)導(dǎo)的內(nèi)容，那么大部分還是代表了希望房?jī)r(jià)上漲的利益主體的說法。
我們看幾個(gè)事實(shí)：一是2005年9月，福州市審計(jì)局審計(jì)了當(dāng)?shù)氐膸资曳康禺a(chǎn)企業(yè)，最后得出來的結(jié)論是平均利潤(rùn)超過50%，最高的達(dá)到90%，少的也有百分之二三十，這是人民日?qǐng)?bào)社報(bào)導(dǎo)的，當(dāng)時(shí)引起了軒然大波；
二是2006年10月國(guó)家財(cái)政部組織對(duì)39家規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅收大檢查，檢查的結(jié)果是平均的利潤(rùn)率是26.79%，高的是超過了50%。就這個(gè)情況而言，我們看到的是檢查的數(shù)據(jù)，但是就我們調(diào)研來講，他的利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)。
為什么這樣說呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)這方面的投資有兩種算法，一種計(jì)算方法就是我實(shí)際投入的資本最后的回報(bào)率，還有一種就是我全部資產(chǎn)的回報(bào)率。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我是房地產(chǎn)老板，我口袋里面有5千萬，實(shí)際上我拿了價(jià)值5個(gè)億的土地。但是，以前和政府有關(guān)部門商議好了就可以給你，付一部分錢，就是說我付了兩千萬就先把地拿出來向銀行抵押貸款，貸款出來那房子在實(shí)際生活中已經(jīng)開始賣了，在賣的過程中，普通老百姓已經(jīng)按揭或已經(jīng)交錢來支持他的房地產(chǎn)開發(fā)。這個(gè)帳算下來，他開發(fā)的總價(jià)值可能是10個(gè)億的銷售額，但是其實(shí)他真正投入進(jìn)去的可能就是5千萬。
那么我們有兩種算法，一種就是5千萬投入，最后獲得了多少利潤(rùn)，那么他可能獲得的就是兩個(gè)億的利潤(rùn)了；一種就是算整個(gè)成本，就是動(dòng)用銀行的整個(gè)都算起來，可能總產(chǎn)值是18個(gè)億，最后利潤(rùn)是5個(gè)億，如果按那個(gè)比例來算，就是大概30%的利潤(rùn)。由于我們?cè)跍y(cè)算一個(gè)投資的回報(bào)率的時(shí)候，實(shí)際上要算的是他實(shí)際投入以后獲得的回報(bào)。因?yàn)榧偃缢_發(fā)失敗的話，他拿這塊土地去抵押的，他最后兩手一舉，說我沒錢還債了，那這個(gè)是由誰承擔(dān)了？也是銀行了。那么實(shí)際上這個(gè)房屋開發(fā)，最后銷售也失敗了，還是銀行在承擔(dān)，還是社會(huì)上的廣大消費(fèi)者在承擔(dān)。對(duì)他來講，有限責(zé)任公司，我沒有能力承擔(dān)責(zé)任，我最多就失掉五千萬。那實(shí)際上這個(gè)概念，社會(huì)上市面上說的往往是總投資獲得的回報(bào)，而我們要看的是實(shí)際投入獲得的回報(bào)，如果從實(shí)際投入獲得的回報(bào)的話可能是200%、300%的利潤(rùn)。
我們看到很多房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該說他96年以前還不見經(jīng)傳，他現(xiàn)在已是幾十個(gè)億的富翁。最近的五年當(dāng)中，中國(guó)的富豪榜當(dāng)中，一半乃至百分之六十跟房地產(chǎn)有關(guān)。這就說明房地產(chǎn)的利潤(rùn)太高了，房地產(chǎn)的暴利已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他產(chǎn)業(yè)是其他產(chǎn)業(yè)的十倍乃至幾十倍。我不知道主持人有沒有看過過去一年的相關(guān)報(bào)導(dǎo)。我們看到在整個(gè)我們國(guó)內(nèi)服裝行業(yè)的利潤(rùn)率是1%，家電行業(yè)的利潤(rùn)率是1.7%，制鞋業(yè)，我們看到最近珠三角有許多鞋廠倒閉，有的鞋廠因?yàn)槌杀酒娓撸w移廠址，主要原因是它們的利潤(rùn)太低了。我們看到媒體采訪制鞋業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，講我們的利潤(rùn)率也就是百分之一點(diǎn)幾，也就是說，我每年投資下去一百萬，最后把所有成本用完了剩下的利潤(rùn)只有一點(diǎn)幾，所以這個(gè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)然會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)的擠壓下越來越蕭條。所以在這種情況之下，我們說房地產(chǎn)的暴利已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)的平均利潤(rùn)率，高的太離譜了。
主持人：那這么高的利潤(rùn)它可以持續(xù)多久呢？
李：剛才說了，它的這個(gè)市場(chǎng)能夠持續(xù)多久，取決于幾個(gè)原因：第一，近幾年我們?yōu)榱死瓌?dòng)內(nèi)需，應(yīng)該說國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)這塊，幾乎是所有的優(yōu)惠政策都開了綠燈，比方說，預(yù)售，我們看中國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)售和外國(guó)的是不一樣的，中國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)售的樓房建筑的還在地平線上，已經(jīng)在賣房子。買了以后。購買的人可以把全款打過去，開發(fā)商可以用你的資金來進(jìn)行開發(fā)。那在國(guó)外，比如北美或者西歐，所謂預(yù)售是什么呢？第一，你只能收百分之十的定金，這百分之十的定金不是放在開發(fā)商那里，而是放在相關(guān)政府主管部門的司法局，然后我買房子的時(shí)候是你建成以后，我再付另外的部分。然后，它的銷售說明書，大概有四五百頁，有十多萬字，對(duì)每一個(gè)方面的質(zhì)量保證，保障體系都相當(dāng)健全。
