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來源：中國經濟網綜合
主持人：各位網友大家好，歡迎收看中國經濟網高端訪談之兩會特別策劃，今天我們將要討論一下房地產的問題。我們請到的嘉賓是中國經濟名家講壇副理事長、中國管理科學研究院研究員李開發老師。李老師，您好！李：各位網友大家好！ 主持人：那眼下這個樓市拐點的爭論是異常的激烈，那么請問李老師，對于房地產市場我們怎樣判斷這個拐點是否已經到來呢？
李：拐點這個理論其實已經從去年6、7月份的時候開始了。那么2007年的6月份房地產的龍頭老大王石先生在“海螺”房地產行動這次會議上講，中國的房地產已經存在了比較多的泡沫，那么泡沫最終是要破滅的，那么作為萬科，他已經做好了面對房地產泡沫破滅的準備。也就是說萬科是有備而來的。那么到了去年的十月份，王石在一次會議上講，就是中國的房地產已經進了拐點。后來嘛，有一部分的媒體進一步追問，他說這個媒體僅僅是在珠三角。然后呢，前不久，大概就是半個月前王石在一次內部會議上，人家問究竟有沒有拐點，他說這不是禿子頭上虱子——明擺著的。因為王石是這個產業的龍頭老大，所以他談拐點引起了舉國上下的房地產開發商和廣大買房人的高度關注。那么關于拐點的問題，我是想得這么來認識，在我們經濟學界來研究一個產業的拐點，我們認為它是連續三個月表示出同一種狀況，也就是說它的價格是在回落，它不是在繼續上升，那么我們就認為它到了拐點。那么為了把這個數字更加確切的表達，很多學者同意這么個觀點：就是連續三個月房價沒有上升，在下跌的過程當中，它的總的下跌的分量超過5%，我們就稱它為拐點，這個拐點偏離了原來的發展方向，在向另一個方向，也就是現在向下發展。那么對照這個標準，我們認為全國的房地產市場從總體來講已經進了拐點，好多地方已經過了拐點。就是說到目前為止，在深圳的市場上，就是房地產市場的價格已經下降了25%，最多的部分已經下跌了30%，那么少的部分也有下跌了15%的。但是在深圳，總體上已經接近下跌20%。那么廣州的市場，從目前的數據看下目前下跌了10%—15%，那么最近兩個月北京市場房地產的價格，銷售的樓盤最近打出來的最新價格，有的一次性付款優惠20%，也就是八折價。實際上，從總體上來衡量遠遠超過了5%。所以說中國的房地產，目前漲價的龍頭城市，一線城市，基本上都已經過了拐點。
主持人：那就是說房地產現在已經在回歸理性了？
李：對
主持人：那有房地產商，比如說華遠董事長任志強，他就曾經提出，房價，抑制后必然會反彈，您認為這種說法有沒有道理呢？
李：理論上講是正確的，但是，拿他這個觀點來指導現實卻是有很大誤差的。因為我們知道這個隨著幾十年時間的發展，其實房價它總體上來講，是隨著GDP提高。那么人們的收入是在增長的。如果你把它放到一個五年、十年乃至二十年的歷史長河當中來看，那么房價是必然上漲的，所以從這一點上來講，任志強先生說的話是正確的。但是我們所要看到的是我們現在的房地產市場，就我個人看，在最近的兩到三年中，房地產市場房價的大幅度反彈是不可能的。因為主要原因是近幾年它的漲幅太快了，它的價格和它的總價已經遠遠超出了80%的乃至90%的城市普通老百姓的消費能力，所以購買力不能承受房價，它必然無法抬升房價。
主持人：去年物價的漲幅也很明顯，有一種觀點是：物價上漲推動了房價上漲。你覺得是這樣嗎?
