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我始終有一個觀點，搞房地產投資，還有我們買的房子，都不要看一兩年市場到底怎么樣。凡是想著一兩年市場的人，總是錯過大機會，總是看不清問題的本質，我今天想談談這么一個話題，看看大家覺得怎么樣。就是未來十年乃至二十年，中國房地產業到底有什么趨勢。 當我們放寬眼界到十年、二十年，中國房地產趨勢可能就比較好把握。一兩年的形勢看不清楚，有些地方下跌，但是有些地方還上漲。但是如果十年、二十年看待這個市場，也就是2000年看2010年，很多情況根本想象不到。當時調控上海湯臣一品，當時他賣8萬元，查到現在25萬。現在怎么不說話了？我們沒有放開眼界、時間，很多時候是時間才能把趨勢搞清楚，我今天重點講未來十年、二十年，中國房地產會發生的十個大趨勢，全屬個人觀點。 第一大趨勢，商品住宅占住宅總量的百分比將從目前的90%逐步回落，目前已經是商品住宅占新建住宅百分比將近90%以上將會逐步回落至60%上下。40%是什么呢？是各種除商品住宅之外的房子，包括各類保障性住宅，及各類產權模式創新，包括小產權房等等。他們將穩定在40%到50%之間。也就是說中國房地產商品化率現在達到了歷史上的峰值。所有的創新我認為最主要創新可能在農民目前的小產權房，這方面創新將在未來10-20年內突破，形成一個非常大的更廣闊的一個市場。這是第一個趨勢。 第二大趨勢，城市大升級。目前中國城市超過1000萬人口有8個，93個城市人口超過500萬，美國超過500萬人口的城市只有一個，叫做紐約。未來中國城市會升級到什么程度呢？展望未來10、20年，人口超過2000-3000萬這個級別的人口預計10個，超過1000萬人口以上城市約20個，徹底在未來20年中國奠定城市中國的基本格局，中國完成了剛才顧會長說的千年等這一回。我們這一代人在座的策劃師非常幸運，我們祖祖輩輩沒有趕上，這個事就被我們這代人趕上了，而且就在我們這一代人手里把這個事干完，然后讓我們后代沒事可干。2020年左右將有6個省GDP突破1萬億。每個省相當于目前發達國家平均每個國家的GDP。在2020年一定會達到。這是歷史大的趨勢，誰也阻擋不了。除非我們跟人家打仗，那就犯混。我覺得老百姓還不干。我覺得一定會，20年后，在座諸位咱們在深圳再聚會，咱們看城市發展到什么程度。 第三大趨勢，中國立體城市將呈現多元復合和普遍的趨勢，中國城市容積率從目前0.68上升到臺灣、香港城市容積率平均數到1.4%，從0.68平均容積率上升到1.4左右，否則我們中國城市土地承受不了這個城市化。馮侖正在全世界宣傳立體城市，這個非常重要。將來我們城市就是這樣，沒有辦法，否則全中國承受不了這么多中國人。 第四個大趨勢，中國未來以高速接運系統徹底突破行政區域劃分的工作和生活模式。這個模式將在未來十年就能實現。什么東莞人、深圳人、北京人、河北人，未來這個概念徹底突破。因為我們高速快速接運系統，使得原來行政劃分完全不起作用，我們這個稅收都不知道怎么算。當我們高速鐵路全國形成，我們生活模式將會在未來十年發生比前三十年更加本質上的變化。 第五個大趨勢，節能與環保、循環經濟成為城市和建筑必然，而不是現在的口號，在未來十年一定會發生，而且還會出乎意料的早。中國已經出現柴油荒，未來這種情況出現會越來越嚴重。因此新能源、環保、節能、循環，未來在我們建筑上就成為必然，沒有任何出路。我們這幫策劃師未來方向，我覺得這個簡直太廣闊，這個事干不過來。 第六個大趨勢，養老住宅、養老社區興旺，未來20年城市群，養老住宅和養老社區的興旺是成為中國置業一個新的重要的增長點。 第七個大趨勢，旅游目的地置業將會成為另外一支熱點。而且現在已經初露端倪。這跟中國人口結構和家庭結構相關，中國人口有三次生育高峰。第一次是抗美援朝的時候，剛建國的時候，我估計顧會長就是這批人。第二批就是我們這批人，就是大饑荒、三年自然災害后，中國人生飽了就生。第三批就是80后這批，就是我們這幫人和顧會長這幫人生育的孩子。展望20年，兩波大的出生高峰進入退休，突然80后變成一個孩子的家庭。一個孩子的家庭會出現什么問題呢？會出現我們想跟人家生活在一塊，人家還不干。空巢家庭最大心理需求是讓孩子能來看自己。孩子怎么能來主動看你呢？你就在旅游目的地置業，孩子就會帶著他的孩子來看你了。這個沒有辦法。 第八大趨勢，專業分工進一步細分，剛才說了那么多事，太多專業了。策劃師專業分工進一步細分，物聯網將在中國房地產各個領域大興其道�，F在普查一個人口多費勁，我們做一個統計費勁，現有的就是物聯網，物聯網你就得跟著房子走，當中國房子一張網的時候，干什么都容易。當物聯網在房地產業充分發揮的時候，所有的疊加復合性功能將在未來20年使中國真正進入到完全可以數字化管理的一個國家。不用現在說不清楚。 第九大趨勢，都市更新將會打破現有所有的規劃和重建的規則。在體制、標準和負荷上突破。中國容積率如果上升到臺灣、香港的數，目前的規劃全部破產。然后我們城市越來越不經濟，上班越來越遠，公司越遷越跑。我覺得在這方面深圳可能會率先要突破。就不是一個規劃單元，是一個發展單元這么一個概念。因為深圳率先沒地，率先要突破所有的規劃模式�，F在不是房地產有問題，是我們城市規劃實在問題太大。按照他那個規劃，我們這個城市就完蛋了，就沒發展的。土地是命根子。 第十大趨勢，公眾參與城市、公眾參與我們家園營造的力度將會前所未有深入。這可能是中國民眾突破的方式。星河灣已經做出表率了，星河灣老業主跟著星河灣走。將來不是一個星河灣的問題，是幾乎我們所有跟前期業主溝通。現在什么VIP，老搞這些，政府老打壓你。買地兩年不開發，叫囤地。賣的慢，叫捂盤。賣的高叫哄抬，賣的低叫擾亂市場。我們不知道怎么賣樓了。我覺得一定要在體制模式突破。網絡將會給中國城市帶來完全全新的面貌。 這就是我今天要談的，在這個模式下，中國房地產將會一派興旺，前面的道路非常廣闊，既然有那么廣闊的前景，咱們被人家調控就調吧，這很正常，大家一定要這樣看待我們的未來。中國規劃網北京8月28日電 |