所以在這塊，人家的預(yù)售實(shí)際上是最終建成的銷售。所謂預(yù)售，它實(shí)際上是了解市場(chǎng)購買力和需求的一種方式，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有得到實(shí)際的好處。他沒有用到預(yù)售的錢，他還是拿自己的全部資金開發(fā)的。但是中國(guó)不一樣，我們現(xiàn)在的優(yōu)惠政策就是，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以全部拿消費(fèi)者的全部房款來進(jìn)行使用。所以當(dāng)你的全部資金到了開發(fā)商那里之后，開發(fā)商沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，他可以任意地把房子的交付期限拖延，他可以任意的把房?jī)r(jià)上漲，所以他自己沒風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者那邊來了。
主持人：還有，去年十七大以來提出的要適度從緊的貨幣政策變成從緊，那這樣會(huì)不會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅下跌呢？
李：從緊和適度從緊，其實(shí)是基于我們國(guó)內(nèi)最近3到4年房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中占的總量和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響來判定的。由于我們房地產(chǎn)的利潤(rùn)比較高，已經(jīng)持續(xù)了4年之多，由于房地產(chǎn)業(yè)的回報(bào)率較高，我們按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律來說，我們所有的投資者都是理性經(jīng)濟(jì)人，那么理性經(jīng)濟(jì)人就要求，不管我是做企業(yè)，還是房地產(chǎn)，還是其他企業(yè)，我手里的資金要想增值，那我最希望投向的地方就是利潤(rùn)率最高的產(chǎn)業(yè)。在前些年，我們發(fā)現(xiàn)，比如像服裝行業(yè)可能還有5%以上的利潤(rùn)，在制鞋行業(yè)還有8%的利潤(rùn)，也有的還有百分之十幾的利潤(rùn)，但是這所有的搞企業(yè)的人，他都有一個(gè)原則，就是為了獲得更高的回報(bào)利潤(rùn)率。
比如當(dāng)我投入一機(jī)電產(chǎn)業(yè)，整個(gè)投入資金是兩千萬，但是我一年干下來的5%的利潤(rùn)，那才有多少，就是說才有一百萬，如果是10%的利潤(rùn)，那才是二百萬的利潤(rùn)。但是他就想了，房地產(chǎn)，如果我炒一把房子，投入房地產(chǎn)，我可能獲得30%乃至40%的利潤(rùn)，那搞企業(yè)的投資家就要算，我的總的投資當(dāng)中2千萬能不能拿出5百萬出來炒房，假如我炒了十套房，經(jīng)過一轉(zhuǎn)手，賺了一百萬的利潤(rùn)，這種現(xiàn)象近幾年市場(chǎng)常常看到，那他就會(huì)很積極的把這塊資金籌出來投入到房地產(chǎn)，這樣子他原來的產(chǎn)業(yè)的資金不足，包括他原來產(chǎn)業(yè)的再投資也會(huì)受到很大壓力，因?yàn)樵瓉淼漠a(chǎn)業(yè)再投資還是比較低，所以他就要把錢拿出來投入到利潤(rùn)率更高的地方。剛才我說了，不僅是某一個(gè)企業(yè)家會(huì)這么做，應(yīng)該說全中國(guó)所有的企業(yè)家都是要算投資回報(bào)率的。
我們看到近幾年有個(gè)比較典型的特征，就是國(guó)內(nèi)著名企業(yè)，不管它主業(yè)做的多么好，都投入到了房地產(chǎn)。海爾集團(tuán)現(xiàn)在動(dòng)用了幾百個(gè)億的資金投入到了房地產(chǎn)。海信集團(tuán)是中國(guó)家電行業(yè)的大企業(yè)，龍頭之一，但是它現(xiàn)在的主要利潤(rùn)來源是海信房地產(chǎn)。你看美的、物美、國(guó)美和大中電器。大中電器的前任老板張大鐘，拿了有35個(gè)億人民幣投房地產(chǎn)，就是因?yàn)槔麧?rùn)回報(bào)率高。其實(shí)，這個(gè)就代表了一個(gè)趨勢(shì)，我們就知道全中國(guó)其他企業(yè)只要能夠抽出足夠資金來，都進(jìn)入了房地產(chǎn)。然后有些企業(yè)老板他感覺到自己的產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率不高的時(shí)候，他可能會(huì)把自己的產(chǎn)業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)，抽出資金來炒房地產(chǎn)，因?yàn)檫@是他的目標(biāo)嘛！
流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金越來越多，剛才說的還是企業(yè)部分，我們知道全社會(huì)的所有老百姓，每一個(gè)家庭都有一部分存款。那么這部分存款對(duì)他來講，放在銀行里面，現(xiàn)在的年利率只有百分之二點(diǎn)幾，不到百分之三，而且隨著我們CPI的提高和消費(fèi)指數(shù)的提高，如果過了六點(diǎn)幾，六點(diǎn)五，那就意味著六萬塊錢，實(shí)際上是放在銀行里面不僅沒有獲得利潤(rùn)，而且是負(fù)利率。也就是說我的實(shí)際購買力在減少。想辦法使錢繼續(xù)保持增值，比較可靠的就是買套房子。