李：應該說是房價上漲推動了物價上漲，這個因果關系不能搞顛倒。因為現在我們國家的經濟特點是兩個方面：一是出口導向政策，而出口導向在我們中國的廣大企業當中，很多企業主要還是在原材料上，是以原材料工業為基礎。那么賣產品，因為技術含量比較低，總體上出口導向還是帶動了原材料的大部分消費，這是一個房價上漲的原因；第二個是我們近幾年的房地產市場是空前的發展。這個發展實際上沒有足夠的消費基礎的，就是沒有足夠的貨真價實的那種市場。
在房地產開發的過程當中，要耗用的原材料，比如鋼鐵、水泥、木材以及塑料、電器，這快主要拉動的也是原材料。由于這兩大領域的原材料需求量高速度增長，所以導致市場物價上漲。物價上漲我們稱它為生產資料的上漲，PPI就是生產資料的價格指數的上升，上升的時候其實最終要反映到消費價格指數上就是CPI，就是我們老百姓看的見的八大類。
各種消費品，由原材料帶動別的上漲。這是主要原因，同時我們還會看到房地產市場，實際上就是說房價是每一個正常要居住的人都必須考慮的消費品，它是一個剛性指標。也就是說當這個剛性指標的上漲起來的時候，它必然影響普通的消費水平。因為我們的老百姓他要感覺房價上漲了，手里的錢越來越不值錢了怎么辦，就是要減少消費，然后投資去買房。他如果想要自己的存款增值，那他目前來講，使存款增值有兩個途徑比較可靠一點：一是股市，獲利比較大一點；二是，房地產；所以這樣大量的資金越來越多的投入進了房地產而導致CPI上漲。所以我們說房地產價格的上漲帶動了CPI的增長。
主持人：那您剛才說到的房地產投資涉及另外一個很熱門的話題，那就是房地產暴利。這就是有些開發商，就是高到都不好意思說了，有些開發商就說就百分之十幾啊！那到底房地產市場有沒有暴利呢？
李：房地產市場暴利這個話題爭執了幾年。那我們想大家之所以有不同意見，其實，第一，我們現在言論自由，每個利益主體都可以充分的發表自己的看法。那么在我們涉及到房地產行業的，我分析它有十個利益主體，那么十個利益主體當中，除了我們普通購房者，就是真正的消費者之外，其他的利益主體都是強勢主體。那么，這些強勢主體都是希望房價上漲的，然后從中分得自己的一杯羹，這樣我們耳朵聽到的，眼睛看到的，媒體報導的內容，那么大部分還是代表了希望房價上漲的利益主體的說法。
我們看幾個事實：一是2005年9月，福州市審計局審計了當地的幾十家房地產企業，最后得出來的結論是平均利潤超過50%，最高的達到90%，少的也有百分之二三十，這是人民日報社報導的，當時引起了軒然大波；
二是2006年10月國家財政部組織對39家規模比較大的房地產企業進行財務和稅收大檢查，檢查的結果是平均的利潤率是26.79%，高的是超過了50%。就這個情況而言，我們看到的是檢查的數據，但是就我們調研來講，他的利潤率遠遠超過這個。
為什么這樣說呢？因為房地產這方面的投資有兩種算法，一種計算方法就是我實際投入的資本最后的回報率，還有一種就是我全部資產的回報率。舉個簡單的例子，我是房地產老板，我口袋里面有5千萬，實際上我拿了價值5個億的土地。但是，以前和政府有關部門商議好了就可以給你，付一部分錢，就是說我付了兩千萬就先把地拿出來向銀行抵押貸款，貸款出來那房子在實際生活中已經開始賣了，在賣的過程中，普通老百姓已經按揭或已經交錢來支持他的房地產開發。這個帳算下來，他開發的總價值可能是10個億的銷售額，但是其實他真正投入進去的可能就是5千萬。
那么我們有兩種算法，一種就是5千萬投入，最后獲得了多少利潤，那么他可能獲得的就是兩個億的利潤了；一種就是算整個成本，就是動用銀行的整個都算起來，可能總產值是18個億，最后利潤是5個億，如果按那個比例來算，就是大概30%的利潤。由于我們在測算一個投資的回報率的時候，實際上要算的是他實際投入以后獲得的回報。因為假如他開發失敗的話，他拿這塊土地去抵押的，他最后兩手一舉，說我沒錢還債了，那這個是由誰承擔了？也是銀行了。那么實際上這個房屋開發，最后銷售也失敗了，還是銀行在承擔，還是社會上的廣大消費者在承擔。對他來講，有限責任公司，我沒有能力承擔責任，我最多就失掉五千萬。那實際上這個概念，社會上市面上說的往往是總投資獲得的回報，而我們要看的是實際投入獲得的回報，如果從實際投入獲得的回報的話可能是200%、300%的利潤。