近幾年來，我們市場(chǎng)引導(dǎo)了市場(chǎng)上所有的流動(dòng)資金向房地產(chǎn)匯集，匯集以后導(dǎo)致了其他的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處在一種逐步萎縮，利潤(rùn)率越來越低，再投資越來越少的這么一種狀態(tài)。所以這個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)平衡壓力非常大，國(guó)家中央政府充分調(diào)研以后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)控。而且這個(gè)調(diào)控已經(jīng)不是從今明開始了，從2005年開始調(diào)控了整整三年，這個(gè)過程，我是一直參加調(diào)研的。
主持人：您覺得房地產(chǎn)長(zhǎng)期的發(fā)展方向是怎么樣的呢？
李：長(zhǎng)期的發(fā)展方向上：第一，應(yīng)該說房地產(chǎn)，特別是消費(fèi)性的房地產(chǎn)，它是一個(gè)剛性需求，作為所有這個(gè)國(guó)家生活著的普通老百姓都有住房需求，那這塊需求是要靠政府來調(diào)節(jié)的，它不是放任市場(chǎng)來經(jīng)營(yíng)的，中國(guó)是這樣其他國(guó)家也是這樣，包括所有的國(guó)家。所有的公民都有住房權(quán)。如果你買不起住房，那政府提供你住房；如果你買得起住房，那么政府支持你買房，給你很低的稅率；如果你要買第一套、第二套、第三套，那么政府通過稅收杠桿來調(diào)節(jié)，抑制你這種買房需求。
就是說，我們社會(huì)上，當(dāng)我們開發(fā)出一百套房子的時(shí)候，那我們希望是那種狀況呢？90%是實(shí)際消費(fèi)者所居住的，可能有少量的一部分是出租，并不是希望有大量住房是閑置著，因?yàn)殚e置本身也是一種資源的浪費(fèi)，是一種投資的浪費(fèi)。而且閑置以后它還導(dǎo)致社會(huì)扭曲。我們?cè)谡{(diào)研新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)，新加坡80%以上的住房都是由政府來提供給租戶，租戶住進(jìn)去，如果你有一定的經(jīng)濟(jì)能力，可以以比較便宜的價(jià)格賣給你，否則就是很低的租金。
所以保證廣大老百姓的住房需求是政府宏觀調(diào)控的事情的，不是可以隨意放給市場(chǎng)的。所以近幾年來，國(guó)務(wù)院每一年的政府工作報(bào)告當(dāng)中都強(qiáng)調(diào)了，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)是面向廣大中低收入階層，面向廣大消費(fèi)者。溫總理在2007年的政府工作報(bào)告是這么講的：重點(diǎn)開發(fā)面向廣大普通百姓的住房。這是一個(gè)重點(diǎn)，所以調(diào)控要有兩條，政府要指導(dǎo)和引導(dǎo)市場(chǎng)，通過稅收、土地的啟用等各種政策，使百分之七八十乃至80%以上的老百姓都能獲得政策性住房。至于高收入階層可以購買市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品性住房，使自己過的更舒適。但是那個(gè)比例是小的。
主持人：那么現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是怎么樣的？像您剛才提的實(shí)際需求的購買人群應(yīng)該占到90%多，投資控制在10%以內(nèi)，那么現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是怎么樣的？
李：我們看了2006年到2007年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，像我也去了重慶、南京廣州、深圳、上海進(jìn)行過房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研。現(xiàn)在看，商品類住房，像北京這個(gè)地方，我們初步調(diào)研有一個(gè)大概的數(shù)據(jù)，就是至少有30%的商品住房是外地人購買了，基本上可以把這部分拉入投資的、炒房的，本地的這塊，北京有一研究單位有一初步調(diào)研，北京至少有一百萬個(gè)家庭有投資租房的傾向，那么假如每個(gè)家庭投資了兩套房，這個(gè)量就很大的了，這些房或者是用來出租或者是用來閑置著。我們看近幾年的市場(chǎng)行情，大量的住房是在閑置著，它為什么閑置？第一，房?jī)r(jià)上漲比較厲害，你投資一個(gè)2百萬的住房，如果放出去出租，出租的時(shí)候一年也許只能出租5萬塊錢。但是2百萬的住房閑置著，如果按照以往的漲幅的話，它一年就可能漲幅20%乃至30%，那么漲20%，它就會(huì)漲40萬，他這5萬根本就看不上，而且房子出租了以后，房子就是二手房，就是使用過了。所以北京在市中心，好多高檔的住宅社區(qū)，我們都有印像，那晚上沒有多少燈亮，說明這些住房是在閑置著，這些住房閑置這固然是投資的浪費(fèi)，同時(shí)它也把寶貴的大量建設(shè)資金僵化在那了，不能充分的社會(huì)流動(dòng)，不能為各個(gè)產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展帶來效益，所以這是需要嚴(yán)格控制的。
主持人：李老師，今天剛出來一條新聞，就是有一位全國(guó)政協(xié)委員在接收媒體采訪時(shí)，指出廣州的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)很穩(wěn)定了，就勸買房的人快點(diǎn)去買，如果要降也不會(huì)降很多。那您對(duì)這種觀點(diǎn)是怎么看的呢？
李：我先想了解一下這位政協(xié)委員的身份，我們知道近幾年來好多社會(huì)名流、社會(huì)的各界人士當(dāng)中，其中也包括了一部分房地產(chǎn)開發(fā)商，作為代表他也是進(jìn)入了政協(xié)委員的行列當(dāng)中，所以根據(jù)目前的市場(chǎng)行情來看，我們不要說廣州，就談北京，北京2006年，北京統(tǒng)計(jì)局出來的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，人均年收入是一萬九千七百五十八元，北京每個(gè)家庭是2.7口人，算下來每個(gè)家庭年度平均收入五萬五千四百多塊錢，就這個(gè)示例，他要把正常消費(fèi)打消掉，我認(rèn)為他每年也就留個(gè)兩萬塊錢左右。按照這個(gè)價(jià)格水平，他這已是中等階層的平均收入，所以說80%的人是根本沒有能力買那個(gè)價(jià)值一百萬的住房。
因?yàn)橘I一百萬的住房其實(shí)首付部分20%，也要20萬，30%要30萬，把地稅等相關(guān)付掉以后可能總量你要付到35萬到40萬左右，你才能把前期手續(xù)辦完，然后你還要付月供，如果你簽到70萬以上的貸款，就目前來算，每個(gè)月的月供要超過6500-7000，以剛才的家庭來講，這個(gè)2.7口之家他的全年收入不過五萬五，他的每個(gè)月全家的收入不過四千五百塊錢左右，如果讓他不吃不喝，拿那些錢全部用來月供，它都是不夠的。所以實(shí)際上是根本沒那個(gè)消費(fèi)能力。廣州也一樣，應(yīng)該說廣州居民的平均收入水平還要低于北京。那么我們想這位政協(xié)委員說的話，還是要根據(jù)事實(shí)來看是否符合，而且雖然房?jī)r(jià)下跌了，但是像我在廣州的調(diào)研，我們認(rèn)為廣州的房?jī)r(jià)目前為止也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民平均家庭年收入的倍數(shù)是太多。我個(gè)人，根據(jù)我調(diào)研的數(shù)字來看，它至少超過12倍以上到15倍。所以房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)回落，而且這個(gè)回落還不是今年就會(huì)回落到底，它是有一個(gè)平穩(wěn)下滑的過程。
主持人：那對(duì)于普通的有自住性需求的購房者來說，什么時(shí)候買房比較合適呢？
李：我想，如果他經(jīng)濟(jì)自付能力比較強(qiáng)，可以購買政府提供的政策性的限價(jià)房，這個(gè)限價(jià)房是，三限兩禁，限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限戶型，有的地方甚至限制購買者的身份和資格，然后是禁地價(jià)、禁房?jī)r(jià)，誰出最高的價(jià)，我政府就把這塊地給誰，但誰賣的這個(gè)銷售價(jià)格是最低的，我也給誰，最后為兩邊平衡。那賣給開發(fā)商那實(shí)際是最高的購地價(jià)格以最便宜的銷售價(jià)格中標(biāo)的。
從目前來看，在北京，政府出售的限價(jià)房和商品房?jī)r(jià)格比價(jià)是要便宜25%到30%，而廣州那個(gè)地方原來的初衷是要便宜20%左右，所以他自付能力比較強(qiáng)時(shí)可以去買這個(gè)房子。假如經(jīng)濟(jì)能力，目前來講，壓力比較大，可以去申請(qǐng)政府的廉租房，如果是要買商品住房，他可以買小戶型的，作為一種過渡的投資，居住也行。我還是建議他觀望一段時(shí)期，因?yàn)檎麄�(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)按照理性回歸，這也是政府幾年來房地產(chǎn)調(diào)控，希望得到的現(xiàn)象。那么大家要看到政府宏觀調(diào)控以后就是要讓廣大消費(fèi)者有購買住房的能力，有購買合適價(jià)格合適住房的能力，所以不要著急。
主持人：那您認(rèn)為觀望多久合適呢？像比如王石說三四年以后再買吧！你覺得這樣合適嗎？
李：我感覺在這個(gè)方面，王石說了句真話，確實(shí)應(yīng)該觀望一段時(shí)期，不要超之過急。因?yàn)椴还芊康禺a(chǎn)開發(fā)商怎么支撐，我們看到實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)需求是不真實(shí)的，不真實(shí)的主要是什么呢？你看我們?nèi)ツ?月下旬到9月初，國(guó)家僅僅出臺(tái)了三個(gè)主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策。一是土地出讓時(shí)你必須把全款付清才能拿到土地證才能進(jìn)行開發(fā)，這是一個(gè)政策；二是你購買住房，申請(qǐng)住房貸款，首付是從原來的20%、30%提高到了40%，僅僅這么一個(gè)差距，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就發(fā)生了翻天覆地的變化。原來大家都高喊市場(chǎng)的消費(fèi)能力是巨大的，需求是巨大的，而且許多開發(fā)商說因?yàn)樾枨缶薮螅哉疀]必要調(diào)控這是市場(chǎng)行為，現(xiàn)在一個(gè)政策出臺(tái)以后大家都不買住房了。
那么這個(gè)市場(chǎng)在那里呢？這種投資性的、虛假的需求，這種膨脹的、泡沫性的需求對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)是一種傷害，它不是貨真價(jià)實(shí)的消費(fèi)的需求。正如近年來開發(fā)商拼命打廣告，它的廣告告訴我們大家一個(gè)原則，就是我的房子不是用來住的，它叫投資增值，保值，是產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)是什么概念呀，它就不用來居住嘛，居住了怎么能叫產(chǎn)業(yè)呢。所以大家要有耐心，要看到2008年的兩會(huì)以后房地產(chǎn)的進(jìn)一步的調(diào)控政策。最重要的還有兩三條還要出臺(tái)，比如說物業(yè)稅的問題，增值稅的問題。在美國(guó)，物業(yè)稅隨著各個(gè)州的不同，最少的有1.2%，最多的有3.5%，那平均也有百分之二點(diǎn)幾。