我們看到很多房地產開發商，應該說他96年以前還不見經傳，他現在已是幾十個億的富翁。最近的五年當中，中國的富豪榜當中，一半乃至百分之六十跟房地產有關。這就說明房地產的利潤太高了，房地產的暴利已經遠遠超過其他產業是其他產業的十倍乃至幾十倍。我不知道主持人有沒有看過過去一年的相關報導。我們看到在整個我們國內服裝行業的利潤率是1%，家電行業的利潤率是1.7%，制鞋業，我們看到最近珠三角有許多鞋廠倒閉，有的鞋廠因為成本奇高，遷移廠址，主要原因是它們的利潤太低了。我們看到媒體采訪制鞋業的相關領導，講我們的利潤率也就是百分之一點幾，也就是說，我每年投資下去一百萬，最后把所有成本用完了剩下的利潤只有一點幾，所以這個產業當然會在房地產業的擠壓下越來越蕭條。所以在這種情況之下，我們說房地產的暴利已經遠遠超過社會的平均利潤率，高的太離譜了。
主持人：那這么高的利潤它可以持續多久呢？
李：剛才說了，它的這個市場能夠持續多久，取決于幾個原因：第一，近幾年我們為了拉動內需，應該說國家對房地產開發這塊，幾乎是所有的優惠政策都開了綠燈，比方說，預售，我們看中國的房地產預售和外國的是不一樣的，中國的房地產預售的樓房建筑的還在地平線上，已經在賣房子。買了以后。購買的人可以把全款打過去，開發商可以用你的資金來進行開發。那在國外，比如北美或者西歐，所謂預售是什么呢？第一，你只能收百分之十的定金，這百分之十的定金不是放在開發商那里，而是放在相關政府主管部門的司法局，然后我買房子的時候是你建成以后，我再付另外的部分。然后，它的銷售說明書，大概有四五百頁，有十多萬字，對每一個方面的質量保證，保障體系都相當健全。
所以在這塊，人家的預售實際上是最終建成的銷售。所謂預售，它實際上是了解市場購買力和需求的一種方式，房地產開發商并沒有得到實際的好處。他沒有用到預售的錢，他還是拿自己的全部資金開發的。但是中國不一樣，我們現在的優惠政策就是，房地產開發商就可以全部拿消費者的全部房款來進行使用。所以當你的全部資金到了開發商那里之后，開發商沒有任何風險，他可以任意地把房子的交付期限拖延，他可以任意的把房價上漲，所以他自己沒風險，風險轉移到消費者那邊來了。
主持人：還有，去年十七大以來提出的要適度從緊的貨幣政策變成從緊，那這樣會不會造成房價大幅下跌呢？
李：從緊和適度從緊，其實是基于我們國內最近3到4年房地產市場在中國的經濟發展當中占的總量和對其他產業的影響來判定的。由于我們房地產的利潤比較高，已經持續了4年之多，由于房地產業的回報率較高，我們按照經濟規律來說，我們所有的投資者都是理性經濟人，那么理性經濟人就要求，不管我是做企業，還是房地產，還是其他企業，我手里的資金要想增值，那我最希望投向的地方就是利潤率最高的產業。在前些年，我們發現，比如像服裝行業可能還有5%以上的利潤，在制鞋行業還有8%的利潤，也有的還有百分之十幾的利潤，但是這所有的搞企業的人，他都有一個原則，就是為了獲得更高的回報利潤率。
比如當我投入一機電產業，整個投入資金是兩千萬，但是我一年干下來的5%的利潤，那才有多少，就是說才有一百萬，如果是10%的利潤，那才是二百萬的利潤。但是他就想了，房地產，如果我炒一把房子，投入房地產，我可能獲得30%乃至40%的利潤，那搞企業的投資家就要算，我的總的投資當中2千萬能不能拿出5百萬出來炒房，假如我炒了十套房，經過一轉手，賺了一百萬的利潤，這種現象近幾年市場常常看到，那他就會很積極的把這塊資金籌出來投入到房地產，這樣子他原來的產業的資金不足，包括他原來產業的再投資也會受到很大壓力，因為原來的產業再投資還是比較低，所以他就要把錢拿出來投入到利潤率更高的地方。剛才我說了，不僅是某一個企業家會這么做，應該說全中國所有的企業家都是要算投資回報率的。
我們看到近幾年有個比較典型的特征，就是國內著名企業，不管它主業做的多么好，都投入到了房地產。海爾集團現在動用了幾百個億的資金投入到了房地產。海信集團是中國家電行業的大企業，龍頭之一，但是它現在的主要利潤來源是海信房地產。你看美的、物美、國美和大中電器。大中電器的前任老板張大鐘，拿了有35個億人民幣投房地產，就是因為利潤回報率高。其實，這個就代表了一個趨勢，我們就知道全中國其他企業只要能夠抽出足夠資金來，都進入了房地產。然后有些企業老板他感覺到自己的產業利潤率不高的時候，他可能會把自己的產業關停并轉，抽出資金來炒房地產，因為這是他的目標嘛！