這樣說來，我如果投資一個(gè)一百萬的住房放在那個(gè)地方，我每年要向政府繳納的稅收可能就是三萬塊錢。如果我感覺這個(gè)投資不合適，那我就不投資了。宏觀調(diào)控就是要他不要買沒有人居住的房子，就萎縮在這個(gè)地方。那我們看韓國(guó)在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，他的轉(zhuǎn)讓以后，增值的部分政府抽掉了60%的稅所得，那么再加上其他的稅收和費(fèi)用，大概如果你增值十萬，可能有七萬乃至更多一部分給政府的稅收調(diào)解了，那就意味著你不要專門去投資房地產(chǎn)，希望約束大家不理性的投資行為。像這些政策，我們正在討論當(dāng)中。據(jù)我所知，物業(yè)稅這塊，今年上半年有可能有好多城市有進(jìn)入實(shí)際操作。物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)地市場(chǎng)的調(diào)控能力應(yīng)該是最大的。如果這個(gè)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還會(huì)加快回落。
主持人：您好像有一個(gè)觀點(diǎn)，2008年房?jī)r(jià)會(huì)降20%，您的預(yù)測(cè)是基于這個(gè)考慮嗎？
李：是的。就總體市場(chǎng)行情而言，我們認(rèn)為我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)超過實(shí)際需求的價(jià)格的能力，也就是50%以上。就是說房?jī)r(jià)回落最終回落還會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20%乃至50%，這也不是不可以。因?yàn)槲矣幸粋�(gè)觀點(diǎn)就是人隨著不同的利益集團(tuán)的情況，他說出來的話是不同的，那么這里面我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)規(guī)律是從來不圖欺騙人的，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是經(jīng)過多少個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過匯總提煉的一種規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如果有了泡沫，它最終是要回落的，不僅是在中國(guó)，在全世界都一樣。我們看到最近的五個(gè)多月當(dāng)中，美國(guó)的房地產(chǎn)次級(jí)債影響了整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，由于美國(guó)是世界美元的主體，又是世界上最大的經(jīng)濟(jì)體，所以它影響了整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這大家都已經(jīng)看到了。那我們知道次級(jí)債是一種什么情況呢？就是那些沒有足夠償還能力的購房人貸款開了綠燈。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了美國(guó)經(jīng)濟(jì)在衰退。我們看日本，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)從86年到93年，它整個(gè)房?jī)r(jià)的上升的過程當(dāng)中帶來了長(zhǎng)達(dá)10年的寂滅。
它房?jī)r(jià)從上漲的最高峰下跌下去的時(shí)候跌了65%。再看我們的香港特區(qū)，近十年來的房?jī)r(jià)，特別是97年以后，房?jī)r(jià)有了大幅度的波動(dòng)。波動(dòng)上升的時(shí)候房?jī)r(jià)也是上升了百分之百，甚至更多一點(diǎn)，但是它回落的時(shí)候回落到什么情況呢，整整下跌了70%多，大概有72%左右，也就是原來賣價(jià)一百萬的房子，最后只剩30萬了。
我看有本大都會(huì)的雜志，就介紹了香港的名人購房，購房當(dāng)中有一位鳳凰衛(wèi)視著名記者也買了一套房，那套房子原來價(jià)值四百多萬港幣，當(dāng)它下跌到三百萬左右的時(shí)候脫手買房了，他買了以后房?jī)r(jià)又跌倒了一百六。我有一次參加鳳凰衛(wèi)視的夜談，我們建設(shè)部的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總公司的董事長(zhǎng)孟小舒博士，他在座談上就跟大家講香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直到董建華特使交班的時(shí)候已經(jīng)下跌了60%，然后交班以后又下跌了10%。所以香港經(jīng)濟(jì)一段時(shí)期是萎靡不振。那么為了使香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。我們中央政府提供了很多很多優(yōu)惠辦法，比如說港粵經(jīng)濟(jì)圈，開放九個(gè)省市的香港游，就是讓大量的游客去香港旅游來拉動(dòng)香港的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇問題。