流入房地產市場的資金越來越多，剛才說的還是企業部分，我們知道全社會的所有老百姓，每一個家庭都有一部分存款。那么這部分存款對他來講，放在銀行里面，現在的年利率只有百分之二點幾，不到百分之三，而且隨著我們CPI的提高和消費指數的提高，如果過了六點幾，六點五，那就意味著六萬塊錢，實際上是放在銀行里面不僅沒有獲得利潤，而且是負利率。也就是說我的實際購買力在減少。想辦法使錢繼續保持增值，比較可靠的就是買套房子。
近幾年來，我們市場引導了市場上所有的流動資金向房地產匯集，匯集以后導致了其他的產業的發展處在一種逐步萎縮，利潤率越來越低，再投資越來越少的這么一種狀態。所以這個經濟狀況對整個宏觀經濟平衡壓力非常大，國家中央政府充分調研以后對房地產市場進行全面調控。而且這個調控已經不是從今明開始了，從2005年開始調控了整整三年，這個過程，我是一直參加調研的。
主持人：您覺得房地產長期的發展方向是怎么樣的呢？
李：長期的發展方向上：第一，應該說房地產，特別是消費性的房地產，它是一個剛性需求，作為所有這個國家生活著的普通老百姓都有住房需求，那這塊需求是要靠政府來調節的，它不是放任市場來經營的，中國是這樣其他國家也是這樣，包括所有的國家。所有的公民都有住房權。如果你買不起住房，那政府提供你住房；如果你買得起住房，那么政府支持你買房，給你很低的稅率；如果你要買第一套、第二套、第三套，那么政府通過稅收杠桿來調節，抑制你這種買房需求。
就是說，我們社會上，當我們開發出一百套房子的時候，那我們希望是那種狀況呢？90%是實際消費者所居住的，可能有少量的一部分是出租，并不是希望有大量住房是閑置著，因為閑置本身也是一種資源的浪費，是一種投資的浪費。而且閑置以后它還導致社會扭曲。我們在調研新加坡的房地產市場中發現，新加坡80%以上的住房都是由政府來提供給租戶，租戶住進去，如果你有一定的經濟能力，可以以比較便宜的價格賣給你，否則就是很低的租金。
所以保證廣大老百姓的住房需求是政府宏觀調控的事情的，不是可以隨意放給市場的。所以近幾年來，國務院每一年的政府工作報告當中都強調了，我們房地產市場是面向廣大中低收入階層，面向廣大消費者。溫總理在2007年的政府工作報告是這么講的：重點開發面向廣大普通百姓的住房。這是一個重點，所以調控要有兩條，政府要指導和引導市場，通過稅收、土地的啟用等各種政策，使百分之七八十乃至80%以上的老百姓都能獲得政策性住房。至于高收入階層可以購買市場調節的商品性住房，使自己過的更舒適。但是那個比例是小的。
主持人：那么現在房地產的現狀是怎么樣的？像您剛才提的實際需求的購買人群應該占到90%多，投資控制在10%以內，那么現在房地產的現狀是怎么樣的？
李：我們看了2006年到2007年的全國房地產市場的情況，像我也去了重慶、南京廣州、深圳、上海進行過房地產市場的調研。現在看，商品類住房，像北京這個地方，我們初步調研有一個大概的數據，就是至少有30%的商品住房是外地人購買了，基本上可以把這部分拉入投資的、炒房的，本地的這塊，北京有一研究單位有一初步調研，北京至少有一百萬個家庭有投資租房的傾向，那么假如每個家庭投資了兩套房，這個量就很大的了，這些房或者是用來出租或者是用來閑置著。我們看近幾年的市場行情，大量的住房是在閑置著，它為什么閑置？第一，房價上漲比較厲害，你投資一個2百萬的住房，如果放出去出租，出租的時候一年也許只能出租5萬塊錢。但是2百萬的住房閑置著，如果按照以往的漲幅的話，它一年就可能漲幅20%乃至30%，那么漲20%，它就會漲40萬，他這5萬根本就看不上，而且房子出租了以后，房子就是二手房，就是使用過了。所以北京在市中心，好多高檔的住宅社區，我們都有印像，那晚上沒有多少燈亮，說明這些住房是在閑置著，這些住房閑置這固然是投資的浪費，同時它也把寶貴的大量建設資金僵化在那了，不能充分的社會流動，不能為各個產業的均衡發展帶來效益，所以這是需要嚴格控制的。
主持人：李老師，今天剛出來一條新聞，就是有一位全國政協委員在接收媒體采訪時，指出廣州的房價目前已經很穩定了，就勸買房的人快點去買，如果要降也不會降很多。那您對這種觀點是怎么看的呢？
李：我先想了解一下這位政協委員的身份，我們知道近幾年來好多社會名流、社會的各界人士當中，其中也包括了一部分房地產開發商，作為代表他也是進入了政協委員的行列當中，所以根據目前的市場行情來看，我們不要說廣州，就談北京，北京2006年，北京統計局出來的統計公報，人均年收入是一萬九千七百五十八元，北京每個家庭是2.7口人，算下來每個家庭年度平均收入五萬五千四百多塊錢，就這個示例，他要把正常消費打消掉，我認為他每年也就留個兩萬塊錢左右。按照這個價格水平，他這已是中等階層的平均收入，所以說80%的人是根本沒有能力買那個價值一百萬的住房。
因為買一百萬的住房其實首付部分20%，也要20萬，30%要30萬，把地稅等相關付掉以后可能總量你要付到35萬到40萬左右，你才能把前期手續辦完，然后你還要付月供，如果你簽到70萬以上的貸款，就目前來算，每個月的月供要超過6500-7000，以剛才的家庭來講，這個2.7口之家他的全年收入不過五萬五，他的每個月全家的收入不過四千五百塊錢左右，如果讓他不吃不喝，拿那些錢全部用來月供，它都是不夠的。所以實際上是根本沒那個消費能力。廣州也一樣，應該說廣州居民的平均收入水平還要低于北京。那么我們想這位政協委員說的話，還是要根據事實來看是否符合，而且雖然房價下跌了，但是像我在廣州的調研，我們認為廣州的房價目前為止也是遠遠超過居民平均家庭年收入的倍數是太多。我個人，根據我調研的數字來看，它至少超過12倍以上到15倍。所以房價還會繼續回落，而且這個回落還不是今年就會回落到底，它是有一個平穩下滑的過程。
主持人：那對于普通的有自住性需求的購房者來說，什么時候買房比較合適呢？
李：我想，如果他經濟自付能力比較強，可以購買政府提供的政策性的限價房，這個限價房是，三限兩禁，限房價、限地價、限戶型，有的地方甚至限制購買者的身份和資格，然后是禁地價、禁房價，誰出最高的價，我政府就把這塊地給誰，但誰賣的這個銷售價格是最低的，我也給誰，最后為兩邊平衡。那賣給開發商那實際是最高的購地價格以最便宜的銷售價格中標的。
從目前來看，在北京，政府出售的限價房和商品房價格比價是要便宜25%到30%，而廣州那個地方原來的初衷是要便宜20%左右，所以他自付能力比較強時可以去買這個房子。假如經濟能力，目前來講，壓力比較大，可以去申請政府的廉租房，如果是要買商品住房，他可以買小戶型的，作為一種過渡的投資，居住也行。我還是建議他觀望一段時期，因為整個房價已經按照理性回歸，這也是政府幾年來房地產調控，希望得到的現象。那么大家要看到政府宏觀調控以后就是要讓廣大消費者有購買住房的能力，有購買合適價格合適住房的能力，所以不要著急。
主持人：那您認為觀望多久合適呢？像比如王石說三四年以后再買吧！你覺得這樣合適嗎？
李：我感覺在這個方面，王石說了句真話，確實應該觀望一段時期，不要超之過急。因為不管房地產開發商怎么支撐，我們看到實際上這個市場需求是不真實的，不真實的主要是什么呢？你看我們去年8月下旬到9月初，國家僅僅出臺了三個主要的房地產調控政策。一是土地出讓時你必須把全款付清才能拿到土地證才能進行開發，這是一個政策；二是你購買住房，申請住房貸款，首付是從原來的20%、30%提高到了40%，僅僅這么一個差距，整個房地產市場就發生了翻天覆地的變化。原來大家都高喊市場的消費能力是巨大的，需求是巨大的，而且許多開發商說因為需求巨大，所以政府沒必要調控這是市場行為，現在一個政策出臺以后大家都不買住房了。
那么這個市場在那里呢？這種投資性的、虛假的需求，這種膨脹的、泡沫性的需求對國家宏觀經濟是一種傷害，它不是貨真價實的消費的需求。正如近年來開發商拼命打廣告，它的廣告告訴我們大家一個原則，就是我的房子不是用來住的，它叫投資增值，保值，是產業。產業是什么概念呀，它就不用來居住嘛，居住了怎么能叫產業呢。所以大家要有耐心，要看到2008年的兩會以后房地產的進一步的調控政策。最重要的還有兩三條還要出臺，比如說物業稅的問題，增值稅的問題。在美國，物業稅隨著各個州的不同，最少的有1.2%，最多的有3.5%，那平均也有百分之二點幾。
這樣說來，我如果投資一個一百萬的住房放在那個地方，我每年要向政府繳納的稅收可能就是三萬塊錢。如果我感覺這個投資不合適，那我就不投資了。宏觀調控就是要他不要買沒有人居住的房子，就萎縮在這個地方。那我們看韓國在控制房地產市場的時候，他的轉讓以后，增值的部分政府抽掉了60%的稅所得，那么再加上其他的稅收和費用，大概如果你增值十萬，可能有七萬乃至更多一部分給政府的稅收調解了，那就意味著你不要專門去投資房地產，希望約束大家不理性的投資行為。像這些政策，我們正在討論當中。據我所知，物業稅這塊，今年上半年有可能有好多城市有進入實際操作。物業稅對房地產地市場的調控能力應該是最大的。如果這個政策出臺，房地產市場的價格還會加快回落。