那么我們知道香港是一個(gè)多大的地方，那個(gè)地盤不到一千一百平方公里，那個(gè)人口也就六千六百萬，它就是這樣，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)一陷入低迷期，中央政府花這么大的動(dòng)作來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，可見我們很多城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港的人口的規(guī)模，如果有幾十個(gè)或幾百個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)生了問題，那對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的打擊是非常嚴(yán)峻的，所以調(diào)控也就是在所必行的。
主持人：還有一個(gè)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，最近有媒體刊出這樣一條消息，后來也有辟謠，但不知是真是假，但是有一定代表性。它說有三十名博士生聯(lián)合建議把小產(chǎn)權(quán)房立法，承認(rèn)它合法，您對(duì)此有什么看法呢？就是因?yàn)楝F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房也挺多的，該怎么處置這？
李：現(xiàn)在國(guó)土資源部、建設(shè)部也在認(rèn)認(rèn)真真研究小產(chǎn)權(quán)房的問題。大家知道去年九月份以后國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一份文件，小產(chǎn)權(quán)房不得向城市居民銷售。城市居民也不得到農(nóng)村購買這種小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)這件事情還是要回顧一下小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展過程，小產(chǎn)權(quán)房最多發(fā)生在城郊的地方，就是離城市不遠(yuǎn)的地方，這些地方是農(nóng)村，但在它在為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程當(dāng)中，為了發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，它可能拿出一塊地來開發(fā)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展起來的時(shí)候，可能要引進(jìn)外來職工，要引進(jìn)外來的投資者，那么就要向他們提供住房。所以它就在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)之下開發(fā)了一部分小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這些來這經(jīng)營(yíng)投資開店的人提供住房，后來發(fā)現(xiàn)銷售小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)離城市不遠(yuǎn)，城市里又有一部分人來購買小產(chǎn)權(quán)房。這種情況前些年還是得到各界領(lǐng)導(dǎo)充分肯定的，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為這是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展的典型，比如說大家都知道的江蘇的華西村，村里有好多別墅，普通農(nóng)民都住上了別墅，還開發(fā)了一批別墅面向城里人賣。城里人去這個(gè)地方居住就帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，同時(shí)，城里人住到了農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房里面，實(shí)際上由于城里人這些投資者對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)比較熟悉，他可能會(huì)帶來越來越多的投資者，包括項(xiàng)目投資、工業(yè)項(xiàng)目投資，特種農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目投資都是有可能的。
所以前些年，農(nóng)村，特別是城郊農(nóng)村把開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)成地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)組成部分。近幾年來為什么小產(chǎn)權(quán)房會(huì)成為一個(gè)問題，最主要的原因就是城市里面的房?jī)r(jià)高得出奇，很多人買不起越來越高漲的商品性住房，那么沒有辦法又要改善自己的居住條件，怎么辦？就到臨近不遠(yuǎn)的郊區(qū)去購買了小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)橘徺I的人越來越多。
我們就要分析一下這小產(chǎn)權(quán)房是怎么回事。第一小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)權(quán)上來講，它是農(nóng)村集體所有，集體所有不是國(guó)有，國(guó)有土地的出讓以后可以自己開發(fā)，叫大產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)椴皇菄?guó)有，所以它不是大產(chǎn)權(quán)，它也不能提供政府大產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證書，到時(shí)只是給你一張證書，這個(gè)證書是村委會(huì)，或者是鄉(xiāng)政府發(fā)的，說這套住房是你的，你擁有當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)。我們來看的時(shí)候，其實(shí)現(xiàn)在有個(gè)問題就是我們小產(chǎn)權(quán)房解決的是怎樣的一批人群。事實(shí)上，除了少數(shù)為了有更寬敞的居住條件之外，大多數(shù)是承受不了城市商品性住房的高價(jià)而購買此類住房的。而對(duì)此類人群來講這是一種不得已的行為。