主持人：您好像有一個觀點，2008年房價會降20%，您的預測是基于這個考慮嗎？
李：是的。就總體市場行情而言，我們認為我們房地產市場的價格已經超過實際需求的價格的能力，也就是50%以上。就是說房價回落最終回落還會遠遠超過20%乃至50%，這也不是不可以。因為我有一個觀點就是人隨著不同的利益集團的情況，他說出來的話是不同的，那么這里面我們認為經濟規律是從來不圖欺騙人的，經濟規律是經過多少個社會現象，經過統計，經過匯總提煉的一種規律。房地產市場的發展，如果有了泡沫，它最終是要回落的，不僅是在中國，在全世界都一樣。我們看到最近的五個多月當中，美國的房地產次級債影響了整個美國經濟，由于美國是世界美元的主體，又是世界上最大的經濟體，所以它影響了整個世界的經濟發展，這大家都已經看到了。那我們知道次級債是一種什么情況呢？就是那些沒有足夠償還能力的購房人貸款開了綠燈。這種現象導致了美國經濟在衰退。我們看日本，日本的房地產市場從86年到93年，它整個房價的上升的過程當中帶來了長達10年的寂滅。
它房價從上漲的最高峰下跌下去的時候跌了65%。再看我們的香港特區，近十年來的房價，特別是97年以后，房價有了大幅度的波動。波動上升的時候房價也是上升了百分之百，甚至更多一點，但是它回落的時候回落到什么情況呢，整整下跌了70%多，大概有72%左右，也就是原來賣價一百萬的房子，最后只剩30萬了。
我看有本大都會的雜志，就介紹了香港的名人購房，購房當中有一位鳳凰衛視著名記者也買了一套房，那套房子原來價值四百多萬港幣，當它下跌到三百萬左右的時候脫手買房了，他買了以后房價又跌倒了一百六。我有一次參加鳳凰衛視的夜談，我們建設部的中國房地產開發總公司的董事長孟小舒博士，他在座談上就跟大家講香港的房地產市場一直到董建華特使交班的時候已經下跌了60%，然后交班以后又下跌了10%。所以香港經濟一段時期是萎靡不振。那么為了使香港經濟復蘇。我們中央政府提供了很多很多優惠辦法，比如說港粵經濟圈，開放九個省市的香港游，就是讓大量的游客去香港旅游來拉動香港的經濟復蘇問題。
那么我們知道香港是一個多大的地方，那個地盤不到一千一百平方公里，那個人口也就六千六百萬，它就是這樣，它的房地產市場一陷入低迷期，中央政府花這么大的動作來拉動經濟復蘇，可見我們很多城市遠遠超過香港的人口的規模，如果有幾十個或幾百個城市的房地產發生了問題，那對我國經濟的打擊是非常嚴峻的，所以調控也就是在所必行的。
主持人：還有一個關于小產權房的問題，最近有媒體刊出這樣一條消息，后來也有辟謠，但不知是真是假，但是有一定代表性。它說有三十名博士生聯合建議把小產權房立法，承認它合法，您對此有什么看法呢？就是因為現在小產權房也挺多的，該怎么處置這？
李：現在國土資源部、建設部也在認認真真研究小產權房的問題。大家知道去年九月份以后國務院出臺了一份文件，小產權房不得向城市居民銷售。城市居民也不得到農村購買這種小產權房。對這件事情還是要回顧一下小產權房的發展過程，小產權房最多發生在城郊的地方，就是離城市不遠的地方，這些地方是農村，但在它在為了發展經濟的過程當中，為了發展鄉鎮工業，它可能拿出一塊地來開發。
鄉鎮工業發展起來的時候，可能要引進外來職工，要引進外來的投資者，那么就要向他們提供住房。所以它就在這種經濟發展的驅動之下開發了一部分小產權房，對這些來這經營投資開店的人提供住房，后來發現銷售小產權房的時候發現離城市不遠，城市里又有一部分人來購買小產權房。這種情況前些年還是得到各界領導充分肯定的，因為大家都認為這是農村經濟充分發展的典型，比如說大家都知道的江蘇的華西村，村里有好多別墅，普通農民都住上了別墅，還開發了一批別墅面向城里人賣。城里人去這個地方居住就帶動了當地的消費，同時，城里人住到了農村的小產權房里面，實際上由于城里人這些投資者對城市的經濟比較熟悉，他可能會帶來越來越多的投資者，包括項目投資、工業項目投資，特種農業的項目投資都是有可能的。
所以前些年，農村，特別是城郊農村把開發小產權房當成地方經濟發展、新農村建設的一個組成部分。近幾年來為什么小產權房會成為一個問題，最主要的原因就是城市里面的房價高得出奇，很多人買不起越來越高漲的商品性住房，那么沒有辦法又要改善自己的居住條件，怎么辦？就到臨近不遠的郊區去購買了小產權房。因為購買的人越來越多。
我們就要分析一下這小產權房是怎么回事。第一小產權房從產權上來講，它是農村集體所有，集體所有不是國有，國有土地的出讓以后可以自己開發，叫大產權房。因為不是國有，所以它不是大產權，它也不能提供政府大產權的產權證書，到時只是給你一張證書，這個證書是村委會，或者是鄉政府發的，說這套住房是你的，你擁有當地的產權。我們來看的時候，其實現在有個問題就是我們小產權房解決的是怎樣的一批人群。事實上，除了少數為了有更寬敞的居住條件之外，大多數是承受不了城市商品性住房的高價而購買此類住房的。而對此類人群來講這是一種不得已的行為。
我們看，北京這邊，購買小產權房的都已經跑到燕郊了，雖說這燕郊高速大巴到國貿可能是30分鐘，但是當你實際上在正常上下班的時候，做那路車可能兩個小時都很難到達市中心，就是在人不多的時候，或是在晚上十點鐘，你可能30分鐘甚至25分鐘就從市區到了燕郊。那么這樣一大批人住到燕郊以后。其實，第一他們為什么要住到燕郊去，就是因為他經濟收入比較低，他買不起。然后坐在這個車上每天上班兩個半小時、三個小時，下班又是兩個半小時、三個小時，對他來講實在困苦不堪。
第二并不是這些城里人愿意買小產權房，而是他們買不起城里的商品房，這是從購買能力角度講。對房地產開發商而言，小產權房是其哄抬房價，房價暴利的最大的克星。為什么呢？小產權房，同樣的面積可能就是一半的價格，那么就在房價暴漲的時候受到了小產權房的抑制。所以房地產開發商以及地方政府都愿意抑制小產權房，并且不讓小產權房面向城里人來進行銷售。最近，小產權房確實近幾年把房地產市場搞亂了。
主持人：您剛才提到解決夾心層的一個辦法就是限價房，但是限價房目前也存在著一些比較亂的現象，像廣州居然成了單位的自建房，而且建成了別墅，很豪華。作為限價房的第一份答卷引起了比較大的爭議，您覺得這會不會使限價房的發展步伐變緩慢呢？
李：首先我們來破解一下限價房的定義，限價房是一個什么樣的概念，我們一開始的時候提出來兩限兩禁，雙限雙禁，就是限房價，限地價，然后禁房價禁地價，這是一種。但在我們實際操作當中，許多地方是三限、，四限，像北京是四限兩禁，限房價就是我銷售出去的房價是多少，限地價，限戶型，限準入資格，最后你看看上次買的時候，你愿意出最高的地價，然后你又愿意銷售相比之下最低的房價，這樣一個群體，最后生產出來的就是限價房。限價房是政策性的商品房，它的概念，所謂政策性，就是政府在地價上面進行讓步，在市場上面又進行了調節。一開頭的初衷是它又比商品性住房來得便宜，便宜多少，雖然沒有準確的概念，但主觀愿望是使它能比商品性住房便宜20%到30%，像北京提出來要30%，比市場價格。這就是限價房的初衷。
我們看限價房在廣州上市以后出現了兩種情況，一種限價房在銷售的過程當中上千套套房當中就有一百多套，最后惜購，惜購的原因就是商品性住房價格降下來了。它的優惠幅度沒有那么大，這是第一。第二個原因是我們的限價房有一部分套型，朝向，功能不盡如人意。而且在廣州有許多房地產商開發的樓盤打出一個口號：比限價房更便宜的商品房，這樣當初一個好的出發點最終還是出現了一個夾生飯，就是限價房價格的競爭優勢并不是很合適。隨著市場的變化，我們政策性限價房只能保持商品房的比價它才能有持續的吸引力，它才能解決夾心層，如果它不能隨著市場的回歸，它的價格也繼續回落的話，那限價房就沒有競爭力，就變成一塊雞肋，食之無味，棄之可惜。
還有就是你剛才說的有一部分限價房開發成別墅，其實這是政策所不允許的，因為政策很明確，就是在建設部在出臺限價房的時候，就是限戶型的。有個要求就是70%要九十平方以下，那當然沒說九十平方以上有多少，那從指導思想上來講開發別墅是違背初衷的，因為既然是政策限價房提供比較收入水平高于平均水平，但是又不是很富有的那一部分人來購房的，那么限價房只提供別墅的話，那顯然政府就沒必要又限地價，又限房價來讓他們得到實惠，所以這種做法是非常錯誤的，就是開發別墅的話。
主持人：現在房地產市場還有一種現象就是地價貴過房價，面粉貴過面包。現在有些房地產商、房產中介都轉而去作土地中介了，你對這種現象是怎么看的?