我們看，北京這邊，購買小產(chǎn)權(quán)房的都已經(jīng)跑到燕郊了，雖說這燕郊高速大巴到國(guó)貿(mào)可能是30分鐘，但是當(dāng)你實(shí)際上在正常上下班的時(shí)候，做那路車可能兩個(gè)小時(shí)都很難到達(dá)市中心，就是在人不多的時(shí)候，或是在晚上十點(diǎn)鐘，你可能30分鐘甚至25分鐘就從市區(qū)到了燕郊。那么這樣一大批人住到燕郊以后。其實(shí)，第一他們?yōu)槭裁匆〉窖嘟既ィ褪且驗(yàn)樗?jīng)濟(jì)收入比較低，他買不起。然后坐在這個(gè)車上每天上班兩個(gè)半小時(shí)、三個(gè)小時(shí)，下班又是兩個(gè)半小時(shí)、三個(gè)小時(shí)，對(duì)他來講實(shí)在困苦不堪。
第二并不是這些城里人愿意買小產(chǎn)權(quán)房，而是他們買不起城里的商品房，這是從購買能力角度講。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，小產(chǎn)權(quán)房是其哄抬房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)暴利的最大的克星。為什么呢？小產(chǎn)權(quán)房，同樣的面積可能就是一半的價(jià)格，那么就在房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候受到了小產(chǎn)權(quán)房的抑制。所以房地產(chǎn)開發(fā)商以及地方政府都愿意抑制小產(chǎn)權(quán)房，并且不讓小產(chǎn)權(quán)房面向城里人來進(jìn)行銷售。最近，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)近幾年把房地產(chǎn)市場(chǎng)搞亂了。
主持人：您剛才提到解決夾心層的一個(gè)辦法就是限價(jià)房，但是限價(jià)房目前也存在著一些比較亂的現(xiàn)象，像廣州居然成了單位的自建房，而且建成了別墅，很豪華。作為限價(jià)房的第一份答卷引起了比較大的爭(zhēng)議，您覺得這會(huì)不會(huì)使限價(jià)房的發(fā)展步伐變緩慢呢？
李：首先我們來破解一下限價(jià)房的定義，限價(jià)房是一個(gè)什么樣的概念，我們一開始的時(shí)候提出來兩限兩禁，雙限雙禁，就是限房?jī)r(jià)，限地價(jià)，然后禁房?jī)r(jià)禁地價(jià)，這是一種。但在我們實(shí)際操作當(dāng)中，許多地方是三限、，四限，像北京是四限兩禁，限房?jī)r(jià)就是我銷售出去的房?jī)r(jià)是多少，限地價(jià)，限戶型，限準(zhǔn)入資格，最后你看看上次買的時(shí)候，你愿意出最高的地價(jià)，然后你又愿意銷售相比之下最低的房?jī)r(jià)，這樣一個(gè)群體，最后生產(chǎn)出來的就是限價(jià)房。限價(jià)房是政策性的商品房，它的概念，所謂政策性，就是政府在地價(jià)上面進(jìn)行讓步，在市場(chǎng)上面又進(jìn)行了調(diào)節(jié)。一開頭的初衷是它又比商品性住房來得便宜，便宜多少，雖然沒有準(zhǔn)確的概念，但主觀愿望是使它能比商品性住房便宜20%到30%，像北京提出來要30%，比市場(chǎng)價(jià)格。這就是限價(jià)房的初衷。
我們看限價(jià)房在廣州上市以后出現(xiàn)了兩種情況，一種限價(jià)房在銷售的過程當(dāng)中上千套套房當(dāng)中就有一百多套，最后惜購，惜購的原因就是商品性住房?jī)r(jià)格降下來了。它的優(yōu)惠幅度沒有那么大，這是第一。第二個(gè)原因是我們的限價(jià)房有一部分套型，朝向，功能不盡如人意。而且在廣州有許多房地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤打出一個(gè)口號(hào)：比限價(jià)房更便宜的商品房，這樣當(dāng)初一個(gè)好的出發(fā)點(diǎn)最終還是出現(xiàn)了一個(gè)夾生飯，就是限價(jià)房?jī)r(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不是很合適。隨著市場(chǎng)的變化，我們政策性限價(jià)房只能保持商品房的比價(jià)它才能有持續(xù)的吸引力，它才能解決夾心層，如果它不能隨著市場(chǎng)的回歸，它的價(jià)格也繼續(xù)回落的話，那限價(jià)房就沒有競(jìng)爭(zhēng)力，就變成一塊雞肋，食之無味，棄之可惜。
還有就是你剛才說的有一部分限價(jià)房開發(fā)成別墅，其實(shí)這是政策所不允許的，因?yàn)檎吆苊鞔_，就是在建設(shè)部在出臺(tái)限價(jià)房的時(shí)候，就是限戶型的。有個(gè)要求就是70%要九十平方以下，那當(dāng)然沒說九十平方以上有多少，那從指導(dǎo)思想上來講開發(fā)別墅是違背初衷的，因?yàn)榧热皇钦呦迌r(jià)房提供比較收入水平高于平均水平，但是又不是很富有的那一部分人來購房的，那么限價(jià)房只提供別墅的話，那顯然政府就沒必要又限地價(jià)，又限房?jī)r(jià)來讓他們得到實(shí)惠，所以這種做法是非常錯(cuò)誤的，就是開發(fā)別墅的話。
主持人：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一種現(xiàn)象就是地價(jià)貴過房?jī)r(jià)，面粉貴過面包。現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介都轉(zhuǎn)而去作土地中介了，你對(duì)這種現(xiàn)象是怎么看的?