李：這是一種說法，就是說為什么面粉貴過面包。特別是去年當中，很多地方出現了地王，地王的當時的判斷認為房價還會繼續上漲，所以他膽敢出天價拿了這塊地，然后發現按照這塊地的地面價格開發出來的樓面價格，就是建筑面積的這塊價格可能已經超過地價，這種現象雖然是垢弊，但是說明，部分房地產開發商對房地產市場的評估是沒有頭腦的，是不正確的，他勢必也是被房地產市場沖昏了頭腦，他可能認為政府不會出臺有利的宏觀調控政策，事實證明他們要為這付出一定的代價。王石先生在一個月前接受中央電視臺采訪的時候就說了，萬科以后絕對不做地王。因為第一，地王推動了整個房地產市場暴漲，第二做地王風險也很大，就比如剛才說的情況，當價格一回落的時候發現面粉比面包來得貴，那你還掙什么錢，虧損了。哪怕都是老百姓掏的錢，但最終也是要銷售出去才能實現你的經濟回報。你投入比不上產出，那這個投入就是虧損了。
主持人：還有最后一個問題，現今城市規劃有點亂，怎樣平衡建房規模、選址與城市規劃之間存在的矛盾？你有些什么建議嗎？
李：我就是做城市規劃的，近些年來也是做了很多城市的規劃，也參與了北京市的城市規劃。近幾年，我們發現一個現象，由于土地供應的減少，土地增值，那個房地產開發有特別好的投資回報率。房地產開發商到政府部門去攻關，攻關以后改變原有計劃上的土地性質，比如商品住房本來用于普通住房，變成了市場招標；本來用于工業的又改成了商品住房。這樣子，城市規劃過程當中由于房地產的利益驅動修改規劃的也不在少數，比如北京有的大學門口，高密度的集中的寫字樓一下子出來六七棟、十幾棟應該說這些都是不正常的，不符合城市規劃的。
因為那個地方開發強度過高的時候它就使大量的人流物流車流圍繞這個地方，最終導致了交通堵塞，導致整個地區不平衡，還會帶來許多問題。交通堵塞是其中一個問題，應急系統、消防系統各個系統都配套不上。還有一個就是在某一個地段，高密度地開發這棟寫字樓，使這個地方上班、下班停留的人特別多。所以我記得我有一朋友在中關村大廈上班，他們到了晚上五點下班了，樓底下的車根本就不動了，那怎么辦，只有從五點等到六點半，只有底下動了才能去乘車，白白在辦公室浪費了一個多鐘頭。
我們現在北京近十年來這種現象還是比較特殊，北京已經到了不知道什么時候堵，不知道在什么地方堵，反正如果你遲到了，堵車成為最好的理由。我們全國各地很多地方的房地產的開發，原來的規劃被修改。被用來開發房地產的地塊很多，那么這是個很大的問題。就是我希望呢，我們地方政府部門要強調規劃的嚴肅性，要按照科學的布局合理地開發，不要為了眼前的土地爭執，那點商品房開發的利潤導致整個城市經濟發展不協調，導致城市經濟發展不平衡，那么這個是得不償失的，應該努力改變這個情況。
主持人：按照您的說法，交通擁堵一定程度上也是房價高造成的啊。
李：啊，對。
主持人：非常感謝李老師今天對我們房地產問題的精辟分析，那歡迎觀眾朋友繼續關注我們兩會的其他欄目，謝謝收看。再見！
(責任編輯：瑋鋒)
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