李：這是一種說法，就是說為什么面粉貴過面包。特別是去年當(dāng)中，很多地方出現(xiàn)了地王，地王的當(dāng)時(shí)的判斷認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，所以他膽敢出天價(jià)拿了這塊地，然后發(fā)現(xiàn)按照這塊地的地面價(jià)格開發(fā)出來的樓面價(jià)格，就是建筑面積的這塊價(jià)格可能已經(jīng)超過地價(jià)，這種現(xiàn)象雖然是垢弊，但是說明，部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估是沒有頭腦的，是不正確的，他勢(shì)必也是被房地產(chǎn)市場(chǎng)沖昏了頭腦，他可能認(rèn)為政府不會(huì)出臺(tái)有利的宏觀調(diào)控政策，事實(shí)證明他們要為這付出一定的代價(jià)。王石先生在一個(gè)月前接受中央電視臺(tái)采訪的時(shí)候就說了，萬科以后絕對(duì)不做地王。因?yàn)榈谝唬赝跬苿?dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲，第二做地王風(fēng)險(xiǎn)也很大，就比如剛才說的情況，當(dāng)價(jià)格一回落的時(shí)候發(fā)現(xiàn)面粉比面包來得貴，那你還掙什么錢，虧損了。哪怕都是老百姓掏的錢，但最終也是要銷售出去才能實(shí)現(xiàn)你的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。你投入比不上產(chǎn)出，那這個(gè)投入就是虧損了。
主持人：還有最后一個(gè)問題，現(xiàn)今城市規(guī)劃有點(diǎn)亂，怎樣平衡建房規(guī)模、選址與城市規(guī)劃之間存在的矛盾？你有些什么建議嗎？
李：我就是做城市規(guī)劃的，近些年來也是做了很多城市的規(guī)劃，也參與了北京市的城市規(guī)劃。近幾年，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，由于土地供應(yīng)的減少，土地增值，那個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)有特別好的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)開發(fā)商到政府部門去攻關(guān)，攻關(guān)以后改變?cè)杏?jì)劃上的土地性質(zhì)，比如商品住房本來用于普通住房，變成了市場(chǎng)招標(biāo)；本來用于工業(yè)的又改成了商品住房。這樣子，城市規(guī)劃過程當(dāng)中由于房地產(chǎn)的利益驅(qū)動(dòng)修改規(guī)劃的也不在少數(shù)，比如北京有的大學(xué)門口，高密度的集中的寫字樓一下子出來六七棟、十幾棟應(yīng)該說這些都是不正常的，不符合城市規(guī)劃的。
因?yàn)槟莻�(gè)地方開發(fā)強(qiáng)度過高的時(shí)候它就使大量的人流物流車流圍繞這個(gè)地方，最終導(dǎo)致了交通堵塞，導(dǎo)致整個(gè)地區(qū)不平衡，還會(huì)帶來許多問題。交通堵塞是其中一個(gè)問題，應(yīng)急系統(tǒng)、消防系統(tǒng)各個(gè)系統(tǒng)都配套不上。還有一個(gè)就是在某一個(gè)地段，高密度地開發(fā)這棟寫字樓，使這個(gè)地方上班、下班停留的人特別多。所以我記得我有一朋友在中關(guān)村大廈上班，他們到了晚上五點(diǎn)下班了，樓底下的車根本就不動(dòng)了，那怎么辦，只有從五點(diǎn)等到六點(diǎn)半，只有底下動(dòng)了才能去乘車，白白在辦公室浪費(fèi)了一個(gè)多鐘頭。
我們現(xiàn)在北京近十年來這種現(xiàn)象還是比較特殊，北京已經(jīng)到了不知道什么時(shí)候堵，不知道在什么地方堵，反正如果你遲到了，堵車成為最好的理由。我們?nèi)珖?guó)各地很多地方的房地產(chǎn)的開發(fā)，原來的規(guī)劃被修改。被用來開發(fā)房地產(chǎn)的地塊很多，那么這是個(gè)很大的問題。就是我希望呢，我們地方政府部門要強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，要按照科學(xué)的布局合理地開發(fā)，不要為了眼前的土地爭(zhēng)執(zhí)，那點(diǎn)商品房開發(fā)的利潤(rùn)導(dǎo)致整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，那么這個(gè)是得不償失的，應(yīng)該努力改變這個(gè)情況。
主持人：按照您的說法，交通擁堵一定程度上也是房?jī)r(jià)高造成的啊。
李：啊，對(duì)。
主持人：非常感謝李老師今天對(duì)我們房地產(chǎn)問題的精辟分析，那歡迎觀眾朋友繼續(xù)關(guān)注我們兩會(huì)的其他欄目，謝謝收看。再見！
(責(zé)任編輯：瑋鋒)
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